第八章住房抵押貸款證券化 第一節住房抵押貸款證券化概述第二節住房抵押貸款證券化基本理論第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 第一節住房抵押貸款證券化概述 一 住房抵押貸款證券化的內涵住房抵押貸款證券化是房地產抵押貸款債權證券化的主要品種 它是指銀行等金融機構在信貸資產流動性缺乏的情況下 將其持有的住房抵押貸款債權進行結構性重組 形成抵押貸款資產池 經政府或私人機構擔保和信用增級后 在資本市場上發行和銷售由抵押貸款組合支持的證券的過程 第一節住房抵押貸款證券化概述 住房抵押貸款這種信貸資產最適合作為證券化的基礎資產 基本特點是 1 住房抵押貸款預期的現金流收入穩定 違約率低 是銀行等金融機構的優質資產 2 住房抵押貸款的歷史資料 信用記錄完整 是較早開辦的抵押貸款業務并保持了相對穩定的壞賬統計記錄 從而有利于預測未來類似損失 3 作為證券化基礎資產的是通過組合抵押貸款形成的資產池 其中包含的抵押貸款相當分散 而且在性質上相同 具有相似的償還與到期日 第一節住房抵押貸款證券化概述 二 住房抵押貸款證券化的特征1 住房抵押貸款證券化實現了傳統的金融機構中介信用和市場信用的結合 金融機構利用市場信用 通過直接向證券市場投資者發行證券的方式 將那些貸款期限較長 流動性差的抵押貸款轉化為證券市場可流通的證券 緩解了金融機構發放抵押貸款時存在的 短存長貸 及信貸資產利率期限結構不合理問題 2 住房抵押貸款證券化實現了從企業整體信用向特定資產信用的轉化 在住房抵押貸款證券化的過程中 由于采取了 破產隔離 技術 住房抵押貸款證券化的基礎資產與金融機構的其他資產以及金融機構本身的破產實現了有效隔離 因此 住房抵押貸款證券化投資者的收益只與作為證券化基礎資產的信用有關 投資收益高低只受到基礎資產現存和預期的現金流量的影響 第一節住房抵押貸款證券化概述 二 住房抵押貸款證券化的特征3 住房抵押貸款證券化采用了復雜的信用增級技術傳統的房地產融資中所采用的擔保 抵押等都是原始的信用增級形式 與傳統融資方式相比 住房抵押貸款證券化采用的信用增級形式更為復雜和多樣 一般包括證券化發起人 抵押貸款銀行 提供的信用增級 發行人提供的信用增級 第三方提供的信用增級及證券化信用自我增強等形式 第一節住房抵押貸款證券化概述 三 住房抵押貸款證券化與其他融資方式的區別 一 住房抵押貸款證券化與房地產股票和債券的區別1 兩者的信用基礎不同住房抵押貸款證券化的信用基礎是證券化發起人的某些特定資產 而房地產股票和債券則以房地產企業的整體信用為基礎 住房抵押貸款證券化的現金流收入來源于特定的證券化基礎資產 而房地產股票和債券的現金流則來源于整個房地產企業 2 對追索權的規定不相同在規范 嚴格意義上的住房抵押貸款證券化運行中 由于證券化發起人實現了證券化基礎資產的 真實出售 因此 當投資者不能按期獲得本息償付時 對發起人的資產不再具有追索權 第一節住房抵押貸款證券化概述 二 住房抵押貸款證券化與項目融資的區別1 資金來源不同項目融資中的資金主要來源于提供項目貸款的一家或多家銀行等特定不變的金融機構 而住房抵押貸款證券化過程中 購買抵押支持證券 向貸款發放銀行提供資金的是金融市場不確定的廣大機構投資者和個人投資者 2 風險隔離的目的不同在項目融資中 項目的未來收益是不確定的 風險主要在于項目本身 對項目實行風險隔離的目的實際是保護項目發起人的利益 而在住房抵押貸款證券化過程中 除基礎資產以外的其他風險主要存在于發起人自身的信用上 因此 風險隔離的目的主要是保護證券投資者的利益 第一節住房抵押貸款證券化概述 四 住房抵押貸款證券化的意義 一 住房抵押貸款證券化的宏觀經濟意義住房抵押貸款證券化的產生和發展形成了住房抵押貸款一級市場和二級市場的聯動 健全和完善了住房金融體系 抵押貸款二級市場的發展有效緩解了一級市場的流動性困難 進一步促進了一級市場的規范 在住房抵押貸款證券化的整個流程中 各個環節都由最擅長該業務的機構操作 通過金融分工 