中國建筑股份有限公司增值稅會計處理規(guī)定地產(chǎn)業(yè)務1 增值稅相關(guān)會計核算1.1 會計核算基本原則總部各部門、事業(yè)部、區(qū)域公司、辦事處、技術(shù)中心、職工食堂、集采中心和以股份資質(zhì)承接工程項目的單位等是不同會計核算主體，均應按照會計準則、增值稅會計處理規(guī)定（財稅201622號）、股份公司會計核算制度、增值稅相關(guān)規(guī)定設置會計科目并進行增值稅稅款核算。1.2 會計科目設置公司在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“未交增值稅”、“預交增值稅”、“待抵扣進項稅額”、“待認證進項稅額”、“待轉(zhuǎn)銷項稅額”、“增值稅留抵稅額”、“簡易計稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應交增值稅”、“代扣代交增值稅”十個二級明細科目核算增值稅相關(guān)業(yè)務。小規(guī)模納稅人只需在“應交稅費”科目下設置“應交增值稅”、“轉(zhuǎn)讓金融商品應交增值稅”和“代扣代交增值稅”三個二級明細科目。在“其他應收款”科目下設置“待認證進項稅額”、“待抵減銷項稅”、“待扣減應納稅”三個二級明細科目，“待認證進項稅額”核算一般計稅方式下暫估資產(chǎn)、成本費用等待確認的增值稅進項稅額；“待抵減銷項稅”核算一般計稅方式下土地拆遷、補償及土地價款等待抵減的銷項稅；“待扣減應納稅”核算簡易計稅方式下與分包結(jié)算等待扣減的應納稅額。在“應收賬款”科目下設置“待轉(zhuǎn)增值稅額”明細科目，核算按照增值稅制度確認增值稅納稅義務發(fā)生時點早于按照國家統(tǒng)一的會計制度確認收入或利得的時點而待結(jié)轉(zhuǎn)的增值稅額，該科目下設“一般計稅”、“簡易計稅”兩個三級明細科目進行輔助核算。1.2.1 應交增值稅公司在“應交增值稅”明細賬內(nèi)設置“進項稅額”、“銷項稅額抵減”、“已交稅金”、“轉(zhuǎn)出未交增值稅”、“減免稅款”、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應納稅額”、“銷項稅額”、“出口退稅”、“進項稅額轉(zhuǎn)出”、“轉(zhuǎn)出多交增值稅”、“小規(guī)模納稅人”十一個三級明細科目核算增值稅一般計稅方式相關(guān)業(yè)務。1.2.1.1 進項稅額核算各單位購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)而支付或負擔的、準予從當期銷項稅額中抵扣的增值稅額，用藍字登記；因銷售退回應沖銷的進項稅額，用紅字登記。該科目按17%、13%、11%、6%四檔增值稅稅率與5%、3%、1.5%三檔征收率進行輔助核算。1）17%稅率下設“固定資產(chǎn)”、“有形動產(chǎn)租賃”、“水泥”、“鋼材”、“砂石料”、“商品混凝土”、“其他”等明細進行輔助核算，核算本期認證相符抵扣的適用17%稅率的進項稅額。2）13%稅率核算本期認證相符抵扣的適用13%稅率的進項稅額。3）11%稅率下設“貨物運輸服務”、“建筑安裝服務”、“不動產(chǎn)租賃服務”“購入不動產(chǎn)”、“受讓土地使用權(quán)”、“基礎(chǔ)電信服務”、“通行費”、“其他”服務等明細進行輔助核算，分別核算本期認證相符抵扣的適用11%稅率的進項稅額。4）6%稅率下設 “增值電信服務”、“金融服務”、“保險服務”、“生活服務”、“設計勘察”、“取得無形資產(chǎn)”、“其他”服務等明細進行輔助核算，分別核算本期認證相符抵扣的適用6%稅率的進項稅額。5）5%征收率下設 “購入不動產(chǎn)”、“租入不動產(chǎn)”、“通行費”、“其他”服務等明細進行輔助核算，核算本期認證相符抵扣的適用5%征收率的進項稅額。6）3%征收率下設 “固定資產(chǎn)”、“砂石料”、“混凝土”、“其他貨物及加工、修理修配勞務”、“運輸服務”、“電信服務”、“建筑安裝服務”、“金融保險服務”、“有形動產(chǎn)租賃服務”、“生活服務”、“取得無形資產(chǎn)”、“通行費”和“其他”等明細進行輔助核算，核算本期認證相符抵扣的3%征收率的進項稅。7）1.5%征收率下設“向個人租房房租支出”明細進行輔助核算，核算本期認證相符的其他個人出租住房稅務機關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票對應的進項稅額。（其他個人出租住房適用優(yōu)惠政策減按 1.5%征收稅額，票面不顯示稅率，稅率欄以“*”列示， 稅額=含稅銷售額/（1+5%）1.5%，金額=價稅合計-稅額的進項稅。）1.2.1.2 銷項稅額抵減核算各單位按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定因扣減銷售額而減少的銷項稅額；同時，“主營業(yè)務收入”、“主營業(yè)務成本”等相關(guān)科目應按經(jīng)營業(yè)務的種類進行明細核算。1.2.1.3 已交稅金核算各單位當月已繳納的應交增值稅額，并用藍字登記；退回多繳的增值稅用紅字登記。1.2.1.4 轉(zhuǎn)出多交增值稅核算各單位月度終了轉(zhuǎn)出當月多交的增值稅稅額。