學校代碼 10530 學 號 201002120411 分 類 號 F275 密 級 碩碩 士士 學學 位位 論論 文文 濱江花園二期房產開發項目可行性研究 學學 位位 申申 請請 人人 陳徐俠 指指 導導 教教 師師 傅太平 教授 學學 院院 名名 稱稱 商學院 學學 科科 專專 業業 工商管理 MBA 研研 究究 方方 向向 二 一三年四月二十日 Feasibility study of Binjiang garden two real estate development project Candidate Chen xu xia Supervisor Fu tai ping College Business School Program MBA Specialization Degree master University Xiangtan University Date 2013 4 20 湘潭大學湘潭大學 學位論文原創性聲明學位論文原創性聲明 本人鄭重聲明 所呈交的論文是本人在導師的指導下獨立進行研究所 取得的研究成果 除了文中特別加以標注引用的內容外 本論文不包含任 何其他個人或集體已經發表或撰寫的成果作品 對本文的研究做出重要貢 獻的個人和集體 均已在文中以明確方式標明 本人完全意識到本聲明的 法律后果由本人承擔 作者簽名 日期 年 月 日 學位論文版權使用授權書學位論文版權使用授權書 本學位論文作者完全了解學校有關保留 使用學位論文的規定 同意 學校保留并向國家有關部門或機構送交論文的復印件和電子版 允許論文 被查閱和借閱 本人授權湘潭大學可以將本學位論文的全部或部分內容編 入有關數據庫進行檢索 可以采用影印 縮印或掃描等復制手段保存和匯 編本學位論文 涉密論文按學校規定處理 作者簽名 日期 年 月 日 導師簽名 日期 年 月 日 I 摘 要 可行性研究是指在項目決策之前 對與項目有關的市場 資源 經濟 社會 等問題進行全面 系統的分析 論證和評價 從而判斷項目在技術上是否先進 經濟上是否合理 建設上是否可行等 引入可行性研究 有助于實現項目決策的 科學化 民主化和程序化 降低或避免投資決策的失誤 為項目的開發建設和有 效控制提供的科學依據或參考 論文運用現代可行性研究的基本理論和基本方法 結合國內外相關研究文獻 與資料 對長沙濱江花園二期房產項目進行開發可行性研究與評價 以期能對項 目的投資決策有所啟迪和幫助 論文主要內容包括 首先 提出問題 構建房地 產開發項目可行性研究的基本體系 并對濱江花園二期項目的基本情況 特點進 行了分析 其次 立足長沙實際 進行項目開發的投資環境分析與市場分析 尋 找項目的比較競爭優勢 第三 根據項目特點 擬定開發方案 規劃生產與銷售 進程 制定市場營銷策略 第四 根據擬定的開發方案 用兩章的篇幅 重點預 測和估算項目的總投資與銷售收入 稅金 計算相關財務指標 進行財務經濟效 益評價和不確定性分析 最后 從環境 社會影響和風險三個方面進行項目社會 綜合評價與分析 判斷項目抗風險的能力 并提出相關的對策建議 論文研究表明 在現有宏觀經濟背景下 濱江花園二期項目的開發建設 具 備良好的經濟和社會效益 建議公司抓住當前機會 盡快完成項目報批和規劃設 計 力爭盡早投入開發和推向市場 關鍵詞 可行性研究 開發設計 營銷規劃 財務評價 社會評價 II Abstract The feasibility study refers to the project decision making the related market resources economy social issues such as comprehensive system analysis argumentation and evaluation to determine whether the project is advanced in technique economy is reasonable the construction is feasible Feasibility study on introducing contribute to the scientific democratic and programming of project decision making reduce or avoid investment mistakes in decision making to provide for the smooth implementation and effective control of the project s scientific basis or reference The basic theory of modern feasibility study using paper and basic methods combined with the related literature and data at home and abroad research and evaluation of the feasibility of Changsha Binjiang garden two real estate projects in project investment