高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 1 頁 共 31 頁 上海 浦東 陸家嘴 高寶金融大廈 房地產價值評估報告 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 上海易居房地產研究院 2008 年 05 月 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 2 頁 共 31 頁 目 錄 1 致委托方函 . 4 2 估價人員聲明 . 5 3 估價的假設和限制條件 . 6 4 估價結果報告 . 7 4.1 委托人 . 7 4.2 估價機構 . 7 4.3 估價對象 . 7 4.4 估價目的 . 7 4.5 估價時點 . 7 4.6 價值定義 . 7 4.7 估價依據 . 7 4.8 估價原則 . 8 4.9 估價方法 . 8 4.10 估價結果 . 8 4.11 估價人員 . 8 4.12 估價作業日期 . 8 4.13 估價報告應用的有效期 . 9 5 估價技術報告 . 10 5.1 市場背景分析 . 10 5.1.1 上海甲級寫字樓市場分析 . 10 5.1.2 上海商業市場分析 . 13 5.2 區域狀況分析 . 14 5.2.1 陸家嘴區域狀況分析 . 14 5.2.2 陸家嘴甲級寫字樓市場分析 . 16 5.2.3 陸家嘴商業市場分析 . 18 5.2.4 典型項目分析 . 20 5.3 實物狀況分析 . 22 5.3.1 項目地理位臵分析 . 22 5.3.2 項目現狀條件分析 . 23 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 3 頁 共 31 頁 5.3.3 項目技術指標分析 . 24 5.3.3 項目技術指標分析 . 25 5.4 最高最佳使用原則分析 . 26 5.5 估價方法選用 . 26 5.6 收益法（直接資本化法）估價 . 27 5.6.1 年有效毛收入 . 27 5.6.2 年運營費用 . 29 5.6.3 年凈收益的確定 . 30 5.6.4 資本化率的確定 . 30 5.6.5 經濟收益年限的確定 . 31 5.6.6 收益價格的確定 . 31 5.7 項目估價結論 . 31 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 4 頁 共 31 頁 1 致委托方函 上海房屋銷售 有限公司 ： 我司于 2008 年 4 月 28 日接受委托，對位于上海市浦東新區 陸家嘴地區高寶金融大廈 項目 進行 價 值 評估。自 2008 年 4 月 28 日收到項目相關資料后，我司組織人員于 2008 年 4 月 28日至 2008 年 5 月 4 日期間對 本評估標的 進行了評估 作業 。評估人員在實地查勘的基礎上，根據房地產估價規范、有關政策法規、易居中國 CRIC 系統和長期積 累的房地產估價經驗數據，遵循公正、客觀、獨立的原則，按照估價程序，選取科學的估價辦法，綜合分析影響房地產價格的各項因素，經過仔細的分析計算，最終確定 本評估標的 在 2008 年 5 月 4 日的總價值為 ：38.95 億元。人民幣（大寫）：叁拾捌億玖仟伍佰萬元 。 特此函告。 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 2008 年 5 月 4 日 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 5 頁 共 31 頁 2 估價人員聲明 我們鄭重聲明： 1) 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。 2) 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。有關假設限制條件見“估價假設和限制條件”以及估價報告正文中相關說明。 