目 錄 第一章 總 論 1 第一節 項目基本情況 1 一 投資各方基本情況 1 二 合作企業基本情況 4 三 可行性研究報告編制依據 6 四 可行性報告主要研究內容 6 第二節 合作項目主要技術經濟指標 6 第二章 項目背景及必要性 7 第一節 項目背景 7 第二節 項目必要性 9 一 有利于提高中方商業經營管理水平 9 二 有利于促進蘇州現代化商業的發展 12 三 有利于擴大商品出口 15 第三章 市場分析 19 第一節 投資市場分析 19 一 蘇州整體投資環境 19 二 工業園區投資環境 20 第二節 消費市場分析 22 一 蘇州整體消費環境 22 二 蘇州工業園區消費環境 23 三 歐尚超市的市場競爭優勢 24 第四章 項目選址與建設條件 25 第一節 項目選址 25 第二節 項目建設條件 27 一 當地社會經濟條件 27 二 項目建設自然條件 30 第五章 經營規模和營銷方式 33 第一節 經營規模 33 一 零售 33 二 出口 34 第二節 貨源采購及配送 35 一 超市貨源采購與配送 35 二 出口商品貨源及采購 36 第六章 技術設備 36 一 計算機管理系統 36 二 其它設備 37 第七章 項目建設方案 39 第一節 總平面布置 39 一 總平面設計原則 39 二 總平面布局 39 第二節 建筑方案 40 一 設計依據 40 二 建筑設計 41 三 土建工程 44 第三節 配套工程 46 一 給排水 46 二 消防 47 三 暖通空調 48 四 供電 50 五 煤氣 52 第八章 組織機構和人員安排 53 第一節 組織機構設置 53 第二節 人員 不包括采購中心 安排與培訓 53 第九章 項目實施進度 55 第十章 環境保護與安全 55 第一節 環境保護 55 一 設計依據 55 二 施工過程中的環保問題 56 三 設計過程中應注意的環保問題 56 四 環境影響及評價 56 第二節 衛生防疫 58 第三節 消防安全 58 第十一章 投資估算與資金籌措 60 第一節 投資估算 60 一 建設投資估算 60 二 建設期利息估算 61 三 流動資金估算 61 第二節 資金籌措與投資計劃 61 一 資金籌措 61 二 投資計劃 61 第十二章 財務分析 62 第一節 商品銷售收入和銷售稅金及附加估算 62 一 年銷售收入估算 62 二 銷售稅金及附加估算 62 第二節 總成本費用估算 62 一 成本費用估算范圍 62 二 成本費用估算依據 62 三 總成本費用構成 63 第三節 項目利潤及分配情況分析 63 第四節 財務現金流量和資金來源與運用分析 64 一 財務現金流量分析 64 二 資金來源與運用分析 64 第五節 貸款償還能力分析 65 第六節 外匯平衡分析 65 第七節 敏感性分析 65 第十三章 綜合效益評價 66 第一節 經濟效益分析 66 第二節 社會效益分析 66 一 有于提高中方商業經營管理水平 66 二 有利于促進蘇州現代化商業的發展 67 三 有利于擴大商品出口 67 四 其它社會效益 68 第三節 研究結論及建議 68 一 研究結論 68 二 存在的問題及建議 68 一章 總 論 第一節 項目基本情況 一 投資各方基本情況 1 甲方 甲方 企業名稱 法國歐尚集團公司 AUCHAN CO 法定住所 NO 40 AVENUE DEFLANDRE B P 139 59964 CROIX CEDEX FRANCE 法定代表人 CHRISTOPHE DUBRULLE 職務 總裁 注 冊 地 法國 歐尚集團公司成立于 1961 年 是以經營大型超級市場為主的國際商業集團 是目前法國第二 歐洲第六的大型跨國商業集團 在 1999 年度財富雜志排名世界 500 強中列第 147 位 該集團 為家族控股公司 法國米里曳家族控股 87 雇員持有 13 的股份 1998 年的營業總額高達 231 億歐元 235 億美元 注冊資金為 1 2 億美元 歐尚集團銀行資信證明 登記注冊證明 法定代表人證明以及資產負債與損益情況詳見附件 1 4 歐尚集團公司把自選 廉價和所有服務聚集在同一建筑物內作為其經營特色 實現最高營業 率與最低價銷售的有機統一 經銷商品多達數萬種 具有廣泛的國際營銷網絡 一流的管理 水平和科學的經營機制 在世界商貿零售業享有較高的聲譽 歐尚集團公司以經營大型超市 為主 首先在法國國內發展壯大 并于 1981 年以西班牙 意大利為起點開始進行國際化發 展 1996 年 歐尚集團公司合并了法國的 DOCKS 公司和葡萄牙的 PAO DE ACUCAR 公司 1997 年與 IFIL 合作 成為歐洲重要的大型商業零售企業之一 歐尚在亞洲的發展始于九十年代中期 經過一系列的籌劃和詳細的市場調研 歐尚將亞洲發 展的重點放在中國 1997 年 4 月上海歐尚超市有限公司正式成立 這是一家由法國歐尚公司 與中方合作伙伴上海市食品 集團 公司 上海楊浦區五角場工業總公司共同組建的以經營大 型超市為主的中外合作企業 1998 年 歐尚將其亞洲總部遷至上海 1999 年 7 月 18 日 在 上海開設了其在中國第一家 世界上第 209 家特大型超市 從而揭開了歐尚集團公司在中 國發展的序幕 上海楊浦店的建筑面積為 15000 平方米 營業面積 8000 多平方米 經營商品 品種達 2 萬多種 銷售的商品 60 為食品 該店現有員工人數為 500 多名 經過 39 年的開拓發展 歐尚在世界各地的 12 個國家 擁有特大型超市 211 個 