學習資料收集于網絡，僅供參考房 地 產 經 營 與 管 理課 程 設 計專 業： 工 程 管 理 姓 名： 魏 磊&王 琳 學 號： 070602225&070602214 指導老師： 朱 老 師 日 期： 2010年12月 設計題目：房地產開發項目設計方案評價2010年 12 月房地產開發課程設計任務書一、課程設計小組成員： 組長：魏磊 班級：工程管理072 學號：070602225組員：王琳 班級：工程管理072 學號：070602214二、課程設計題目房地產開發項目規劃設計方案評價（武漢市硚口區） 對武漢市硚口區“紫潤明園”房地產開發項目，根據該項目詳細規劃設計，結合實地考察情況，對該規劃設計方案進行評價，并提出改進的意見。三、設計任務分工實地調查和網上查詢由王琳負責；數據整理和課程設計編寫由魏磊負責。四、課程設計進度計劃2010年20日到22日 進行有關武漢房地產市場的調查，以及相關數據的統計。2010年23日到26日 結合實地調查情況，針對硚口片區房地產市場現狀進行數據計算分析，通過評價指標對比分析，從而提出投資開發的建議。五、課程設計實施途徑和措施相關數據和市場情況進行實地考察、圖書館和網上查詢等，分析部分則運用課本知識進行分析。主要運用工具是課本和網絡。六、課程設計正文房地產開發項目規劃設計方案評價目錄1、項目概況- 3 -（1）、武漢市房地產市場概況- 3 -（2）、武漢市硚口區房地產概況- 4 -（3）、本方案項目概況- 5 -2、開發項目環境適應性評價- 5 -3、規劃設計方案綜合評價- 5 -（1）、評價方案的確定- 5 -（2）、評價指標的選擇- 5 -、投資利潤- 6 -、投資利潤率- 6 -、投資回收期- 6 -（3）、評價過程的實施- 7 -4、對評價結果的分析- 8 -（1）、房地產經濟指標分析- 8 -（2）、房地產四象限模型分析- 8 -5、改進的意見和建議- 9 -1、項目概況（1）、武漢市房地產市場概況2008年，受國際金融危機的影響，武漢市房地產市場從快速增長期轉入了調整期。商品房銷售量、土地市場供應量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場中面臨著較大的問題與考驗。但從長遠發展看，房地產市場需求依然存在，有需求即有進一步發展的潛力，隨著國家“擴內需、保增長”的經濟發展思路進一步明確，在積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策推動下，武漢房地產市場已逐漸迎來恢復性增長。到2009年，武漢市房地產開發完成投資為778.59億元，占全市社會固定資產的25.9%，同比增長36.7%，其中住房開發投資為498.04億元，同比增長17.19%，武漢市共計成交商品房99477套，比2008年增長82.3%，成交均價同比上升16.7%。到2010年，武漢市房地產市場發展更加穩定和迅速。武漢市作為中心城市，有著良好的先天發展優勢，無論在金融、流通、商貿、科技文娛，還是在城市基礎建設、能源等方面，都有著廣闊的市場開發潛力，良好的投資市場和人口數量的激增，影響了武漢市房地產市場的供需結構。武漢市現有開發資質的開發商就有近2000家，各類地產代理機構有3000多家。另一方面，武漢地產市場的巨大消費潛力吸引了20余家全國一線開發商進駐。由此，不難看出，武漢房地產市場競爭激烈，市場需求巨大，并且在不斷增長。市場潛力增長迅速，需求明顯大于供求，房地產市場前景一片大好，而且，在國家有利政策的調控下，武漢市房地產市場必然會更加迅猛的發展。（2）、武漢市硚口區房地產概況硚口區位于湖北省武漢市主城區西北部長江、漢水交匯處，轄區東臨武漢中央商務區（CBD）和漢口商業中心區，南臨漢水緊接武漢經濟技術開發區，西臨東方馬城，北臨臺商投資區，區轄面積41.92平方公里，下轄11個街道，132個社區和12個行政村，常住人口72.5萬人，是武漢市最具創新活力的中心城區和最具發展潛力的經濟腹地。 進入新世紀，硚口著力轉換發展方式，全面加快老工業基地、傳統市場、舊城區和城中村“四大改造”，不斷壯大現代服務業、都市工業、房地產業“三大產業”，走出了一條獨具特色的科學發展之路。以漢正街商貿旅游區、寶豐商務區、漢西中央采購區、古田商圈、濱水發展帶等重點功能區為依托，現代服務業迅猛發展：2500余家商貿企業、3000余家總代理總經銷、近20家公司總部、14個世界500強分支機構、10家星級賓館酒店、近30家金融機構及瑞典宜家等一批具有輻射帶動作用的大項目，共同匯聚成人流、物流、資金流、信息流，托起硚口現代商貿業、現代物流業、文化創意產業和新興服務業發展的一片天空。