3) 我們與本 評估標的 沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。 4) 我們依照中華人民共和國國家標準房地產估價規范進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。 5) 我們已對本評估標的 進行了現場勘察，但我們對 本評估標的 的現場勘察僅限于其外觀和使用狀況，對被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據委托人提供的資料以及當前建筑行業一般標準或相關規范進行評估。 6) 沒有本公司以外的其他人對本估價報告提供了重要專業幫助。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 6 頁 共 31 頁 3 估價的假設和限制條件 本估價報告中的分析、意見和結論受以下及本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制： 1) 本次估價基于委托人所提供的全部資料具備真實性和合法性，并以次作為估價的重要依據之一。若因委托人提供的資料有誤而產生的責任由委托人承擔。 2) 本估價報告以 本評估標的 能夠按照規劃批準的用途持續有效地使用為假設前提。 3) 本次估價是以 本評估標的 國有土地使用權不存在任何他項權利（包括租賃權、抵押權）及共有權人為假設前提。 4) 本報告有效期半年，即本報告及估價結果的應用日期與估價報告完成日期相差不可超過半年。如在半年中土地市場發生重大變化或政府有關 政策有重大調整以及不可抗力等狀況出現，報告書的價值應作相應調整，有效期也應隨之調整。 5) 本報告估價結果沒有考慮稅費轉嫁等特殊的交易方式對 本評估標的 價值的影響，也未考慮國家宏觀政策發生變化、以及遇有自然力和其他不可抗力對 本評估標的 價值的影響。 6) 本報告估價結果的計算以 本評估標的 在估價時點的狀況和估價報告對 本評估標的 的假設和限制條件為依據進行，如估價報告中對 本評估標的 房地產的假設和限制條件發生變化，估價結果應作相應調整。 7) 本評估標的 在 假設 用途條件下于未來使用年限內能滿足使用者正常使用或業務經營的需要。 8) 本報告僅供委 托方用作價值參考 。 此外，不作其他任何用途。 9) 如未得到本公司書面許可，本報告書的全文或任何部分內容均不得向委托人、報告使用者、報告審查部門之外的單位和個人提供，也不得以任何形式公開發表。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 7 頁 共 31 頁 4 估價結果報告 4.1 委托人 上海房屋銷售 （集團） 有限公司 4.2 估價機構 上?？硕鹦畔⒓夹g有限公司 4.3 估價對象 本評估標的 位于上海市 浦東新區 陸家嘴環路、花園石橋路口 ，土地性質為 商辦綜合 用地。該 項目總高度 198 米 ， 地上 總建筑面積 約 74000 平方米， 地下部分可供使用的車位個數為 358個。 使用用途為 商貿辦公金融綜合樓 。 4.4 估價目的 本次評估為 反映 評估標的市場真實 價值 提供 參考 依據 。 4.5 估價時點 以 2008 年 5 月 4 日作為本次估價的估價時點。 4.6 價值定義 本次估價采用公開市場價值標準，即估價結果為估價時點時的公開市場的客觀合理價格。 4.7 估價依據 1) 國家建設部、國家土地管理局、國家國有資產管理局、上海市頒布的有關政策法規文件； 2) 房地產估價規范； 3) 中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例； 4) 委托人提供的相關資料； 5) 易居中國 CRIC 房地產決策咨詢系統； 6) 估價人員對估 價對象現場勘察記錄以及掌握的房地產市場相關資料； 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 8 頁 共 31 頁 4.8 估價原則 本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對 本評估標的 進行評估。