decision of enlightenment and help The main content of this thesis includes the first question the basic system construction real estate development project feasibility study and the basic situation of Binjiang garden the two phase of the project s characteristics are analyzed Secondly based on the reality of Changsha and analysis of the market environment analysis of investment project development more competition for the advantages of the project Third according to the characteristics of the project make development plan planning production and sales process to develop marketing strategies Fourth according to the development plan with two chapters mainly predict and estimate the project s total investment and sales income taxes calculation of the relevant financial indicators evaluation of financial benefit and uncertainty analysis Finally for a comprehensive evaluation and analysis of social project from three aspects of environmental social impacts and risks determine the ability to resist risks and puts forward relevant countermeasures and suggestions This research indicated that in the current macro economic background economic social benefits significantly greater ability to resist risks suggestions relevant formalities as soon as possible as soon as possible to complete planning and design development and construction Key Words The feasibility study design marketing planning financial evaluation social assessment III 目 錄 摘摘 要要 I ABSTRACT II 第第 1 章章 緒論緒論 1 1 1 選題背景與意義 1 1 2 國內外相關研究綜述 2 1 3 論文研究內容與研究方法 8 第第 2 章章 項目投資環境與市場分析項目投資環境與市場分析 11 2 1 項目概述 11 2 2 長沙市社會經濟發展狀況 15 2 3 長沙市房地產發展狀況 19 2 4 項目 SWOT 分析 23 第第 3 章章 項目開發設計與營銷規劃項目開發設計與營銷規劃 26 3 1 項目設計構思與布局 26 3 2 項目開發進度 28 3 3 項目銷售預測 28 3 4 項目營銷策略 29 第第 4 章章 項目投融資估算項目投融資估算 31 4 1 項目投資估算 31 4 2 項目資金來源與運用 32 4 3 借款償還計劃 33 第第 5 章章 項目財務評價項目財務評價 35 5 1 項目財務評價基礎數據的選擇 35 5 2 項目銷售收入和稅金估算 35 5 3 項目財務指標估算與分析 36 5 4 項目不確定性分析 40 第第 6 章章 項目社會評價項目社會評價 42 6 1 項目環境影響分析 42 6 2 項目社會影響分析 43 IV 6 3 項目風險分析 43 結論與展望結論與展望 45 主要研究結論 45 未來研究展望 45 參考文獻參考文獻 46 致致 謝謝 48 1 第 1 章 緒論 1 1 選題背景與意義 1 選題背景 2003 年 7 月 國務院頒布 關于促進房地產市場持續健康發展的通知 史 稱國務院 18 號文 明確房地產業為國民經濟支柱產業 提出充分認識房地產市 場持續健康發展的重要意義 促進房地產業的持續健康發展 8 月 中國人民銀 行下發通知 對房地產企業和項目加大信貸支持 在重大利好刺激下 蓬勃興起 的房地產業和房地產市場贏得了快速發展 并迅速成為支撐國民經濟快速增長的 重要引擎之一 