知識水壩（豆丁網 pologoogle）為您傾心整理（下載后雙擊刪除） 百度一下 知識水壩 東北亞農產品 物流園區項目 可行性研究報告 2009-6-8 項目單位： 長春創富集團股份公司 長春果品批發市場有限公司 聯系電話：13664400655 1 目 錄 序 言 . 7 第一章 總 論 . 12 1、項目概況： . 12 2、項目投資建設單位概況 . 13 3、項目的背景及趨勢 . 15 （ 1）整合現有資源，建立 現代化集中交易中心 . 16 （ 2）建設 物流園區，帶動產業鏈的發展 . 17 （ 3）創造良好的投資交易環境 . 18 （ 4）改善城市環境 . 18 （ 5）物流業成為長春市服務業發展的主力軍 . 19 4、報告編制依據、原則和研究范圍 . 20 （ 1）報告編制的主要依據 . 20 （ 2） 報告編制的原則 . 20 （ 3） 報告編制的范圍 . 21 5 、初步結論 . 23 （ 1）符合產業政策和發展方向 . 23 （ 2）建設條件優良 . 23 （ 3）具有豐富的物流資源 . 24 （ 4）穩定的經濟效益和社會效益 . 27 （ 5）項目綜合評價 . 27 第二章 項目建設的意義和作用 . 28 2 1、建設東北亞農產品物流園區的重要意義 . 28 2、建設東北亞農產品物流園區的作用 . 29 第三章 項目建設的必要性 . 31 1、促進企業發展，滿足市場需求 . 31 2、促進長春市經濟持續發展 . 31 第四章 物流業現狀及發展趨勢 . 33 1、東北亞經濟區的經濟發展狀況 . 33 2、吉林省經濟發展及物流現狀 . 33 3、長春市經濟發展及物流現狀 . 33 4、長春市物流業存在的主要問題 . 34 5、長春市物流業發展趨勢 . 36 第五章 主要功能及物流體系 . 38 1主要 功能 . 38 （ 1）運輸功能 . 38 （ 2） 倉儲 . 39 （ 3）裝卸搬運功能 . 39 （ 4）包裝功能 . 39 （ 5）流通加工功能 . 40 （ 6）配送功能 . 40 （ 7）信息服務功能 . 41 （ 8）金融服務功能 . 41 3 （ 9）行政管理配套服務 . 41 （ 10）食品安全服務 . 41 （ 11）綜合配套功能 . 42 2 、建設以長春 市為中心的區域現代物流配送體系 . 42 第六章 工程技術方案 . 47 1、工藝流程 . 47 （ 1）集裝箱中轉作業區 . 47 （ 2）雜貨轉運區 . 48 （ 3）配送儲調作業區 . 48 （ 4）物流增值加工區 . 49 （ 5）綜合配套服務區 . 49 （ 6）園區內部各作業區之間貨物的輸送 . 49 2、設備方案 . 49 （ 1）主要設備選型符合下列要求： . 49 （ 2）主要生產設備 . 49 第七章 園區規劃 . 50 1、總平面布置 . 50 （ 1）總圖設計原則 . 50 （ 2）總平面布置 . 50 2、場區豎向布置原則 . 51 （ 1）場區豎向布置原則 . 51 4 （ 2）道路 . 52 3 、公用工程配套及運輸量 . 52 （ 1）動力供應 . 52 （ 2）供水量 . 52 （ 3）物流總量 . 52 第八章 選址方案及條件 . 53 1、建設條件 . 53 （ 1）地形狀況 . 53 （ 2）當地氣象條件 . 53 （ 3）市政配套條件 . 54 2、場址方案 . 54 3、土建工程 . 54 （ 1）土建工程方案的選擇和原則確定 . 54 （ 2）主要建筑物和構筑物 . 54 （ 3）采用的主要標準及規范 . 55 （ 4）供電、供水 . 55 第九章 環境保護與節能 . 56 1、環境保護 . 56 （ 1）主要污染源與污染物 . 56 （ 2）環境綜合治理方案 . 56 2、節能和綠化 . 57 5 （ 1）概述 . 57 （ 2）節能措施 . 57 （ 3）綠化 . 57 第十章 安全生產及消防措施 . 58 1、安全生產 . 58 （ 1）設計依據 . 58 （ 2）職業安全衛生設施 . 58 （ 3）勞動安全設施 . 58 （ 4）防震 . 60 （ 5）勞動安全衛生管理 . 60 2、消防 . 60 （ 1）設計依據 . 60 （ 2）火災危險性定類 . 60 （ 3）火災自動報警系統 . 60 （ 4）消防設計 . 61 第十一章 園區運營管理 . 62 1、園區的管理機構 . 62 2、企業組織勞保定員 . 