房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業稅基本規定應納營業稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現.2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:將開發產品用于本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發產品轉作經營性資產;將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發產品抵償債務;以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明:預售收入 =銷售收入政策 =執行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額.注:土地使用權銷售或轉讓收入土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目征收營業稅(二),企業所得稅基本規定應納企業所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應稅收入的確認:(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.(2),關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬于成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除.征收方式的確定按現行稅收政策規定,企業所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但并未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務總局關于印發核定征收企業所得稅暫行辦法)的通知(國稅發200038號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產開發行業企業所得稅征收采取定率征收,即:應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業所得稅稅率2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業)3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業)(三)個人所得稅基本規定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規定1,預征率對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:(1)納稅人預售普通標準住宅,預征率為0.5%;(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.預征土地增值稅=預售收入適用預征率2,納稅環節及征收方式土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建筑物的環節征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產開發項目,實行先預征,后結算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉讓環節征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優惠政策(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設需要依法征用,收回的房地產.4,實際中應注意的問題(1)普通標準住宅的確定目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬于普通標準住宅.(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.上述標準自2004年3月1日起執行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發表評論! 取消x85| 2009-02-26 16:11:33有0人認為這個回答不錯 | 有0人認為這個回答沒有幫助房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業稅基本規定應納營業稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現.2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:將開發產品用于本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發產品轉作經營性資產;將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發產品抵償債務;以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明:預售收入 =銷售收入政策 =執行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額.注:土地使用權銷售或轉讓收入土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目征收營業稅(二),企業所得稅基本規定應納企業所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應稅收入的確認:(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.(2),關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬于成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除.征收方式的確定按現行稅收政策規定,企業所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但并未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務總局關于印發核定征收企業所得稅暫行辦法)的通知(國稅發200038號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產開發行業企業所得稅征收采取定率征收,即:應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業所得稅稅率2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業)3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業)(三)個人所得稅基本規定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規定1,預征率對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:(1)納稅人預售普通標準住宅,預征率為0.5%;(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.