超市 300 多 雇員股東協會米里曳家族股東委員會 歐尚集團 超市分支 超市控股公司 法國ATAC超市 法國便民店 西班牙SABEO超市 波蘭ROBERT超市 其它經營項目 歐尚房地產公司 銀行 信息技術公司 品牌產品中心 國際采購中心 ALINEA家居超市 大型超市分支 法國歐尚 盧森堡歐尚 西班牙歐尚 意大利歐尚 阿根廷歐尚 波蘭歐尚 匈牙利歐尚 泰國歐尚 墨西哥歐尚 美國歐尚 中國歐尚 上海 家 以及 600 多家便民店 歐尚集團現有分支結構詳見圖 1 1 分支地區分布詳見附圖 3 圖 1 1 歐尚集團現有分支結構圖 外商投資商業企業試點辦法 要求合作商業企業中的外方合作者應為具有較強的經濟實力 先進的商業經營管理經驗和營銷技術 廣泛的國際銷售網絡 良好的信譽和經營業績的企業 且申請前三年年均商品銷售額應在 20 億美元以上 申請前一年資產額應在 2 億美元以上 本 項目外方合作者 歐尚集團 1997 年銷售額為 233 億美元 1998 年銷售額為 235 億美元 1999 銷售額 255 億美元 1999 年資產額約為 130 多億美元 符合 外商投資商業企業試點辦 法 中的有關要求 2 乙方 乙方 企業名稱 蘇州工業園區南光進出口有限公司 法定住所 蘇州市東環路 128 號中新城 法定代表人 肖宜美 職務 董事長 注 冊 地 中國蘇州中新合作蘇州工業園區 蘇州工業園區南光進出口有限公司 是由國家對外貿易經濟合作部中國南光進出口總公司和 蘇州工業園區經濟發展有限公司 蘇州財團 合資成立 具有獨立的法人地位 多年來南光集團 按照貿工 貿銀 貿農 貿技 貿商結合以及進出口結合的原則 以進出 口貿易為主同時積極開展多種經營 已逐步發展成為國際化 多元化 實業化的綜合性集團 公司 目前集團有直屬企業五十余個 員工逾千人 已與世界上七十多個國家和地區的上千 家客戶建立了直接或間接的貿易關系 公司擁有自置的辦公大樓 倉庫 冷庫 碼頭 油庫 加油站 工廠 酒店 百貨大樓等眾多設施和物業 集團的營業額達 20 億美元 并在澳大利 亞 新西蘭 葡萄牙 美國 新加坡 俄羅斯 捷克 越南 巴拿馬 香港 塞班島等地設 有獨資企業或合資企業 在北京 上海 山東 江蘇 深圳 珠海 海南 哈爾濱 大連等 地設有 20 多家有進出口權的子公司 蘇州工業園區南光進出口有限公司是南光集團在蘇州地區唯一的公司 在蘇州工業園 區注冊 享受園區的優惠政策 公司主要從事絲綢 服裝 紡織品 化工 機械 電子 工藝 禮品和鋼材的進出口業務 與國內外有廣泛的商務聯系 并在蘇州辦 有家具廠 住宅材料公司和房地產置業公司等 經濟實體 近三年公司的自營進出口總 額均在 5000 萬美元以上 1999 年的自營進出口總額為 5450 萬美元 其中自營出口 3325 萬 美元 公司現有員工 270 余人 平均年齡 35 7 歲 大多數為專業和技術人員 68 的員工有 大專以上學歷 有中 高級技術職稱的員工占職工總人數的 37 公司下屬企業和與他方合作項目情況 公司有下屬企業 中新城置業有限公司 主要從事房 地產開發經營 公司大樓的物業管理和中新城家具市場的日常管理 公司和澳大利亞廠商合 資注冊了蘇州工業園區南澳住宅材料有限公司 主要生產制造澳大利亞木質組裝式別墅和從 事有關的建材經營 批發等 南光進出口有限公司銀行資信證明 法定代表人證明以及資產負債與損益情況詳見附件 5 7 外商投資商業企業試點辦法 要求合作商業企業中的中方合作者應為具有較強經濟實力和 經營能力的流通企業 申請前一年的資產額應在 5000 萬元人民幣以上 其中 中國合作者為 外貿企業的 申請前三年年均自營進出口額應在 5000 萬美元以上 其中出口額不低于 3000 萬美元 本項目中方合作者 南光進出口有限公司 1997 年自營進出口額 6140 萬美元 出口 額為 3200 萬美元 1998 年自營進出口額 5250 萬美元 出口額為 3120 萬美元 1999 年自 營進出口額 5450 萬美元 出口額為 3325 萬美元 1999 年資產額為 10060 萬元人民幣 其 中凈資產 5606 萬元 符合 外商投資商業企業試點辦法 中的有關要求 二 合作企業基本情況 1 合作公司名稱 合作公司名稱 蘇州歐尚超市有限公司 英文名稱英文名稱 SUZHOU AUCHAN HYPERMARKETS CO LTD 2 合作公司地址 合作公司地址 蘇州工業園區金雞湖路 3 企業性質 企業性質 中外合作商業企業 4 經營范圍 經營范圍 百貨 食品 副食品 煙糖酒 音像制品 書報雜志 藥品 裝潢建材等的零 售和配銷 包括餐飲 5 商業類型 商業類型 倉儲式零售 6 經營規模 經營規模 總占地面積 45800 平方米 總建設面積 33710 平方米 其中超市營業用房面積 為 8750 平方米 正常年零售營業額為 40248 萬元 出口額為 1000 萬美元 7 總投資額和注冊資本 總投資額和注冊資本 總投資 項目投資總額為 19500 萬元人民幣 折合 2358 萬美元 本研究報告按 1 美元 8 27 元人民幣計算 注冊資本 注冊資本為 8000 萬元人民幣 折合 967 萬美元 其中 甲方投入相當于 5200 萬 元人民幣的歐元 占注冊資本的 65 以現匯投入 乙方投入 2800 萬元人民幣 占注冊資 本的 35 用人民幣現金出資 外商投資商業企業試點辦法 要求從事零售業務的合作商業企業的注冊資本不低于 5000 萬 元人民幣 本項目注冊資本為 