穗港白塔堡項目可研分析 穗港公園里項目可研分析 -白塔堡項目前 言制造商的高明不在于他能生產什么而是取決于他知道市場需要什么開發商并不是雕塑家他們的建筑不是用來欣賞的藝術品所以市場決定著我們要去做什么我們的分析架構住宅市場分析地塊基本分析，與開發方向基本定位 別墅市場分析白塔區域分析沈陽市宏觀分析土地市場分析供求關系分析競品分析環沈陽市大盤開發人脈流向與項目定位摘牌初步結論建設準標、成本與利潤分析政策法規分析結論盟森營銷的建議與綜合結論 盟森營銷一方面從宏觀經濟經論與模擬投資方面來進行回報分析;另一方面通過周邊競品數據分析、購房人流向與銷售周期測算,分析立項的可行,得出綜合分階段開發結論,最后以自身作為開發商,進行比較建議,希望得到大家的一致認可,確保投資的風險最低。目 錄第一部分：市場調研 1、 項目宏觀與微觀環境分析 n 房地產經濟發展環境n 我國房地產市場發展狀況n 經濟發展趨勢分析與預測n 房地產經濟與政策分析2、 區域市場現狀及其趨勢判斷n 城建發展與總體規劃分析n 房地產市場發展趨勢n 房地產市場總體供求現狀n 為來人口的增長對房地產大盤的促進3、 土地市場分析n 地價刷新的特點n 土地級別重新劃定典型區域n 地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間n 項目周邊地價情況n 土地拆遷補償情況4、 項目市場調研n 沈陽市中高檔住項目分析n 沈陽市別墅市場分析n 項目區域市場分析n 項目周邊環境關系分析n 周邊競品界定及個案的深入剖析n 結論：項目所在區域內商品住宅市場價格走勢、供求關系分析及市場價值挖掘5、 項目目標客戶定位分析n 目標客戶定位及分析n 目標客戶特征分析n 目標客戶需求分析、消費預測及未來預測第二部分：項目核心定位及產品建議1、 項目SWOT分析n 項目地塊的優勢n 項目地塊的劣勢及化解策略n 項目地塊的機會點n 項目地塊的威脅點及規避策略2、 項目市場競爭力分析n 自身資源審核n 市場競爭力及空白點分析n 差異化競爭優勢及核心競爭力分析3、 項目開發理念定位n 本案開發理念推導模型的建立（結合地塊自身資源、市場競爭、規劃指標等）n 目標客戶定位分析n 本案核心競爭力定位n 項目開發理念定位4、 產品定位n 產品理念及物業類型定位n 產品建筑風格設計指導n 產品單體的戶型配比定位n 戶型局部功能分區控制建議n 產品的建筑環境定位n 戶型結構定位6、 總體規劃設計建議n 項目地塊價值分析n 總體規劃之策劃理念建議7、 環境景觀規劃建議n 景觀規劃之策劃理念建議n 景觀設計及布局建議8、 項目公建配套規劃建議n 項目公建配套指標建議n 公建配套細化建議9、 開發分期戰略建議n 分期開發的依據原則n 分期開發的具體劃分n 分期開發戰略n 項目開發模式、時機及周期策略10、 財務分析 成本分析 現金流分析目 錄第一部分：市場調研 1、 項目宏觀與微觀環境分析 n 房地產經濟發展環境(一)房地產投資規模進一步擴大，發展空間廣闊A、經濟發展將帶動房地產開發規模進一步擴大。1998年以來，我市國民經濟以年均12.2%的速度持續快速增長，經濟實力顯著增強，地區生產總值(GDP)由1998年的13910億元增至2004年的23318.78億元。房地產項目利用外資的份額也明顯增加。2007年以來，沈陽新批房地產項目72個，合同外資額10.4億美元，占總額的19%；房地產項目實際利用外資達5.4億美元，占總額的33.3%。從目前我市經濟走勢看，未來幾年我市經濟將繼續保持這樣的發展速度，它必將帶動我市房地產開發規模的進一步擴大，以適應區域經濟發展的需要。B、宏觀調控政策將支持房地產開發投資保持持續穩定發展。從中長期看，國家最近出臺的宏觀調控政策，對穩定房地產市場，促進房地產業持續健康發展具有積極作用。全面建設小康社會奮斗目標的提出、國家振興東北老工業基地政策的出臺，以及沈陽市政府提出的“土地分塊出讓，配套分期付款，分割發證，分批次預售，審辦聯動，強化拆遷，配套先行，活躍房地產市場，加大金融支持”等多項措施，也將激發房地產商的投資信心和積極性，為我市房地產開發投資的持續增長提供了強有力的政策保障。C、良好的投資環境為房地產投資規模進一步擴大創造了條件。目前，我市城市建設日新月異，道路交通明顯改觀，供水、供電情況明顯改善，中心城市的載體和輻射功能日趨增強，周邊地區的聚集作用進一步加大。隨著“環保模范城市”、“森林城市”、“活力城市”等榮譽的取得，沈陽的名片越來越亮麗，對房地產開發投資吸引力也進一步增強，為投資規模的進一步擴大創造了條件。在加強城市硬環境建設的同時，沈陽市政府注重軟環境建設，積極轉變政府工作作風，努力打造“服務型”政府，減少行政審批手續，提高行政效率，對吸引房地產開發投資，增加房地產供應起到了促進作用。