預征土地增值稅=預售收入適用預征率2,納稅環節及征收方式土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建筑物的環節征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產開發項目,實行先預征,后結算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉讓環節征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優惠政策(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設需要依法征用,收回的房地產.4,實際中應注意的問題(1)普通標準住宅的確定目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬于普通標準住宅.(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.上述標準自2004年3月1日起執行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發表評論! 取消keekk| 2009-02-26 16:11:34有0人認為這個回答不錯 | 有0人認為這個回答沒有幫助房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業稅基本規定應納營業稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現.2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:將開發產品用于本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發產品轉作經營性資產;將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發產品抵償債務;以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明:預售收入 =銷售收入政策 =執行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額.注:土地使用權銷售或轉讓收入土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目征收營業稅(二),企業所得稅基本規定應納企業所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應稅收入的確認:(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.(2),關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬于成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除.征收方式的確定按現行稅收政策規定,企業所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但并未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務總局關于印發核定征收企業所得稅暫行辦法)的通知(國稅發200038號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產開發行業企業所得稅征收采取定率征收,即:應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業所得稅稅率2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業)3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業)(三)個人所得稅基本規定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規定1,預征率對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:(1)納稅人預售普通標準住宅,預征率為0.5%;(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.預征土地增值稅=預售收入適用預征率2,納稅環節及征收方式土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建筑物的環節征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產開發項目,實行先預征,后結算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉讓環節征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優惠政策(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設需要依法征用,收回的房地產.4,實際中應注意的問題(1)普通標準住宅的確定目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬于普通標準住宅.(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.上述標準自2004年3月1日起執行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發表評論! 取消我是緣分天| 2009-02-26 16:11:35有0人認為這個回答不錯 | 有0人認為這個回答沒有幫助房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業稅基本規定應納營業稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現.2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:將開發產品用于本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發產品轉作經營性資產;將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發產品抵償債務;以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明:預售收入 =銷售收入政策 =執行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業額.注:土地使用權銷售或轉讓收入土地使用權購置或受讓原價,可按轉讓無形資產稅目征收營業稅不動產建成項目或不動產在建項目不動產購置或受讓原價,可按銷售不動產稅目征收營業稅(二),企業所得稅基本規定應納企業所得稅=計稅利潤稅率(33%)1,應稅收入的確認:(1),收入的確認與營業稅銷售收入相同.(2),關于開發產品預售收入確認問題.房地產開發企業采取預售方式銷售開發產品的,其當期取得的預售收入先按規定的利潤率計算出預計營業利潤額,再并入當期應納稅所得額統一計算繳納企業所得稅,待開發產品完工時再進行結算調整.預計營業利潤額=預售開發產品收入利潤率預售收入的利潤率不得低于15%(含15%).2,成本費用的扣除(1),銷售成本:房地產開發企業發生的當期準予扣除的開發產品銷售成本,是指已實現銷售的開發產品的成本,按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認.可售面積單位工程成本和銷售成本按下列公式計算確定:可售面積單位工程成本=成本對象總成本總可售面積銷售成本=已實現銷售的可售面積可售面積單位工程成本(2),土地征用及拆遷補償費,公共設施配套費;開發產品共用部位,共用設施設備維修費;土地閑置費和折舊等(3),銷售費用,管理費用,財務費用;其中,房地產開發企業為建造開發產品借入資金而發生的借款費用,如屬于成本對象完工前發生的,應按其實際發生的費用配比計入成本對象中;如屬于成本對象完工后發生的,應作為財務費用直接在稅前扣除.