而就在此時 房價也開始一路飆升 并由此拉開了我國樓市宏觀 調控的序幕 2005 年 4 月 國務院常務會議認為 目前房地產市場存在主要問題是 房 地產投資規模過大 商品房價格上漲過快 商品房結構不合理 房地產市場秩序 比較混亂 2006 年 5 月 國務院常務會議再次專題研究房地產調控 認為 房 地產領域的一些問題尚未根本解決 而其實在此之前 中國人民銀行已于 2004 年底開始緊縮 銀根 商品房開 發資本金比例上調 加息接踵而至 2005 年 3 月 國字號條文首次出現 國八 條 出臺 調控上升到政治高度 半年后 更嚴格的 新國八條 進一步加大了調 控力度 明確提出要將穩定房價提高到政治的高度 要求各地區 各部門把解決 房地產投資規模過大 價格上漲幅度過快等問題當作宏觀調控的一項重要任務 2006 年 更具針對性的 國六條 出臺 隨后 限價房 應運而生 2007 年 國家先后出臺八項政策 央行五次加息 頻繁從金融層面打壓房 地產 但隨后 2008 年 爆發的全球金融危機成為了政策的分水嶺 為應對全球性金融危機對中國經濟的沖擊 樓市成為支撐宏觀經濟穩定增長 的一劑強心針 2008 年 國務院頒布了 關于促進房地產市場健康發展若干意 見 明確提出 進一步鼓勵和支持住房消費 保持合理的房地產開發投資規模 促進房地產市場健康發展 隨后 二手房營業稅減免 個人住房轉讓營業稅免 征時限由 2 年延長至 5 年的等刺激政策都給房地產釋放了活力 央行三次下調利 率 應該說 這一輪 政府托市 是金融危機下發揮宏觀調控作用的必然之舉 為經濟的穩定增長貢獻了不少力量 但沒有想到的是 從 2009 年春開始 剛剛 如果算上 2013 年最新出爐的 國五條 十年九調 政策密度幾乎就是一年一調 2 有所下降的大中城市房價很快進入 報復性反彈 隨之 國四條 出籠 2009 年 12 月至今 國務院又先后 5 次召開常務會議專題研究房地產市場調 控 從最初的 隨著房地產市場的回升 一些城市出現了房價上漲過快等問題 應當引起高度重視 到 近期部分城市房價 地價又出現過快上漲勢頭 到 部 分城市房價上漲壓力仍然較大 有的城市調控力度有所放松 再到 支持自住需 求 抑制投機投資性購房是房地產市場調控必須堅持的一項基本政策 樓市調 控始終沒有放松 2010 年 4 月 面對國內大中城市房價狂飆 全面加碼的調控政策相繼出臺 國十條 更是祭出限貸政策 二套房首付比例提高至不低于四成 房貸利率上浮 10 人稱史上最嚴厲調控政策 一年后 以限購為主要內容的新 國八條 更是 打出了 殺手锏 全國 36 個城市先期納入限購范圍 此后限購范圍越擴越大 住房貸款的首付比例再次提高至 50 限購 限貸 限價三管齊下 應該說 2011 年限購組合拳的打出 取得了一定的階段性效果 70 個大中 城市的房價快速上漲勢頭得到了一定程度的遏制 部分城市還出現了小幅下跌 但總體上 房價這頭 脫韁的野馬 仍只是放慢了些許腳步 調控依然任重道遠 盡管如此 所有這些國家調控政策的出臺和執行 仍無一不昭示著我國房地 產業將不得不面對更為復雜的政治 經濟形勢和市場環境 投資風險明顯加大 企業必須謹慎對待 科學分析與決策 防投資隱患于未然 2 研究意義 本文以長沙市濱江花園二期房地產開發項目作為實例 通過大量的市場調查 和實地考察 運用所學的可行性研究和財務管理的基本理論與基本方法 立足項 目實際 對項目的宏 微觀環境進行了介紹和描述 對項目的各項財務經濟數據 和指標進行了估算和評價 對項目的社會影響和市場風險進行了預測和分析 以 期能對決策者有所啟迪和幫助 同時也為相關房地產項目的可行性研究提供一些 借鑒 1 2 國內外相關研究綜述 1 國外相關研究綜述 在西方 關于項目可行性的研究與應用 最早可以追溯到上世紀初期美國 人頒布的 河港法 其中就涉及到了一些現代意義上的可行性研究的原理 但 由于尚未形成體系 因而只能被視為現代可行性研究的雛形 20 世紀 30 年代 美國正式引入項目可行性研究的相關理論和方法 并將其 運用于田納西河流域的開發項目 取得了巨大成功 由此引發了項目可行性理論 研究與實踐應用的熱潮 20 世紀 70 80 年代 項目可行性研究步入到一個快速 3 發展時期 在此期間眾多國家和國際經濟組織相繼組織 委托相關專家編寫并出 版了一批標志性著作 其中不少都成為了該研究領域的經典 聯合國工業發展組 織在 1972 年組織編寫的 項目評價準則 英國海外開發署在 1973 年編寫出版 的 發展中國家項目評估 經濟學家指南 并分別在 1977 年和 1988 年出版 了該書的第二版和第三版 聯合國工業發展組織在 1978 年編著出版的 工業可 行性研究編制手冊 并在 1991 年出版了最新修訂及增補版 1 以及聯合國工 業發展組織又與阿拉伯國家工業發展中心合作在 1980 年編著 出版的 工業項 目評價手冊 等 至此 可行性研究的理論框架初步形成 并被迅速傳至德國 日本 加拿大 中國等 成為世界各國訂立可行性分析標準的基礎和藍本 20 世紀 90 年代以來 隨著理論研究的不斷深入 可行性理論開始向其他 專業領域的不斷滲透 根據專業差別及特點 出現了不少在基礎理論 方法論和 應用方面的研究與探討 也取得了不少代表性的成果 而且 也無一不都為可行 性的理論研究和應用發展提供了更加堅實的理論基礎 