充分發揮各專業機構的相對優勢 有效提高了住房金融效率 創造了分散風險和避險的機制 增強了整個住房金融體系的安全性 第一節住房抵押貸款證券化概述 二 住房抵押貸款證券化的微觀經濟意義1 對發起人 即住房抵押貸款債權銀行 的意義 1 住房抵押貸款證券化將使商業銀行和儲蓄機構擴大業務范圍 拓寬收入來源 增強其在金融市場的競爭能力 2 住房抵押貸款證券化能方便商業銀行和儲蓄機構進行資產負債管理 更好滿足監管機構對資本充足率的要求 3 住房抵押貸款證券化將從根本上解決商業銀行和儲蓄機構在發放抵押貸款時面臨的利率期限結構不合理問題 有效轉移貸款風險 通過在二級市場將住房抵押貸款出售變現 將徹底打破一級市場固有的流動性約束 第一節住房抵押貸款證券化概述 2 住房抵押貸款證券化對投資者的意義 住房抵押貸款證券化為投資者提供了信用等級較高 流動性較強 收益較高的證券 抵押支持證券的收益率高于國債收益率和銀行存款利率 在美國兩者的差額一般為3 左右 抵押支持證券的期限較長 衍生品種較多 收益率高和風險低等特點為投資者提供了多樣化的投資選擇 迎合了不同投資實力 投資偏好和風險承受能力的投資者的不同需要 3 住房抵押貸款證券化對中介機構的意義 住房抵押貸款證券化的中介機構主要包括信用增級機構 信用評級機構 證券承銷商 服務商 會計事務所等 住房抵押貸款證券化可以充分發揮上述機構的比較優勢 產生相應的規模經濟收益 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 一 住房抵押貸款證券化的運作模式1 表內模式所謂表內模式 是指作為證券化基礎資產的住房抵押貸款保留在證券化發起人的資產負債表內 證券化的發起人仍然擁有這部分資產的所有權 目前德國和加拿大的證券化采取該模式 按表內模式運作時 證券化發起人本身就是抵押支持證券的發行人 兩者同為商業銀行 因此 在此模式下 并不存在真正意義上的特設目的載體SPV 由此可見 表內模式的實質是作為證券化發起人的商業銀行以住房抵押貸款為擔保 在資本市場發行證券進行融資的行為 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 一 住房抵押貸款證券化的運作模式2 表外模式表外模式要求證券化的發起人 真實出售 其作為證券化基礎資產的住房抵押貸款 并將證券化基礎資產從發起人的資產負債表中移出 然后 專門為實施證券化而設立的特設目的載體SPV通過購買住房抵押貸款 擁有基礎資產的所有權 并以此為基礎發行抵押支持證券 目前 以美國為代表的絕大多數國家采用該模式進行證券化 在此模式下 SPV作為獨立于證券化發起人的法人實體 成為抵押支持證券的發行人 實現了證券化發起人和發行人的分離 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 一 住房抵押貸款證券化的運作模式2 表外模式表外模式實現了基礎資產的 真實出售 從而有效轉移了發起人與住房抵押貸款相關的信用風險和市場風險 同時通過 真實出售 和對SPV采取特殊構造 可以使抵押支持證券的投資者遠離證券化發起人和發行人的破產風險 真正實現 破產隔離 有效保護投資者的利益 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 二 住房抵押貸款證券化的主要參與者1 發起人發起人是提供住房抵押貸款的金融機構 也稱原始權益人 是證券化基礎資產的原所有者 發起人的職責是選擇擬證券化的住房抵押貸款 對其進行組合 然后將其出售或作為住房抵押貸款證券化的擔保品 2 服務人服務人通常是證券化的發起人或由其設立的附屬公司 服務人的職責是收取到期的住房抵押貸款的本金和利息 并負責追收那些過期的抵押貸款 還負責向受托人及投資者提供與基礎資產相關的基本信息 二 住房抵押貸款證券化的主要參與者3 發行人發行人也稱特設目的載體SPV SpecialPurposeVehicle 它是指購買發起人的基礎資產 并以此為基礎發行抵押貸款支持證券的機構 