具體依據如下估價原則： 1) 合法原則。遵循合法原則，應以 本評估標的 的合法使用、合法處分為前提估價。 2) 最高最佳使用原則。遵循最高最佳使用原則，應以 本評估標的 的最高最佳使用為前提估價； 3) 替代原則。遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。 4) 預期收益原則。遵循預期收益原則，對房地產市場現狀發展及政策規定對地價的影響進行分析和預測，以 準確預測房地產現在以至未來能帶給權利人的利潤綜合。 5) 估價時點原則。遵循估價時點原則，要求估價結果應是 本評估標的 在估價時點的客觀合理價格或價值。 4.9 估價方法 估價人員認真分析所掌握的資料，進行了實地查勘和調查，根據 本評估標的 的特點及評估目的，確定運用收益法作為本次估價的基本方法。 4.10 估價結果 本機構根據估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過測算（具體分析測算過程見估價技術報告），結合估價經驗與對影響房地產市場價格因素進行分析，確定 本評估標的 在符合報 告中已說明的有關假設以及限制條件的基礎上，在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點（ 2008 年 5 月 4 日）的總價值 為 38.95 億元 。人民幣（大寫）： 叁拾捌億玖仟伍佰萬 元。 4.11 估價人員 項目負責：李振宇 項目參與：王方敏、 汪瓊 4.12 估價作業日期 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 9 頁 共 31 頁 2008 年 4 月 28 日至 2008 年 5 月 4 日 4.13 估價報告應用的有效期 本估價報告及結果應用的有效期為半年，即自 2008 年 5 月 4 日起半年內有效。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 10 頁 共 31 頁 5 估價技術報告 5.1 市場背景分析 5.1.1 上海甲級寫字樓 市場分析 上海甲級寫字樓一般意義上是指能夠滿足境外企業從事經營活動的辦公場所，其主要分布在浦東陸家嘴、環人民廣場、南京西路、淮海路、徐家匯、虹橋開發區等板塊，涵蓋區域主要有浦東、靜安、盧灣、徐匯、黃浦及長寧。而其中的最高端寫字樓又主要分布在陸家嘴和南京西路兩個區域。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 11 頁 共 31 頁 上海甲級辦公樓分區概述 區域 地理位臵 地鐵可及性 商務設施 辦公項目 靜安 位于浦西中心地區 跨國公司首選位臵之一 可及性良好 配套設施完善 延安路高架 地鐵 2 號線 目前上海最佳的豪華酒店聚集區，包括波特曼麗嘉大酒店和四季酒店等 多個高檔服務式公寓可供選擇，如上海商城、嘉里中心服務公寓 7 個甲級辦公項目 提供約 48 萬平方米辦公面積 代表性項目：恒隆廣場、中信泰富廣場、梅隆鎮廣場 長寧 最早的經濟技術開發區 成熟的適合外籍人士居住的社區 靠近虹橋機場 延安路高架 內環線 地鐵 2 號線 各類酒店的選擇較多，包括虹橋萬豪酒店、喜來登豪達大酒店等 緊臨成熟的外籍人士社區，包括高檔公寓和別墅項目 6 個甲級辦公項目 提供約 37 萬平方米辦公面積 代表性項目：上海城、遠東國際廣場、萬都中心 盧灣 位于浦西中心地區 可及性良好 上海的時尚商業街 延安路高架 南北高架 地鐵 1 號線 花園飯店、新錦江大酒店等可及性良好 多個高檔服務式公寓可供選擇，如翠湖天地和錦麟天地高級服務式公寓等 10 個甲級辦公項目 提供約 35 萬平方米辦公面積 代表性項目：中環廣場、瑞安廣場、香港新世界大廈 浦東 小陸家嘴 國家級金融貿易開發區 