D、較大的利潤空間驅使房地產供給不斷增加。任何一個行業，任何一個企業的最終目標都是追求利潤最大化，房地產開發企業也不例外。據業內專家測算，目前單個房地產開發項目的平均利潤率在15-20%，這就必然形成了房地產投資的內驅力。沈陽作為東北特大中心城市之一，具備較大的市場空間，擁有持續穩定的房地產開發市場需求，可使房地產開發企業在房地產開發項目中，擁有相當寬泛的余地來進行市場定位，來尋求市場的縫隙，進行差異化競爭，獲得更多利潤。(二)房地產需求十分旺盛，開發潛力巨大A、消費升級轉型帶動住房改善型需求增長。一方面，從消費結構看，國外先進國家發展的一般規律表明，恩格爾系數為40%左右時，是房地產業的快速發展時期。2007年，我市城鎮居民消費的恩格爾系數略低于40%，居民消費重點已經轉向住、行和教育等方面，消費結構的升級轉型，將較大幅度地提高住房消費在居民消費中的比例，增加住房消費總量，提高住房消費質量，由“有其房”向“優其房”轉變，改善型需求增長。另一方面，從消費水平看，城鎮居民收入的增長，消費水平的提高，無疑也為住房質量的改善奠定了堅實的基礎。1998年以來，我市GDP和人均GDP增長均在10%以上；城鎮居民人均可支配收入從4931元上升至2007年的8924元，年均增長10.4%；城鎮居民人均儲蓄存款也從11994元提高至2007年的22357元，年均增長10.9%。B、城市化進程加快提供自動型住房需求。城市化是世界各國共同的發展規律。根據國際經驗，當一國經濟進入持續穩步增長時期，城市化也將進入一個快速發展時期，房地產業與一個國家或地區的城市化發展水平有著很強的正相關關系。因為城市化發展所帶來的人口增長，將提供巨大的自動型住房需求。2004年，我市城鎮人口占總人口的比重為64.3%。按照政府提出的每年要提高一個百分點城鎮化的發展指標，到2010年將達到70%，在未來幾年中，如果我市人口自然增長率仍保持2004年的0.03，預計城鎮人口凈增加約40萬人，以人均住房面積30平方米(小康標準)計算，每年就需要約200萬平方米的住房。C危舊房改造產生被動型住房需求。近年來，我市以“經營城市”為理念，以政府為主導，采取市場化運作舊房的拆遷、改造工作，將舊城改造目標化，由政府有關機構負責組織實施，為住宅產業的發展準備了充足的被動型需求潛力。2004年，拆除各類危險破舊房屋172.2萬平方米，其中住宅94.8萬平方米,2007年,新增棚戶區改造75萬平方米。據了解，至2010年預計拆遷改造危舊房900萬平方米，每年約150萬平方米，按照1:2膨脹系數測算，每年要新建300萬平方米以上的住房，才能滿足被動型住房需求。D、人均居住面積偏低，主動型住房需求大。2007年，我市城鎮人均住房面積22.51平方米，雖比1998年提高了5.39平方米，但與全國平均水平24.97平方米相比，相差2.46平方米；在全國15個副省級市中位次偏后，居第9位。國際經驗表明，在人均住房建筑面積達到35平方米之前，會保持旺盛的住房需求。剔除其他因素，以現有城鎮人口每人每年住房增加1.0平方米保守估算，每年就需要約440萬平方米的住房。因此，潛在的主動型市場需求將為我市住宅產業持續發展提供廣闊的發展空間。E、外向度擴大，需求多樣化。隨著外向經濟的不斷發展，越來越多國際資本注入沈陽，越來越多外資企業登陸沈陽，通過實施“金廊”工程，吸引一些金融、貿易企業落戶沈陽，進而加大了對高檔寫字樓和商業營業用房的需求。在提升房地產質量和人氣的同時，為沈陽房地產市場發展創造了良好的契機。綜上所述，我市每年住房需求在940萬平方米以上，按現在的開發比例推算，每年各類商品房屋需求可達1000萬平方米，需求十分旺盛，開發潛力巨大。(三)房地產價格穩中有升，未來前景看好從供給來看，建材成本及地價的上漲將帶動房價上漲；從需求來看，有效需求的逐漸擴大將推動房價上漲。在供求關系的共同作用下，未來房地產價格將延續近年穩中有升的良好態勢，這為我市房地產業提供了廣闊的發展空間。主要原因：一是我市房價與其他城市比相對較低，具有很大的上升空間，具有較強的增值潛力，房價的穩步上升將會增強投資者的信心。2004年，我市商品房的平均價為每平方米2911元，明顯低于深圳(6771)、廣州(4537)和廈門(4146)等市，在15個副省級市中居第九位。二是我市房價收入比逐年下降，人們購房能力不斷增強，房價的穩步上升不會影響市場需求。相反，人們“買漲不買跌”的心理會刺激消費需求增加。2004年房價收入比為6.9，接近國際公認36合適水平。房地產作為支柱產業，房地產開發在我國已經走向成熟。在第十個五年計劃期間，2001年到2007年，住宅年度投資額從42167億元，上升到8837億元，增長1096；住宅新開工面積從305327萬平方米上升到47949萬平方米，增長616；商品房中住宅的銷售量為40212億元上升到86194億元，增長114（住宅銷售面積從19938萬平方米上升到33819萬平方米），像北京、上海等大城市發展速度還要更快一些。