本科畢業論文內容摘要2008年的一場次貸危機，掀起了全球性的房貸危機。中國的房地產市場也在這次危機中受到了波及，而那時，中國的地產泡沫還沒有達到最高峰，隨著中國市場經濟的快速增長，泡沫也在越滾越大，但是房產是一個剛性需求，個人房貸業務在市場的驅動下已經深受廣大買房群體的擁護，不良貸款率因此而逐步攀升，同時也導致了市場貸款風險的逐步增大，另外，國內的房地產市場由于起步較晚，市場監管機制不健全，相關法律政策不完善，種種因素綜合起來，如果不加以解決，必將導致嚴重的后果。本文結合商業銀行的相關政策，以及房貸相關者的個人的自身情況，從已有的現象中總結規律，從而對市場中存在的風險加以防范。當然，最終目的還是讓房貸相關者少受房貸之苦，并推動我國的房貸業務健康發展。關鍵詞：個人住房貸款；商業銀行；風險防范AbstractA subprimecrisis in 08 years,set off aglobalcrisis.Chinas real estate market is alsoin the crisisaffected,and then,Chinesereal estatebubble has notreached its peakwith the rapid growthof market economyChina,bubblein thesnowball,butreal estateis arigid demandforpersonal loans business,buy a housein the markethas been well received by thecommunitydriventherate of bad loans,thusgradually rise,alsohas caused the marketrisk of the loanincrease gradually.In addition,the domestic realestatemarket due to a late start,the market supervisionmechanism is not perfect,the relevant lawsand policies are not perfect,all kinds offactors,if not addressed,willlead to serious consequences.In combination with the relevantpoliciesof commercial banks,andmortgagerelatedindividuals own situation,summarizedfrom thephenomenon,thusto preventtherisk in the market.Of course,the ultimate aim isto letmortgagerelatedmortgagesufferedless,and to promote the healthy development ofthe mortgagebusiness in china.Keywords:individualhousing loans;commercial bank;precaution risk目 錄一、個人住房貸款風險概述5（一）個人住房貸款相關概念5（二）我國個人住房貸款現狀及主要風險7二、我國個人住房貸款風險的成因9（一）個人貸款中的逆向選擇和道德風險9（二）房地產泡沫10（三）房地產業本身的缺陷11三、我國的個人住房貸款風險防范措施12（一）建立和完善個人住房信貸保障制度12（二）建立銀行內部風險控制體系13（三）加強房地產市場監控及預測14我國商業銀行個人住房按揭貸款風險成因及防范引言分析個人住房按揭貸款的風險及防范，首先應該了解風險產生的根本原因、風險現狀以及未來發展和解決方法。近年來，我國商業銀行個人住房按揭貸款業務迅猛發展，80%的購房者是通過按揭貸款來買房的。