交通及商業設施日益完善 地鐵 2 號線 延安東路 /復興東路隧道 為目前上海最佳的豪華酒店聚集區，包括金茂凱悅大酒店、香格里拉大酒店等 目前高檔服務公寓為雅詩閣服務公寓，浦東新梅萬豪行政公寓選擇較少 11 個甲級辦公項目 提供約 77 萬平方米辦公面積 代表性項目：匯豐銀行大廈、金茂大廈、中銀大廈 其它區域 世紀達到沿線，包括新上海商業城和竹園商貿區 地鐵 2號線和4 號線 另有若干線在建中或已規劃 區域內洲際湯臣大酒店、瑞吉紅塔大酒店 與小陸家嘴的酒店可及性良好，很少高檔服務公寓可供選擇 3 個甲級辦公項目 提供約 15 萬平方米辦公面積 代表性項目：浦項商務廣場、城建中心大廈 黃浦 傳統意義上的市中心地區 交通便利 延安路高架 部分辦公樓近地鐵 1、 2號線 人民廣場為各交通工具環乘中心 豪華酒店與高檔公寓稀缺 周邊僅有威斯汀大酒店和世貿皇家艾美酒店 12 個 甲級辦公項目 提供約 53 萬平方米辦公面積 代表性項目：外灘中心、來福士廣場、海洋大廈 徐匯 位于浦西中心地區 交通便利可及性良好 配套設施完善 主要的次商業中心之一 地鐵一號線 內環線 高星級酒店供應缺乏，僅有華亭賓館等較成舊的酒店 服務式公寓較多，如衡山路 41 好，港匯花園服務式公寓等 7 個甲級辦公項目 提供約 39 萬平方米辦公面積 代表性項目：港匯中心、世紀商貿廣場 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 12 頁 共 31 頁 上海分區甲級寫字樓租金走勢0 . 5 00 . 7 00 . 9 01 . 1 01 . 3 01 . 5 01 . 7 0靜安 1 . 0 7 1 . 2 0 1 . 1 3 1 . 1 8 1 . 1 7 1 . 1 3 1 . 3 8 1 . 6 2 1 . 7 2 長寧 0 . 7 4 0 . 7 6 0 . 7 7 0 . 7 9 0 . 8 3 0 . 9 1 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 1 4 盧灣 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 1 9 1 . 2 2 1 . 2 3 1 . 2 8 1 . 4 0 1 . 4 2 1 . 5 1 黃浦 0 . 8 5 0 . 9 6 0 . 9 8 0 . 9 9 1 . 0 1 1 . 0 5 1 . 0 8 1 . 3 5 1 . 3 8 浦東 0 . 8 6 0 . 9 6 1 . 0 5 1 . 0 4 1 . 0 5 1 . 2 0 1 . 2 4 1 . 3 8 1 . 5 7 徐匯 0 . 9 3 0 . 9 9 1 . 0 4 1 . 0 6 1 . 0 8 1 . 1 6 1 . 1 9 1 . 4 2 1 . 4 6 0 6 / Q 1 0 6 / Q 2 0 6 / Q 3 0 6 / Q 4 0 7 / Q 1 0 7 / Q 2 0 7 / Q 3 0 7 / Q 4 0 8 / Q 1U S D / s qm / / d 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 13 頁 共 31 頁 5.1.2 上海 商業市場分析 上海作為國際大都市，其總體建設目標為國際化的“經濟中心、貿易中心、金融中心和航運中心”。上 海商業作為上海產業結構的重要組成部分，其“五大高地”態勢正在逐漸形成，即品牌旗臶高地、客流集聚高地、品位格調高地、市場集散高地、服務便利高地。上海，正在逐步構筑一個國際購物天堂，形成 21 世紀上海商業新格局。 1-陸家嘴商圈； 2-南京東路商圈； 3-南京西路商圈； 4-外灘商圈； 5-淮海路商圈； 6-徐家匯商圈； 7-虹橋商圈 ； 8-中山公園商圈 市內主要的高端商業中心多分布在內環以內地區，分別位于浦東、黃浦、靜安、盧灣、徐匯以及長寧 6 個區內，依托成熟的商務中心，發展特色商業街區及商業中心。 