n 我國房地產市場發展狀況中國房地產價格自1998年以來，持續7年以百分比兩位數的速度增長。從2002年至2007年4月，全國住宅用地平均價格指數在五年間上漲了54.2%，京、滬、穗、深等地房地產價格均上漲一倍以上，杭州則超過了200%。這其中有正面的推動力，如經濟發展、居民購買力增強、供求關系變化、農村城鎮化等，但其間也蘊藏著大量非理性繁榮的因素。2004年下半年以來，我國房地產業景氣指數隨著房價的持續高漲而呈現走高的趨勢。在國家的宏觀調控下，竣工面積、土地開發面積、新開工面積等指標增幅都有較大回落，政府對土地資源的控制，導致人們對土地這種稀缺資源的升值預期空前高漲，無論出于投資或自住，業主都樂意盡快掏錢購買。2007年611月年我國完成開發土地面積8190.5萬平方米，與2004年同期相比增長了3.0。全國完成購置土地面積16299.7萬平方米，與2004年同期相比增長了3.9。2007年611月我國房地產開發投資額為6193.1億元，比2004年同期增長23.5。我國東部地區房地產投資額為4173.4億元，比2004年同期增長19.2。中部地區的房地產投資額為959.6億元，比2004年同期增長34.8。西部地區的房地產投資額為1060.1億元，比2004年同期增長32.1。房地產企業的融資活動空前活躍。據有關調查統計，2004年，房地產基金投向房地產資金超過7億美元，2007年，房地產基金投向房地產資金將達到28億美元；2004年，全國30家信托投資公司共計發行了約83個房地產信托產品，募集金額約122億元，2007年，房地產信托募集資金約為220億元。n 經濟發展趨勢分析與預測改革開放以來，隨著市場經濟的發展，沈陽市的綜合經濟實力顯著增強；新世紀以來經濟呈現快速增長趨勢，2004年是振興東北老工業基地的開局之年，在這一年里，沈陽的經濟發展不僅增長速度達到了十年來的最高水平，經濟運行質量更是顯著提高。沈陽近八年人均GDP走勢 說明：從1998年至2007年的七年間，沈陽人均GDP連續保持著遞增的趨勢，2003年的人均GDP增長率更是達到14.2%，；2004年已完成GDP1845.5億元，同比增長15.4%，2007年預計比上年同上增長15.2%,從GDP總量上看，沈陽市的GDP總值不算高，因為在沈陽市，我們擁有較多的國防科技產業，不計算在國家的GDP總值中，但從圖表，我們不難出，沈陽市的快速增長過程，及有利于全民收入水平的提高,沈陽市進入城市發展的快速成長行列。n 房地產經濟與政策分析1、國八條A、高度重視穩定住房價格； B、切實負起穩定住房價格的責任；C、大力調整住房供應結構； D、嚴格控制被動性住房需求； E、正確引導居民合理消費需求； F、全面監測房地產市場運行；G、積極貫徹調控住房供求的各項政策措施；H、認真組織對穩定住房價格工作的督促檢查。 盟森營銷觀點： 國務院為進一步規范房地產的有序發展與擠壓房地產的泡沫，在房地產的稅務與管理進行宏觀調控，從“國八條”的發布至今，房地產價格的增長勢頭在減緩，一二線城市出現負增長，三線城市房價減緩增長；國家宏觀調控基本上取得了成效，一二線城市房地產泡沫被部分擠出，國家宏觀調控取得了成效；而三線城市的房地產減緩增長，從另一個方面影響了各地方城市發展的GDP增長值，房地產的開發與銷售，是三線城市GDP增長的主要來源，各地方結合中央的要求，準許各地方，根據自身情況，對“國八條”區域落實進行調整，特別是房地產兩年內再交易的，增收5%的營業稅方面，在一二線城市，一二手房營業稅落實較少，一般只采用12%的營業稅，全國只有山東青島增收2%的營業稅，按全國現階段房地產的發展情況，我們認為中央不會在今明兩年再出現針對房地產增長的嚴管宏觀調控制度。2、831土地大限2002年5月9日，國土資源部簽發11號文件(招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定，以下簡稱“11號令”)，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從2002年7月1日起，所有經營性開發的項目用地都必須通過招標、拍賣或掛牌方式進行公開交易。國土資源部、監察部日前聯合下發“關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知”，為協議出讓經營性土地使用權規定了最后期限2004年8月31日。盟森營銷觀點：國家從土地方面控制了不正當的競爭，讓房地產的開發商，在土地方面的確取得，基本上是公平競爭；另一方面也控制了一部分地方官員權錢交易，受賄的行為。