做出了自己應有的貢獻 詳細如表 1 1 所示 表 1 1 可行性研究的最新研究領域與成果 研究或歸屬范圍 代表人物 代表成果 備注 基礎理論與應用 A 喬伊科奇 D R 漢森 L 達克斯 多目標決策分析及其在工程和經 濟中的應用 2 不確定性與風險理論 Gcorge wu Richard Gonzalez 不確定因素下非線性權值的決策 B Mulholand J Christian 對項目建設期的風險評估 Dele Cooper Chris Chapman 大型項目的風險分析一模型 方 法與案例 3 經濟評價 James E Smith 對利潤評價的確定性分析 Graig R Fox Amos Trersky A 不確定因素下的基本收益 鈴木崇之 經濟分析的理論與應用 伊藤保太朗 對經濟指標的使用分析 具體到房地產領域 學者們主要從項目的區域選擇 市場前景 空間定位 工程技術方案 投資估算 財務效益評價 投資風險與不確定性 環境影響以及 社會評價等方面來分析 論證項目的可行性 其中比較有代表性的成果和觀點有 W Behrens 和 P M Hawranek 認為 可行性研究報告是房地產投資決策的重 要依據 是投資分析中的重要環節 做好投資分析直接關系到項目成敗 同時 可行性研究是一個繁雜的系統工程 因此可行性研究是一個反復論證和不斷優化 的過程 1 4 Micher D Farred 和 Gaglon E Greer 認為 在房地產項目可行性研究中要對 風險有足夠的認識 并極力主張將其列入可行性研究中需要重點考察的參數 以 免出現決策失誤 4 Arthur J Keowr 認為 在對不確定性因素進行分析時 可以采用概率分析法 來測算風險的大小 評估對項目的影響程度 5 而 William C Wheaton 和 Raymond G Torto 等在 Real Estate Risk A Forward Looking Approach 中則主張 要用前 瞻性方法來評估房地產市場風險 并嘗試運用現代時間序列建模方法來盡可能地 量化這種風險 6 Peter Jovanovic 和 David Spaulding 等人雖然也對房地產投資風險進行了研 究 但重點側重于管理 全面研究了房地產項目投資的風險識別 風險評價和風 險防范 提出了房地產風險管理過程 7 而在房地產項目經濟評價方面 不少學者依然推崇和主張采用 CECD 法 WB 法 UNIDO 法 UNIDO IDCAS 法等 詳細如表 1 2 所示 表 1 2 項目經濟評價方法比較表 方法特征 CECD 法 或 L M 法 WB 法 或 ST 法 UNIDO 準則 法 UNIDO 指 南法 UNIDO IDCAS 法 代表著作 發展中國家項 目經濟評價與 規劃 項目經濟分析 項目評價準則 項目評價實 用指標 工業項目評價手 冊 著作性質 理論著作 理論著作 理論著作 實用性手冊 實用性手冊 作者 I M D Little J A Mirlees L Sqire H G Vandertak P Dasgupta S Margltin J Hansen W Behrens P M Hawranek 主要目標 社會收入 公共收入 累積總消費 累積總消費 國民凈總值 輔助目標 就業 公平分配 收入再分配 優值需要 就業水平 教育水平 收入再分配 優值需要 就業水平 教育水平 就業效果 分配效果 凈外匯效果 國際競爭力 評價步驟 先財務分析 后經濟評價和 社會分析 先財務分析 后經濟評價和 社會分析 先財務分析 后經濟評價和 社會分析 先財務分析 后經濟評價 和社會分析 先財務分析 后經 濟評價 價格基礎 邊境價格 邊境價格 國內價格 國內價格 國內價格 評價指標 凈現值 內部收益率 凈現值 內部收益率 凈現值 內部收益率 凈現值 內部收益率 國民凈增值 考慮項目直接 間 接效果及國民凈 增值總值 2 國內相關研究綜述 上世紀 50 年代 在學習和借鑒前蘇聯基本建設管理經驗的基礎上 我們國 家就曾對一些大型項目進行過項目評價 并做過一些簡單的靜態指標的計算分 5 析 1978 年改革開放以后 為加強對項目的投資決策分析 我國開始正式引入 西方較為先進的項目可行性研究理論與技術 1983 年 原國家計劃委員會發布 國家計委關于建設項目進行可行性研究的試行管理辦法 規定 建設項目的決 策和實施必須嚴格遵守國家規定的基本建設程序 可行性研究是建設前期工作 的重要內容 是基本建設程序中的組成部分 兩年后 國家科學技術委員會和 國務院技術經濟社會發展研究中心 國務院發展研究中心的前身 共同組織編寫 了 工業建設項目可行性研究經濟評價方法 企業經濟評價 并經原國家計委 審核 推薦給有關單位試行 之后在 1987 年 原國家計委和建設部正式發布了 建設項目經濟評價方法與參數 并很快在 1993 年發布了第二版 2006 年發 布了第三版 用以引導和指導企業與項目的可行性研究工作 1997 年 受原國 家發展計劃委員會的委托 中國國際工程咨詢公司開始組織專家對可行性研究的 規范工作進行總結研究 并由國家發展計劃委員會于 2002 年以計辦投資 2002 15 號文件發布實施了 投資項目可行性研究指南 這是我國第一本與國際慣例 接軌 在國家層面上用以指導全國投資項目可行性研究工作的規范性文本 它的 