62 3、物流園區組織機構示意圖 . 63 第十二章 進度安排 . 64 1、工程量 . 64 6 2、計劃進度 . 64 第十三章 投資估算及資金籌措 . 65 1、編制依據 . 65 （ 1） 建筑工程（土建、公用工程） . 65 （ 2）設備及設備安裝工程 . 65 （ 3）其它 費用 . 65 （ 4）基本預備費 . 65 2、流動資金 . 66 3、投資構成 . 66 4、資金籌措 . 66 第十四章 經濟評價 . 67 一、 投資的收回： . 67 二、 建設成本： . 67 三、投資收益 : . 68 四、后期經營收益： . 69 1、基礎設計 . 69 2、運營總成本費用計算 . 70 3、財務評價 . 70 4、財務評價結論 . 72 第十五章 結論 . 73 7 東北亞農產品物流園區項目 可行性研究報告 序 言 東北亞農產品物流園區 是中國第 三 大的農產品批發物流中心，擬建于 長春市寬城區長江路經濟開發區 蘭家鎮， 北凱旋路以西， 長農公路以東， 興旺路以北 ， 北繞城高速公路 以南，規劃占地 面積 60萬 ,規劃建筑面積 78 萬 平方米 ， 容積率： 1.3， 投資規模： 33 億 元 。東北亞農產品物流園區項目建成后，規劃年交易量 500 萬 噸，交易額達 100億 元以上 ，年上繳稅金 68,000萬元以上 。 輻射到周邊 遼、吉、黑、內蒙古等 180 個縣、市，部分產品銷往俄羅斯、朝鮮、韓國、日本等地。 項目 建設期 2年 .規劃在園區內建設： 果品批發、蔬菜批發、肉蛋禽奶批發、水產品批發、 速凍方便食品、 土特產批發 、 花卉 展示交易區 、 電子交易拍賣大廈 、配送、 大型倉儲區、集裝箱存放區、配套服務區、 多方位物流信息平臺 和服務中心 ，是一個 多功能農產品物流集散交易園區 。 物流園區功能包括 ： 現貨展示交易功 能： 農 產品 倉儲 展示交易 ； 電子交易期貨拍賣功能： 農 產品 電子交易、拍賣 ； 倉儲服務功能 ： 大型倉儲庫 、 地下倉儲庫 、 冷藏、冷凍庫、大型貨場 ， 物流配送 服務功能 ： 集裝箱運輸、區域整車零擔運輸 、 城市倉儲物流配送 ； 農產品的加工 功能 ： 農產品的初加工、深加工、精細 8 加工 、 挑選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保鮮、 綜合管理服務 功能 ： 工商、稅務、質檢、公安、 物業、金融、 保險、防疫、檢疫、檢驗 、 信息服務 功能 ： 信息網絡服務 、產地、貨源、行情、客戶、運輸等信息，電子商務 ； 代客服務功能： 代購代銷、代儲代運、聯購分銷 、聯銷分購； 生活配套 服務功能： 餐飲、住宿、洗浴、公寓、醫療、 休閑娛樂、 健身運動、車輛維修保養、加油 等 九 大功能 ， 把園區辦成永不落幕的農產品交易會。 物流園區服務內容： 主要為 全國各大水果、蔬菜產區和吉林省內， 長春 及周邊地區 農產品 提供倉儲、 交易、 挑選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保鮮、配送、電子結算 。 物流園區內 建筑 規劃 ： 倉儲貨倉 10 萬 平方米 (均指建筑面積 ,下同 )；交易大廳 20 萬 平方米； 高標準商鋪： 25萬 平方米； 保鮮、 冷藏庫： 10 萬 平方米；增值加工車間 5萬 平方米；車輛及設備維修中心5000 平方米 ； 電子 交 易大廈 ： 25000 平方米 ； 辦公及生活配套附屬設施 6萬 平方米；另建：集裝箱堆場、 停車場及道路 20 萬平方米 。 物流園區內 區域占地面積分配： 果品批發 15萬 、蔬菜批發 20萬 、肉蛋禽奶批發 6萬 、水產品批發 3萬 、土特產批發 2、 速凍方便食品 2 萬 、花卉展示交易區 2 萬 、 電子交易拍賣大廈、配套服務區 10 萬 . 東北亞農產品物流園區 項目 具有 明顯的優勢， 園區 對面就是新建的光復路市場， 所處區位是工業、貿易集中區 、 運距小，輻射半徑大 。 區 位 交通優勢明顯 ， 環城高速公路形成環線輻射和向 市 區 中 9 心 直接輻射的快速路網體系，主要節點到市 區的時間在 10 30 分鐘以內，有利于汽車運輸和轉運；依托城市主干道，可以使用小型車輛向市區進行快速配送； 高速公路可直接進入園區，依托 高速公路、城市干線構成網狀交通， 距 小南編組站、鐵路專用線 距離非常近。