8000 萬元人民幣 符合 外商投資商業企業試點辦法 的要求 外商投資商業企業試點辦法 要求開設 3 家以下分店 包括 3 家 的合作商業企業和連鎖 方式經營的便民店 專業店 專賣店 中國合作者出資比例應不低于 35 本項目中方合作 者 南光進出口有限公司出資比例為 35 符合 外商投資商業企業試點辦法 中的有關要 求 8 經營組織方式 經營組織方式 零售 9 合作宗旨 合作宗旨 引進法國歐尚集團公司先進的營銷技術和管理經驗 利用蘇州工業園區良好的 投資環境和蘇州工業園區南光進出口有限公司在貿易 供貨渠道 人力資源等方面的有利條 件 優勢互補 共求發展 從而使合作各方獲得良好的經濟效益 同時通過本項目的實施 推動蘇州商業同國際市場接軌 促進蘇州商業向現代化水準發展 擴大蘇州產品出口 以適 應蘇州這個歷史文化名城 國家級旅游城市的發展需要 10 合作期限 合作期限 30 年 合作公司營業執照簽發之日起計算 11 出資期限 出資期限 甲乙雙方在合作公司營業執照簽發之日起 90 天內各提交其出資總額的 15 計 1200 萬元人民幣 其余在取得土地使用權證和建筑許可證后 90 天內提交完畢 計 6800 萬元人民幣 12 利潤分配 利潤分配 按合作公司的合同進行分利 13 財產處理 財產處理 合作期滿 合作公司應依照中華人民共和國的有關法律和法規進行清算 清 算后的財產 按合作公司的合同規定進行分配 三 可行性研究報告編制依據 1 項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制 蘇州歐尚超市有限公司可行性研究報告 的委托 合同 表 1 1 2 國家經貿委 外經貿部關于 外商投資商業企業試點辦法 3 國家經貿委 關于編制外商投資商業項目可行性研究報告 代項目建議書 有關問題的通 知 4 國家 省 市有關統計調查資料 5 項目單位提供的有關資料 6 國家有關設計規范 標準 四 可行性報告主要研究內容 根據國家 關于外商投資商業企業試點辦法 及 關于編制外商投資商業項目可行性研究報 告 代項目建議書 有關問題的通知 要求 項目可行性研究的主要內容包括 1 項目建設的必要性 2 項目的市場分析 3 項目經營主要內容 4 建設選址及建設條件分析 5 總投資估算及經濟效益分析評價等 第二節 合作項目主要技術經濟指標 該項目主要技術經濟指標見表 1 1 項目主要技術經濟指標表 序號指標名稱單位數量備 注 一經營場所規模 1總占地面積m245800 2總建筑面積m233710 其中 超市賣場m28750 二經營規模 1零售萬元40248正常經營年 2出口萬美元1000正常經營年 三勞動定員人585 四項目總投資萬元19500合2358萬美元 1固定資產投資總額萬元16209合1960萬美元 其中 建設投資萬元15963合1930萬美元 建設期利息萬元246合30萬美元 2流動資金萬元3291合398萬美元 續上表 序號指標名稱單位數量備 注 五年總成本費用萬元44032計算期年平均 六年銷售稅金及附加萬元1006計算期年平均 七年利潤總額萬元877計算期年平均 八主要財務評價指標 1全部投資財務內部收益率評價基準6 所得稅前 7 53 所得稅后 6 90 2全部投資回收期 所得稅前年10 77含建設期 所得稅后年11 09含建設期 3長期借款償還期年7 96含建設期 第二章 項目背景及必要性 第一節 項目背景 隨著我國改革開放進程的不斷深入 國內商業流通領域吸引外資進入了一個新階段 1992 年 7 月 我國政府出臺了 關于商業零售領域利用外資問題的批復 的文件 批準在北京 上 海 天津 廣州 大連 青島等 6 個城市和 5 個經濟特區進行中外合資合作零售企業試點 在此之后 國家又采取了一系列新的改革方案 1993 年 3 月 國務院在有關文件中第一次同 意將物資供銷 即生產資料批發領域列入對外開放的范圍 1995 年 國家對外開放連鎖經營 形式 批準荷蘭 日本兩家外商在北京進行連鎖商業試點 1995 年 6 月 外商投資產業指 導目錄 中 又將商業零售 批發和物資供銷從以前的禁止類列入現在的限制類 允許有限 度地利用外資 因此 越來越多的外國零售企業進入中國零售市場 在進入的外商零售企業 中 有大型綜合超市 如法國家樂福 美國沃爾瑪 倉儲式會員店 如德國的麥德龍 荷蘭 的萬客隆 便利店 如日本的羅森 超大型購物中心 如香港特區的新東安百貨 商品批 發集散中心 如香港特區的利聯倉行 標準化食品超市 如日本的友誼西友超市 等 超市在世界發達國家問世至今已有幾十年的歷史 它是一種現代化大型商業形態 具有自選 購物 流通成本低 節約購買時間等優點 因而即使在新商業經營形態層出不窮的發達國家 它仍占據著不可替代的地位 成為現代大型零售業的主要形式 據統計 1991 年美國 38 種零 售業態中 超市銷售額以 29 1 的比例而高居榜首 百貨僅占 7 25 同年日本各種超市銷 售額也占 18 5 便利店占 5 百貨店占 8 1 因此 超市在發達國家的商業發展中占有 重要地位 當前 許多著名超市公司 如德國麥德龍 美國沃爾瑪 法國家樂福等 紛紛向 國外拓展市場 進行跨國聯營 以尋求更大的發展空間 中國由于消費市場潛力較大 投資 環境較好 國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發展領域的投資熱點 我國超市始初于八十年代初 當時只是一些營業面積較小 