隨著該業務的不斷升溫，其潛在的風險也不斷的增加，因此，價搶購個人住房按揭貸款業務的風險分析和防范是當下我國商業銀行信貸業務中的重中之重。對于商業銀行來說，住房按揭貸款的風險主要來源于開發商和購房者，按揭業務也是這三方共同參與的買賣活動。商業銀行的信用風險、市場風險、操作風險是現代商業銀行面臨的主要風險，還有其他非主要風險，所以本文從實際出發，并提出了相應的防范對策。一、 個人住房貸款風險概述（一）個人住房貸款相關概念1. 個人住房貸款基本概念受中國傳統存錢買房的思想的影響，我國的房地產市場起步較晚，因此，有關個人住房貸款的相關研究，在我國開始的也比較晚，但是，隨著中國住房市場的日趨規范化，相關的法律政策也越來越完善。例如，中國人民銀行的個人住房貸款管理辦法中明確了個人住房貸款的定義：個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用于購買自用普通住房的貸款。定義很簡單，但是在執行過程中，卻會受到方方面面因素的制約。住房貸款申請人必須在申請貸款時為貸款提供方提供相應的抵押和擔保。這是為了防止申請人逾期不能交納或是付清貸款時，貸款人將受到損失。提供擔保之后，貸款人可以在申請人違約時將抵押物拍賣或是找擔保人承擔相應的責任。2. 個人住房貸款的主要特點個人住房貸款在我國作為一種比較新興的貸款類別，與銀行其他種類的貸款相比而言有很大不同，其主要特點如下： 長期性。這一點大多數人都知道，在現如今的市場行情下，一般一套房產的價格都在幾十萬上百萬，別墅那就更不用提，價值過千萬。那么購房者在售中沒有余錢的情況下貸款，都要經過十年甚至二十年的還款期限。但由于市場貨幣價格波動等等因素影響，導致不論是貸款方還是還款方都背負了一定的信用風險和利率風險。 零售性。由于國家政策的限制，例如：最近為了限制投機者炒房，同時為了規范市場，對有二套的戶主實行了買賣加稅，銀行向個人提供貸款，就相當于向個人出售商品，貸款金額有大有小，有長期有短期，所以就體現了一定的零售性。 區域性。每個地方的經濟狀況不一樣，所以銀行的政策也不一樣。而且如果想要進行異地貸款，資格審查等等工作將會變得異常艱難，得不償失。因此在當地貸款方面，很容易出現各地優惠政策不同的情況。3. 個人住房貸款的流程個人住房貸款的流程并不復雜，主要分為貸前審查和貸后管理兩個方面。主要流程圖如下：圖1 個人住房貸款流程這幾個環節環環相扣，任何一部分出了差錯都有可能造成次貸，或是其他重大損失，給銀行造成風險。所以，必須慎之又慎。（二）我國個人住房貸款現狀及主要風險1. 我國個人住房貸款市場現狀我國的住房貸款隨著房貸市場的日漸成熟，數額逐年攀升，根據國家統計局的數據顯示，2000年時，個人住房貸款余額就達到了3376.82億元，2005年，達到20509.33億元，2008年，受到美國次貸危機的影響，個人住房貸款余額比2007年有所減少，但依然高達29800億元，個人住房貸款占銀行消費貸款的80%以上。到了2013年末，個人貸款余額已經突破了9萬億元，同比增長21%，比上年末高8.1個百分點。另外，有的銀行為了能拉攏開發商，為其提供高額的買地貸款和開發貸款，這就大大增加了住房貸款在銀行貸款業務中的比例，其豐厚的利潤使得銀行重視業績提升的同時忽視了這樣導致的銀行貸款和資金流動風險，以及對地產行業高速發展的推動作用。下面提供中國建設銀行在2013年12月31號提供的年度報告中的貸款年表。表1 中國建設銀行2011-2013年的貸款情況簡表20013年12月31日20012年12月31日2011年12月31日金額（百萬元）占總金額百分比（%）金額（百萬元）占總金額百分比（%）金額（百萬元）占總金額百分比（%）公司類貸款和墊款62.8666.0767.74短期貸款21.7822.9721.29中長期貸款41.0843.1046.45個人貸款和墊款28.6926.8625.83個人住房貸款21.8920.3520.21信用卡貸款3.132.37975531.50個人消費貸款714900.83805561.07766921.18個人助業貸款916551.071.36787161.21其他貸款1.771.711.73票據貼現1.361.831.71海外和子公司7.095.244.72總計100100100數據來源：中國建設銀行由上表可以看出，個人住房貸款和信用卡貸款的比例正在逐年的提高，其他各項由于政策的實施等等原因比例在2013年時候有所下降。