知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）興隆珠江灣畔項目房地產開發可行性研究報告知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）目錄：1、項目基本情況1.1項目概況1.1.1位置1.1.2用地規模與地塊現狀1.2項目主要技術經濟指標1.3項目主要財務評價結果指標2、項目開發宏觀環境分析2.1貴陽經濟發展狀況2.2貴陽經濟發展趨勢分析2.3小河經濟發展趨勢分析2.4貴陽住宅市場分析2.4.1住宅市場供給情況分析2.4.2住宅市場需求情況分析2.5貴陽新興住宅區域的分布分析2.6項目開發宏觀環境評價3、貴陽城市總體規劃描述3.1貴陽市2010年總體城市規劃3.2貴陽城市發展戰略目標3.3總體發展戰略3.4項目開發規劃環境評價4、項目區域環境分析4.1區域定義4.2現狀與規劃4.3房地產開發供應量5、項目開發條件分析知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）5.1地塊概況5.2地塊所在區域城市規劃5.3交通5.4地塊周邊環境5.5項目建設大型住宅區的SWOT分析6、項目開發競爭對手分析6.1區域內競爭對手及競爭性 分析6.2 區域競爭對手及競爭性 分析6.3項目開發競爭對手評價7、市場需求分析7.1基 分析7.2 分析結 8、項目住宅開發市場定價8.1目標 定8.2項目概 定位8.3項目產 設 定位8.4項目價 定位9、項目開發 分析與財務評價9.1項目的總開發 本9.1.1項目的 9.1.2項目總 與 本 9.1.3項目 與 劃 項目 劃9.2項目的財務評價與 定性分析10、項目 分析10.1項目性 10.2項目市場 10.3項目財務 知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）10.4項目 10.5項目 11、項目currency1述、評 結 與建“知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）、項目基本情況：（）項目概況：1、地理位置：珠江地塊位fi小河區fl 區”fl為小河區 場 為房與 規劃的珠江與小區對 為 ”2、用地規模與地塊現狀：珠江地塊項目 地 ”規劃 內大 為小 地 地塊 地 水”地塊 建 地 為地大 ”fl 地 為主為 fl為地地 大量、 場 水 地塊 與 處為聚居地建 大量房大約 230 左右拆遷 萬2千方該區域 是小學目前小學新址已 定但仍位fi內” 巷道與小河區長江居住區聯 ”地形、道規劃雜亂折遷量大”與規劃的珠江 現在是條便道便道另是小區與之 現小區的建設已 近此處” 是片 ”（二）項目主要技術經濟指標：1、珠江地塊用地平衡表：項目 用地 （ ） 百分比（%）居住用地 21.19 58.5%知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）建用地 3.1 8. %道用地 5. 2 15%共綠地 6. 1 .8%總用地 36.25 100.00%2、珠江地塊規劃經濟技術指標：序號 項目 量1 總建 .3 萬2 住宅建 1.1 萬3 建建 3.2萬總居住 32 5 總居住人 1135 人6 人口毛密 313人/ 人口凈密 535人/ 8 容 率 1.239 綠地率 33.5%（3） 項目主要財務評價結果指標：知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）現金流量表（單位：萬元）12.50% 年 銷售量 合 二 三 四 五 六 七 八 九啟動 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50% 12.50%現 流入 銷售收入 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000小 0 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 9000 72000現 流出 1、土地費用 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 2153 172202、前期費用 212 212 212 212 212 212 212 212 16963、建安費用 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 4692 422285、開發費用 778 778 778 778 778 778 778 778 778 70026、開發稅 347 347 347 347 347 347 347 347 27767、 可預見費 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 