廣告費用按營業收入的8%據實扣除,超過部分可無限期結轉以后年度,按規定的標準扣除.征收方式的確定按現行稅收政策規定,企業所得稅的征收有兩種征收方式:查賬征收方式和核定征收方式.1,采取查賬征收方式的房地產開發企業應具備的條件:按照國家規定的財務會計制度和稅收法律法規的規定設置賬簿,開展核算,定期編制,報送會計報表,真實地反映企業收入,成本,費用和盈虧,能準確地核算應交各項稅金.2,采取核定征收方式的房地產開發企業應具備的條件:(1),依照稅收法律法規規定可以不設帳簿的或按照稅收法律法規規定應設置但未設置帳簿的;(2),只能準確核算收入總額,或收入總額能夠查實,但其成本費用支出不能準確核算的;(3),只能準確核算成本費用支出,或成本費用能夠查實,但其收入總額不能準確核算的;(4),收入總額及成本費用支出均不能正確核算,不能向主管稅務機關提供真實,準確,完整納稅資料,難以查實的;(5),帳目設置和核算雖然符合規定,但并未按規定保存有關帳簿,憑證及有關納稅資料的;(6),發生納稅義務,未按照稅收法律法規規定的期限辦理納稅申報,經稅務機關責令限期申報,逾期仍不申報的.可以利用的政策國家稅務總局關于印發核定征收企業所得稅暫行辦法)的通知(國稅發200038號)文件規定,房地產開發企業的銷售盈利率為10%-20%.1,對實行核定征收方式的房地產開發行業企業所得稅征收采取定率征收,即:應納企業所得稅=(銷售收入+預售收入+其他收入)核定銷售盈利率企業所得稅稅率2,納稅人發生年度虧損的,可以用下一年度的所得彌補,下一年度所得不足彌補的,可以逐年延續彌補,彌補其最長不超過5年.(僅對查帳征收的企業)3,納稅人在一個納稅年度內生產經營過程中發生的財產損失,經稅務部門審核或審批同意后,準予在繳納企業所得稅前扣除.(僅對查帳征收的企業)(三)個人所得稅基本規定:1,工資,薪金所得項目(1)工資,薪金所得收入是指:個人在機關,團體,學校,部隊,企事業單位及其他組織中任職或者受雇而取得的報酬.工資,薪金所得除了通過按月支付形式取得的工資,薪金外,還包括個人取得的屬于工資,薪金范疇的各類獎金,年終加薪,勞動分紅,雙薪,津貼,補貼以及與任職或者受雇有關的其他所得.如月,季,年度獎;定額獎;出勤獎;特殊行業津貼,補貼;特殊地區津貼,補貼;伙食補助,通訊補貼,交通補助等.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=(所得額-880元-稅法規定準予扣除的項目)適用稅率-速算扣除數稅率:適用5%至45%九級超額累進稅率.2,利息,股息,紅利所得項目(1)利息,股息,紅利所得是指:個人擁有的債權,股權而取得的利息,股息,紅利所得.利息,股息,紅利所得,按次征收個人所得稅,以支付時取得的收入為一次計算納稅.(2)計算方式:應納個人所得稅稅額=應納稅所得額適用稅率稅率適用20%的比例稅率(四)土地增值稅基本規定1,預征率對從事房地產開發一律實行預征土地增值稅,納稅人取得預售房款收入的,按月申報繳納稅款,等項目完工決算后,到主管稅務機關申請結算, 由主管稅務機關進行清算應繳稅款,多退少補.具體預征比例為:(1)納稅人預售普通標準住宅,預征率為0.5%;(2)納稅人預售其他商品房,包括賓館,飯店,辦公寫字樓及非預售普通標準住宅,別墅,高級公寓等,預征率為2%;(3)單純土地轉讓的,預征率為3%;(4)對非房地產開發企業和單位轉讓房地產或房地產開發企業轉讓存量房的,預征率為2%.預征土地增值稅=預售收入適用預征率2,納稅環節及征收方式土地增值稅納稅環節是在轉讓國有土地使用權,地上地下房產及建筑物的環節征收.一般采取兩種征收方式:(1)對房地產開發項目,實行先預征,后結算稅款,多退少補的征收方式.(2)對舊房及建筑物,采取在轉讓環節征收土地增值稅的方式.3,土地增值稅的優惠政策(1)納稅人建造普通標準住宅出售,增值稅未超過扣除項目金額20%的,免征土地增值稅.(2)因國家建設需要依法征用,收回的房地產.4,實際中應注意的問題(1)普通標準住宅的確定目前武漢市普通標準住宅暫按以下標準執行:單套建筑面積售價低于5500元/平方米或單套銷售總價低于70萬元的商品住房.高級公寓,別墅,聯體別墅,度假村村等不屬于普通標準住宅.(2)納稅人在進行房地產成本核算時,應將普通標準住宅與其他商品房分開核算,如果不分開核算的,則不能享受減免優惠.上述標準自2004年3月1日起執行,每兩年一定.(3)由于土地增值稅在計算應稅增值額時與企業所得稅計算在計算應稅所得額的要求和方式是不一樣的,納稅人自行計算的可能無增值額,而稅務部門計算時卻有增值額.主要問題是在房地產開發費用計算上,所得稅前允許按規定列支,而土地增值稅只允許按一定比例列支.參考資料：/doc/852810添加評論評論讀取中.請登錄后再發表評論! 取消雙核用戶| 2009-02-26 16:11:35有0人認為這個回答不錯 | 有0人認為這個回答沒有幫助房地產開發企業涉及有關稅收政策和實際中應注意的問題武漢市地稅局副局長徐會希一,房地產開發企業開發銷售商品房等涉及的稅收和基本規定:(注:1,銷售商品房等包括:住宅,商業用房,其他建筑物,附著物,配套設施等.2,涉及的稅收包括:營業稅,企業所得稅,個人所得稅,土地增值稅)(一)營業稅基本規定應納營業稅=銷售收入稅率1,銷售收入的確認:(1),采取一次性全額收款方式銷售開發產品的,應于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(權利)時,確認收入的實現.(2)采取分期付款方式銷售開發產品的,應按銷售合同或協議約定付款日確認收入的實現.付款方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.(3)采取銀行按揭方式銷售開發產品的,其首付款應于實際收到日確認收入的實現,余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現.(4)采取委托方式銷售開發產品的,應按以下原則確認收入的實現:采取支付手續費方式委托銷售開發產品的,應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入實現.采取視同買斷方式委托銷售開發產品的,應按合同或協議規定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.采取包銷方式委托銷售開發產品的,應按包銷合同或協議約定的價格于付款日確認收入的實現.包銷方提前付款的,在實際付款日確認收入的實現.采取基價(保底價)并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發產品的,應按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現.委托方和接受委托方應按月或季為結算期,定期結清已銷開發產品的清單.已銷開發產品清單應載明售出開發產品的名稱,地理位置,編號,數量,單價,金額,手續費等.(5)將開發產品先出租再出售的,應按以下原則確認收入的實現:將待售開發產品轉作經營性資產,先以經營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售痢疾確認收入的實現.將待售開發產品以臨時租賃方式租出的,租賃期間取得的價款應按租金確認收入的實現,出售時再按銷售開發產品確認收入的實現.(6)以非貨幣性資產分成形式取得收入的,應于分得開發產品時確認收入的實現.2,視同銷售行為的收入確認:(1)下列行為應視同銷售確認收入:將開發產品用于本企業自用,捐贈,贊助,廣告,樣品,職工福利,獎勵等;將開發產品轉作經營性資產;將開發產品用作對外投資以及分配給股東或投資者;以開發產品抵償債務;以開發產呂換取其他企事業單位,個人的非貨幣性資產.(2)視同銷售行為的收入確認時限:視同銷售行為應于開發產呂所有權或使用權轉移,或于實際取得利潤權利時確認收入的實現.說明:預售收入 =銷售收入政策 =執行掌握3,稅率:5%可以利用的稅收政策財政部國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知(財稅字 2003016號)單位和個人銷售或轉讓購置的不動產和受讓的土地使用權, 以全部收入減去不動產