但個人住房貸款市場在逐年升溫確是事實。2. 個人住房貸款的主要風險要拿未來的錢做現在的事，那就難免出現了不確定性，例如，考慮到資金的時間價值，考慮到資金的流動性風險等等。其中，主要的風險，可以歸納為以下幾點： 借款人風險。個人住房貸款的特點決定了其還款周期相對較長，在還款期限內，個人的經濟狀況存在很大的不確定性。例如，工作的變更，意外的發生，健康問題等等都有可能導致還款人的支付能力出現問題，這就給銀行貸款造成了風險。此外，借款人如果買房貸款是投機行為的話，一旦房地產市場出現經濟波動，銀行將首當其沖遭受風險。 宏觀經濟風險。個人住房貸款的期限一般都為數十年，而經濟周期有時會很短，例如：日本上世紀九十年代的房地產泡沫，僅僅持續了十年，可能一個借款人的按揭期限都比這個時期長；經濟周期也可以很長，例如：美國上世紀三十年代的大蕭條，持續達二三十年。這些價格的急速膨脹又急速下跌，會對房地產市場產生巨大的負面影響，而且還會造成惡性循環。所以，就需要國家的宏觀調控政策加以干預，我國從2008年的次貸危機直到現在，經濟未見衰退，就是政府及時的干預起到了降溫分散風險的作用，不但挽救了銀行，也挽救了廣大房貸背負者。 流動性風險。銀行為個人住房貸款需求者提供一定數額的貸款，就必然要占用這一部分的銀行款項，而且銀行撥付給個人做貸款用途時，已經確定了貸款利率，這筆款項在按揭期內就不能再進行流動。而由于資金的流動能產生利潤，不流動就意味著將要損失這部分利潤，這也是銀行所要面臨的風險之一。 開發商風險。開發商的房地產貸款一般都是為了投機需求，房地產項目動輒上百億，企業肯定不能拿這個做流動資金，就求助于銀行貸款。而開發商所建工程一旦出現質量，工期，政策，技術等等方面的問題導致不能及時還款，或是由于開發商主觀意愿，利用政策的漏洞，或是聯合市場上其他企業以不正當手段進行貸款，這些都會給銀行造成巨大的風險。本文則是通過分析國內房地產貸款市場上的各種現象及其特點來研究，找出其成因，爭取能從根本上加以規避，分散和解決。二、 我國個人住房貸款風險的成因（一）個人貸款中的逆向選擇和道德風險大量的數據研究表明，在貸款市場中，借貸雙方的信息不對稱是引起風險的最主要的原因，因此，在個人住房貸款市場上，一定要事先預估可能的風險。1. 個人貸款中的逆向選擇逆向選擇的形成主要是由于銀行在向個人或是企業發放貸款時，并不完全掌握借款人的經濟狀況等信息造成的。而就是由于銀行對借款人的經濟狀況不完全了解，才導致了銀行只能根據已掌握的個人信息、社會平均信用情況以及以往的經驗來確定是否貸款，貸多少，貸多久。為了防止風險的發生，銀行只好提高貸款的利率來確保潛在的損失不會太大，這同時也就增加了借款人的還款負擔。最終導致的可能結果是，一些信用記錄良好的人因為高額利率而放棄貸款，另外一些信用記錄不良的反而留在了交易市場上。留下來的這些人又分為兩種，一種是真實的購房者，雖然他們的信用記錄較差，但是他們并不愿意過多的考慮以后的還款能力，而是考慮怎樣才能將這筆既得的銀行住房貸款少還甚至是不還；另外一種就是投機者，他們獲取了銀行個人或企業的房貸之后，轉而變成了各種金融衍生工具拿在市場上進行增值，獲取高額利潤，一旦投資失敗，銀行將承擔相應的資金風險。因此，銀行的本意是想規避相應的信用投資風險，卻適得其反，市場上的信譽不好的借款人利用“劣幣驅逐良幣”的市場特點來進入市場，反而給銀行帶來了更大的風險。2. 個人住房貸款中的道德風險道德風險的產生一般都是由于市場中的借款者和銀行雙方都只過分追求自身的利益，卻忽略了自己應盡的義務，最終給另一方帶來了巨大的損失。