62.5 小 7897 8244 8244 8244 8244 8244 8244 8244 5817 70922現 凈流量 -7897 756 756 756 756 756 756 756 3183 1078土地及 費用按八年 平均分批付出”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）二、項目開發宏觀環境分析（1）貴陽經濟發展狀況：2003年貴陽市國經濟保持了持續、快速、健康 協調發展的良好勢頭經濟運行質量 斷提高結構調整取得 效人生活繼續改善各項事業全 步”1、合：全市經濟快速增長”全年實現生產總值280.92億 按可比價比 年增長13.0%增 是近年 的 好水平比全國平均水平高出3.9 百分 比全 平均水平高出2.9 百分 ”人均生產總值 10962 比 年增長11.8%”三 產業全發展” 產業 增 值28.81億 增長6. % 二產業 增 值191.9 億 增長1 .8% 三產業 增 值160.1 億 增長11.8% 三 產業結構比 年的.9：50.9： 1.2調整為 .6：50. ： 2.0三 產業對經濟增長的率分 為 .1%、59.3% 36.6%”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）237.59 264.81302.75 336.37380.929.70% 10.60% 11.20% 11.30% 13.00%01002003004001999年 2000年 2001年 2002年 2003年生產總值（億 ）增長經濟快速增長”全年 經濟實現增 值147.85億 按可比價 比 年增長了22.0%高fi全市經濟增長9 百分 全市生產總值的比 38.8%比 年提高了2.6 百分 ”價 總體水平 所 ”全年居 費價 指 為100.8比 年 0.8%” 居 費的八大 、 保健 人用 、居住、 用 及務四大 價 分 2.4%、7.6%、1.6%、0.9%及用 、交通 通、currency1設“用及務四大 價 分 fi2.6%、6.2%、2.9%、4.7%”fl動 業規模繼續大”年全市在 55.45萬人在年平均 12182 比 年增長10.9% 除價 實增長10.0%”全年 1.82萬業人”實現了 業”年城業率3.9%”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）經濟 發展在的主要 是：供需仍出業經濟效 步提高經濟結構 合理 分行業水平 建設 費狀況仍 在 業基 設仍 增收 道 城居收入 繼續大 業 業 仍比大”2、 業 建 業：業生產在結構調整 定增長在國經濟仍 主 地位”全年全 業增 值 151.62億 比 年增長14.1%”全業對經濟增長的 率 45.3% 動經濟增長5.9 百分 為 動經濟全市經濟增長的主 量”規模 業業 增 值121.21億 增長16.1%” ：業 增 值76.56億 業 增 值44.64億 分 比 年增長14.6% 19.6% 國 及國 業 增 值77.9億 增長7.9% 業 增 值79億 增長18.0% 大知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）型業 增 值78.02億 增長9.4%”產 銷售率 96.76%”業經濟效繼續提高”全市規模 業業 實現總 11.18億 比 年增長1.6 ：市 增業 實現 3238萬 ”建 業持續發展”全市建 業 增 值40.32億 比 年增長17.9%”全年 質 的建 業實現 總 3.89億 實現稅 總 4.75億 ”全年房 建 1217.8萬平方 比年增長14.5%房 建 368.49萬平方 比 年fi11.2%”3、定 產 ：定 產 快速增長” 陽新區建設取得 效出口、貴陽大 、 心 場環境 、業GMP改、 業 生產 、 方 通微硬 項目 基 設 技改項目順”全定 產 239.9億 比 年增長27.6%” ：基本建設 破百億 大關 104.45 億 增長知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）33.0% 更新改 53.45億 增長28.0% 房地產開發 60.62億 增長21.2%”全定 產 產業2.19億 比 年增長67.5% 二產業 71.34億比 年增長29.5% 三產業 166.37億 比 年增長26.4%”4、國內貿易：費 市場繼續保持增長”全年 費 零售總 153.67億 比 年增長了12.5%” 城 城市 費 零售總 140.7億 比 年增長了12.6% 零售總 的91.6% 縣及縣 費 零售總 12.97億 比 年增長11.1% 零售總 的8.4%” 行業 批發零售貿易業 零售 118.44億 比 年增長12.0% 餐飲業 零售 30.98億 比 年增長16.6%增高fi批發零售貿易業4.6 百分 全 費 零售總 的比年的19.5% 