3、央行兩次加息2004年10月29日至2007年3月17日央行將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。以5年期以上個人住房貸款為例，其利率下限為貸款基準利率6.12%的0.9倍（即5.51%），比現行優惠利率5.31%高0.20個百分點。 盟森營銷觀點：國家通過央行，對房地產的銷售融資方面，逐步取消了優惠政策，通過對消費者的消費制約，把房地產貸款與其它行業的貸款推到一條起跑線上競爭，從另一方面阻止了一部分社會上的“熱錢”，流向房地產,或者是其它方面。4、2007年1月1日起，銀行可采固定利率住房貸款從1月1日起，銀行貸款利率上調，并根據個人信貸信用提供不同貸款利率。目前，光大銀行還獲批推出固定利率貸款，而建行、工行等也在申請推出固定利率貸款。所謂的固定利率住房貸款，就是在貸款合同簽訂時，即設定好固定的利率，不論貸款期內市場利率如何變動，借款人都按照固定的利率支付利息，不會“隨行就市”。而現行的住房貸款規則下，國內商業銀行發放的中長期貸款，實行的是逐年甚至逐月調整利率的計息方式，一旦遇到貸款利率調整，貸款買房的人就要從下一年度開始按照新的貸款利率還貸。盟森營銷觀點：04、05年央行兩次調高利率后，房貸利率上漲21。持續升息的壓力和預期，帶來的是國內房貸市場持續17個月的增速放緩，以及提前還貸數量的激增。如采用固定利率，可以有效控制提前還貸為銀行帶來的金融損失，增進銀行穩定收益，對消費者來說，如果兩者超過1，選擇浮動利率比較劃算；如果低于1，選擇固定利率將會相對更合理。2、 區域市場現狀及其趨勢判斷n 城建發展與總體規劃分析n 房地產市場發展趨勢沈陽是東北地區的核心，在房地產業的發展中,與其它一二線城市比較相對落后，在這次宏觀調控政策實施前房地產業發展的基本態勢是健康的，主要特點是購銷兩旺，有效需求拉動供給；主要問題是供給結構失衡，有效供給不足。1.1、快速發展的基本態勢沈陽房地產1985至2003年的18年間，房地產投資出現3次高潮和2次低潮。1985年開始進入第三個發展期，2003年進入快速發展期。土地開發利用676萬平方米，收取土地出讓金30.03億元；開發建設投資177.3億元，施工面積1738.8萬平方米，竣工面積585.9萬平方米；拆遷居民3.95萬戶，拆遷面積182萬平方米，安置居民4.82萬戶；商品房銷預售面積518.2萬平方米，銷售額94.7億元；存量房銷售553.3萬平方米，銷售額90.4億元；租賃面積67.7萬平方米，租金為5.8億元；商業銀行貸款208.9億元，個人貸款91.23億元；居民人均住房面積上升到20.12平方米，房價收入比降低到8.02。由此可見，沈陽房地產業是在剛剛進入快車道就迎淶了宏觀調控的考驗。1.2、購銷兩旺，主要比例協調（1） 開發建設投資與房屋銷售比協調。2004年房地產投資177.3億元，商品房預售合同備案金額164.99億元，投資銷售比為93.1%，遠高于全國平均7080%的水平，2007年111月，沈陽市房地產完成投資314.42億元,比上年同期增長30%,其住宅完成了264億,比上年同期增長24%。（2） 房屋竣工面積與銷售面積比協調。2004年，沈陽市商品房竣工近586萬平方米，銷售518萬平方米，占88.45%。2007年110月沈陽市房地產施工面積為2769萬平方米,比支年同期增長8.1%,其中住宅為2103萬平方米,同比增長19.2%。（3） 房地產發展與本市國民經濟發展相應。1985-2007年，GDP年均增長16.3%，固定資產投資年平均增長21.6%，其中房地產投資占固定資產的26.9%，屬于正常區間。（4） 房地產業發展與人均可支配性收入相協調。1995-2007年，沈陽市居民可支配性收入由3721元增加到近8000元，房價收入比由9.7降到8.02，居民購房能力大有提高。（5） 房地產發展與城市化進程相協調。我國城市化水平為39.1%，沈陽市已達63.6%。根據國際經驗證明，城市化達到40-50%，房地產業進入快速發展期，沈陽市已處于這個階段中。（6） 二三級市場協調共進。2007年111月商品房銷售面積848.15萬平米，存量房銷售538.04萬平方米，二者比例為1：1.57，形勢喜人。（7） 從2007年111月的購房消費與購房投資比例來看,基本上達到1:1。因此租金將會回歸,房價格上漲會減緩。這說明進入良性發展階段。（8） 住房消費已開始轉向大眾消費為主體。2003年，每平方米3000元以下的和120平方米以下的商品住宅均達60%左右，2004年，這一比例還在增加，2007年1-11月已超過65%，百姓購房成為沈陽市的強勢主流。（9） 房價上漲與居民可支配性收入增長相適應。1993-2004年11年間，沈陽市居民可支配性收入年均增長12.97%，同期房價上漲9.97%，低于前者3%。