經營品種較少的商店 雖曾產生 過一定的轟動效應 但終因市場問題而導致一度萎縮 九十年代初 隨著改革開放的深入 經濟發展的加快 居民收入的增加以及先進技術 管理方法的應用 超市這種現代化商業零 售形態再度在中國大地興起 并得到迅猛發展 隨著改革開放的不斷深入 蘇州商業同其他各行各業一樣得到迅速發展 并逐步成為蘇州經 濟發展的主要驅動力之一 超市作為商業領域的新型業態 在其他大 中城市異軍突起 發 展迅猛 成為商業的重要組成部分 但在蘇州市尚未能得到充分發展 蘇州市超市存在較大 的市場容量 目前在蘇州的連鎖業中 形成規模 具有一定實力的超市主要有美佳 百匯和 華潤三家連鎖超市公司 雖然經過近年來的迅速發展 蘇州超市業取得了一定的成績 但這 些超市在經營理念 管理模式等方面還遠不能同國際接軌 同時蘇州超市業的發展在自身資 金的籌措方面遇到很大的障礙 合理利用外資 加速自身發展已成為蘇州超市業未來發展的 現實選擇 伴隨我國加入 WTO 腳步的加快 我國超市業參加世界范圍的競爭已是大勢所趨 眾所周知 現代商業的競爭已經不單純是商品本身的競爭 經營方式 服務理念 管理模式等競爭的延 伸已成為在商業競爭取勝的關鍵 為了引進國外流通領域先進的管理技術 經驗和經營模式 促進地區商業的大開放 大流通 大發展 蘇州工業園區南光進出口有限公司與法國歐尚集 團公司本著平等互利的原則 經多次協商 決定共同創辦 蘇州歐尚超市有限公司 已于 2000 年 2 月 1 日簽定了合作意向書 以加速蘇州超市業的進一步發展 同時帶動江蘇特別 是蘇州地區的名優產品出口 以進一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平 第二節 項目必要性 一 有利于提高中方商業經營管理水平 歐尚集團以它超前的經營理念和先進的管理模式一直著稱于世界著名超市業中 歐尚大型超 市的組成同時包含了多樣商品的提供 優質服務的提供 管理模式的運用等 歐尚集團不僅 把自選 廉價和服務放在同一建筑物中 同時把服務與管理融為一體 歐尚超市的組成詳見 圖 2 1 蘇州歐尚超市有限公司的建立 將有助于把歐尚優質的服務理念和先進的管理模 式帶到中國 從而有利于提高中方的經營管理水平和服務觀念 歐尚認為 顧客 消費者和供應商 是使企業生存發展的重要因素 企業的前途取決于顧客 的滿意程度 因此 歐尚在經營發展中 一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作 為 了實現這一目標 他們以提供廉價商品和服務 改進消費者的購物能力和生活水平 根據消 費者的期望 以競爭性的價格 把高質量的產品賣給消費者 而且在最短的時間里將市場上 的新產品提供給消費者 在商場布置方面 歐尚努力尋求節省消費者時間的方法 方便消費 者購物 使消費者在實用 整潔 舒適的環境下購物 歐尚商場格局圖詳見圖 2 2 歐尚 嚴格遵守對消費者的承諾 如有價格 交貨期限 補貨的承諾 歐尚都竭力兌現 尊重消費 者是歐尚一貫的經營作風 每一個消費者在歐尚都會受到禮貌的接待 歐尚集團對其銷售人 員 都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨 并給消費者作必要的解釋 可能的話直接幫 助消費者處理問題 尋求解決方法 需要的話則帶他去找能答復他的負責人 在與供應商的 關系中 歐尚堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關系 要求其雇員正直無私 杜絕接受供應商贈送的禮物和好處 對供應商 歐尚一直把他們視為企業的合作者 教育員 工在任何情況下都要采取禮貌的態度 在他們面前保持良好的信譽 歐尚集團具有以下三大特點 低價 歐尚的第一個使命是使顧客滿意 為此 公司要做到 大量銷售工業化產品 以最低價銷售商品并達到經營面積的最高營業額 每一家歐尚商場的 設計保證能使大量商品快速流通運轉 實行嚴格的管理制度 要依據營業額 費用庫存及運 轉情況而進行管理 選擇 不僅在價格上 而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產品中 提供最好的選擇 在國有品牌 地區品牌以及歐尚品牌的商品中 挑選并開發新的商品 服務 顧客來歐尚購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇 而且還有許多方便之處 在 同一商場可購買所有物品 食品和非食品 自由選擇和流通方便 對技術性商品給予購物指 導和幫助 一次付款 輔助性服務 信用貸款 送貨上門和售后服務等 在商業中心還設有 商業長廊和其它服務項目 歐尚的管理模式較為先進 歐尚集團特別注重經營中的每一個環節的協調與有序的連接 對 于經營中的每一個環節都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理 歐尚集團 還特別注重人力資源管理 定期對員工進行各種培訓 不斷更新他們的經營理念和服務水平 此外 為增強集團市場競爭優勢 商品采購優勢及降低采購成本 歐尚集團在中國專門設立 了采購中心負責為商店組織貨源 隨著合作公司的發展 該中心將負責歐尚在整個上海地區 整個江蘇地區及中國其它地區的商品采購 歐尚集團中國采購中心的主要任務是 分析消 費者的需求 完成超市品種系列的構成 與供應商協商并簽署協議 監督商業合同的 實施 超市內的促銷活動 