出版和發行也標志著我國可行性研究進入了一個全新階段 8 具體到房地產領域 有關機構和學者的研究特別是近些年的研究主要集中在 兩個方面 一是關于房地產投資風險和風險評價的研究 比如 2002 年 趙樹寬 馬力根據房地產項目的建設特點及經濟 社會 環境的 要求 從資源 工程 市場和政策法律等角度分別建立了大型房地產項目風險綜 合評價指標體系 并運用 Fuzzy 與 AHM 結合的思路 構建了大型房地產項目風 險模糊綜合評價模型 并列舉了應用實例 以為項目投資決策提供參考 9 2004 年 喬婉風 張聲東等將蒙特卡羅方法引入房地產開發風險分析 建 立了相關的房地產投資風險分析模型 并結合某一房地產項目實例 運用計算機 仿真方法 得出了相應的風險分析結果 并驗證了分析結果的精度 10 同年 尹中曉 韓彥峰借鑒現代控制理論 應用系統工程思想 針對房地產 投資風險諸多模糊且屬性復雜的特點 建立了一套系統 完整的房地產投資風險 評價指標體系 進而采用模糊綜合評判的方法給出了評價房地產投資風險的模 型 并對模型進行了相關分析與實例驗證 以供房地產開發商決策參考 11 2005 年 劉曉君等人應用模糊數學的方法建立了房地產投資風險的模糊綜 合評價系統 從而在一定程度上解決了如何運用數學方法分析和處理投資風險評 價中大量存在的模糊問題 以期幫助投資者采取有效措施對風險進行科學管理 減少房地產投資的風險損失 12 2006 年 周書敬 吳春花等針對目前房地產融資風險評價過程中的主觀臆 斷性和片面性 提出了基于 AHM 屬性層次模型 和模糊綜合評判的新思路 6 從而建立了一套多層次評價指標體系 然后運用 AHM 法確定了相關指標的重要 性權重 避免了以往利用 AHM 計算權重時的繁瑣計算 同時也避免了一致性檢 驗 接著再利用模糊數學的理論對房地產融資風險進行綜合評判 完成了定性分 析和定量分析的結合 并通過實例驗證了該方法的簡便性 實用性和科學性 13 2007 年 蔣根謀等基于模擬技術 構建了一新的房地產項目定量經濟風險 評價模型 并且將 AHP 方法應用于房地產項目經濟風險分析中 客觀地確定了 模型中各風險因素的權重 然后結合工程案例 利用新提出的風險分析模型 對 房地產項目的經濟風險進行了定量的分析 同時也對單個或多個風險因素組合對 房地產投資的經濟風險做了敏感性分析 從而驗證了模型的科學性與實用性 14 2009 年 萬影在考慮了傳統的層次分析法和熵值法對權重確定的不足 將 改進的層次分析法和信息熵結合 對影響房地產投資風險的五項指標進行組合賦 權 通過分析處理 得到了較為合理的投資方案排序結果 并以實例證明這是一 種相對簡便 科學的方法 15 2009 年 李慧敏等基于半方差度量投資風險和投資者的風險偏好行為可變 構建了帶有風險偏好系數的半方差房地產投資組合模型 并經實例驗證 該模型 能夠得到收益和風險的真實度量 獲取更優的投資組合 16 2011 年 汪中秀 黃麗穎等針對房地產企業投資風險的復雜性和不確定性 在借鑒近期國內有關房地產企業投資風險相關研究和分析基礎上 利用問卷調查 法對投資風險因素進行了識別 構建了風險評價指標體系 并采用改進模糊層次分 析法對風險指標體系進行了評價分析 從理論上找出影響房地產企業投資的關鍵 風險因素 以為房地產企業投資風險評價提供了較為合理的參考依據 使投資決策 更為科學 17 同年 王明和 劉培德等提出采用專家打分法 基于房地產項目開發階段建 立房地產投資風險評價指標體系 并根據評價指標的模糊性和不確定多準則決策 理論 建立基于不確定語言變量的房地產投資風險評價方法 而且通過實證研究 表明 該評價指標體系和評價方法是有效的 為房地產企業開展投資風險評估提供 了一種可行的方法 18 2012 年 李小娟認為 在房地產市場中進行項目投資時 不但要考慮收益 更要準確地預測并規避風險 因此 依據風險厭惡偏好理論 構建土地市場和房地 產開發市場中投資項目的風險厭惡重復博弈模型并對博弈模型進行均衡分析 將 有利于避免惡性價格競爭 促進開發商之間的利益最大化 19 李毅認為房地產開發是一項高投入 高收益 高風險的投資活動 受社會 經濟 技術等因素的影響較大 在開發過程中存在著不確定性 在為投資者提供高 收益可能的同時 也蘊含著相應的高風險 因此 他嘗試引進了一種新的方法 7 支持向量機 并將其應用于房地產投資風險評價 建立了基于 SVM 的房地產投 資風險評價模型 20 二是嘗試引入各種新的理論模型和方法 以幫助和提高投資決策的科學性 比如 2003 年 王軍武 苗琦針對房地產投資不確定性極大的特點 嘗試將貝葉 斯決策理論引入房地產投資決策中 建立了房地產投資貝葉斯風險決策模型 分 析了決策模型中各種參數的確定方法 并闡述了該模型對降低決策風險的作用 21 2005 年 曾力勇 裘亞崢引入實物期權理論 針對企業投資房地產開發項 目的三階段 即土地所有權的獲得 建筑和銷售三個階段 決策建立了相應的實 物期權模型 并給出了每一階段的期權價值以及最佳投資點的臨界價格 以幫助 提高投資決策的準確性 22 2006 年 馮為民 朱俊等認為風險概率期望分析是房地產投資風險決策的 難點問題 傳統的敏感性分析和概率分析主要是利用事先預測概率為依據 而不 便于利用事物發展中的信息對預測概率進行及時合理修正 調整 使之更接近實 際情況 