2004年房價上漲9.5%，2007年1-7月上漲6.6%，處于穩中有升的良好狀態。n 房地產市場總體供求現狀沈陽市國民經濟支柱產業的房地產業，在全國及時的宏觀調控中，其發展趨勢同整體的房地產業發展形勢一樣，仍在持續快速健康地發展著，且今后的發展態勢將會更好。根據統計資料顯示，沈陽市房地產完成投資、開發建設、市場銷售等情況如下表：年份項目19981999200020012002200320042007年111月完成投資額（億元）35.651.864.078.1116.1177.3142.4房地產投資占全社會固定資產投資比例（%）19.121.524.425.828.830.429.7房屋施工面積（萬）610.7719.9828.4888.91238.21738.81530.1房屋竣工面積（萬）238.7326.1349.5348.8363.6585.9723.4存量房總面積（萬）/139156158261348538.04商品房實際銷售面積（萬）120.5149.1210.5195.2206.1324.8387.4944.61商品房實際銷售額（億元）29.241.656.553.556.494.7106.5314.42商品住宅平均價格（元/）2311.82437.72545.82609.02601.02752.731073256從上表中，我們可以分析得出，沈陽市房地產業已進入了快速發展期，對全市經濟和社會發展以及老工業基地振興起到了巨大的推動作用。結合這幾年的房地產持續上升，結合沈陽市的人口總量，到達小康人均居住面積25平方米還有較大的需求空間，房地產業的存量房總面積將會拉動一手與二手之間的中低檔項目的互動，促進房地產的交易良性發展。結合2007年1-11月房地產銷售情況表:單位：件/萬平方米/億元項目件數面積金額當月累計比上年同期增長當月累計比上年同期增長當月累計比上年同期增長商品房銷售（合同備案）148979776038.50139.12944.6124.447.08314.4230.0其中：住宅129448518034.58121.96848.1521.6037.52264.00 24.0存量房轉讓7032697102.5150.66538.042.5313.28114.063.2其中：住宅6808664832.1240.45440.972.518.1789.774.8公房出846.79128.00 21.620.163.7844.1房地產抵押63685581417.74149.971274.5418.0922.77224.3111.6其中：住房消費貸款61385329717.5856.89517.9622.209.6288.4727.2房地產典當0572.220.00 0.1674.170.00 0.043.3房屋租賃232516169143.0319.09208.2783.060.788.9513.4我們不難看出,2007年,沈陽房地產在國家宏觀調控的引導下,發展較為良性,房地產一手的成交量在增加,二手的的成交量在下降,房屋的供給量不足,市場需求量較高,會促進二手房的價格進一步升值；結合房地產的兩次加息,一次性付款的客戶比例再增加,住房消費貸款在減少。n 為來人口的增長對房地產大盤的促進(資料來源: 市政協人口資源環境與城鄉建設委員會)沈陽市未來人口總量（含機械人口）單位：萬人預測年份人口數戶籍人口流動人口每年新增人口每人增加25計算2007801.8720.781.1如果每年新戶籍增人口15.8萬人成立每年需求房地產的開發面積不能少于395萬,2006841.4736.5104.92007881752.3128.72008920.6768.1152.52009960.2783.9176.32010999.8799.7200.120151197.8878.7319.1從上表中,沈陽市按現階段的發展情況,每年需要的新增居隹面積為395萬平方米,如果沈陽市現階段少于這個面積的開發量,沈陽市的房地產價格還會繼續上漲,從這幾年房地產的開發量與人口增長相比較來看,沈陽市房地產的價格,會進入緩慢成長期。3、 土地市場分析n 地價刷新的特點A、調整后的地價仍有上漲空間沈陽市地價水平還有上漲空間。與東北地區其他城市相比，調整后的沈陽市地價水平稍領先于長春和哈爾濱，但與大連相比還有一定距離，各級別基準地價比大連市約低45%左右。與其他省會城市相比，沈陽市地價水平高于西部的西安，與中部的武漢相當，低于東部的杭州和南京。與北京、上海相比，仍有較大差距。 B、近郊區地價漲幅較大，市中心區和遠郊區鄉鎮漲幅較小。 就各級別基準地價來看，四級地和五級地等近郊區上調幅度較大，市中心和遠郊區鄉鎮的上調幅度較小。這種規律與沈陽市的城市建設重點地區分布與區域土地市場狀況完全一致。