以硚口經濟開發區為載體，先進制造業和生產性服務業方興未艾：憑借133家重點納稅企業和機械電子、電線電纜、包裝印刷3大優勢產業群，硚口高擎武漢都市工業發展大旗，并整合國家級新材料產業基地、專利產業化試點基地等平臺資源，充分利用武漢城市圈的廣闊腹地，加快實施產業雙向轉移，大力發展循環經濟，打造科技型、環保型、知識型、服務型的工業“頭腦經濟”，老工業基地再次華麗轉身，煥發勃勃生機。以舊城改造和城中村改造為抓手，房地產業異軍突起：堅持土地集約利用，2003年以來累計開發竣工面積超過500萬平方米，一個個環境優美的居民小區相繼建成，一幢幢富有現代氣息的商務樓宇拔地而起，大開發、大建設中的硚口實現了經濟效益、環境效益和社會效益的多贏。 潮平兩岸闊，風正一帆懸。沿著科學發展的軌道，朝著建設“兩型城區”的目標，厚積薄發的硚口已經崛起成為武漢資源節約型、環境友好型產業發展的新高地。 改善社區環境、完善社區服務，132個社區成為居民安居樂業的溫馨港灣；以誠招商、以信留商，優質高效的政務環境營造出企業眼中的理想的投資興業天堂；百姓創家業、能人創企業，創造財富、創辦事業、創新業績的實踐全面展開；倡導和諧理念，培育文明新風，連續五屆省級文明城區的榮譽是硚口崇尚文明、共建和諧最好的注解。（3）、本方案項目概況本方案是在硚口區開發普通高層住宅樓，使用土地面積30000平方米，容積率為5：1，建筑面積為150000平方米。建設期為2年。主要供中薪收入階層購買。2、開發項目環境適應性評價近年來，在宏觀經濟波動較大情況下，武漢經濟基本面依舊比較健康，始終保持較高增速，為房地產的發展奠定了穩固的基礎；武漢的對內及對外交通格局將會在未來幾年內出現較大的飛躍，對于房地產投資有明顯的促進作用。雖然目前政策面已經“趨緊”可能，但和一線城市相比，武漢樓市價格漲幅較為平穩；另外，根據政府部門的表態，未來武漢房地產行業的支柱產業特征不會改變，因此，對于調控政策實施細則的制定，地方政府可能會有一定的彈性；故從宏觀層面看，2010年武漢房地產市場仍將持續發展。受房地產市場持續旺銷影響，武漢土地市場復蘇，供應量、成交量在全國十大城市都居前列；與此同時，武漢土地溢價水平卻遠遠低于其它城市；2009年，TOP10企業看好武漢發展前景，紛紛加大在漢土地儲備，武漢土地市場在2010年的后續升值潛力備受關注。2010年以來，武漢樓市新增供應量一直偏低，住宅新開工面積同比始終保持負增長，但隨著市場的持續旺銷，土地市場再度火爆，許多新項目紛紛上馬，住宅新開工面積同比增長率在11月轉負為正，因此，預計在2011年樓市供應量會出現明顯增加，新增供應量和需求量嚴重不均衡的格局會得到扭轉。武漢樓市的銷量一直保持平穩的旺銷態勢，供應趨緊，需求旺盛，價格漲幅相對較小，市場整體走勢較為健康。預計2011年上半年，武漢樓市新推項目較多，需求依然較旺，房價也將保持穩中有升的態勢。硚口區交通便利，人口稠密，主要是商貿業區，人口數量龐大，對房子的需求量將大大增加，本項目的規劃設計方案正好適應于該地區。3、規劃設計方案綜合評價（1）、評價方案的確定本規劃設計方案是開發普通高層住宅樓（2）、評價指標的選擇采用經濟指標評價中的靜態指標。如投資利潤，投資利潤率，投資回收期等。其指標計算如下：、投資利潤此方案用地30000平方米，土地費用為3000元/平方米，則土地使用費為9千萬元，容積率為5：1，則建筑面積為150000平方米，建筑安裝費用為4.8億元。預售樓價為7000元/平方米。如下表：（不考慮折現）項目項目土地（元/平方米）建筑安裝（元）預售樓價（元/平方米）稅前利潤費用30004.8億7000/面積（平方米）30000/150000/總計9千萬4.8億10.5億4.8億投資利潤4.8億、投資利潤率 此方案中房屋分三年銷售完畢。其銷售比率為40%，60%，40%。投資利潤率總利潤/銷售年限4.8億/31.6億投資利潤率*100% 1.6/（9千萬+4.8億）*100%28.1%項目投資利潤率越高，表明項目經濟效益越好，否則表明效益欠佳或虧損。在利用投資利潤率進行評估時，首先要確定一個利潤率標準（例如20），當投資方案的投資利潤率高于此標準時則接受該投資方案，否則就拒絕該投資方案。投資利潤率對于快速評估一個壽命期較短項目方案的投資經濟效果是有用的指標；當項目不具備綜合分析所需的詳細資料時，或在建設項目制定的早期階段或研究過程對其進行初步評估也是一個有實用意義的指標。該指標特別適用于工藝簡單而生產情況變化不大的項目方案的選擇和項目投資經濟效果的最終評價。投資利潤率法主要有以下優點：（1）經濟意義易于理解，凈利潤是會計人員較為熟悉的概念；（2）使用簡單、方便；（3）考慮了投資壽命期內所有年份的收益情況。