從歐尚集團中國采購中心的任務來看 該中心已不僅僅是負責 商品的采購 同時更重要的根據市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析 并在此基礎 上確定其合理的商品品種構成及規模 從而有效地提高其市場競爭能力 目前 我國已有部 分國內超市開始設立類似的機構 本項目的實施與經營 將產生有效的示范效應促使我國國 內超市進行改革 并不斷提高我國國內超市的市場適應能力與競爭力 食品加工處 食品部 付款臺 倉庫 非食品部 倉庫 服務部 商業長廊 加油站 停車場 修車處 餐廳 圖 2 2 歐尚超市商場格局圖 顧 客 商品自選部門員工收銀部門員工其它服務部門員工 奶制品 面包 糕點 自助熟食 肉類 魚類 冷凍食品 蔬果 干果 南北貨 成品 洗滌菜 美容美發 清潔護理 小吃早餐 餅干 飲料煙酒 團購 家用五金 工具 像制品 游戲及玩具 體育用品 廚房與餐桌 用品 學習辦公用品 清潔整理用品 箱包珠寶 照相 音像 家具 大家電 小家電 通訊 男裝 兒童用品 內衣裝女 裝鞋類家 用紡織品 服務臺 收款臺 文秘 裝飾 維修 清潔 經營帳 目 供應商 付款 其它 人事 培訓 生鮮 商品 大眾消 費品 非食品 非技術 非食品 非技術 紡織品收銀部 綜合部 財務部人力 資源 銷售部門服務部門 采 購 中 心 商 場 管 理 數據 安裝 圖2 1 歐尚大型超市組成圖 表2 1 表 2 2 二 有利于促進蘇州現代化商業的發展 1 蘇州商業發展現狀 蘇州商業發展現狀 近年來 蘇州經濟高速發展 為商業的發展提供了機遇 全市涌現出了一批大型批發 零售 企業 商品流通規模不斷擴大 1996 1997 1998 年蘇州社會消費品零售總額 批發和零售 商業網點數量 從業人員 銷售額情況見下表 2 1 限額以上批發和零售企業 1996 1997 年指大中型批零售貿易企業 1998 年指年銷售在 2000 萬元以上 年末從業人員在 20 人及以 上的批發企業 年銷售在 500 萬元 年末從業人員在 60 人及以上的零售企業 情況 詳見表 2 2 蘇州商業發展已具有一定的規模 近年來蘇州社會消費品零售總額 批發和零售商業網點等情況一覽表 年份 項目 單位1996年1997年1998年 社會消費品零售總額億元266 0286 6297 9 網點數個9006896407100986 從業人員人287419295890318230 批發 零售 商業銷售額億元920 1936 0875 4 資料來源 蘇州統計年鑒 1997 1999年 限額以上批發和零售企業有關情況一覽表 名稱單位199619971998 數量個 408 資產額億元247 8231 2190 4 銷售額億元501 2529 2375 1 資料來源 蘇州統計年鑒 1997 1999 年 2 社會經濟的發展對蘇州商業發展的要求 社會經濟的發展對蘇州商業發展的要求 從以上資料中可以看出 蘇州商業的發展已取得了一定的成績 但遠不能適應商業現代化發 展的需要 伴隨著蘇州今后社會經濟的快速發展 蘇州商業必然要向現代化方向發展 1 工農業生產和社會發展對商業的要求 商品生產的發展決定商業流通的發展 這是客觀規律 蘇州目前處于工業化中期 蘇州市第 八次人民代表大會提出本世紀末國民生產總值達到 1500 億元以上 人均 2 5 萬元左右 比 1994 年的 720 億元增長一倍多 市區 2020 年規劃用地 規劃人口將比 1994 年有較大幅度的 增長 屆時蘇州的城鄉一體化將有重大突破 小城鎮將得到進一步發展 特別是蘇州新區 蘇州工業園區的發展將市區與周邊小城鎮地區緊密結合 構成現代化城市群 這一切都將為 蘇州商業的發展提供有利的條件 同時也相應要求蘇州商業向現代化方向發展 2 外向型經濟及周邊地區的發展對商業的影響 隨著經濟國際化趨勢 至 2020 年 蘇州市將逐步形成包括內貿易企業在內的國際化大貿易 大市場 大循環的新格局 憑借處于長江經濟開發帶龍頸的得天獨厚地理位置 以及上海浦 表 2 3 東新區的開發 蘇北 蘇中經濟開發帶的崛起 將推動蘇州市經濟形成三個中心 機械制造 中心 集散中心 休閑度假中心 為此 相應要求繁榮的現代化蘇州商業與之相配套 3 加入 WTO 對蘇州商業的影響 伴隨著我國加入 WTO 目標的實現 蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市 蘇州商業必然要 加快同國際商業的接軌 新的發展環境將對蘇州市商業的經營觀念 營銷策略和管理方式發 生深刻的影響 新的國際 國內環境的變化將促進蘇州商業向現代化發展方向 4 旅游業的發展對蘇州商業的影響 蘇州素以 人間天堂 著稱 旅游業起步和發展較早 全市國際旅游的接待能力增強 服 務質量和創匯水平進一步提高 1998 年全市接待境外旅游者 44 02 萬人 其中在蘇過夜的 29 2 萬人 分別比上年增長 5 9 和 6 0 來蘇旅游者平均逗留天數 2 16 天 全年旅游外 匯收入達到 1 29 億美元 比上年增長 22 9 接待國內旅游者 1142 萬人次 比上年增長 7 1 全市旅游總收入 91 億元人民幣 目前全市旅游經營單位 150 多家 擁有接待外賓 的定點飯店賓館 89 家 其中星級飯店賓館 34 家 游覽觀光的名園 景點區共 60 多個 蘇州太湖國家旅游度假區 陽澄湖度假區 蘇州樂園 蘇州三小俱樂部等相繼建設并開放 蘇州旅游業及基礎設施的快速發展 