1 公司型SPV又稱為特殊目的公司 SpecialPurposeCompany SPC 是原始權益人將基礎資產真實銷售給SPC 即將基礎資產的所有權真實轉讓給SPC SPC向投資者發行資產支撐證券 2 信托型SPV又稱為特殊目的信托 SpecialPurposeTrust SPT 是原始權益人將基礎資產轉讓給作為受托人的SPV 成立信托關系 由SPV作為資產支撐證券的發行人發行代表對基礎資產享有權利的信托收益憑證 3 有限合伙型SPV LimitedPartnership 它通常由一個以上的普通合伙人和一個以上的有限合伙人組成 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 二 住房抵押貸款證券化的主要參與者4 信用增級機構信用增級機構通?？梢苑譃閮炔啃庞迷黾墮C構 由住房抵押貸款證券化的發起人 和外部信用增級機構 由獨立于證券化發起人的第三方充當 5 投資銀行負責向社會公眾出售由其包銷和代銷的抵押支持證券 或者向特定投資者私募發行證券 還可充當證券化發起人或發行人的融資顧問 提供證券化過程中的咨詢服務 6 信用評級機構信用評級機構負責對抵押支持證券進行信用評級 信用評級機構對抵押支持證券的評級具有權威性 是投資者進行有效投資決策的依據 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 二 住房抵押貸款證券化的主要參與者7 受托管理人負責管理住房抵押貸款證券化基礎資產的現金流 進行證券登記及向投資者支付證券本金和利息等方面的工作 當服務人收到住房抵押貸款借款人償還的本金和利息后 必須立即存入受托管理人為之專門設立的賬戶 并由受托管理人向投資者支付抵押支持證券的本金和利息 8 投資者投資者是指購買抵押支持證券的市場交易者 同其他證券投資一樣 抵押支持證券的投資者也包括機構投資者和散戶 自然人 投資者 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 住房抵押貸款證券化運作流程 一 資產出售資產出售是住房抵押貸款證券化發起人 商業銀行 將證券化基礎資產出售給SPV的行為 商業銀行根據自身所需融資規模及資產負債管理的需要 在對現有住房抵押貸款進行清理 估算和考核的基礎上 將符合證券化要求的資產進行組合 形成證券化的資產池 AssetPool 資產出售環節的關鍵是 出售 行為必須滿足法律上 真實出售 的條件 以實現證券化資產與發起人的 破產隔離 對 真實出售 的判斷主要考察以下兩個方面 發起人的資產負債表已經進行資產出售的賬務處理 出售的資產一般不再附加追索權 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 住房抵押貸款證券化運作流程 二 信用增級內部信用增級一般由住房抵押貸款證券化的發起人實施 具體包括直接追索權 超額擔保及設計優先 次級結構 直接追索權是指發起人承諾在抵押貸款的借款人未能按期償付應付的本金和利息時 抵押支持證券的持有者可預期從發起人處獲得債券本息支付的權力 直接追索權分為部分追索權和完全追索權兩類 超額擔保是指抵押支持證券發行人SPV擁有的資產價值超過其通過發行證券從投資者處獲得的資金 實際是SPV延期支付購買抵押貸款價款的結果 即證券化發起人并未獲得其出售抵押貸款的全部資金 優先 次級結構將發行證券分為A B兩類 A類屬于優先證券 其持有者對基礎資產的現金流擁有第一優先權 B類證券的持有者擁有第二優先權 只享有在A類證券持有者被支付后獲得支付的權力 該結構實質是將本應支付給次級證券持有者的本息作為支付優先證券持有者本息的保證 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 住房抵押貸款證券化運作流程 二 信用增級外部信用增級由獨立于發起人的第三方實施 一般包括第三方部分信用增級和第三方全部信用增級兩種形式 具體通過獨立于抵押貸款放款銀行的其他銀行提供擔保或開設信用證來實現 