道德風險的產生大致可以分為兩方面： 內部風險。由于我國信貸方面相應的法律法規還不完善，導致了對銀行內部的從業人員監管力度不夠，一些人尸位素餐不承擔責任，一些人不在其位謀其政還要承擔相應責任，這些都會造成內部道德風險。 外部風險。這就涉及到借款人的信用等級問題，有的借款人由于企業內部的資金或風險問題無法解決，或是為了追求更大的利益，因而就通過不良貸款轉嫁到銀行，到期之后就惡意拖欠或是放棄還款，給銀行造成違約風險。（二）房地產泡沫這種現象一般有兩個特點：一是交易成本低，二是市場供求不平衡。最有代表的兩種金融衍生工具是股票和房地產產品。這兩種都是集中時間發行的，成本較低的，符合法律規定的理想泡沫載體。拿房地產市場產品來說，其利潤空間巨大，相關政策開放，市場前景廣闊，又是購房者的剛性需求，種種因素導致了投機者的目光瞄準了房地產產品之后大量涌入房地產市場，為了追求高額利潤。1. 我國的房地產泡沫分析房地產泡沫的特點主要有五個：投資的持續超高增長、消費的持續超高增長、房價持續大幅攀高或持續居高不下、房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高，本文擬將從生產和消費兩方面來進行泡沫相關分析。中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路。據上海易居中國的房地產研究院公布的資料顯示，在經歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產市場將是“高位震蕩、逐步降溫”的態勢。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨弱。楊紅旭表示，受房地產行業整體向好的影響，2013年房地產開發投資同比增幅明顯擴大，2014年將略有回落，預計全年同比增幅為18%。這種預測基于三個事實：經濟低位徘徊，固定資產投資增幅穩中略降，房地產開發投資增速也受到制約。 保障房投資對房地產開發投資增幅擴大的貢獻降低。2011年全國保障性安居工程建設完成投資1.3萬億元，2012年城鎮保障性安居工程完成投資約為1.1萬億元，2013年前11個月完成1.12萬億元。 2013年房企土地購置面積大量增加，2014年將催生一定量的新開工量，房地產開發投資將相應增加。有關報告顯示，2014年全國房地產開發企業房屋新開工面積增幅將基本和2013年持平，預計全年同比增幅達12%左右。業內人員認為，在2014年土地購置面積預測的情況下，2014年房地產開發投資與新開工面積同比增幅已很難趕超2013年的水平。消費方面：隨著房地產市場的大熱，帶動了房價的節節攀升，而消費者的購房能力的增長速度卻遠遠落后于市場增長速度。衡量市場是否存在房地產泡沫的指標為：房價收入比=（住宅平均銷售價格每套住宅平均面積）/家庭年度可支配收入根據易居中國2013年9月發布的行業報告來看，各個城市的房價收入比是不一樣的,結果如下圖2所示：數據來源：易居中國圖2 2002-2012年全國商品住宅房價收入比情況按照國際標準，一般的房價收入比在3-6倍為正常水平，而我國的統計資料顯示，我國的房價收入比已經高達7-8倍。由此可見，我國市場上的房地產泡沫確實存在。2. 房地產泡沫與個人住房貸款風險之間的關系房地產市場的泡沫在形成初期都是體現在經濟繁榮市場活躍上的，人們接收到了市場傳遞的這個信息之后，由于市場選擇的盲目性，使得投資者和投機者紛紛增加投資，從而帶動了整個市場的價格上漲，隨著價格的持續走高，房地產泡沫的特征也會越來越明顯。隨之，市場中的所有參與者也開始慢慢出現警覺性，一旦市場上出現利率的波動，大額投資者或是投機者的拋售資產，都會出現小額資產持有者的跟風，不景氣的氣氛就會飛速的彌漫開。一旦發生這樣的連鎖反應，就意味著房地產泡沫開始破裂了，緊接著就是在銀行抵押貸款的房產價格出現大幅縮水，銀行風險加大，如果銀行因此而倒閉，那么，一場嚴重的經濟危機又開始上演了。