將要求現代化的蘇州商業與之相配套 5 市區居民的收入增長對商業的影響 伴隨著生產的發展和收入的多元化 城鄉居民收入將有較快的提高 且略高于國民生產總值 的增速 收入的增多 將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化 對商業的發 展將產生很大的影響 3 蘇州市現代化商業發展的目標 蘇州市現代化商業發展的目標 為適應今后社會經濟快速發展的需要 蘇州市 1995 年制訂了現代化商業的發展目標 設想 到 2010 年 市區第三產業比重提高到 50 商業占第三產業比重達 42 市場經濟流通 體系趨于完善 網點建設加快 并向周邊地區延伸 連接成片 發展多種新的經營方式 經 濟效益穩步增長 到 2020 年蘇州商業達到世界當時中等發達國家水平 第三產業比重和商 業占第三產業比重分別達 55 和 45 市場經濟流通體制更加完善 逐步形成一批綜合商 社或以商貿為龍頭的企業集團 實現蘇州商業的現代化經營與管理 具體社會消費零售額 網點總數 營業面積 從業人員等階段目標 詳見表 2 3 蘇州現代化商業發展目標有關情況一覽表 序號項目單位20102020 社會消費品零售額億元4851258 1 年增長率 1311 批發 零售貿易業 餐飲 業網點數 個3320054000 2 年增長率 55 3千人擁有網點數18 422 5 商業 零售 飲服業 營 業 面積 個 千人280600 4 年增長率 108 批發 零售貿易從業人數人207600338000 5 年增長率 55 6千人擁有商業從業人員數人 千人115 3140 8 資料來源 蘇州市商業 九五 計劃和 2020 年長期發展規劃 4 利用外資促進蘇州商業現代化發展 利用外資促進蘇州商業現代化發展 目前蘇州外向型經濟發展十分迅速 全市一半以上的固定資產投資 接近三分之一的財政收 入來自于外商投資企業 6000 多家外資企業落戶蘇州 眾多的外商長期居住蘇州 對舉辦外 資商業提出了非常迫切的需求 但蘇州商業利用外資無論在數量上 還是在質量上都明顯落 后于其它行業 統計數字表明 以各種形式投入蘇州商業的外資累計不足 2500 萬美元 與此 同時 蘇州絕大多數的商業企業的發展資金短缺 自身發展資金的不足已嚴重影響了蘇州現 代化商業的進一步發展 蘇州現代化商業目標的實現迫切需要利用外資來彌補資金供需的不 足 本項目利用歐尚集團的大量外資 將創建內資 外資合作商業的成功典范 為蘇州商業 利用外資提供有效的示范效應 對加速蘇州商業利用外資 從而促進蘇州商業的現代化發展 具有較為明顯的意義 三 有利于擴大商品出口 1 歐尚集團的出口優勢 歐尚集團的出口優勢 為促進產品出口 歐尚集團專門設立了出口代表處 出口代表處的主要職責是接受法國歐尚 國際采購中心的尋貨 從中國直接采購產品并銷售到 11 個國家的歐尚商場 出口代表處的任 務是 尋找生產優質商品的廠家 要求廠家生產產品 協商出口產品的條件 給供應商下定 單 產品生產質量監控 向供應商解釋歐尚的規范和質量要求 1995 年歐尚集團在上海設立 了第一個出口代表處 這個決定符合歐尚集團的發展策略 目的是為了在世界各地的各大產 區設立采購點 并將產品直接從產地出口到世界各地的歐尚大型超市中心銷售 1999 年 出 口代表處采購的商品的出口達 5500 萬美元 FOB 是 1998 年的 2 倍 隨著歐尚集團在中國 的發展 該集團表示 對我國商品的出口額將持續增長 并且隨著出口業務的發展將在中國 設立更多的出口代表處 歐尚集團駐中國出口代表處的長期目標是 在 5 年內達到 3 億至 5 億美元的出口額 近年來歐尚集團采購中國產品的出口額及主要出口商品品種詳見表 2 4 2 5 2 6 歐尚集團采購中國產品出口情況表 表2 4 單位 萬美元 序號 年 份 出口口岸 1997199819992000 預計 1從上海海關出口產品380613 922020 32700 1 1產地上海的產品375573 24472 25790 1 2其它地區的產品540 681548 051910 2從其它口岸出口的產品162 91958 835321 66880 3從中國出口總額542 92572 757341 99580 資料來源 歐尚集團提供資料 注 按 FOB 價計 歐尚集團采購中國產品的主要品種 上海產品 表2 5 單位 萬美 元 序號 年份 產品 1997199819992000 預計 1電動工具20008501000 2行李包50180245250 3五金工具150220300 4汽車配件100330450 5女士服裝62 52 6男士皮夾克13 7真空吸塵器60 8背包13515 9拖鞋85 03 10雨傘23 50 11照明用具5 70 12長毛絨玩具1 86 資料來源 歐尚集團提供資料 歐尚集團采購中國產品的主要品種 上海以外地區產品 1999年 表2 6 單位 萬美元 序號 年 份 產 品 1999 1園藝產品1107 05 2箱包334 34 3家庭用品225 30 4玩具162 40 5燈具5 71 6家具85 21 7嬰兒用品444 89 8嬰兒紡織品350 01 9兒童紡織品189 70 10五金 汽車配件1800 00 11男紡織品176 82 12女紡織品181 89 13鞋類533 21 總計5596 53 資料來源 歐尚集團提供資料 表 2 8 2 南光進出口有限公司的出口優勢 南光進出口有限公司的出口優勢 