市中心地區城市建設已基本成熟，土地市場趨于飽和，因此地價變化不大；遠郊區市政設施改造力度較小，地價變化也較小；而二環兩側區域，近年來基礎設施改造力度較大，城市環境有明顯改善，地價水平上漲較快。另外，近兩年土地出讓的地塊也大部分集中在一環到二環之間以及二環周邊的區域，這些地區的實際出讓地價已遠遠高于原來的地價水平。比如，大東區目前毛地出讓價格平均在600元/平方米左右，而原來的出讓價格僅為290元/平方米，這次上調為440元/平方米，與實際地價水平相比仍有一定空間。這也說明，基準地價調整是一個漸進的過程，地價水平應逐漸趨于合理。 C、城市重點改造區域地價漲幅較大。 城市基礎設施改造力度加大的區域，如金廊工程、銀帶工程、景觀路改造、公園綠地建設等，地價水平上漲明顯。如金廊沿線2002年土地出讓均價為每平方米4000元；2003年為每平方米7000元；2004年達到每平方米9000-10000元，這次基準地價上調為5929元/平方米，考慮容積率等修正后的宗地地價與實際地價水平基本相當。n 土地級別重新劃定典型區域A.商業用地部分地區地價水平變化情況 1) 西江街、塔灣地區、渾南地區：由五級地調整為四級地。 2) 大韓屯、三臺子、沙河子、老瓜堡：由六級地調整為四級地。 3) 上園、沈鐵路、長青街、方家欄、東陵西路、向工街、鴨綠江街、于洪廣場、榆樹臺地區：由六級地調整為五級地。 4) 長白地區：由七級地調整為五級地。 5) 北京街-青年大街（快速干道南二環路）：由三級地調整為二級地。 6) 北陵大街：由四級地調整為三級地。 7) 西塔地區：由三級地調整為二級地。 8) 南京街：由一級地調整為二級地，基準地價由8992元/m2調整為5929元/m2，降幅為34.1%；出讓金由2428元/m2調整為2276元/m2，降幅為6.3%。B.住宅用地部分地區地價水平變化情況 1) 南市地區：由一級地調整為二級地。 2) 勝利大街：由二級地調整為三級地。 3) 八王寺地區：由四級地調整為三級地。 4) 老瓜堡地區、塔灣地區、渾南地區:由五級地調整為四級地。 盟森營銷觀點：從上面的土地基準地價上的上調中，我們可以看出，地區改造成與地價上調息息相關；動遷前與動遷后，基準地價一般是上調的；政府地基準地價方面為房地產企業提供最終的高銷售房價奠定了一部分基礎，例如：八王寺、老堡地區、塔灣地區、渾南地區，都是這種情況，促進了大盤的升值，為房地產抵押貸款，評估提供了理想基數。地價漲幅小于房價漲幅，還有較大的漲幅空間，為房地產大面積開發提供了可能，土地成為了“保值與升值”，地產商風險較小。n 項目周邊地價情況2007年8月23日簽訂的編號為：A、2007-004號地塊掛牌交易成交確認書（沈和交字（2007）004號），競得人為沈陽市興和房屋開發有限公司。經核準，規劃條件中容積率由1.6調整為1.68；毛地成交單價由660元/平方米調整為687元/平方米，面積由70300平方米調整為69385.7平方米，毛地成交總價款變更為47667975.9元；B、2007-005號地塊掛牌交易成交確認書（沈和交字（2007）005號），競得人為沈陽市和興房地產開發有限公司。經核準，規劃條件中容積率由1.6調整為1.7；毛地成交單價由539元/平方米調整為565元/平方米，毛地成交總價款變更為45106549元。附：土地拆遷補償情況表沈陽市城市房屋拆遷住宅房屋補償區域級別劃分圖區域范圍補償標準（建筑面積m2）區域范圍補償標準（建筑面積m2）一級區域起青年大街與渾河水涯線交匯處渾河北水涯線南京南大街砂陽路鐵路線北跨線橋勝利北街市府大路南京北街昆山中路長江街泰山路北陵大街嵩山東路黑龍江街昆山東路敬賓街惠工街友好街廣宜街北順城路東順城街魁星樓路萬泉街萬柳塘路文化東路天壇一街中環路青年大街青年大街與渾河水涯線交匯處止。3195元四級區域起鐵路線與玄武湖街交匯處鐵路線重工南街、重工北街白山路小韓屯東側路西江街沙萬路塔北村西側路千山路黃河北大街區界線省牛肉繁育中心南側路鐵路觀泉路高官臺街中環路渾河隧道渾河北水涯線長青橋與北水涯線交匯處止2284元起渾河橋與北水涯線交匯處機場高速公路沈營公路繞城高速公路鐵路長青街長青橋與北水涯線交匯處止二級區域起渾河水涯線與大鐵橋交匯處鐵路砂陽路南京南街渾河北水涯線渾河北水涯線與長大鐵橋交匯處止。2902元五級區域起沈營公路與繞城高速公路交匯處繞城高速公路鐵路渾河北水涯線南李宮 堡北側路大堡南側路燕塞湖街沈遼路沈遼公路七號街沈新路繞城高速公路鐵路繞城告訴公路文儲街鐵路線望花啤酒廠北側望花中街望花村北側路范家墳南側路榆林街東望街鐵路金杯客車廠南側路區界線東大營街馬官橋北側路金家街大壩路農大種雞科研場北側路渾河北水涯線渾河隧道與北水涯線交匯處止1885元起北跨線橋與鐵路交匯處北虹橋路珠江街華山路怒江街北運河長江北街香爐山路黃河大街白山路陵東街銀山路陵園街嵩山東路北運河小北關街天后宮路草倉路鐵路滂江街蓮花街泉園二路富民街渾河北水涯線渾河北水涯線和渾河橋交匯處止。