從目 前各商業圈的租金來看 南京西路的租金最高，徐家匯、小陸家嘴次之。 8 主要商圈租金及空臵率情況 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 14 頁 共 31 頁 5.2 區域狀況分析 5.2.1 陸家嘴區域狀況分析 陸家嘴金融貿易區是全國唯一以“金融貿易區”命名的國家級開發區，是上海市建設四個中心的主要承載地，是新世紀上海中央商務區的重要組成部分。目前，陸家嘴已經初步形成以證券、期貨、鉆石為龍頭的國家級要素市場，銀行、保險公司、證券公司、財務公司、基金公司和金融租賃公司等為主的金融機構體系。 陸家嘴金融貿易區隔黃浦江與浦西的黃浦區、虹口區相望，總面積為 31 平方公里，主要是黃浦江、羅山路、龍東路 的圍合區。 2004 年 10 月成立的陸家嘴功能區域轄梅園、濰坊、塘橋、洋涇和花木等五個街道，面積達 42.77 平方公里，常駐人口規模 56 萬人。截至 2007 年 4 月，陸家嘴金融貿易區內商務樓宇 147 幢，已竣工 119 幢。陸家嘴樓宇建筑面積 921 萬平方米，其中已竣工樓宇建筑面積 667 萬平方米。 根據規劃按功能布局，陸家嘴金融貿易區內沿著世紀大道軸線已形成小陸家嘴金融核心區、CBD 東擴地區、新上海商業城、竹園商貿區等幾大板塊。 其中小陸家嘴地區是金融城 建設 的主要載體，其建設 也 得到 了 陸家嘴其他重點開發地區的支撐，上海船廠地區 為小陸家嘴做了合理延伸， CBD 東擴地區是連接小陸家嘴和竹園商貿區的橋梁，新上海商業城的改造，優化陸家嘴區域的商業，竹園商貿區與小陸家嘴相互呼應相互補充。 陸家嘴金融城建設的重點區域 區域 占地面積 (萬 ) 規劃建筑 總量 (萬 ) 已建成 樓宇（幢） 入住企業 (戶 ) 備注 小陸家嘴地區 170 455 38 1673 在建 竹園商貿區 90 165 33 1860 在建 新上海商業城 12 112 21 858 建成 上海船廠地區 69 145 待建 CBD東擴地區 85 210 規劃 總量 426 1087 92 4391 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 15 頁 共 31 頁 陸家嘴金融中心物業分析 物業品種 建筑面積（萬） 面積占比 大型零售 10.9 10% 高星級酒店 19（ 1446 間 ) 17% 高端服務式公寓 6.8 6% 甲級辦公樓 77 68% 總計 113.7 100% 陸家嘴金融中心需求分析 物業品種 物業建筑形態 目標客戶 租金水平 大型零售 購物中心 地下二層至地上四層 外資高檔百貨 奢侈品牌旗艦店 餐飲 高級行政俱樂部 健身中心 服務業 平均租金 15元 /平方米/天 （按建筑面積計算） 高星級酒店 位于大廈中高區 商務散客：金融機構和少數張江制造及研發企業 會展客人 按 2007 年價格水平為3200 元 /天 /間 高端服務式公寓 位于大廈中高區 商務 逗留時間：中短期（一周到半年）客人為主 按 2007 年價格水平為3200 元 /天 /間 甲級辦公樓 高層、超高層 金融機構 專業服務業 制造業 按 08 年一季年價格水平為 11 元 /平方米 /天（約 1.57 美元） 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 16 頁 共 31 頁 5.2.2 陸家嘴 甲級 寫字樓市場分析 陸家嘴金融貿易區是上海市辦公樓特別是甲級辦公樓的集聚區，其國有土地資源正逐步轉化成高端房產資源，而其 中甲級辦公樓已成為投資者企業發展的戰略重點和企業戰略資產的長期持有重點。 陸家嘴甲級辦公樓大都具有市一級、新區一級或區域性地標性建筑的特征，既是投資者財富地位的標志，也是投資企業品牌廣告效應的代表，更能通過對入駐客戶的廣泛結交形成事業發展的新資源。 在陸家嘴核心區域 小陸家嘴區域，共規劃有甲級寫字樓 41 幢：現已竣工 24 幢甲級寫字樓，總建筑面積為 212 萬平方米；在建甲級寫字樓有 15 幢，總建筑面積為 196 萬平方米；未來五年陸家嘴中心區甲級寫字樓的新增供應量大約為 220 萬平方米，是目前建成量的一倍多。