即 可以為城區的生產和商業 、服務業、超市、市場 提供倉儲及配送服務； 又可以為吉林省及周邊地區 的 農、林、牧、漁種養殖業戶、種養殖基地、牧業小區、 生產和商業 、服務業、超市、市場 提供倉儲和配送服務。 產業基礎堅實 ， 物流作為生產型服務業，主要是為 工業農業、商業 服務業 服務，工商業 、農牧業、服務業 是物流業的需求基礎。而寬城區的 “ 鐵南 ” 是長春批發商業聚集區域和主要的零售區域，“ 鐵北 ” 有寬城區打造的蘭家工業園區和興華組團工業園區， 新光復路大型批發市場的建成， 需要為之配套的 農產品 物流園區，同時 寬城區也是長春主要物流企業的聚集區域 。為 物流企業的進一步發展壯 大提供了堅實的 產業基礎 。 園區項目設計 用 1 年左右的時間，完成園區規劃和基礎設施布局；建立以 農產品批發 物流為主導的 現代農產品交易物流中心 ； 引進 培育 6000戶 以上的 經營業戶 、 2000 家以上的產地直銷業戶 ；建成2 萬平方米的 交易大廳 10個 。 建成 果品批發、蔬菜批發、肉蛋禽奶批發、水產品 批發、 速凍方便食品、 土特產批發 、 花卉展示交易區 等以各專業批發為龍頭的農產品物流園區， 規劃用地 50 萬平方米，主要建設 大型標準化倉儲 10 庫房，農產品展示交易大廳 ， 用 2年時間，建成 10 萬平方米的生活配套區， 園區智能消防系統，園區智能安防系統，園區智能信息管理系統，物流信息化管理平臺系統 ， 倉儲中心、物流配送中心、展示交易中心等基礎設施建設和 建 16 層電子商務中心、 檢驗檢測中心、信息中心、安全監控中心、結算管理中心建設 、 廢棄物及污水處理中心 。 形成吉林省以 果品、蔬菜批發為 龍頭 的農產品 物流產業 園區 。 建成以供應鏈帶動的產業鏈和 產業集群 的物流產業鏈條 。 預計園區全部建成后可吸納 15000 人就業，年貨物 成交 量達到 300 萬噸，倉儲量達到 400 萬噸，配送量達到 200萬噸，交易額突破 100 億 元，實現利 潤 2億元，稅金 超過 4億 元 。 物流園區建成后 ， 運用先進的管理手段，現代的營銷理念，科學的運營方式，立體的信息網絡平臺， 為 客戶和社會提供優質的服務， 實施 放心菜 放心肉工程 ， 引導無公害、綠色水果、蔬菜等食品 ， 以 基地 +物流批發倉儲配送實現 與萬村千鄉市場工程建設配套。配送中心和 9000 家，連鎖農家店建店直接對接 ，進行配送和農產品的收購 打造東北亞 農產品 物流的龍頭企業。 11 初步規劃 交易大廳 效果 圖 交易大廳外景圖 交易大廳縱向立面圖 交易大廳橫向剖面圖 12 第一章 總 論 1、 項目概況 ： 項目名稱 : 東北亞農產品物流園區項目 建設地點 :長春 寬城區 長江路開發區 (蘭家鎮 ) 建設規模 :占地 60 萬 平方米 ,建筑面積 78 萬 平方米 ； 其中 :倉儲 貨倉 10 萬 平方米 (均指建筑面積 ,下同 )； 交易中心、交易大廳 20 萬 平方米； 高標準商鋪： 20 萬 平方米； 冷藏庫 ： 10 萬 平方米； 增值加工車間 5萬 平方米； 車輛及設備維修中心 5,000平方米； 電子 交易大廈 25,000 平方米 ； 辦公及生活配套附屬設施 10 萬 平方米； 另建：集裝箱堆場、 停車場及道路 20 萬平方米 ； 地中衡 :3 臺 . 建設期： 24 個月 項目總投資： 33 億元 其中： 固定資產投資 33 億元 啟動資金 ： 3.8億元 。 其中 :土地購置款 :13,824萬元 . 地上物補償 :17,000萬元 臨建費用 :2,000萬元 規劃設計費用 :900萬元 辦理開工手續各種配套費用 :2,000萬元 備用金 :2,000萬元 13 財務費用 :200萬元 項目投資人： 長春創富集團股份公司 ； 長春果品批發市場有限公司 ； 項目 建設單位：長春創富集團股份公司 建設單位 法人代表：陳 良 聯系電話：13664400655 傳真 :87653028 2、 項目投資 建設單位概況 （ 1） 長春創富集團股份公司 長春創富集團股份公司，是在原長春市友誼建筑工程公司基礎上經改制組建的新型企業集團。 房地產開發 、 建筑施工總承包二級資 質。 集房地產開發、建筑施工、路橋建設、工程監理、機械租賃、新型建筑材料生產經營、勞務輸出 ,園林綠化和商品運輸為一體的大型企業集團 。現有子公司 、分公司 13 個。