升到20.2%”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）5、財 融：2003貴陽市財收入 定增長”全市財總收入91.6億 比年增長 15.7% ：地方財收入 40.39 億 增長22.1% 財支出保持 增長支出結構日趨合理全年財總支出53.03億 增長8.8%”融 業務量繼續增 長期 增長快 運行趨fi活躍”年全市 融機構各項 余 893.6億 比年初增長22.1% ：業 余 352.55億 增長16.1% 城居儲蓄 余 344.95億 增長19.8%” 融機構各項 余 763.61億 比年初增長28.2% ：長期 398.47億 增長41.4% 短期 267.15億 增長1.5%”全市 融機構現 收入1606.06億 現 支出1577.59億 收支凈回籠現 28.47億 比 年回籠現 0.88億 ”保 、證券業 步發展”全市保 門的保費收入10.95億 增長11.1% ：財產保 費收入3.92億 壽 保費收入5.9億 知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）分 增長3.7% 12.4%”全年保費陪付 為2.97億 ：財產 陪付2.05億 壽 陪付0.7億 分 增長12.0% 4.2%”年全市共 市 司8currency1 票交易 為17萬 比 年增長2.0%全年 票交易 為181.11億”6、城市建設 環境保護城市基 設 建設步伐 快 用事業合務水平 斷提高”年市區道總長787 里道 624.3萬平方 ” 交運營輛1870輛折合標準運營輛2238標臺 ： 共汽1077輛巴793輛”運營 網長 1298 里 交 運總量4.49億人城市出租汽2444輛”全市 水合生產能125.7萬立方 /日供水管道長 1735.48 里”全年供水總量25551萬立方 生活用水13687萬立方 ” 水普及率 97.1%年 煤氣用 24.78萬 液 氣用 19萬 ”全年煤氣供應量10990萬立方 currency1用氣5737萬立方 液 氣供應量氣量23517噸”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）環境保護 斷 強”建設循環經濟型生態城市 順 實 深入開展城市環境合治理 極實 清潔能 建設大氣環境質量 所改善全市空氣質量污染指 fi至65空氣質量好fi國currency1二 標準（優良）的天 到351天 全年總天 的96% 市區大氣可吸入顆粒 年平均值為0.103毫克/平方 二氧 硫的年平均值為0.089毫克/平方 酸雨污染得到 效的 fi水PH值為6.08”地水環境質量 步提高水質 標率為94.44%飲用水水水質 標率100%”城市區域環境噪音 交通干 噪音平均值分 為55.8DB（A） 69 DB（A）” 強對廢水、廢氣、廢渣 噪音污染的治理新增 業廢水處理能8980噸/日 業廢氣處理能16. 76萬標立方 /時主要污染 排放量 步fi治理污水、生活、 業體廢 取得 的 效”年建 區 林綠地 4738 建 區綠 覆蓋 4801 共綠地 1691 ”建 區綠地率38.8%綠 覆蓋率39.4%人均 共綠地 12.4平方 ”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）7、人口、人生活 保障：年全市總人口為348.7萬人（常住人口）比 年增 2.43萬人增長0.7% 城市人口163萬人”人口出生率12人口死亡率5.78人口增長率6.22”城居收入繼續增長生活水平 步提高”全市城市居人均可支配收入7985 比 年增長9.3% 除 價實增長8.4%”人均純收入2510 比 年增長6.7% 除 價實增長6.4%”居 費支出 費性支出的比 （恩 而系）為38.7%”保障體系建設繼續 強”養老、業、 保 逐步 開“兩 保”得到 步的鞏保障水平 斷提高”年全市養老保 參保人 為28.41萬人業保 參保人 為26.4萬人 基本 保 參保人 為32.96萬人”福 事業繼續發展”全市城各 辦福 、敬老 共75 床位1582張年收養人”1399人 已建立城區知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）務心34 城各 區務設 1239 享受 生活保障的人 7.16萬人國currency1撫恤、補助各 優撫對象7265人”全年共發行福 票964.7萬 受捐贈現 195.6萬 捐贈 價值29.1萬 ”料 ：貴陽市統 局（二）貴陽經濟發展趨勢分析：、貴陽經濟 200 年首季開局良好房地產 為定 產主軍”月12日召開的市府常務“ 獲 年季 貴陽市國經濟運行總體保持了持續、快速、協調、健康發展”市 、市長 國強在 要求要 立 學的發展觀出長短結合、統 協調 在 保經濟 常增速的 時增強經濟長 健康發展的 ”全市 業克煤、 