外部信用增級如果采取部分信用增級形式 則可以部分減少信用風險損失 如果采取全部信用增級形式 擔保銀行提供100 的信用證或100 的金融擔保 就可保證抵押支持證券投資者獲得全部的債券本金和利息 從而完全消除信用風險損失 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 住房抵押貸款證券化運作流程 三 信用評級住房抵押貸款支持證券的信用評級是投資者進行證券投資選擇的依據 一般包括初評和發行評級 初評是確定為使證券達到投資級別所需進行的信用增級水平而首先進行的信用評級 當相關參與者按照評級機構的要求進行信用增級后 評級機構進行正式的發行評級 并將評級結果向投資者公開發布 證券信用級別的評定主要基于資產本身質量而不是發起人的信用 而且由于證券化資產經過了多種信用增級 因而抵押支持證券的信用級別一般都會高于發起人的信用級別 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 住房抵押貸款證券化運作流程 四 證券發行評級機構進行信用評級后 住房抵押貸款證券化的發行人 SPV 將選定證券承銷商 根據證券市場情況 與承銷商確定證券收益率 發行價格 發行時間等發行條件 采取公開發售或私募的方式發行證券 抵押支持證券主要的購買者是機構投資者 五 證券清償按照證券發行條件的約定 在抵押支持證券的本息償付日 SPV將委托受托人或其他支付代理人向投資者支付本金和利息 一般而言 利息是需要定期支付的 而本金的支付順序則取決于抵押支持證券確定的償還順序 當證券本息全部清償完畢后 若資產池產生的現金流還有剩余 則這些剩余將按照協議規定在證券發起人和發行人之間進行分配 資信評級機構 信用增級機構 原始權益人 特殊目的機構 SPV 投資者 原始債務人 服務人 受托管理人 資信評級 信用增級 住房貸款債權轉讓 轉讓收入 發行證券 發行收入 本息償還 本息償還 債務償還 債權 債務 債務償還 住房抵押貸款證券化運作流程圖 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 四 住房抵押貸款證券化運作工具在國外住房抵押貸款證券化實踐中 常見的證券化工具 即抵押支持證券主要有 抵押過手證券 抵押債券 抵押轉付債券及本息分離證券 其中 抵押過手證券 亦稱為轉手抵押證券 和抵押債券是住房抵押貸款證券化運作的基礎證券工具 而抵押轉付債券和本息分離證券則是基礎工具的衍生形式 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 一 抵押過手證券抵押過手證券也稱轉手抵押證券 它是特設目的載體以購買的住房抵押貸款集合為基礎發行的證券 過手證券是一種所有權憑證 證券持有人 投資者 對證券化基礎資產及其還款現金流量擁有直接所有權 并按其購買份額享受相應權利和承擔相應風險 由于抵押過手證券的發行人沒有對證券化基礎資產的現金流進行重組 銀行和SPV只是將抵押貸款及其產生的還款現金流在扣除了有關費用 如擔保費 服務費等 之后直接 過手 給投資者 因此 與證券化相關的所有風險完全由證券投資者承擔 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 二 抵押債券抵押債券是抵押貸款發放銀行以其持有的住房抵押貸款作為擔保發行的債券 它是一種債務憑證 而不是所有權憑證 與抵押過手證券相比 抵押債券的主要特點是證券發行人重組了基礎資產的現金流 發行人既可以用抵押貸款 組合 產生的現金流 也可以用其他來源的資金償還債券本息 這樣使得抵押債券不必像抵押過手證券按月支付本利 而可以采取與其他債券相似的期限結構 利息按季支付和每半年支付一次 本金則在債券到期日支付給投資者 而且 為提高抵押債券的信用等級 發行機構一般會按債券本金110 200 的抵押數量對擔保債務實行超額抵押 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 