三級區域起沈陽站鐵路線與中環交匯處中環路鐵路線衛工南街建設西路保工北街北二中路興華北街天山路昆山西路塔灣街北運河水渠怒江北街白山路大韓屯東側路黑山路黃河北大街蓮花山路陵北街陵北街與白山路交匯處止。2701元起渾河北水涯線與渾河園林處東側路交匯處水渠東黃泥坎村民委員會東側路繞城高速公路繞城高速公路與丹霍公路交匯處止起陵東街與金山路交匯處金山路鴨綠江街北海街珠林路北運河和睦路凌云街長安路小河沿路江東街長青路文萃路210巷中環路渾河北水涯線渾河北水涯線與富民街交匯處止。六級區域五級以外區域1506元4、 項目市場調研n 沈陽中高檔項目分析（一）本次所選項目的界定標準A. 與“理想新城”項目地理位置相當的項目。B. 項目單價均價在4000-6000元/平方米之間的。C. 項目規模在建筑面積5萬平方米以上的。D. 目標客戶群相近的項目。（二）所選項目的具體分布情況所選的中高檔住宅項目主要分布在和平區、皇姑區、大東區和沈河區。其中和平區項目有五個，主要分布在太原街商圈和金廊工程，具體分布見圖一。大東區項目有六個，全部都在一環線以內，臨近沈河區，具體分布見圖二。圖一：和平區樓盤分布圖 圖二：大東區樓盤分布圖皇姑區項目有九個，是項目最多的一個區域，主要分布在黃河大街和長江街沿線，具體分布見圖三。沈河區項目有五個，主要分布在金廊沿線，具體分布見圖四、圖五。圖三：皇姑區項目分布圖 圖四：沈河區項目分布圖圖五：沈河區項目分布圖 圖六：渾南新區項目分布圖 渾南新區所選項目為兩個，分布在渾河兩側。還有部分項目分布在于洪、鐵西與東陵，具體分布情況見圖七、圖八、圖九。圖七：城建花園 圖八：陽光100 圖九：錦繡江南n 住宅項目市場供應量、銷售量分析（一）供應量分析A、所選住宅項目總體供應情況分析（單位：平方米）本次調研所選的30個項目的總供應量為4972327.24平方米。主要分布在于洪區、皇姑區、沈河區、大東區及和平區。東陵區及鐵西區的分布量較少。其中于洪區主要為陽光100項目，其總供應量在150萬平方米。和平區及沈河區多為金廊項目。B、所選項目年供應情況分析（單位：平方米）從上圖中可以看出，列入本次調研范圍內的住宅項目的供應量，從2002年開始至今，逐年成倍數遞增。C、以戶型劃分的供應情況分析 從圖中可以看出，所選的中高檔住宅項目中，三室、四室戶型的供應量占總供應量的76%，是各戶室戶型中的主要部分。尤其是三室戶型，占到總供應量的56%。其他戶型僅占24%。尤其是五室以上戶型，僅占總供應量的3%。平層戶型仍是所選項目的主流產品，占總供應量的91.2%。錯層、躍層、復式做為項目的一些亮點點綴其中，不足總供應量的10%。D、以面積區間劃分的供應情況分析列入本次調研的中高檔住宅項目中，面積段在100平米以下（含100平米）的供應量僅為12%。在100平方米以上的面積區間中，120-150平方米（含150平方米）的供應量最多，占總供應量的28%，150-180平方米（含180平方米）區間的供應量占總供應量的26%。100-120平方米（含120平方米）與180平方米以上的供應量基本相當，各占18%和16%。中高檔住宅產品因其價格較高，因此決定了其目標客戶的經濟水平較高，這樣的人多為40歲以上，四口之家或三代同堂，其要求產品的功能要全，要有足夠的空間。因此戶型面積均偏大。E、以單價劃分的供應情況分析從圖中可以看出，所選樓盤中項目均價在4001-4500元/平方米的是大多數，占總供應量的43%。其次為5501-6000元/平方米，其供應量為21%。單價在4000元/平方米以下與6000元/平方米以上的供應量相對較小，各占供應量的4%。當然這與我們所選取的樣本形態是有著直接關系的。6、以總價款劃分的供應情況分析本次以10萬元為跨度對列入本次調研范圍內的項目進行統計，從圖中可以看出，本次所選項目的總價款主要集中在50-100萬之間，占總供應量的68%左右。這是因為中高檔項目的單價較高，而且面積較大，因此其總價款也相應較高。（二）銷售量分析A、所選住宅項目總體銷售情況分析所選在售項目數量總供應量總消化量平均銷售率262933456平方米2031676平方米69.26%26個在售項目中，有3個在2002年就已經入市，5個項目在2007年入市。其余大多數為2003年入市，至2007年銷售周期已有三年，雖然平均銷售率達到69.26%，但是整體上來說，銷售速度較中低檔住宅來說還是慢得多。B、所選項目年銷售情況分析（單位：平方米）所選項目多為03年入市，在04年正是其強銷期，因此04年的消化量是最大的。進入05年，老盤的供應量已經相應有所減少，而05年的新樓盤入市又比較晚，尚未形成有效的銷售量，城市的購買力不足，是中高檔項目銷售不佳的主要原因。