1.2.1.5 減免稅款核算各單位按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予減免的增值稅額，如購買專用設備和技術(shù)維護費。按規(guī)定直接減免的增值稅用藍字登記，應沖銷直接減免的增值稅用紅字登記。1.2.1.6 出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應納稅額核算實行“免、抵、退”辦法的一般納稅人按規(guī)定計算的出口貨物的進項稅抵減內(nèi)銷產(chǎn)品的應納稅額。1.2.1.7 銷項稅額核算各單位銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)應收取的增值稅額，并用藍字登記；因銷售退回應沖銷的銷項稅額，用紅字登記。該科目按17%、13%、11%、6%、其他（境外適用）五檔增值稅稅率進行輔助核算。1.2.1.8 進項稅額轉(zhuǎn)出核算各單位購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)等發(fā)生非正常損失以及其他原因而不應從銷項稅額中抵扣、按規(guī)定轉(zhuǎn)出的進項稅額。該科目下設“免稅項目”，“集體福利、個人消費”，“非正常損失”，“按簡易計稅方法征稅項目”， “紅字專用發(fā)票信息表注明的進項稅額”，“上期留抵稅額抵減欠稅”，“免抵退稅辦法不得抵扣的進項稅額”，“上期留抵稅額退稅”，“納稅檢查調(diào)減進項稅額”，“其他”十個明細科目進行輔助核算。1）“免稅項目”核算免征增值稅項目耗用外購貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)已抵扣的進項稅額；2）“集體福利、個人消費”核算用于“集體福利或者個人消費”所耗用的外購貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)已抵扣的進項稅額；3）“非正常損失”核算因管理不善造成被盜、丟失、霉爛變質(zhì)造成的外購貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)及其分擔的運費已抵扣的進項稅額；4）“按簡易計稅方法征稅項目”核算按簡易計稅方法征稅項目取得增值稅專用發(fā)票上注明的進項稅額；5）“免抵退稅辦法不得抵扣的進項稅額”本單位適用“免、抵、退”稅辦法的出口貨物因征退稅率差計算的金額；6）“納稅檢查調(diào)減進項稅額”核算稅務、財政、審計部門檢查后調(diào)減的進項稅額；7）“紅字專用發(fā)票信息表注明的進項稅額”核算本單位收到供貨方或提供勞務方開具的增值稅專用發(fā)票負數(shù)上對應的稅額；8）“上期留抵稅額抵減欠稅”核算經(jīng)稅務機關(guān)同意的可以使用上期留抵稅額抵減欠稅的金額；9）“上期留抵稅額退稅”核算本單位實際收到上期留抵稅額的退稅額；10）“其他”核算本單位以上明細科目不包含的需要轉(zhuǎn)出進項稅額的情形。1.2.1.9 出口退稅核算一般納稅人出口貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)按規(guī)定退回的增值稅額。出口貨物退回的增值稅，用藍字登記；進口貨物辦理退稅后發(fā)生退貨或者退關(guān)而補繳已退的稅款，用紅字登記。1.2.1.10 轉(zhuǎn)出未交增值稅核算各單位月度終了轉(zhuǎn)出當月應交未交的增值稅額。1.2.2 未交增值稅核算一般納稅人月度終了從“應交增值稅”或“預交增值稅”明細科目轉(zhuǎn)入當月應交未交、多交或預繳的增值稅額，以及當月交納以前期間未交的增值稅額。該科目下設“當月應交未交”、“當月多交”、“當月預繳”、“當月繳納以前期間未交”四個三級明細科目進行核算。1.2.3 預交增值稅核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務、提供建筑服務、采用預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應預繳的增值稅額。該科目下設“轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)”、“不動產(chǎn)租賃”、“建筑服務”、“銷售房地產(chǎn)”和“其他”五個三級明細科目進行核算；并設置5%、3%和2%三檔增值稅預征率進行輔助核算。1.2.4 待抵扣進項稅額該科目核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證并經(jīng)稅務機關(guān)認證，按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。該科目下設“海關(guān)繳款書”、“不動產(chǎn)40%”、“輔導期發(fā)票”兩個三級明細科目進行核算：1.2.4.1 “不動產(chǎn)40%”科目核算一般納稅人自2016年5月1日后取得并按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予以后期間從銷項稅額中抵扣的進項稅額。1.2.4.2 “輔導期發(fā)票”科目核算實行納稅輔導期管理的一般納稅人取得的尚未交叉稽核比對的增值稅扣稅憑證上注明或計算的進項稅額。