抵押轉付債券抵押轉付債券是抵押過手證券和抵押債券兩種工具的衍生形式 它結合了兩者的優點 一方面根據投資者的風險偏好重組了基礎資產現金流 增強了現金流的可預見性 有效滿足了不同投資者的需求 另一方面 通過設計不同期限結構的證券 完成了證券化風險在不同證券持有者之間的匹配 降低了對抵押品的要求 提高了抵押品的利用效率 目前 最廣泛使用的轉付債券是擔保抵押債務 CMO 構成擔保抵押債務的基礎資產一般有兩種不同的來源 一種是匯集多筆抵押貸款組成資產池 以此為基礎發行CMO 另一種是證券發行人還可以將已經存在的抵押過手證券集合在一起作為基礎資產發行證券 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 四 本息分離證券本息分離證券也是一種衍生形式 本息分離證券對本金和利息本身進行了重組 并分別以基礎資產的利息收入和本金收入為基礎發行抵押貸款本金證券和利息證券 本金證券的投資者獲得全部的本金收入 利息證券的投資者只能獲得利息收入 而不獲得本金支付 本金證券一般實行折價銷售 投資者的收益率取決于基礎資產組合還款期限的長短 還款的期限越短 意味著提前還貸的比例較高 從而本金證券的投資者可以提前收回本金收入 利息證券一般沒有面值 與本金證券的投資者相反 由于利息證券投資者獲得利息只能來源于未償還的本金 因此 貸款的還款期限越長 未償還的本金余額越多 對利息證券的投資者越有利 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 五 住房抵押貸款證券化風險及控制 一 提前償付風險及控制提前償付 是指債務人在既定的還款時間超出還款計劃所規定的還款額度償還抵押貸款本金 分為完全早償和部分早償 在不發生提前償付的情況下 基礎資產的現金流在早期主要由利息組成 而在后來年份主要由本金組成 提前償付行為發生后 債務人提前償還住房貸款本金 導致抵押貸款平均持有期限縮短 抵押貸款余額加速下降 從而降低發行人的利息收入 而且提前償付行為的發生會增加預測基礎資產現金流的難度 從而影響抵押貸款的出售和抵押支持證券的定價 提高證券發行風險 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 二 利率風險及控制利率風險是指由于利率變化給抵押支持證券的發行人或者證券持有者所帶來的損失 利率風險對證券發行人的影響 當利率水平上升時 債券價格下跌 從而影響發行人的籌資規?；蛘哂捎诶仕较陆祵е掳l行人利息收入減少并降低其再投資收益率 利率風險對于證券投資者的影響 利率變動導致證券價格變動 從而影響投資者的收益 在實行利率市場化的國家 利率風險是住房抵押貸款證券化交易中最難以控制和有效管理的風險 一般而言 抵押支持證券的價格與利率呈反向變化 即利率上升 下降 時 抵押支持證券的價格會下降 上升 第二節住房抵押貸款證券化基本理論 三 信用風險及控制信用風險是指借款人 債券發行人或交易對方由于違約致使金融機構 投資人或交易對方遭受損害損失的可能性 表外模式及擔保抵押債務 CMO 的選擇實際上已經考慮了降低信用風險的因素 因為表外模式實現了 真實出售 和 破產隔離 使證券化遠離了發起人和發行人由于違約和破產可能導致的信用風險 而擔保抵押債務 CMO 由于實現了提前償付風險在不同證券持有人之間的重新分配 實際上已最大限度降低了由于抵押貸款的借款人違約而導致的信用風險 此外 證券發行人SPV還會通過選購合理的證券化基礎資產及證券化發起人 并通過信用增級防范信用風險 合理組合證券化基礎資產是信用風險控制諸多手段中最為基礎也是最為重要的手段 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 一 美國的住房抵押貸款證券化美國是當今世界上住房抵押貸款證券化業務開展最早 最成熟的國家 在美國資產證券化市場上占主導地位的MBS證券從1990年到2003年底 