本項目合作企業的乙方為南光進出口有限公司 多年來南光集團 按照貿工 貿銀 貿農 貿技 貿商結合以及進出口結合的原則 以進出口貿易為主同時積極開展多種經營 已逐步 發展成為國際化 多元化 實業化的綜合性集團公司 目前公司已與世界上七十多個國家和 地區的上千家客戶建立了直接或間接的貿易關系 公司擁有自置的辦公大樓 倉庫 冷庫 碼頭 油庫 加油站 工廠 酒店 百貨大樓等眾多設施和物業 集團的營業額達 20 億美元 并在在澳大利亞 新西蘭 葡萄牙 美國 新加坡 俄羅斯 捷克 越南 巴拿馬 香港 塞班島等地設有獨資企業或合資企業 在北京 上海 山東 江蘇 深圳 珠海 海南 哈 爾濱 大連等地設有 20 多家有進出口權的子公司 南光進出口公司近年來出口商品目錄及出 口商品的主要生產地區詳見表 2 7 2 8 南光進出口有限公司出口商品一覽表 表2 7 單位 萬美元 序號 年 份 商品目錄 199719981999 1紡織品453298584 2服裝156414321761 3輕工產品232187207 4工藝品334365279 5機電產品13498151 6禮品6415281 7日用雜品152249176 8文體用品78149114 9工程機械 48 10塑料 65 11箱包及鞋帽925477 12其他1087681 合計321131253478 資料來源 南光進出口有限公司提供資料 南光進出口有限公司近年來出口商品的主要生產地區 序號商品目錄商品主要產地備注 1紡織品江蘇 蘇州 江陰 浙江潮州本省占70 2服裝蘇州 常熟 吳江 浙江溫州本省占70 3輕工產品蘇州 無錫 常州 浙江溫州本省占60 4工藝品江蘇 蘇州 揚州 浙江溫州本省占40 5機電產品蘇州 上海本省占50 6禮品蘇州 浙江杭州 溫州 寧波本省占40 7日用雜品蘇州 上海本省占60 8文體用品蘇州 蘇州 昆山 浙江溫州本省占70 9工程機械江蘇 蘇州 吳江 本省占100 10塑料蘇州 吳縣本省占100 11箱包及鞋帽江蘇張家港 浙江溫州本省占60 12其他江蘇 蘇州 浙江 上海本省占40 資料來源 南光進出口有限公司提供資料 3 合作商業企業的出口計劃 合作商業企業的出口計劃 本項目合作商業企業的甲方為歐尚集團公司 乙方為南光進出口有限公司 歐尚集團公司具 有世界一流的營銷技術和十分廣泛的國際銷售網絡 南光進出口有限公司則在江蘇省 蘇州 本地及鄰近地區有著廣泛的供貨渠道 本項目實施后 合作公司將充分利用歐尚集團公司在 營銷技術 經營管理 銷售網絡及在世界 11 個國家中的 210 個大賣場等方面的優勢和蘇州工 業園區南光進出口有限公司在進出口貿易貨源 人才 經驗等方面的優勢 在做好超市國內 外商品經銷的同時 將組織蘇州產品外銷 將蘇州及江蘇省的產品通過歐尚集團在國外的配 銷網絡銷往國外 用好兩個市場 用足兩種資源 以增強合作企業發展后勁 本項目成立后 將逐步組織當地的紡織品 服裝 輕工產品 小五金 農產品 食品 副食品 家用電器 日用雜品等出口到世界各地的歐尚大賣場銷售 起步階段擬定為每年出口 500 萬美元 第二 年年出口 750 萬美元 第三年起每年出口 1000 萬美元以上 具體出口計劃詳見表 2 9 合作商業企業計劃采購出口產品的主要品種 表2 9 單位 萬美元 序 號 年份 產品目錄 200120022003年起 1紡織品 各類布 服裝面料60100150 2各類服裝 含絲 棉 化纖 100140170 3食品5080100 4禮品254050 5小五金405055 6家用電器5075100 7輕工產品5075125 8日用雜品5075100 9農產品254050 10工藝品5075100 合計5007501000 資料來源 合作雙方提供資料 第三章 市場分析 第一節 投資市場分析 一 蘇州整體投資環境 蘇州 我國著名的歷史文化名城 風景旅游城市 歷史上就是著名的商阜 自改革開放以來 蘇州成為沿海經濟開放地區 蘇州位于江蘇省的東南部 東鄰上海 南接浙江 下轄常熟 張家港 太倉 昆山 吳江 吳縣 6 個市和滄浪 平江 金閶 郊區 蘇州工業園區 蘇州 新區 6 個區 全市人口 575 4 萬 近年來 蘇州利用外資突飛猛進 1992 年以來 先后有以中新合作蘇州工業園區為代表的 5 個國家級開發區經國家批準設立 1998 年 全年新批三資企業 518 家 新增合同外資 40 87 億美元 實際利用外資 28 4 億美元 比上年增長 16 1 到 1999 年底 全市合同利用外資 累計達 311 6 億美元 實際到帳外資累計 174 4 億美元 在全國大 中城市中名列前茅 世界 前 500 強的跨國大公司已有 64 家在蘇州投資 一大批外商投資企業進入產出獲利期 生產經 營狀況良好 蘇州擁有良好的外商投資環境 到蘇州地區投資商業企業符合該市城市和商業發展規劃 根據國務院對蘇州城市總體規劃的 批復 城市的發展和建設要圍繞 保護古城風貌 開發建設新區 蘇州市商業 九五 計劃 和二 000 年長期發展規劃把全市劃分為三類商業區 一類為城市商業中心 二類為城市商業 骨干 三類為城市商業補充 一類區作為城市商業中心 是城市的象征 對外的窗口和最繁 華地段 該區域內商業網點集中 商店門類齊全 以大型 專業 名店傳統 老字號 店以 及設立國際名牌跨國商業企業為主 是中外顧客主要購物消費的商業區 二類區主要為城市 商業鬧市地段 商業網點相對集中以中 小型商店和綜合商店為主 三類區是城市居民住宅 區的消費點 以小型商店 