約保持快速增長態勢經濟效知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）繼續提高”是大型業的增速高fi全市水平 二是 項目及技術改項目 產、 產 動 業增長 ”三是高技術產業產銷 步增長出口交 值大 ”四是 經濟 業業增勢強 ”五是運行質量良好業 總 大 提高” 1 2月全市規模 業業 實現 總 2.1 億 增長96.0 ”大業產業結構調整 開 業門 增收 道全市業 經濟發展開局良好”業發展勢頭良好各項指標均 目標”定 產 持續增長預 全市 定 產 30億增長30 仍保持了增長勢態但增 比 年 期 所回 ”fi新開 的房開項目房地產開發 開局良好 11.8 億 比增長 50 為全市定 產 增長的主要 動 ”財收入 步增長 融形勢平 ”全市地方財收入 11.85億 為年 預 的26.31%”市三縣季 收入預 首 全年收入 務的20 ” 融形勢平 總量知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）步 升”2月全市 融機構 余 919.0 億 比年初增 25. 5億 ”季 城人均可支配收入季 性增長高 比增長15 ”人均現 收入預 551 比增長5.5 ”全市居 費價 總水平比 年 期 2.1 ”對 貿易發展好 效 ” 至2月實現 出口總 1 10 萬 比增長30.3 ： 口增長21.8 出口增長38.6 改 了 年 期出口增長的局”季 預 用 可 00萬 比增長1 1. 內 實到位破20億 ”業 步 保障逐步大”全市新增 業位88 為年 目標的21 實現城統 業102 9人 城業人” 業5610人為年 目標的20 業人” 業2 51人為年 目標的1 .9 fl動2 26人為年 目標的2 .3 ”城 業率3.9 ”“兩 保”到了100 知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）發放currency1 2 01萬 ”養老保 、業保 、 保 常開展”、200 年1季 貴陽市城市居收入 費 增長年1季 “市城市居月均收入86 余 費595余 ”年1季 “市城市居收入 費 步增長：月人均可支配收入為86 .58 比增長15 除 價實增長12.6 月人均 費支出為595.3 比增長8. 除 價實增長6.5 ” 可支配收入增長的主要是 fi收入比 年 期 了大增長：1季 月人均 收入為610.2 比增長23.3 ”除此而 fl、 發放年 年增長市機關、事業位在 人”發放 務”動通補國currency1機關、事業位兩年合 升務 地 動了 年1季 城市居的可支配收入增長”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）在 費八大 除了 保健 務 費 所fi 余的 、currency1設“用 及務、交通 通、居住、雜項 及務六 費均 的增長” 雜項 及務 大 比增長分 為2 2 .8 ” 調 時 “市”價 的 了 價 的 應” 年1季 “市 費 比增長12.1 fi受” 的 除 價 費實 增長6. ”（三）小河經濟發展趨勢分析： 2000年貴陽市城市總體規劃1996-20102010年形 心區為市 心小河、為市 心 陽、 、三 、新、二 為片區心的城市結構”各片區 心區形 “ 月”的空布局形態”小河片區（ ）規劃總用地約81.3平方 里” 善基 設 配 建設” 業 機 、 、 空、新 料為主”片區 共務設 用地 河兩布置三江口 大道 fl 居住用地為主三江口 河 為 業用地規劃 知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）機 fl 為 儲用地 場 建 運 質、” 儲區 建設” 期 交易心 在新建設污染水處理” 發展 污染 業 對 水 的污染規劃期內 遷貴 水 ”規劃城市建設用地約21.2平方 里規劃人口21.7萬人”形 定規模、各 、 能 補、配 全的城市 心分市 心對 、對內務的 能 通 心的配 建設 善城市基 設 為 心區人口 條件”（四）貴陽住宅市場分析：貴陽房地產市場經 10余年的發展開發 實的增強市場費 費 識的提高貴陽 市逐步擺脫了體、小規模 住 的開發模式向小型區、大規模純住宅或純 業辦 的方向發展fi開發規模大、開發 本對、便fi建高質量的建 環境好、配 善”大 規模 開發經營 為 市的開發的趨勢”全統 貴陽 市10萬平方 的項目已經 2050萬平方 的住宅小區逐漸增 地1000畝開發量100萬平方 的項目也已經 市舞臺”而且大 的開發啟動知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）主要 在200 年 2005年”貴陽的大 競爭時代已經 臨！