發行量年平均增長率達到43 7 MBS證券市場已成為僅次于國債市場的第二大市場 2003年底達3 14萬億美元 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 一 美國的住房抵押貸款證券化美國住房抵押貸款證券化實施典型的 表外模式 典型的證券化運作流程包括以下三個主體 發起人 SPV以及投資者 其操作過程如下 首先 由住房抵押貸款機構 如商業銀行 住房儲蓄機構 充當原始權益人 重組剝離出將要證券化的住房抵押貸款 建立 資產池 以 真實出售 的方式將其持有的抵押貸款債權合法地轉讓給 特設載體 SPV獲得該資產的所有權 第二 特設信托機構通過信用評級機構和信用增級機構的評估 擔保 保險等形式進行信用評級和信用增級 發行以資產的預期收益為基礎的證券 并憑借對該資產的所有權確保未來收入現金流首先償付投資者本息 第三 服務商向原始債務人收款 然后將抵押債權所產生的現金轉交給特設載體的受托人 再由該受托人向抵押擔保證券的投資者支付利息 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 一 美國的住房抵押貸款證券化在住房抵押貸款證券化市場規模不斷擴大的同時 證券化參與者也創造出了多種形式的證券化運作工具 1982年 聯邦國民抵押貸款協會 FNMA 推出抵押擔保債務 CMO 目前該證券已經成為抵押支持證券中發展最快 規模最大的投資品種 以CMO為基礎還發展了浮動利率債券 逆浮動利率債券 計劃攤銷類債券等多種衍生產品 1986年 聯邦國民抵押貸款協會開發剝離式抵押支持證券 SMBS 這種證券的基礎資產現金流分配給了兩類不同的證券持有者 他們獲得本金的償還額相同 但是利息償還額存在差異 在SMBS的基礎上 1987年 美國住房抵押貸款證券化市場上又開發出了本息分離的證券 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 一 美國的住房抵押貸款證券化住房抵押貸款證券化在美國的快速發展得益于美國政府在立法 擔保 標準化方面都作出了很大貢獻 美國國會出臺了 房地產投資信托法 金融資產證券化投資信托法 緊急住宅融資法案 等法律 對住房抵押貸款證券化的運行提供了各個方面的法律依據 設置一些專門機構 比如設立了專門探索和培育住房抵押貸款二級市場的聯邦國民抵押貸款協會 FNMA 和政府國民抵押貸款協會 GNMA 利用政府的權力和信用 對中低收入居民購房提供擔保 使投資風險系數大大降低 為了保持住房抵押貸款的質量 美國還對住房抵押貸款證券進行了標準化處理 使住房抵押貸款證券有統一的標準可參照 控制貸款的壞賬和拖欠風險的發生 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 二 英國的住房抵押貸款證券化英國的在歐洲資產證券化發展中處于領先地位 英國于1985年2月首次發行英鎊抵押貸款擔保證券 1987年3月再次發行 并在1987年3月成立了住房抵押有限公司 HMC 在歐洲市場上發行住房抵押貸款證券 在這之后 英國抵押貸款市場迅速發展 2001年住房抵押貸款證券化的總值為410億美元 2002年的總值為540億美元 但是與美國相比 由于英國抵押貸款市場發展時間不長 住房抵押貸款證券交易主要集中在證券交易所 對證券所的依賴相對較強 而美國還有部分場外交易 因此 英國證券化規模 與美國相比市場較小 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 二 英國的住房抵押貸款證券化英國住房抵押貸款證券化的建立更多依靠的是私人機構的支持 在沒有政府信用擔保的情況下 住房抵押貸款證券的信用較低 持有時的風險較大 所以很難吸引投資者 為了提高證券的信用等級 降低發行成本 這就需要通過信用增級提高證券信用等級 通常 外部信用增級是通過尋求大的金融機構或保險公司提供第三方擔保 購買信用保險和信用證等方式實現 內部信用增級則采用將貸款組合中的抵押貸款按信用等級分類 