使決策者可根據發展變化信息及時調整決策 他們主張將決策樹方法與 貝葉斯概率分析相結合 并結合實例建立和提出了貝葉斯方法在房地產投資風險 決策的應用方法和相關決策規則的選擇思路 23 2008 年 付江波 李廉水等利用投資組合均值 方差模型 資本資產定價 理論和不可分散風險 測度將房地產組合投資風險分解為系統風險和非系統風 險兩大類 建立了投資組合風險最小化的房地產投資組合選擇模型 并做了實例 檢驗與分析 24 2010 年 侯晨曦 宋永發和馬寧認為 房地產項目投資具有不可逆性 高 度不確定性和管理的靈活性 運用傳統的凈現值法不能挖掘出項目投資的這些性 質所帶來的價值 而應用實物期權方法進行房地產投資決策研究 則不僅考慮到了 房地產投資的不確定性 還體現了投資決策者的柔性管理和戰略投資的價值 因 此 他們分析了傳統凈現值法的一些不足 引入了實物期權的基本理論 并采用了 B S 期權定價模型對房地產投資決策過程中蘊含的增長期權進行了案例分析 使 得房地產投資決策更加科學合理 25 付劍茹 唐小明等 26 柯小玲 諸克軍等 27 以及更早的李進濤 朱佳林等 28 都前后做過類似而且有益的研究與探討 周書敬 朱志等在 基于灰色層次分析的房地產投資決策 一文中應用灰色 關聯分析法 提出了一種基于灰色綜合評價的房地產投資決策方法 利用有限的 信息將實際方案與參考序列建立起關聯 較好地解決了受決策者個人知識 經驗 和偏好的制約以及其他決策環境制約所造成的問題 減少了房地產評價過程中的 8 不確定性 29 葉莉 趙璐佳等根據目前國家對房地產項目開發時間的有關規定 從房地產 投資的實物期權特征出發 在考慮房地產項目壽命周期的前提下 針對我國房地 產投資的政策和市場特點 運用實物期權定價理論 以 Blackscholes 1973 的 金融期權定價模型為基礎 對原有模型進行修正 提出了一種新的基于改進的 B S 模型 應用該模型能夠確定使房地產開發商利潤最大化的最佳投資時機 并 以天津市河東區某房地產開發項目為典型案例驗證了模型的有效性 30 2011 年 莊新田 朱俊和劉洋在 基于機會規劃的房地產投資時機決策 一文中 將實物期權的凈現值分析和馬爾可夫轉移矩陣相結合 利用房地產企業 家信心指數 構建出了反映宏觀經濟變動的馬爾可夫 貝葉斯轉移矩陣 在此基 礎上 從房地產企業投資決策所蘊含的實物期權價值出發 利用機會約束將市場價 格風險納入投資決策的分析框架 以不同的馬爾可夫狀態的必要投資回報率進行 現金流貼現 在多階段情景樹的基礎上 構建出多階段 0 1 整數機會規劃來研究 房地產企業最優的投資決策時機 并結合具體案例給出了實證分析 31 如此等等 無一不有助于提高房地產投資項目決策的正確性 科學性 有 效防范投資風險 但仍需進一步努力 以求真正解決問題 1 3 論文研究內容與研究方法 1 研究內容 論文立足于濱江花園項目 重點從投資環境 資金籌措 財務和社會評價 等幾方面對項目的開發可行性進行研究 包括緒論在內 全文共分為 7 章 具體 安排如下 第一章為緒論 介紹論文選題的背景與意義 國內外相關理論研究文獻綜 述 以及論文的研究內容 結構和研究方法等 第二章為項目投資環境與市場分析 在介紹項目及項目開發公司基本情況 的基礎上 重點介紹和分析長沙市宏觀經濟狀況和房地產發展狀況 項目市場定 位 以及項目 SWOT 分析等 第三章為項目開發設計與營銷規劃 重點介紹項目設計構思與布局 項目 開發進程安排 項目銷售預測 以及項目營銷策略等 第四章為項目投融資估算 主要介紹項目投資估算 項目資金來源與運用 和項目借款償還計劃等 第五章為項目財務預測與評價 重點介紹項目銷售收入與稅金的預測 項 目基本財務報表和主要財務效益指標的測算與評價 以及項目不確定性分析等 第六章為項目社會評價 主要包括項目的環境影響分析 社會影響分析 9 以及風險分析與防范 最后一章是對全文的總結 得出項目可行性研究的結論 并對未來研究做 出展望 2 研究方法 1 理論分析與實證分析相結合 論文首先對國內外有關房地產項目可行 性研究的理論研究成果與文獻做了簡單介紹 然后以濱江花園二期房產開發項目 進行實證研究 通過理論與實證相結合的方法 循序漸進 層層剖析 以希能夠 對項目了解得更深入 更透徹 2 定量分析與定性分析相結合 論文在對項目的規劃設計 營銷策略 投資 財務效益和市場風險進行定量分析的同時 也對項目的投資環境 政府政 策等進行了定性分析 定量與定性相結合 可以更全面地了解 分析問題 提高 決策的正確性 3 宏觀分析與微觀分析相結合 房地產投資受國家和地區 城市的經濟 政策環境影響較大 同時也受到開發企業自身情況的影響 因此 論文既對項目 投資環境和政府政策進行了宏觀闡述 也對開發企業和項目的規劃設計 市場策 略 項目投融資 資金運用和盈利能力等進行了微觀分析 宏觀與微觀相結合 能夠使投資者多視角 全方位地了解投資項目 進一步確保投資決策的正確性 3 技術路線 論文的研究技術路線圖如圖 1 1 所示 10 圖 1 1 論文研究技術路線圖 緒論 選題背景與意義 國內外文獻綜述 研究內容與方法 濱江花園二期項目投資環境與市場分析 長沙市社會經濟發展狀況 長沙市房地產發展狀況 項目 SWOT 分析 濱江花園二期項目開發設計與營銷規劃 設計構思與布局 開發進度安排 銷售預測 