（三）房地產業本身的缺陷1. 房地產業發展的不規范房地產業的特點一直都是高風險，高收益。在這樣的特點下，投機者就會成立相關的房地產開發公司，又由于政策的偏向，和相關監管審批機制的不嚴格，使得各地的開發商良莠不齊不說，資信等級也差異很大。據國家工商總局企業注冊局的通報顯示，2013年房地產企業發展呈現大幅回暖，新登記企業數量7.95萬戶，同比增速達到43%，注冊資本8854.65萬元，同比增速達到61.4%。其中，大型的房地產集團企業僅僅占據0.5%的份額。一旦出現這種信息等級低的開發商企業，市場上就會出現各種房產糾紛，例如：房產的質量與合同不符，貸款逾期不還等等惡劣現象，嚴重阻礙了房地產市場的健康發展。2. 房地產融資渠道單一房地產行業有自己獨特的鮮明特征，資金密集型，融資依賴型，等等。但是，一個市場要想有健康長久的良好發展勢頭，就必須有多元化的融資渠道，銷售渠道等，在其發展的各個階段，都有不同的融資方式和融資結構，這樣才有可能長治久安。目前，我國的房地產市場的融資渠道主要來源有四個，國內貸款，國外貸款，自有資金和其他資金。其中，有60%左右的資金來源于銀行貸款，自有資金的不足20%，這就說明了不管是大中小型企業，其資產負債率都是比較高的，歸根結底還是反映了我國房地產企業的融資渠道比較單一。三、 我國的個人住房貸款風險防范措施（一）建立和完善個人住房信貸保障制度1. 建立系統的個人信息數據庫若要了解個人住房貸款申請人的信用等級如何，就必要提前調查其基本經濟信息。從2006年1月起，以中國人民銀行為首的所有大型的銀行和信用社共同參與建立了全國統一的信用信息數據庫，主要征集個人在銀行賬戶中所進行的消費，貸款，透支業務，到現在已經有八個年頭，數據采集也越來越全面，這就大大降低了銀行由于對個人經濟狀況的不清楚而產生的貸款。2. 加強準入與管理由于該數據庫的信息來源并不全面，單憑庫中的信息來確定個人信用等級并不現實，因此，銀行還應該擴大數據收集渠道，爭取全面真實的掌握個人住房貸款申請人的情況，將銀行的風險降到最低。具體措施可分為以下幾種： 落實有關房貸基本政策。相關部門出臺了一系列的房貸政策，來引導個人住房貸款市場的健康運營，防止出現泡沫經濟。例如，我國商業銀行提供的購房政策規定，個人住房貸款的首付必須達到30%以上，遠高于西方發達國家，美國的首付比例只有5%-10%。這樣就在一定程度上規避了由于市場價格下跌給銀行帶來的風險。 選擇信用等級優的貸款者。根據數據庫或是其他可靠渠道了解到的個人信用信息，重點選擇那些收入穩定的，無不良信用記錄的客戶來提供貸款，這樣的群體購房目的明確，在房地產市場出現價格波動時也能承受因此帶來的風險。 在做好貸前調查的同時，還要加強貸后管理。即使客戶的信用記錄良好，也不能完全保證客戶以后的及時還款。所以，在貸前調查確定其貸款目的等情況后，還要加強貸后的監督，以此確保住房貸款申請人不會出現拖延不還的情況，做到有責必究。 適當發揮律師在房地產行業的作用。房地產業的各種程序比較繁瑣，稍有不慎就會觸及法律警戒線，再加上貸款數額不低，雙方又不可能完全的信任對方，這時候就需要律師來答疑解惑，緩解矛盾，為雙方明晰風險，避免糾紛，并能在過程中加以監管。（二）建立銀行內部風險控制體系1加強宏觀經濟走勢分析預測宏觀經濟形勢是金融機構業務開展的基礎環境，在一定程度上直接影響到國家的貨幣金融政策和商業銀行的經營方針，由此可以看出金融機構如果對國家宏觀經濟環境和政策缺乏必要的敏感性必然會加大個人住房貨款風險。當國家宏觀經濟處于通貨緊縮狀態時，房地產市場的價格比較平穩，為拉動消費需求、促進國民經濟的增長，國家政策就會鼓勵以住房貸款為代表的消費信貸業務的開展。因此，房地產價格相對較低使房屋的保值性較強，商業銀行應采取積極的信貸政策，相對降低住房消費貸款的門檻，通過產品的創新和營銷努力提高市場份額。