公司凈資產 1.36 億元，擁有 20 多萬平方米的生產建設基地，企業職工 1,536 人，各類高、中級經濟、技術管理人員 236 人。公司擁有與房地產開發和建筑施工總承包二級資質施工能力相配套的各種大型機械設備和化驗、測驗設備。 企業經過不懈努力奮力拼搏，業績斐然。在省內外開發建設了許多重點優質工程。積累了豐富的經驗，管理水平得到飛速提高，企業效益同步增長，得到了社會各界的公認和好評。近年來，承建了各類工程 200 多萬平方米，其中大部分是優質工程，既有高層單體建筑，又有十幾萬平方米的樓群，既有跨 度超過 50 米的工業廠房，也有特色鮮明，極具歷史意義的長春 中日友好會館 等藝術珍品，也有單項建安合同數億元的道橋市政工程。 長春市政協辦公樓、綠園 14 區公安分局辦公樓、中美合資一汽散熱器廠現代化國際標準的廠房，一汽四環工業區機加廠房、一汽四環沖壓件聯合廠房，辦公樓群 等具有長春市標志性建筑的重點工程，被載入吉林省建筑史冊。 長春創富集團以建筑業為主導，多種行業項目并駕齊驅的態勢，通過強強聯合，不斷增強企業實力和生產經營能力，打造行業的航空母艦。企業將堅持誠信為根本，信譽為中心，為消費者提供優質產品，為優秀的人才搭建施展 能力的平臺，通過優質的服務，先進的技術，成功的經驗，銳意進取的奮斗精神，高標準、高效率的為社會創造財富， 集團公司擬在長春寬城區鐵北建立 農產品 物流園區，本著以客戶為中心，通過增值服務，努力降低客戶的經營成本，并以客戶結成雙贏式戰略聯盟的經營理念，依據以現代科技改造傳統產業，不斷提升企業核心競爭力的戰略決策，積極發展現代化第三方物流，通過采用 EDI 技術搭建物流信息平臺，積極依托自方優勢，借助打造東北亞經濟圈之東風，實現物流手段現代化，最終實現構筑全國物流網絡，參與國際物流大循環的戰略目標。 （ 2） 長春果品批發市場有限公司 法人代表：肖建偉（董事長兼總經理） 長春果品批發市場有限公司，位于寬城區凱旋路 3525 號，現有占地面積 8.2 萬平方米，房屋建筑面積 5.8 萬平方米（其中：有產權房屋 4.78 萬平方米）資產總值 1.3 億元，現有員工 205 人，其中：公司領導層 10 人，技術人員 17 人。經營主體和主要經營范圍：干鮮果品、農副產品、蔬菜、倉儲、裝卸服務，果品市場資產經營、管理和服務。 15 長春果品批發市場是改制后新組建的股份制企業，隸屬于長春市供銷社。企業改制后，產權明晰，人員優化，經營和管理措施得當，收入穩定提 高，企業經濟效益明顯好轉。未來 3-5 年，公司將著力優化資產結構，調整發展格局，努力提高資產創新能力，增強行業影響力和競爭力，逐步優化果品現代物流經營戰略，推動企業經濟效益整體提升，實現持續、快速、穩定發展。 長春創富集團股份公司與長春果品批發市場有限公司 共同合作 ,投資建設東北亞農場品物流園區體現了 優勢互補， 強強聯合攜手共贏 。 長春創富集團在多年的房地產開發建筑施工過程中積累了豐富的經驗。 長春果品批發市場有限公司其前身是長春市果品公司，具有 50 多年經營歷史，商譽底蘊深厚，特別是果品批發市場成立 18年來，擁有 大量和穩定的客戶資源，現有來自全國各地果品經銷業戶 2000 多家，穩定的客戶資源是今后果品市場做大做強的后盾和基礎。有了眾多的客戶資源，也就擁有了在市場競爭中強勢的地位，這種客戶資源優勢有利于開發和利用。 果品批發市場經過多年的培育和發展形成了覆蓋范圍較廣的物流網絡，在全國果品主產區建立了穩固的生產基地和供銷渠道，輻射面已達遼、吉、黑、內蒙古等 100 多個市縣，批發交易果品總量和品種占我省市場份額的 95%以上，覆蓋廣闊的網絡體系 。 在新建的農產品物流園區中將起到龍頭帶動作用。 3、 項目的 背景 及 趨勢 2007 年，中 共中央、國務院頒發積極發展新農村建設若干意 16 見中指出，要合理布局，加快建設一批設施先進、功能完善、交易規范的農產品批發市場。 東北亞農產品物流園區是菜籃子工程的重點項目 ，建成后將成為全國第三大的大型農產品的物流集散地，園區內將建成 10 個全國最大的展示交易大廳。 物流產業是近年來新興的朝陽產業，是繼生產利潤，銷售利潤后的第三利潤源，是促進經濟發展的新增長極。 吉林省政府對現代物流業極為重視， 2007 年在吉林省政府工作報告中就特別提出，大力 建設 現代 物流園區 、商貿流通、交通運輸等服務業 ， 重點打造一批大型現 代物流企業集團，培育專業物流市場，建設區域物流中心。 