項目營銷策略 濱江花園二期項目投融資估算 項目投資估算 項目資金來源與運用 項目借款償還計劃 濱江花園二期項目財務評價 銷售收入與稅金預測 盈利能力評價 清償能力評價 不確定性分析 濱江花園二期項目社會評價 結論與展望 11 第 2 章 項目投資環境與市場分析 2 1 項目概述 1 項目名稱與預期目標 項目名稱 濱江花園二期房地產開發項目 預期目標 濱江花園項目是國家級節能示范重點居住區 是所在區域政府的 重點支持項目 項目擬以可持續發展為理念 將綠色能源 可再生能源的高技術 應用項目 為市場提供高舒適度 高環境品質 高效能比的先進科技住宅 項目 總用地面積為 43 公頃 項目規劃總建筑面積為 134 64 萬平方米 計劃分為三到 四期 其中 第一期占地 12 86 公頃 建筑面積約為 29 8 萬平方米 目前已基本 完成 市場反應強烈 本項目是濱江花園的二期建設項目 項目規劃總用地面積為 105000 平方米 規劃凈用地面積為 67600 平方米 道路 含綠化用地 面積為 11700 平方米 項 目規劃總建筑面積約為 244879 51 平方米 其中 住宅建筑面積約為 186656 48 平方米 商業建筑面積約為 19641 65 平方米 地下車庫面積約為 38568 80 平方 米 項目共 20 棟高層住宅 樓高 20 30 層不等 容積率為 3 05 建筑密度為 18 39 綠化率為 42 共設計停車位 1238 個 其中地上 205 個 地下 1033 個 項目詳細規劃與設計圖見圖 2 1 圖 2 2 圖 2 1 項目整體布局圖 12 圖 2 2 項目設計效果圖 2 項目開發商 濱江花園房地產項目的開發商是 DDZY 湖南 有限公司 公司 2005 年 9 月注冊成立于湖南省長沙市開福區 成立時注冊資本金為 3000 萬元 2008 年 12 月追加調整為 20000 萬元 目前 公司具有房地產開發的叁級資質 主要經營房 地產開發 經營 物業管理 房地產投資信息咨詢服務 建筑材料與設備的銷售 租賃 以及商品和技術的進出口業務等 DDZY 湖南 有限公司是 DD 節能置業股份有限公司下屬全資子公司 母 公司 DD 節能置業是一家全國性發展的壹級資質開發企業 也是國內最早投身于 舒適節能住宅產品的研發與建造的企業 技術力量雄厚 擁有數十項國家專利 其中發明專利 20 余項 實行董事長領導下的總經理負責制 下設建發中心 合 同預算部 營銷中心 財務部 行政部 工程部等 具體結構如圖 2 3 所示 13 圖 2 3 公司組織結構框架圖 DDZY 湖南 有限公司成立以來 始終秉承 科技建筑 品位生活 的開 發理念 堅持 自然樸素 和諧健康 簡單專注 生生不息 的發展哲學 圍繞 愛 我家園行動 的主題思想 為消費者創造了精誠所至 真實品位的生活體驗 取 得了良好的經濟效益和社會效益 在市場和消費者中已具有一定的品牌認知度和 美譽度 3 項目主要建設條件 1 土地情況 土地已按法律程序完成了相關手續 無任何法律和經濟層 面的糾紛 目前 建設用地許可證申請批復文件 土地規劃許可證 土地規劃建 設許可證已經辦理 項目規劃設計方案評審已獲通過 施工方案設計正在細化 完善中 2 附著物 地塊范圍已基本完成三通一平 地上無附著物 地下與空中 也無任何障礙物 3 交通運輸 項目位于長沙市開福區的北城板塊 緊靠開福區政府和汽 車北站 交通十分便利 到市中心約 10 分鐘車程 向東 2 分鐘上東二環 南面 為瀏陽河 向西約 5 分鐘到汽車北站 湘江在本項目西面 北面可望撈刀河 區 域內縱向交通線有芙蓉北路 陳漁路 雙河路及東二環等 橫向交通線有福元西 路 漁業路等 而且公共交通十分便利 目前通往本區域的公交線路有 9 路 112 路 128 路 149 路 159 路 801 路 807 路和星 2 路 董事長 總經理 建 發 中 心 合 同 預 算 部 營 銷 中 心 財 務 部 人 力 資 源 部 辦 公 室 項 目 一 工 程 部 項 目 二 項 目 三 14 4 公共配套設施 濱江花園項目位于開福區政府輻射范圍內 各項市政 配套設施建設速度較快 尤其是伴隨著舊城改造和新河三角洲的建設 周邊配套 將更趨完善 目前 項目周邊已有主要配套 緊靠伍家嶺商業圈 麥德龍超市 陳家渡中學 順天小學 洪山公園 月湖公園 湘雅醫院 汽車站 以及與區政 府配套的其他共同設施 4 主要技術經濟指標 項目主要技術經濟指標見表 2 1 表 2 1 主要技術經濟指標 序號 項目 單位 數值 備注 1 占地面積 畝 157 5 1 1 規劃凈用地 畝 101 4 1 2 道路 含綠化用地 畝 17 55 2 總建筑面積 m2 244879 51 2 1 住宅建筑面積 m2 185656 46 2 2 商業建筑面積 m2 19641 65 2 3 物業用房 m2 986 60 2 4 公共廁所 m2 30 00 2 5 地下總建筑面積 m2 38568 80 3 總居住戶數 戶 1623 3 1 戶型 80 90m2戶型 戶 712 42 58 3 2 110 130m2戶型 戶 798 50 72 3 3 140 160m2戶型 戶 112 6 7 4 停車位 地上停車位 個 205 地下停車位 個 1033 合計 個 1238 5 建筑密度 18 39 6 容積率 