1.2.5 待認證進項稅額該科目核算一般納稅人由于未經(jīng)稅務機關(guān)認證而不得從當期銷項稅額中抵扣的進項稅額。該科目下設“增值稅專用發(fā)票”和“海關(guān)繳款書”兩個三級明細科目進行核算；包括：1.2.5.1 “增值稅專用發(fā)票”核算一般納稅人已取得增值稅扣稅憑證、按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定準予從銷項稅額中抵扣，但尚未經(jīng)稅務機關(guān)認證的進項稅額。1.2.5.2 “海關(guān)繳款書”核算一般納稅人已申請稽核但尚未取得稽核相符結(jié)果的海關(guān)繳款書進項稅額。1.2.6 待轉(zhuǎn)銷項稅額該科目核算一般納稅人銷售貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)，已確認相關(guān)收入（或利得）但尚未發(fā)生增值稅納稅義務而需于以后期間確認為銷項稅額的增值稅額。該科目下設“一般計稅”和“簡易計稅”兩個三級明細科目進行核算；1.2.7 增值稅留抵稅額該科目核算兼有銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的原增值稅一般納稅人，截止到納入營改增試點之日前的增值稅期末留抵稅額按照現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定不得從銷售服務、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的銷項稅額中抵扣的增值稅留抵稅額。1.2.8 簡易計稅該科目核算一般納稅人采用簡易計稅方法發(fā)生的增值稅計提、扣減、預繳、繳納等業(yè)務。該科目下設“計提應納稅”、“扣減應納稅”、“預繳稅款”和“繳納稅款”四個三級明細科目進行核算；并設置5%、3%和2%三檔增值稅征收率進行輔助核算。1.2.9 轉(zhuǎn)讓金融商品應交增值稅該科目核算增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓金融商品發(fā)生的增值稅額。1.2.10 代扣代交增值稅該科目核算納稅人購進在境內(nèi)未設經(jīng)營機構(gòu)的境外單位或個人在境內(nèi)的應稅行為代扣代繳的增值稅。1.3 具體會計核算1.3.1 一般計稅方法下會計核算1.3.1.1 購進業(yè)務處理1）甲供工程：購進材料設備，取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：原材料/開發(fā)成本建筑安裝費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款2）支付運輸費：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：開發(fā)成本建筑安裝費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款3）采購低值易耗品、辦公品：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：低值易耗品/管理費用/開發(fā)成本開發(fā)間接費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款4）采購固定資產(chǎn)：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：固定資產(chǎn)/在建工程應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款5）采購不動產(chǎn)/不動產(chǎn)在建工程借：固定資產(chǎn)/在建工程應交稅費應交增值稅進項稅額應交稅費待抵扣進項稅40%不動產(chǎn)貸：銀行存款或應付賬款6）購進水、電、燃氣、暖氣：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：管理費用/開發(fā)成本開發(fā)間接費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款7）接受投資轉(zhuǎn)入設備、材料：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：原材料/開發(fā)成本建筑安裝費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：實收資本8）接收建筑業(yè)服務：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：開發(fā)成本建筑安裝費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款9）接受設計服務：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：開發(fā)成本前期工程費應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款或應付賬款10）接受住宿服務：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：管理費用/開發(fā)成本開發(