其主要缺點在于：（1）沒有考慮資金的時間價值；（2）由于凈利潤只是會計上通用的概念，與現金流量有較大差異，因此投資利潤率并不能真正反映投資報酬率的高低。、投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時間內足額收回。用于衡量投資項目初始投資回收速度的評估指標稱為投資回收期，它是指以項目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時間。投資回收期一般以年表示，從建設開始年算起。本項目建設期為2年，每年的投資額按總投資的平均算取。即年投資額為：2.85億。投資回收期一般以年表示，從建設開始年算起，其表達式為：式中 為投資回收期；CI為現金流入量；CO為現金流出量；為年的凈現金流量。投資回收期可根據現金流量表（全部投資）中累計凈現金流量計算求得。其計算公式為： 求出的投資回收期與行業的基準投資回收期比較，當時，表明項目投資能在規定的時間內收回，經濟效果好。 單位：億元年份12345凈現金流量2.852.853.53.53.5累計凈現金流量2.855.72.21.34.8投資回收期：2.2/3.5+33.6（年）求出的投資回收期與行業的基準投資回收期比較，當時，表明項目投資能在規定的時間內收回，經濟效果好。投資回收期法的主要優點在于：（1）使用簡單、方便。主要體現在三個方面：一是評估指標計算較為簡單；二是采用該方法只需要確定投資項目前幾年的凈現金流量，而不必確定投資項目壽命期所有年份各年凈現金流量；三是不用確定貼現率。（2）投資回收期的經濟意義易于理解。（3）在一定意義上考慮了投資風險因素，因為通常投資回收期越短則投資風險越小。正是由于投資回收期法具有以上優點，所以對小投資項目評估時，經常采用該方法，即使在對大型項目評估時，也經常將此法與其他動態指標結合使用。投資回收期法的主要缺點有：（1）沒有考慮資金的時間價值，這一點體現在將不同年份的現金流量直接相加。（2）不考慮投資回收期以外各年凈現金流量，所以不利于對投資項目進行整體評估。（3）投資回收期標準的確定主要依賴決策者對風險的態度。（3）、評價過程的實施評價指標主要是通過現有的數據運用公式而計算得來，然后通過各項指標進行經濟分析和四象限模型分析。4、對評價結果的分析（1）、房地產經濟指標分析該規劃設計方案的評價指標采用經濟指標評價。其指標如下：投資利潤為：4.8億；投資利潤率為：28.1%；投資回收期為：3.6年。由以上三個指標可以看出；該方案的投資利潤較高，因此該方案可行；投資利潤率也超過基準投資利潤率，因此該方案的綜合經濟效益較好，方案可行；投資回收期較低，因此該方案可以在較短的時間內收回投資，投資項目初始投資回收速度，該方案可行。（2）、房地產四象限模型分析下圖是武漢市人口分布圖：城（郊）區土地面積年末人口人口密度（平方公里）（萬人）（人/平方公里）總 計8494.41768.10904江岸區64.2463.289851江漢區33.4346.0813785硚口區46.3953.7411584漢陽區108.3446.634304武昌區81.2290.9311196青山區45.8045.039832洪山區509.0067.651329蔡甸區11108.1048.05434江夏區2010.0066.37330東西湖區439.1923.60537漢南區287.7010.80375黃陂區2261.00110.76490新洲區1500.0095.17634圖1-2 人口分布圖由上圖不難看出，由于硚口區人口數量龐大，中薪收入階層占大部分，而且此開發項目是普通住宅，價格適合，因此，如果此項目一旦建成，那么需求量將明顯大幅增長，其他條件不變時，當新開發建設量增加時，資產市場的供給量增加，另一方面需求量也將增加，第一象限內的使用需求曲線向右上方平移。如果此時供應量不隨之上升，租金必然上升。提高后的租金會導致第二象限內價格的提高，引發第三象限內開發量的上升。最后導致第四象限內存量的增大。如圖1-3所示，新的市場均衡為虛線構成的矩形。存量（）S使用市場：決定租金D（R，Economy）=Sdd C開發量（）S=C-Ds(S=C/d) 空間消費市場： 存量的調整ic資產市場：決定價格第二象限P價格（元）P=R/ip=f(c)P=C(cost)資產投資市場：開發量R租金（元）四象限模型：房地產使用量需求變動此時，房地產市場上的租金、價格、開發量和存量都有了不同程度的增長。此項目的潛在市場分析正是按照這種模型發展的。在此項目中，開發量相對于價格來說富有彈性，因而，此方案很合理，新房將大賣。綜上所述，該方案投資利潤高，投資利潤率高，投資回收期較低，因此可以取得很好的經濟效益，而且所帶來的風險比較低。因而該規劃設計方案可行，且可行性較高。5、改進的意見和建議 該