便民點為主 根據蘇州商業網點布局規劃要求 在市內建立 6 個 一類商業區即 觀前 石路 工業園區 蘇州新區 城南區 城北區 到目前為止 全市共 有年銷售額超億元的較大型商場 13 個 批發零售貿易 飲食網點 10 8 萬家 從業人員 32 1 萬人 該規劃明確提出要在工業園區建立一類城市商業中心 到蘇州工業園區去投資商業企 業符合蘇州城市和商業發展規劃的要求 二 工業園區投資環境 蘇州工業園區是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目 按照園區總體規劃 70 平方公 里的中新合作開發區域要分三期用 15 20 年左右的時間吸引外資 200 億美元 項目建成后 蘇州工業園區將成為一個有 60 萬居住人口 集工業 居住 商業 以及各種文化 康樂設施 為一體的 經濟興旺 人民安居樂業 管理井然有序 環境優美清新 兩個文明高度發展的 新園區 自 94 年開發建設以來 在國家 省各級領導和各有關部門的關心 幫助下 經過中新雙方的 共同努力 園區的開發和建設取得了令人矚目的成就 到 1999 年底 全園區累計實現合同外 資 66 83 億美元 實際利用外資 33 57 億美元 批準外商投資企業超過 400 家 名列世界 500 強的著名跨國公司已有 35 家在園區投資 單項平均投資超過 3000 萬美元 其中超 1 億美元 的項目有 8 個 國務院關于開發建設蘇州工業園區有關問題的批復 中明確指出 原則同意今后逐步在 蘇州工業園區內設立外資 中外合資的金融機構和中外合資 合作商業零售企業 目前園區 規劃部門已經在商業規劃區內劃出最好的地塊供外商投資商業零售企業 目前蘇州工業園區 已全面完成了中新兩國政府聯合協調理事會確定的首期發展目標 初步形成了與國際經濟發 展相適應的一流投資環境 為適應蘇州商業發展的總體目標 蘇州工業園區制訂了當前的商業發展重點 決定重點發展 連鎖經營 倉儲式商場 專業店等 使蘇州工業園區的商業銷售額在全市消費品零售總額中 有較大幅度的上升 同時 積極引進外資 投資舉辦商業企業或嫁接現有內資商業企業合資 合作 進一步促進全市商業的對外開放和提高現代化經營 管理水平 從遠期發展和當前狀 況來看 蘇州工業園區都具有較好的商業投資環境 表 3 1 第二節 消費市場分析 一 蘇州整體消費環境 1 蘇州目前超市業的發展規模存在較大的市場容量 蘇州目前超市業的發展規模存在較大的市場容量 超市作為商業領域的新型業態 在其他大 中城市異軍突起 發展迅猛 成為商業的重要組 成部分 但在蘇州市尚未能得到充分發展 蘇州市超市存在較大的市場容量 目前在蘇州的 連鎖業中 形成規模 具有一定實力的超市主要有美佳 百匯和華潤三家連鎖超市公司 主 要經濟數據表詳見表 3 1 蘇州超市業目前的規模尚不能滿足蘇州市社會經濟日益增長的 需要 蘇州主要超市經濟數據一覽表 項 目 名 稱 單位美佳百匯華潤 分店數量個323551 資產額萬元 1250016000 營業面積m240761505215500 配送中心面積m225001500011000 1997年萬元35001348014500 銷售額 1998年萬元60251312715800 1998年利潤萬元 147300 資料來源 蘇州利用外商投資發展商業總體規劃 2 蘇州居民收入的日益提高為超市業的發展提供了較大的發展空間 蘇州居民收入的日益提高為超市業的發展提供了較大的發展空間 蘇州市統計局的資料顯示 1998 年蘇州市人均可以支配收入為 7812 元 全市城鄉居民儲蓄 余額 649 04 億元 人均儲蓄額 11284 元 由此可見 隨著經濟的發展蘇州市的人均購買力已 有了大幅度的提高 需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國經濟綜合實力百強縣 其 人均收入和蘇州市區不相上下 且有雙休日進城購物的習慣 再加上外地流動人口和集團購 買力等 蘇州市的現實社會購買力及購買力潛力較大 1996 1997 1998 年蘇州人口 人均 收入和人均消費支出及今后 5 年的預測 詳見表 3 2 表 3 2 表 3 3 蘇州人口 人均收入和人均消費支出現狀及2004年預測表 年 份 項 目 單位1996199719982004 全市人口萬人574 12574 99575 35 市區居民人均可支配收入元61657479781210454 農民人均收入元4574492450896810 市區居民人均收入元5264595562898027 資料來源 蘇州利用外商投資發展商業總體規劃 從發展的觀點看 伴隨著蘇州經濟的發展和收入的多元化 城鄉居民收入將有較快的提高 且略高于國民生產總值的增速 收入的增多 將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消 費的變化 將有助于超市業的發展與繁榮 預計 2010 年 2020 年市區居民生活費收入及總 收入等情況詳見表 3 3 2010年 2020年市區居民生活費收入及總收入等情況表 市區居民人人均生活費年收入市區期末人口數 年 份 項 目金額 元 年增長率 萬人年增長率 市區居民生活費 年總收入 億元 200010700151404 9149 8 201033200121202 5597 9 20207860092402 91886 4 資料來源 蘇州市商業 九五 計劃和 2020 年長期發展規劃 二 蘇州工