發行優先級 次級證券 或設計儲備金型優先級 次級證券等方式 但不論采用哪一種信用增強方式 都會增加證券發行成本 英國住房抵押貸款證券市場完全是作為私人領域發展起來的 政府的作用有限 是一種純商業主導型的模式 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 三 德國住房抵押貸款證券化德國住房抵押貸款證券化實行典型的 表內模式 住房抵押貸款證券化的運作過程中沒有設立特殊目的機構 住房抵押貸款的發放人就是住房抵押貸款證券的發行人 抵押款發起人以自己的名義發行以抵押貸款作支撐的證券 住房抵押貸款仍為發起人的資產 所發行的證券則為發起人的負債 兩者都位于抵押貸款發起人的資產負債表中 德國的住房抵押貸款機構有儲蓄銀行 專業性抵押銀行 保險公司 儲蓄與住宅貸款機構 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 三 德國住房抵押貸款證券化在證券化過程中 金融機構主要靠貸款的抵押物來控制風險 抵押貸款首付額一般控制在35 左右 很少低于20 德國抵押貸款證券的推出沒有得到政府強有力的支持 多是金融機構以自己名義發行抵押貸款證券 各金融機構的資金實力 資信等級參差不齊 為了提高抵押證券的信用等級和贏得投資者的信賴 發行人更加依賴信用增強機制 但同時增加了發起人的發行成本 由于德國對住房抵押貸款一直實行低存低貸的政策 金融機構的住房貸款利率相對較低 在發行住房抵押貸款證券化的過程中 較高的證券評級費 信用增級費 稅費等成本又降低了抵押貸款證券的收益率 住房抵押貸款證券化在德國并沒有獲得長足發展 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 四 我國香港地區的住房抵押貸款證券化香港特區政府于1997年3月注資20億港幣成立了香港按揭證券公司 HKMC 致力于發展抵押貸款二級市場 在起步階段 HKMC的主要任務是構建市場交易體系 香港按揭證券有限責任公司 HKMC 成立以來 首批總值5億港元的三年期證券已于1998年3月11日舉行投標 這批證券的收益率為8 43 比同期外匯基金債券的收益率僅高了52個基本點 這反映了HKMC的信貸素質獲得了很高的評估 截至1998年12月31日 共完成8180筆總價值為114億港元購買業務 占香港抵押貸款發行總量的2 28 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 四 我國香港地區的住房抵押貸款證券化1999年發行了兩筆合計16億港元的按揭抵押債券 按揭抵押債券采用背對背方式發行 即把按揭貸款出售給按揭證券公司的銀行又把按揭債券購買回去 這樣做對銀行的好處是 從持有流動性差的按揭資產改為持有流動性高的債券資產 降低了對資本金的需求 減少了流動性風險 同時把按揭的信用風險等轉移給了香港按揭證券公司 1999年3月 香港按揭證券公司又推出了按揭保險計劃 對按揭成數超過70 的部分 最高達90 提供保險 目前已保險貸款額達92億港元 既使借款人降低了首付款 又拓展了公司業務 同時完善了保險制度 HKMC還計劃在適當的時候推出多種貨幣中期證券計劃 以便從國際資本市場籌集資金 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 四 我國香港地區的住房抵押貸款證券化香港按揭證券公司發行的按揭債券也是表外運作 由SPV發行 SPV采用公司的形式 名稱為香港按揭證券融資有限公司 設立SPV的目的是把證券資產與香港按揭證券融資有限公司的經營風險相隔離 提高債券信用等級 增強對投資者的吸引力 香港證券化很重要的一個特點是 香港按揭證券公司對按揭債券提供擔保 因此免除了昂貴的信用增級措施 目前 由于香港按揭證券公司只在香港地區發行按揭債券 債券沒有進行信用評級 如果要到歐洲等地去發債 還需要進行債券信用評級 第三節住房抵押貸款證券化操作實踐 五