3 05 7 綠化率 42 8 項目總投資 萬元 55097 9 項目總銷售收入 萬元 107178 15 9 1 住宅銷售收入 萬元 73704 9 2 商業銷售收入 萬元 23570 9 3 停車位銷售收入 萬元 9904 10 所得稅前財務凈現值 萬元 22713 11 所得稅后財務凈現值 萬元 15371 12 所得稅前財務內部收益率 51 3 13 所得稅后財務內部收益率 38 8 14 所得稅前投資回收期 年 1 96 15 所得稅后投資回收期 年 2 14 16 貸款償還期 年 2 2 2 長沙市社會經濟發展狀況 2010 年是經濟環境復雜多變的一年 面對后金融危機的復雜局面和國內外 各種挑戰 長沙市堅持以科學發展觀統攬全局 加快轉變經濟發展方式 積極調 整和優化產業結構 努力改善民生 經濟 社會實現了又好又快發展 32 1 GDP 高速增長 綜合實力顯著增強 2010 年 長沙市實現地區生產總值 4547 06 億元 按當年價格計算 同比 增長 15 5 分產業看 第一產業實現增加值 202 01 億元 增長 4 5 第二產 業實現增加值 2437 03 億元 增長 20 7 其中工業實現增加值 2020 68 億元 增長 21 6 第三產業實現增加值 1908 02 億元 增長 11 5 第一 二 三次 產業分別拉動 GDP 增長 0 2 9 8 和 5 5 個百分點 三次產業對 GDP 增長的貢獻 率分別為 1 3 63 1 35 6 從季度年 全年經濟低開高走 四個季度的 GDP 累計增幅分別為 14 7 15 0 16 0 和 15 5 從競爭力來看 長沙地區生產 總值在全國省會城市排名由第 12 位躍升到第 7 位 規模工業產值由第 15 位躍升 到第 7 位 綜合競爭力在全國省會城市中排名第 6 所轄四縣 市 全部進入全 國縣域經濟競爭力百強 從首位度來看 2010 年長沙的經濟總量 規模工業 社會投資分別接近或超過全省的 30 轄內的稅收收入 對外貿易 企業利潤更 是接近或超過全省的二分之一 以下有關長沙市社會經濟發展狀況的數據資料均來自于長沙市統計局發布的 2010 年長沙市國民經濟和 社會發展統計公報 湖南統計信息網 2011 3 16 2119 99 2581 1 2300 71 4547 06 3744 76 15 30 15 50 15 70 15 50 14 70 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 20062007200820092010 10 00 11 00 12 00 13 00 14 00 15 00 16 00 地區生產總值 億元 比上年增長 圖2 4 2006 2010年地區生產總值及其增長速度 2 經濟運行良好 結構進一步優化 2010 年 長沙市始終堅持以新型工業化為重要抓手 全力打好結構調整 優化 升級的攻堅戰 為創新驅動 轉型發展贏得了更多空間 三次產業結構由 2006 年的 5 5 46 1 48 4 調整為 2010 年的 4 4 53 6 42 0 實現了由 三二 一 排序調整為 二三一 的重大轉變 表 2 2 長沙市三次產業結構變動趨勢 單位 年份 第一產業 第二產業 第三產業 2006 5 5 46 1 48 4 2007 5 2 46 8 48 0 2008 5 2 50 7 44 1 2009 4 8 50 6 44 6 2010 4 4 53 6 42 0 分產業看 現代農業穩步發展 2010 年 全市完成農林牧漁業增加值 202 0 億元 同比增長 4 5 其中 農業增加值 113 8 億元 增長 8 8 林業增加值 8 8 億元 增長 6 1 牧業增加值 66 4 億元 減少 1 6 漁業增加值 8 7 億元 增長 4 5 農林牧漁服務業增加值 4 3 億元 增長 5 5 全市糧食生產實現連 續 8 年增產 農產品加工 觀光休閑等現代農業快速發展 農業綜合生產能力不 斷增強 17 積極改造傳統產業 大力發展戰略性新興產業 新型工業化進程明顯加速 2010 年 全市實現工業增加值 2020 68 億元 同比增長 21 6 其中規模以上工 業實現增加值 1530 35 億元 同比增長 24 0 規模以上工業中 工程機械 汽 車及零部件 生物醫藥 新材料 電子信息 家用電器六大優勢產業集群實現增 加值 663 52 億元 比上年增長 34 4 對規模工業增長的貢獻率達 54 4 相比 上年提高 5 4 個百分點 拉動全市規模工業增長 13 1 個百分點 754 23 957 38 1371 58 2020 68 1554 54 23 10 21 80 19 70 21 60 17 50 0 500 1000 1500 2000 2500 20062007200820092010 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 全部工業增加值 億元 比上年增長 圖2 52006 2010年全部工業增加值及其增長速度 服務業總量和結構雙提升 信息 物流 會展 金融 文化等現代服務業發 展迅速 2010 年 全市服務業實現增加值 1912 41 億元 計算口徑為全部第三產 業和農林牧漁服務業 相比上年增長 11 5 其中