長春市委、市政府對 建設 現代 物流園區 更是極為重視， 把現代物流業作為長春市大力發展的三大主導產業之一 。 在 2007 年 11 月 27 日長春市委十一屆二次會議上明確提出，積極打造長東北開放區開發先導區 并把現代物流業作為長東北重點發展的六大產業之一，決定打造東北地區專業化程度高、流通程度強的區域性物流中心。 現代物流業被確定為重點的產業。 2008 年長春市把寬城區蘭家物流園區列為重點項目。這充分說明建立現代物流對于 長春 的發展十分必要，特別是對于長春的發展有著積極 的推動作用。 建設 東北亞農產品物流園區 對于長春經濟的騰飛，鐵北經濟的持續跨越式發展將起到重要作用。 （ 1） 整合現有資源， 建立 現代化集中交易中心 現有的果品批發、蔬菜批發都坐落在市中心位置規模小、堵塞交通特別是旺季更為嚴重，節假日就更是堵塞的水泄不通。嚴重的影響了城市的交通和環境，影響了文明衛生城的建設。更為重要的是影響了經濟的發展 和業戶的經營，也嚴重的影響了群眾的生產生 17 活 。肉蛋禽奶、花卉等沒有大型的倉儲批發物流交易場所，更不集中 ，所以吉林省及長春市都急需建設一個將果品、蔬菜、干鮮、水產、山貨、肉蛋禽奶、 速凍、方便食品、花卉、土特產等農產品集中展示展銷、集中倉儲交易、物流配送，的交易 和物流 場所 -農產品物流園區 。 通過 將果品、蔬菜、干鮮、水產、山貨、肉蛋禽奶、速凍、方便食品、花卉、土特產 品 等農產品集中展示展銷、集中倉儲交易、物流配送， 將傳統的儲運企業轉變為現代物流企業，從而整合現有物流資源 。 建設物流園區有利于促進現代物流業的形成，提高物流社會化程度，為企業優化物流系統提供市場環境。通過物流園區的建設和新型物流服務的開發，喚起 果農、菜農、花農、種養殖業戶、企業生產 、加工企業 、各大農貿市場、超市、賓館酒店等生產 、經營企業 潛在的物流需求，鼓勵其將物流職能從生產經營中剝離出來，由專業物流公司提供規模化的物流服務，降低企業營運成本。對中小企業來說，第三方物流能夠規避自身在物流上的劣勢，充分發揮其在生產 生產經營 方面的優勢。通過物流企業進行專業化、現代化的物流運作，降低物流成本。發揮園區物流系統的作用，帶動和促進周邊經濟的發展，吸引優秀企業和個人企業進入園區、種養殖園區，加快大鐵北的建設速度。 （ 2）建設 物流園區，帶動產業鏈的發展 物流園區的一個重要功能是集聚效應， 東北亞農產品物流園區規劃年 交易量 300 萬 噸， 交易 額達 100 億 元以上，主要是 果品批發、蔬菜批發、肉蛋禽奶批發、水產品批發、 速凍方便食品、 土特產批發 、 花卉展示交易區 、 電子交易拍賣大廈、配送、大型倉儲區、集裝箱存放區、 配套服務區、 多方位物流信息平臺和服務中心，是一個多功能農產品物流集散交易園區 。 通過集聚擴大了企業的商圈， 18 增加了交易的機會 ， 同時，通過物流園區將零散的資源進行優化整合，將產業發展鏈條中的采購、供應、會展、銷售、客戶服務以及交易結算、物流、信息反饋等各項功能集中在一起，充分發揮其經濟集聚作用，降低流通成本，提高經營效率，不僅使本企業的綜合競爭力得以提升，還能夠 帶動產業鏈條上的相關企業，降低成本，提高競爭力。物流園區的建設對整合流通產業鏈、提升流通業整體水平、促進產業快速發展起著重要作用。 （ 3） 創造良好的投資 交易 環境 從其他園區的實踐經驗看，吸引業 戶 和資金入園，提供優惠政策是一方面；提供適合業 戶 發展的優良園區環境 (基礎設施、物流系統 )是更為重要的另一方面。完備的基礎設施和物流系統的支持能夠使入園業 戶 降低運營成本，增加企業效益，這會給企業帶來實實在在的好處，使 業戶 獲得更強的綜合競爭能力。通過園區的物流、配套基礎建設的完善吸引投資，改變過去僅依靠優惠政策吸引投資的方 式。 實踐證明， 在核心產業建設之前，相關的物流產業設施以及其他相關配套設施就已經初具規模，給企業和 種植基地 、 蔬菜產區、果農、種植 園區 ， 商貿交易區， 畜禽 養殖 基地、牧業小區 提供了物流 和交易 保證。 （ 4） 改善城市環境 通過優化整合現有零散資源，發揮園區系統、集散、整合的優勢，采用統一發展的模式，以利于生產、方便生活、優化交通、改善環境、滿足城市功能發展的需要，有利于提高城市形象，成為城市功能的重要組成部分。 從 其他城 市的實踐來看，在轉化的過程中，物流園區的重要性將會越來越清楚地顯現出來，并且物流園區的先進程度將直接 影響 19 城市的進一步發展速度。