到 2010 年，陸家嘴中心區的甲級寫字樓將步入成熟期。 從供求關系來看，作為一個近幾年才初具規模的 CBD 區域，小陸家嘴區域租賃狀況呈現良好的發展態勢，租金領跑全市平均租金水平。隨著區域的進一步發展，國外大量的金融機構、物流商貿和咨詢機構將會大量涌入，辦公樓市場需求將持續走高。 陸家嘴 C B D 典型甲級辦公樓租金、空置率走勢圖0%2%4%6%8%10%00 . 30 . 60 . 91 . 21 . 51 . 8陸家嘴 空置率 5% 2% 2% 1% 0 . 2 1 %陸家嘴 租金 1 . 1 6 1 . 2 7 1 . 3 2 1 . 4 2 1 . 5 607 年 1 季度 07 年 2 季度 07 年 3 季度 07 年 4 季度 08 年 1 季度 租金 受宏觀經濟的影響， 08 首季度陸家嘴商圈辦公物業的租金依舊順應 07 年第四季度上漲趨勢，保持上揚態勢。 空臵率 陸家嘴地區的甲級寫字樓出租情況良好，出租率基本在 99%左右，市場需求相當強勁?，F在渣打銀行基本租滿，環球金融中心、高寶金融 大廈、時代金融大廈、印尼黃金臵地大廈、未來資產大廈招租情況良好。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 17 頁 共 31 頁 陸家嘴核心區域甲級寫字樓 項目名稱 地址 辦公等級 裝修標準 辦公 建筑面積 ( ) 最新租金 ($. /天 ) 開發商 上海環球金融中心 世紀大道 100 號(銀城東路口 ) 甲級 毛坯 177847 2.70-3.00 上海環球金融中心有限公司 匯豐大廈 銀城東路 101 號 甲級 全裝 修 102600 1.98-2.05 上海森茂房地產有 限公司 金茂大廈 世紀大道 88 號 甲級 毛坯 156741 1.94-2.20 中國金茂（集團） 股份 有限公司 花旗集團大廈 浦東新區花園石橋 路 33 號 甲級 毛坯 96200 1.85-2.05 上海巴鼎房地產發 展有限公司 匯亞大廈 銀城北路 133 號 甲級 毛坯 70343 1.60-1.80 新資房地產開發（上海）有限公司 時代金融中心 上海市銀城中路 68 號 甲級 毛坯 88000 1.58-1.72 上海迪威行臵業發 展有限公司 黃金臵地大廈 浦東陸家嘴銀城中 路 甲級 毛坯 75000 1.55-1.82 上海黃金臵地有限 公司 上海銀行大廈 銀城中路東園路 甲級 毛坯 69698 1.50-1.70 上海仲盛集團 未來資產大廈 上海市浦東新區陸 家嘴環路 166 號 甲級 毛坯 59267 1.38-1.52 上海民泰房地產有 限公司 中銀大廈 銀城中路 200 號 甲級 毛坯 91055 1.37-1.51 上海浦東國際金融 大廈有限公司 國家開發銀行大廈 浦東南路 500 號 甲級 毛坯 52500 1.23-1.50 上海城投臵業管理有限公司 震旦國際大廈 富城路 99 號 甲級 毛坯 85000 1.23-1.42 震旦國際大樓上海 有限公司 上海信息大樓 上海市浦東世紀大 道 211 號 甲級 毛坯 69510 1.20-1.22 上海電信公司信息 世界分公司 中國保險大廈 陸家嘴東路 166 號 甲級 毛坯 57898 1.11-1.38 上海興氯房產開發 有限公司 浦發大廈 浦東南路 588 號 甲級 毛坯 70000 1.06-1.20 上海浦東發展銀行 股份有限公司 招商局大廈 陸家嘴東路 161 號 甲級 毛坯 74600 1.04-1.18 招商局廣場臵業有 限公司 上海證券大廈 浦東南路 528 號 甲級 毛坯 62089 0.98-1.15 上海浦利房地產有 限公司 中融碧玉藍天 銀城中路 8 號 甲級 毛坯 70960 1.53-1.58 上海中融臵業發展 有限公司 現階段陸家嘴核心區域甲級寫字樓的平均租金約在 1.57$. /天 （ 11 元 . /天 ），空臵率約在 0.21%（不含未正式營業的項目）。