fā)間接費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款11）發(fā)生差旅費，根據(jù)差旅支出：借：管理費用/開發(fā)成本開發(fā)間接費等貸：銀行存款12）進口材料、設備：根據(jù)海關(guān)進口增值稅專用繳款書借：原材料/開發(fā)成本建筑安裝費等應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款/應付賬款13）通過招拍掛取得國有土地使用權(quán)進行經(jīng)營開發(fā)：根據(jù)取得的財政票據(jù)借：土地征用費及拆遷補償費/開發(fā)成本貸：銀行存款/應付賬款14）以接盤形式購入未完工房地產(chǎn)項目進行開發(fā)：取得扣稅憑證且已認證抵扣的，按可抵扣的進項稅額借：土地征用費及拆遷補償費/開發(fā)成本應交稅費應交增值稅進項稅額貸：銀行存款/應付賬款1.3.1.2 進項稅轉(zhuǎn)出業(yè)務處理1）購進材料、設備、勞務、服務改用于簡易項目借：固定資產(chǎn)/原材料/開發(fā)成本建筑安裝費、前期工程費等貸：應交稅費應交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出2）購進無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)改用于建議項目借：無形資產(chǎn)/固定資產(chǎn)貸：應交稅費應交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出應交稅費待抵扣進項稅40%不動產(chǎn)3）購進材料、設備、勞務、服務改用于集體福利借：福利費/固定資產(chǎn)貸：應交稅費應交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出4）購進無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)改用于集體福利借：無形資產(chǎn)/固定資產(chǎn)貸：應交稅費應交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出應交稅費待抵扣進項稅40%不動產(chǎn)5）購進材料、設備、勞務、服務改用于個人消費借：福利費/營業(yè)外支出貸：應交稅費應交增值稅進項稅額轉(zhuǎn)出1.3.1.3 銷售環(huán)節(jié)業(yè)務處理1）收到預收款：根據(jù)定金收據(jù)（未開發(fā)票）借：銀行存款貸：預收賬款預交稅款時借：應交稅費預交增值稅銷售房地產(chǎn)3%貸：銀行存款2）銷售額賬務處理：確認售房收入借：銀行存款/預收賬款貸：主營業(yè)務收入應交稅費應交增值稅銷項稅額月末，以拆遷補償費用、土地價款抵減銷售額，憑拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料、財政票據(jù)借：應交稅費應交增值稅銷項稅額抵減貸：主營業(yè)務成本財稅2016年43號第三條：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。中華人民共和國土地增值稅暫行條例等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。3）不動產(chǎn)租賃業(yè)務取得預收款或租金收入借：銀行存款貸：預收賬款/其他業(yè)務收入應交稅費應交增值稅銷項稅額在不動產(chǎn)所在地預交稅款借：應交稅費預交增值稅不動產(chǎn)租賃3%貸：銀行存款4）銷售“營改增”前未抵扣進項稅款的固定資產(chǎn)借：銀行存款貸：固定資產(chǎn)清理應交稅費簡易計稅計提應納稅款1.3.1.4 應納稅款期末處理1）月末結(jié)轉(zhuǎn)借：應交稅費應交增值稅轉(zhuǎn)出未交增值稅貸： 應交稅費未交增值稅當月應交未交借： 應交稅費未交增值稅當月多交貸：應交稅費應交增值稅轉(zhuǎn)出多交增值稅借：應交稅費未交增值稅當月多交貸：應交稅費預交增值稅銷售房地產(chǎn) 不動產(chǎn)租賃2）次月繳納稅款借：應交稅費未交增值稅當月繳納以前期間未交貸：銀行存款備注：如果當期一般計稅“未交增值稅”為借方余額，即預交增值稅大于應交未交增值稅，則考慮將其結(jié)轉(zhuǎn)到簡易計稅使用。1.3.2 簡易計稅方法下會計核算1.3.2.1 購進業(yè)務處理（與營業(yè)稅一致，省略）1.3.2.2 預收款業(yè)務處理1）收到預收款：根據(jù)定金收據(jù)（未開發(fā)票）借：銀行存款貸：預收賬款2）預交稅款時借：應交稅費簡易計稅預交稅款5%貸：銀行存款1.3.2.3 銷售業(yè)務處理借：銀行存款/預收賬款貸：主營業(yè)務收入應交稅費簡易計稅計提應納稅5%1.3.2.4 不動產(chǎn)租賃業(yè)務處理1）取得預收款或租金收入借：銀行存款貸：預收賬款/其他業(yè)務收入應交稅費簡易計稅計提應納稅款5%2）在不動產(chǎn)所在地預交稅款借：應交稅費簡易計稅預交稅款3%貸：銀行存款1.3.2.5 應納稅款期末處理1）月末結(jié)轉(zhuǎn)借：應交稅費簡易計稅計提應納稅貸： 應交稅費簡易計稅繳納稅款（差額） 應交稅費簡易計稅預交稅款2）次月繳納稅款借：應