C、以戶型劃分的銷售情況分析通過各戶室銷售量和銷售率的對比圖可以看出，二室至四室的戶型消化量是最大的，而其對應的銷售率并不高，原因在于二室至四室的戶型的供應量也是最大的。而從銷售率圖中可以看出，六室以上戶型的銷售率是最高的，究其原因，一是這部分戶型全部為躍層，這樣的大戶室戶型的格局及功能區間的劃分比較合理，受到消費者的歡迎。二是這部分產品供應量非常的小，因此其銷售量很小但是其銷售率卻很高。五室戶型多為平層，因其面積較大，銷售率較低。D、以面積區間劃分的銷售情況分析列入本次調研范圍的項目，其銷售量主要集中在100平方米以上，占總消化量的83%以上，這與其85%以上的總供應量是前后對應的。而從其各面積段的銷售率中可以看出，隨著面積的加大，其銷售率是逐漸降低的。E、以單價劃分的銷售情況分析所選項目中各單價區間的消化量與其各區間的供應量是相輔相成的，主要集中在4001-4500元/平方米的區間。而從銷售率分析圖中可以看出，隨著銷售價格的提高銷售率是上升的，這與其銷售周期也有著直接的關系，雖然其銷售率較高，但是其銷售周期也相應較長，銷售價格高的項目其銷售速度是較慢的。G、以總價款劃分的銷售情況分析各總價區間消化量比較集中的區間為61-70萬和81-90萬，各占總消化量的17%和16%。其余總價款在100萬元以內的各總價區間的消化量基本相當，均在總消化量的10%左右，與各區間的供應比例基本相當。銷售率超過80%的區間為40萬元以下、151-200萬元、201萬元以上三個區間，分析其原因，一是總價款低的項目依然是去化較快的；二是高總價的項目供應量少，僅占總供應量的1%，因此其很少的銷售量也會產生較高的銷售率；三是201萬以上的戶型多為躍層戶型，產品好，因此銷售率高。（三）目前中高檔住宅市場潛在供應量分析A、潛在供應量分析列入調研范圍內的30個項目中，有三個項目尚未開始銷售，分別為陽光100的第二組團，渾南地王-業喬項目、河畔新城五期與領先國際城二期。包括已經上市產品的剩余供應量、已經開始宣傳但尚未開始銷售的潛在供應量以及現有產品的多期待開發量，列入調研范圍內的潛在供應量合計為655.76萬平方米。待售面積（萬平）待開發面積（萬平）合計（萬平）165.95489.8655.762、潛在供應量的分布區域從上圖中可以看出，已經入市樓盤的待售面積主要集中在和平區與大東區，和平區的待售面積達到95萬平，其次為大東區，其待售面積為30萬平左右。而待開發面積主要集中在渾南新區、于洪區、大東區、和平區、皇姑區，在待開發面積中，除了現在已經上市的各項目的后續開發以外，各區新增項目有于洪區的陽光100二期，沈河區的領先國際城現售600多張卡。 盟森營銷觀點：我們從沈陽市現階段銷售的三十個項目中，可以看出，中高檔項目市場供應量較多，市場競爭較為激烈，眾多品牌開發商在這中間較量，市場被細分，消費者選擇空間較多，品牌開發商在中高檔項目中，銷售業績較好，但銷售周期較長，一般在三年以上的項目較多，每年的銷售面積高于五萬平方米的較少，中高檔項目多數聚集城市的中心或是交通便利與景觀較好的地區。結合我們項目的自身情況，與現階段市場的供應量與銷售周期，我們不建議我們穗港開發的項目進入這一領域進行產品建設，可考慮中低檔次住宅項目發展。n 沈陽市別墅市場分析（一）沈陽別墅市場的發展歷程 沈陽的別墅市場始于1992年的河畔花園，當年的供應量僅有20棟左右。但是“河畔花園”在沈陽房地產市場上所起的作用是無法估量的，在許多沈陽人眼中，10年前的“河畔花園”在如今仍然是最好的選擇。 在1996年沈陽市的別墅市場供應量達到一個頂峰，年供應量在250套以上，相比1992年增長了十倍。主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等。 1997年、1998年，沈陽市的別墅市場經歷了一系列的調整和消化。在1999年，別墅又迎來了一個新的高潮期，市場供應量又達到200套左右。 近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為500套左右(指的是在售部分)。 從整體來講，沈陽別墅市場的發展大致可發分為兩個階段：第一階段：別墅的早期發展階段A、時 間：1990年1997年B、代表項目：河畔花園、靚馬集團別墅 C、分布特征：主要沿沈陽南北向分布，其他方位除鐵西“滑翔靜園別墅”外，幾乎沒有規模開發的別墅產品供應，其中南部別墅基本分布在二環以內一環以外，北部別墅分布在北二環線附近。D、品質特征：南部以“河畔花園”為代表的別墅產品品質大大優于北部產品，北部產品素質明顯較低。第二階段：別墅的蓬勃發展階段進入98年后，沈陽的別墅市場得到了長足的發展，年銷售額、銷售面積均較以往大幅度提高，出現了較為繁榮的景象，