當國家宏觀經濟處于通貨膨脹的狀態時，消費者的住房消費需求和欲望也相應膨脹，表現為住房價格快速上漲，房地產市場虛假繁榮，這時國家會對房地產金融采取提高存款準備金、加息等緊縮的宏觀調控政策抑制市場的過快增長和消費者的過度需求。因此，虛假的房地產價格會嚴重影響銀行抵押資產價值的真實性，在國家宏觀政策調控下一旦房價回歸將極易引發借款人的理性違約風險，故在此階段商業銀行應選擇相對謹慎的信貸政策，抬高信用門檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產的安全。所以，銀行要密切關注國家宏觀經濟環境和宏觀經濟政策的變化，不斷調整自身的經營策略和信貸政策。2調整信貸結構優化住房貸款資源配置銀行要從資產的風險屬性、期限屬性和利率屬性出發，立足于經營環境和業務基礎研究資產負債配置的最佳方案通過加強各類風險限額、資產負債比例指標管理及內部利率調控、產品定價政策等手段合理控制總量優化結構配比，降低資產組合的整體加權風險促進流動佳、安全性和盈利性的協調運作。同時以金融機構間的信貸資產轉讓市場為平臺，積極探索資產組合動態管理分離、轉移、分散信貸風險。改變貸款組合風險特征，降低信貸資產整體風險度。考慮到未來利率變動及經濟周期性波動的影響，商業銀行應主動調整收益結構，提高對經濟周期性波動風險的應變能力。3加強銀行自身操作管理銀行在貸前審查中，在目前我國的個人信用制度尚不健全的情況下，除了依據有關的證明材料及信貸調查來審定借款人的借款資格和還款能力外還應充分運用信用風險測評和分析方法對借款人的短期、中長期償債能力進行判定。在實際操作中還應堅決杜絕“有抵押無風險”或“有保證無風險”的錯誤認識。無論是房產抵押、開發商階段性擔保、回購或是保險公司履約保證保險都只是第二還款來源，而一旦銀行需要對貸款提前行使擔保債權，那么該筆貸款無論從質還是量上來講都已經發生了損失，因此貸前調查是必不可少的。貸后管理中，銀行應對已發放貸款的還款情況進行監控和跟蹤，對發生的有可能影響貸款正常回收的情況及時發現并處理；對逾期貸款應加強催收及抵押物處置力度；特別要注意訴訟時效，盡力保全銀行資產。除此之外，銀行信貸人員不僅要充分掌握房地產開發、房地產金融的基本知識還要對與此相關的建筑、房地產評估、產權登記制度、抵押擔保法律法規有較深的了解。并且要能夠自覺關注國家宏觀政策和金融制度變化。銀行還應當的著力培養房信貸業務人員的職業操守，使其嚴守職業道德；運用合理的激勵約束機制，避免出現道德風險。（三）加強房地產市場監控及預測1加強資金監管及貸款項目篩選開發商的資金流動一般都是大額，易于銀行進行跟蹤監管。一般要求開發商在銀行開設專項資金賬戶，而且銀行會監督工程的放款相關事宜。在成熟的房地產市場，住房貸款一般為現房抵押貸款。我國的房地產市場尚處于初級階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發放貸款時，必須密切關注按揭貸款項目的工程進度，信貸資金的到位必須視工程進度發放。當開發商賣樓所得款項超過了貸款額時，再把全部貸款撥付給開發商，這樣可以避免“爛尾樓盤”的出現。把優質、誠信的開發商及當地政府扶持的重點住宅項目、大規模優質住宅小區作為個人信貸業務支持的重點并要盡量規范管理標準和準入條件，建立客戶退出機制，根據開發商資質、經營狀況、誠信度等因素科學調整客戶結構，大力發掘優質開發商資源，及時清除不符合要求的中小企業。2拓寬房地產融資渠道目前國內房地產企業開發資金的籌措主要來源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數量很少。在資金來源狹窄的情況下，許多房地產公司往往進行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風險。為了規避此種風險，應大力拓寬房地產直接融資渠道，實現資金來源多元化。可鼓勵企業發行公司債券在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。或者可利用房地產信