經 年的開發、培 發展貴陽的開發 也逐步 長壯大形 了定的市場 如老牌的天 團、鴻基 團”市場宏觀經濟的良性走勢、各 經濟實體的 發展、些 老牌的地產 司 入市場共 發展 分享貴陽的 市蛋糕如 五局旗的 五建房開、營的麒房開”更 實的本地 地機構也續 入市場如官房、振 團、澳房開” “強 實 運 能的 司增、增強”延續2003年的發展勢頭貴陽 市在步入200 年、2005年全市的房地產開發量繼續保持強 的增長態勢”預 房的 總量 新開 2003年” 市開發區域 的三 （巖、 、小河）獨俏走向fl、 、 、新全開”市場競爭日趨激烈”、各區域 房供應量分析：知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）小河板塊步入200 年板塊整體開發量前兩年fi但 fi興隆大 的支撐 近10 小項目的開發建設預 全年 約50萬平方 的項目開 ”200 年 2005年的市場 三 、 陽、烏當 為 市的新亮 市銷售的 競爭者”三 隨大貴陽戰略的實 、 陽新區的建設、巖區府的 發展憑獨的區位 便捷的交通區域內良好的 用地條件 優勢吸 了 內 currency1“強實的地產機構 入開發行列些新的地產思想與貴陽本土為 的開發經驗使這 區域內的項目 “很強的競爭”陽新區經 幾年 的強開發在市府的全支持 網、行心到市 場、城市 、 、 交配 設 逐步實現碧 的陸續 交房 陽的行地位 流的配 規劃、優秀的環境的房價 樣也 為 市的 競爭者”烏當板塊內的地產開發已經 端市場向高端市場前 挾便捷的交通優勢、環境優勢、配 優勢、價 優勢200 年烏當地產在貴陽知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）市 “當的 ”二手房日趨活躍、梯 費結構初現 促 房的 質提高” 關 料 示貴陽的GDP增長 到12.9%三城區的居人均可支配收入 近1000 ”這些 示在宏觀經濟增長的 時市的 人經濟收入也在 斷的增長按照國標準劃分1000 的收入水平 味高 費時代的 臨這切 疑為市購房、改善居住條件提供了堅實的 費基 ”貴陽市“大貴陽”戰略的實 城市 的 快也給貴陽的房地產業發展提供了持續的市場空”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）二、在售及 市大型房地產項目列表：區域 項目名稱 開發 總開發量（萬M2）目前狀況 “注小河 興隆城市 五建房開 60 期已基本 二期處fi前期規劃、拆遷興隆珠江灣畔 56 前期規劃、拆遷瑞 currency1 爾房開 17 期銷售態勢好二期 開 經濟實用房綠 50 四方河 附近動 經濟實用房興世currency1 大興房開 11.46 除 墅 已基本 墅 分fi年底發售城市 房開 11 二期 分建 已封頂 二期已fi04年9月17日 式發售05年5月交房區水黔城 宏立城房開 93 期全 封頂 期交房時 遲 體時定佳馨苑 宏安房開 10 在售 宏安房開 時開發位fi 的“ 佳大廈”巖區天 世紀天房開 110 小區普通住宅 分已基本入住目前主 月亮湖 墅區入市時早、區 熟、市場知名 大天世紀新城 世紀天房開 100 期聯排 墅、回遷 已基本入住二期 在建設 “Townhouse”在市場 知名 暫定名 嘉天 房開 50 拆遷 地 優越拆遷量大定位高暫定名 亨房開 30 拆遷 地 優越拆遷量大定位高小石城 泰聯房開 37 期基本 二期在建 銷售情況 錯獅小區 經濟 38 期已基本 經濟實用房三 楓丹露 天緯房開 38 所、期 分 棟已動 預 年 季可 市圣泉流 房開 48 所已動 周邊居居住分散拆遷難 大貝地盧 諾 三房開 22.3 地堪已 04年10月動 貴苑 貴房開 29.5 1號 已入住期1-8棟陸續fi05年10前 前期銷售情況好目前處fi沉靜狀態智慧城 智誠房開 55 期基本 受拆遷 大 處fi見縫插針的狀況四季 房開 21 期大 分已 、交房 該項目 規劃的16萬方現已增 到21萬方新水城市 泰房開 20 前期規劃 04年 季房交項目 行 展示但目前 動烏當藍波灣 德房開 31 前期規劃 地塊生活氛 濃拆遷量大暫定名 定 前期規劃 烏當二周 項目總 10億”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）陽 麗水茗苑 永 房開 純 墅區期基本 二期在建 市場 好二期內 購貴陽 報04-09-30 6 報道： 陽兩塊土地要 年10月至年 年 陽新區陸續 牌 標 6塊土地” “ ”之位fi 陽大道與 口fl 市 行心 約200畝建 容 率為2.0建 密 30%”另塊土地位fi 陽心 務區內 陽大道與 大道交 總用地 約130畝（ 者： 敬 ）”知識水壩（豆丁網pologoogle）傾心為您整理（雙擊刪除）、銷售價 環境合 、房價 升”2003年貴陽全市的房地產銷售均價為1991 /平方 住宅預售均價為1 30 /平方 ”房地產的整體預售價 年 期fi2.83%住宅 分的預售價 比 2. 3%辦 用房預售均價 到315 /平方 比10.06% 業用房預售均價為 5 0 /平方 比fi了10.8 %”值 貴陽的房