隨著我國經濟環境的不斷改善，物流作為城市功能的重要組成部分已被 各發達地區 所接受。因此，可以充分利用園區的建設，將分散物流整合進園區內，重新定位城市功能，改善城市環境，樹立一個全新的城市形象。 （ 5）物流業成為長春市服務業發展的主力軍 在 2005 年以前，物流企業長春市僅有 21 家，經過幾年的快速發展，如今已經發展到 63 家，整車物流、集成模塊物流、行業物流這些物流企業大批涌現。 2007 年，全市物流業營業額達到 532 億元，同比增長 21%，物流業增加值完成 179 億元，同比增長 21.3%，物流業固定資產投資完成 67 億元，同比增長 26.5%。現代物流業逐步取代了傳統的技術含量低、效率低、費用高的倉儲運輸業。但在迅猛發展的背后，問題依然存在，規模小、布局分散、管理分散、信譽體系現在還不健全。較發達地區相比差距依然明顯。 長春市屬于以主導產業為依托的內陸配送型物流城市，因此將發展目標定位于區域性物流中心，同時打造具有全國意義的專業物流基地。十一五期間長春市將規劃建設四大物流園區，八大配送中心，實施支柱產業戰略、開放引進戰略、資源整合戰略扶持和培育第三方物流戰略，把現代物流業打造成長春經濟快跑的 新引擎和服務業的領跑者，要以建立區域物流中心為依托，打造兩個平臺，一是物流基礎設施平臺，二是物流信息平臺。 2008 年，長春市物流業增加值完成 215 億，同比增長 20%。到2012年，全市將會實現物流業增加值 450 億元以上，占 GDP 比重提高到 10%左右，成為服務業的領跑者。 20 4、 報告編制依據、原則和研究范圍 （ 1） 報告編制的主要依據 投資項目可行性研究指南； 建設項目經濟評價方法與參數； 國家經貿委、鐵道部、交通部 等七部委 （ 2001） 607 號關于加快我國現代物流業發展的若干意見； 全國物流 標準 2005年 2010 GB/T 18354-2006 物流術語 長春市服務業發展規劃（ 2008 2012年） 長春市城市總體規劃 (2004-2020) 長春市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃 綱要 長春市物流中心戰略規劃 農產品批發市場管理技術規范 (GB T19575 2004) （ 2） 報告編制的原則 園區規劃和建設要 以市場為向導，以提高企業經濟為中心，發揚求實和創新精神， 主體工程與環境保護、安全和工業衛生同時考慮，減少污染，消除 園區 對環境和職工健康的危害 ， 采用先進 、適用、成熟的現代物流新技術，降低運營成本，提高市場競爭能力。把園區建成社會化的貨物集散中心， 具有多功能、高層次、集散功能強、輻射范圍廣的現代化物流園區 。 堅持為社會經濟發展服務的原則 。要以長春市經濟發展戰略為指導，充分考慮長春市都市圈經濟發展需要，通過優化物流體系，為長春市提高企業競爭力、優化產業結構、改善國民經濟運行效率、 21 促進各產業健康發展服務。 堅持高起點建設，適度超前發展的原則 。在 園區 的布局、建設、功能定位方面，在物流信息系統的設計、建設方面，在設施設備、引進先進物流技術和管理手段等方面堅持高起點、 標準化、專業化、規范化，按照現代化物流系統的建設標準，盡量做到與國際接軌。 堅持發揮自身優勢， 與整合資源 相 結合的原則 。 東北亞農產品物流園區 的發展要充分利用長春市所具有的產業優勢、區位優勢和交通優勢。同時，堅持與 整合資源 相結合的原則，一方面要合理整合 吉林省、 長春市及周邊可利用的物流資源，提高現有物流資源的利用率，另一方面要根據實際情況，投入資金盡快構建起 以果品、蔬菜、肉蛋奶為龍頭的 布局合理、功能完善的現代物流服務網絡體系。 堅持統籌規劃，協調發展的原則 。 物流園區建設 是一項系統工程，要 及時與 各部門、各方面 搞好 協 調配合。同時根據國內外物流發展趨勢、市場供求變化情況， 制定 規劃的目標及任務，切實把握物流發展方向。同時，還要注重物流與生態環境的協調發展，樹立綠色物流新觀念。 堅持物流綜合效益相統一的原則 。 物流園區建設 是一項前期投入大、回報周期長，但能產生綜合效益的系統工程，因此，在 建設發展過程中，應堅持經濟效益、社會效益和生態效益相統一的原則，合理確定建設目標及任務，并從實際情況出發，制定相關的保障措施和實施步驟，確保綜合效益的實現。 （ 3） 報告編制的范圍 主要從以下幾點對項目進行技術、經濟分析論證： 市場分析預測 ： 22 根據東北亞經濟圈物流發展趨勢， 通過對 長春市區及周邊城市物流市場需要的分析預測，結合 東北亞農產品物流園區 的未來招商、經營業戶 的入住率、 產區和基地 的入住、倉儲的轉移、 農產品的 加工、 挑選、分裝、包裝 配送、物流、 車流 、信息流、人員流的資源整合發展的調研、預測、決策。 建設條件、規模及方案論證 ： 通過區域、地理位置、周邊配套、市政設施、給排水、電力、動力、道路交通、商業、工業、生活 配套設施 等 進行測算和論證確定方案。 工藝及設備技術方案 ： 根據現代物流的運營、管理、的設計采用現代的管理技術手段、交易方式、 設備、操 作流程加強對貨物 倉儲 的保護， 實施 放心果 、 放心菜 、 放心肉工程，倡導綠色環保的食品安全工程， 減少對環境的影響，從而達到減少環節，降低成本，增加效率。 環境保護及勞動安全 ： 倡 導綠色物流 、 采用環保設 計、使用環保設備 、 達到環保 標準、按環保要求設計工藝流程、生產過程、排放標準符合環保要求 。 勞動安全，嚴格按照安全生產操作規范進行設計，提供安全生產的勞動保護，培育管理人員、 交易雙方、 生產人員的 勞動安全 意識，建立完善的勞動安全體系。 投資估算及資金來源； 根據調研和論證進行規劃 ,科學合理的規劃投資的規模 ,對投資進行充分的論證 .對不可預測因素進行評估 .多渠道的獲得資金的來源 ,調動可調配的資金以保證項目的順利進行。 23 經濟效益初步評價 ： 參照國內外同等規模的園區進行 可 比 性分析 ，對長春及周邊物流的各項經濟指標進行 科學的計算，合理的預測，在此基礎上進行統計 分析 、會計核算 ，做 出財務分析 得出財務結論 ，做出 科學 評價。 5 、 初步結論 （ 1）符合產業政策和發展方向 長春 東北亞農產品物流園區 符合國家促進產業結構調整中鼓勵產業政策及 長春市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要 , 長春市城市總體規劃 (2004-2020) 政策，項目建成后，將有力推動整個東北亞經濟區域物流服務和經濟發展，有利于與國際接軌和參與國際競爭。 （ 2） 建設條件優良 長春素有北國春城之稱。作為中國北方區域性中心城市之一，處于中國東北地區遼、吉、黑、蒙四省區集散中心位置，南可聯結中國遼東半島沿海城市，北可通過黑龍江省向獨聯體和東歐各國拓展，東可經琿春、圖們江口岸通往朝鮮、韓國、俄羅斯，西可由吉林省白城地區與蒙古交往。 這種特殊的地理位置，使長春成為中國東北地區巨大經濟鏈條中最關鍵的一環，成為東北地區重要的交通、通訊樞紐和物流中心。目前，以長春為 中心的多條干線公路和鐵路連接省內外。長春龍嘉機場是國際航空港，開辟有多條國際航線，將使長春的對外交往更加便捷。而且長春鐵北占有地緣優勢，地理位置比較優越，城市的政治、經濟、交通、地理位置、氣候條件等都非常適宜建立大型倉儲、物流、配送園區。 24 （ 3）具有豐富的物流資源 吉林省是農業大省，多項主要農副產品產量居于全國前列，同時農副產品的消耗量也很大，人均每年消耗主要農產品 348.1公斤，其中：果品類人均消費 84.65 公斤，人均消費支出 308.35 元，全省每年果品消費總量約 228 萬噸，果品消費支出 83.25 億 元，并以每年 2%的速度增長。 通過對全省果品消費總量分析，現在長春果品批發市場全年交易量 50萬噸（大都來源外埠進貨）僅占全省消費總量的 20%左右，地產果的生產和消費占 80%左右，果品資源的整合潛力巨大，資源和市場的矛盾還很突出，需要市場物流平臺加以引導和調劑。 全市蔬菜生產概況 全市情況 :現有蔬菜播種面積 87416公頃，總產量 33.5 億公斤，總產值 43.4 億元。地產菜以本地銷售為主，外銷為輔，其中南銷菜4.2 億公斤，產值 10.7 億元；出口菜 3800 萬公斤，產值 8950 萬元。 城區情況：現有蔬菜播 種面積 2.2 萬公頃，產量 6.9億公斤，產值 7.9億元。 地產蔬菜僅能供應 3個多月，而其他的時間蔬菜的供應全部需要外進，按照人均 0.5 公斤的蔬菜消費量計算，長春市的人口為 751萬，日消費就達到 325 萬公斤，吉林省有 2,727 萬人口，日消費就達到 1,364 萬公斤，按 30%計算，日消費量也需要 455 萬公斤， 節假日的需求量就更大了， 這些需求都需要一個大型的農產品物流中心來購進和 配送。 25 2008 年 主要農副產品產量 指 標 單位 2008 年 比上年增長 % 糧食總產量 萬噸 2840 15.7 蔬菜總產量 萬噸 857.60 -2.4 肉類總產量 萬噸 384.48 10.6 鮮蛋總產量 萬噸 127.00 12.4 牛奶總產量 萬噸 61.75 30.5 水產品總產量 萬噸 15.50 2.2 出欄生豬 萬頭 2450 11.4 出欄家禽 億只 5.36 7.5 吉林省農業大省，也是農副土特產品資源大省，長白山豐富的綠色資源和廣闊的黑土地蘊藏著巨大的供給與需求潛力。全省野生植物種類達 3890 多種，野生食用種類達 350 多種，珍貴藥材種類達800多種，人工種植加工和利用野生植物產量居全國第一 ，糧食、肉、蛋、禽總量 居 全國第一。由于我省不屬于蔬菜生產 主產地 ，果品、蔬菜需求主要依靠 外省購進 和調劑 。 從總體上看我省各類農副產品產量和需求在逐漸增加，總量資源和市場的矛盾還很突出。需要物流平臺加以引導和調劑。 26 吉林省人均果品、蔬菜重要農副產品消耗明細 序號 種 類 消耗量 :kg/人 價格 :元 /人 1 鮮 果 58.3 226.95 2 鮮 瓜 29.93 52.6 3 干 果 1.12 12.52 4 瓜果制品 0.43 4.02 5 堅果果仁 0.87 12.26 小 計 84.65 308.35 6 鮮 菜 174.89 333.41 7 干 菜 0.79 32.04 8 淀粉類 20.37 30.3 9 調味品 41.66 10 油脂類 11.16 83.29 小 計 207.21 520.7 11 肉 類 28.7 431.43 12 蛋 類 12.81 73.76 13 禽 類 5.5 66.76 14 魚 類 8.01 79.76 小 計 55.02 578.15 合 計 346.88 1407.2 27 根據 以上數據統計，全省 2700 萬人口，每年消耗農副產品量得93.6億公斤約 936 萬噸，其中蔬菜約 559 萬噸，果品 228 萬噸，并以每年 2%的速度增長。 目前，長春市果品批發市場和蔬菜批發市場在全省農副產品市場領域具有一定的代表性和影響力，就其規模是全省最大的，但是果品批發交易是 有限的，目前 僅有 69 萬噸，僅占全省果品、蔬菜消耗量的 22%、 12%， 果品、蔬菜消 費 具有巨大的經濟增長空間和市場潛力。 （ 4） 穩定的經濟效益和社會效益 園區建成后 可產生穩定的經濟效益 和 持續的 社會效益，保證投資的收回。 項目總投資： 33 億元 其 中： 固定資產投資 33 億元 啟動資金 3.8億 元。 年交易額： 100億元 年交易量： 500 萬噸 上繳稅金： 68,000萬元 園區的 運營 收益狀況： 正常年服務收入 : 14,360萬 元 （不含經營業戶） 正常年總成本費用 :3,700萬元 元 （不含經營業戶） 正常年利潤總額 : 10,660萬元 （不含經營業戶） 正常年稅后利潤 :10,073.7萬元 （不含經營業戶） 投資利潤率 ： 12.11 （不含經營業戶） 投資利稅率 ： 16.16 （不含經營業戶） （ 5） 項目綜合評價 該項目符合國家的產業政策，是吉林省大力發展的產業，更是長 春市重點扶持的產業， 具有豐富的資源可以進行整合，政策的支持，政府的支持，項目周邊的環境非常有利于園區的建設， 項目的財務效益較好，在經濟上是可行的。所選地址基本合理，符合項目要求。 28 第二章 項目建設的意義和作用 1、建設 東北亞農產品物流園區 的重要意義 現代物流作為一種先進的組織方式和管理理念，之所以受到世界各國政府、企業、研究機構的普遍重視并迅速發展，歸根到底是由于現代物流在提高經濟運行質量與效益，增強企業和國民經濟整體競爭力，優化資源配置，改善投資環境，促進經濟發展中發揮著重要作用。 長春市 地處東北亞地區 的地理中心，其作為國家重要的商品糧基地、 農副產品基地， 汽車 產業 基地和工業基地， 建設 東北亞農產品物流園區 有著更加突出的現實意義。 （ 1） 建設 東北亞農產品物流園區 是提高 長春市 經濟運行質量和效益的重要途徑。現代物流的有效性是影響經濟發展的一個重要變量。高效、暢通的物流系統會使 農牧 產品和服務更貼近用戶， 倉儲更合理，流通和生產成本更低，物資周轉時間更短，流動資金占用更少，資金的使用效率更高，從