區域內銷售型甲級寫字樓僅一例，即 中融碧玉藍天， 該項目近期的 售價約在 68000 元 /平 方 米 。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 18 頁 共 31 頁 5.2.3 陸家 嘴 商業市場分析 浦東新區經濟貿易局的規劃，“十一五”期間陸家嘴地鐵站周邊將新增近 5 萬平方米的商業面積，這些新增的商業面積將與原有的正大廣場一起構成新的商圈。根據規劃，正大廣場西側將被改造成對外開放的室內步行街，并向 濱江大道方向延伸，最終形成一條擁有龐大地下停車場的濱江娛樂酒吧街，而從濱江大道南段星巴克向北段延伸的黃浦江沿岸，也將吸引餐飲、文化品牌入駐，形成浦東自己的餐飲娛樂一條街。 現在陸家嘴中心區在建的大型商業項目有上海國際金融中心和世紀大道連廊，上海國際金融中心將建成 10 萬平方米的購物中心與正大廣場相互呼應，將于 2010 年竣工；世紀大道連廊位于世紀大道的南側，西側為世界廣場，東側為嶗山西路，基地呈三角形狀，建筑層數為一層，建筑層高約為 8 米，建筑面積約為 2300 平方米，功能定位為酒吧、茶坊及咖啡館等休閑餐飲或旅游紀 念品零售等業態，建成后將解決陸家嘴商業配套不足的缺陷，使陸家嘴商業配套日趨完善。 浦東陸家嘴中央商務區優越的地理位臵為該區域商業的發展帶來諸多積極的因素，同時地區商業的發展也為陸家嘴中央商務區聚集了更多人氣，從而形成了一個良性的循環。 陸家嘴區域商業物業 項目名稱 地址 商鋪類型 營業 面積 ( ) 最新租金(元 . /天 ) 開發商 花旗集團大廈 上海市浦東區花園石橋路33 號 辦公底商 800 15-25 上海巴鼎房地產發展有限公司 新大陸廣場 上海市浦東區嶗山西路 588號 獨立商鋪 33290 15-30 上海華曜國際貿易有限公司 上海證券大廈 上海市浦東區浦東南路 528號 辦公底商 2800 15-20 上海浦利房地 產有限公司 上海第一八佰伴 上海市浦東區新張楊路 501號 獨立商鋪 108700 30-35 上海第一八佰 伴有限公司 華聯商廈（張揚店） 上海市浦東區張揚路 655 號 獨立商鋪 39000 15-35 聯華超市股份 有限公司 中融恒瑞國際大廈 上海市浦東區張楊路 560 號 辦公底商 32000 12-30 上海中融臵業發展有限公司 正大廣場 上海市浦東新區陸家嘴西路168 號 獨立底商 121443 30-39 正大集團 中融國際商城 上海市浦東新區浦東南路1088 號 辦公底商 30000 18-40 上海中融臵業發展有限公司 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 19 頁 共 31 頁 新梅聯合廣場 上海市浦東新區浦東南路999 號 辦公底商 16000 20-35 上海兆鑫房地產發展有限公司 華潤時代廣場 張楊路 500 號 辦公底商 51000 30-38 華潤（上海） 有限公司 注：商業租金按套內面積計算得 現階段陸家嘴核商業物業的平均租金按建筑面積計算約在 15 元 . /天 ，按套內使用面積計算約在 25 元 . /天 ，空臵率約在 2%。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 20 頁 共 31 頁 5.2.4 典型項目分析 花旗集團大廈 項目概況 項目地址 浦東新區花園石橋路 33 號 所屬商圈 陸家嘴 CBD 開發企業 上海巴鼎房地產發展有限公司 物業管理公司 仲量聯行 總建面積 120000 辦公面積 96200 辦公類型 標準 辦公等級 甲級 標準層凈高 2.75 米 標準層面積 2600 建筑層數 40 層 出租率 99% 交房時間 2005-12-31 物業管理費 33.17 元 / /月 辦公租售情況 出租 ；出售 辦公租金 1.85-2.05 美元 / 商鋪類型 辦公 底商 商業面積 1100 商業租金 10.00 元 / .天 出租率 98% 相關圖片 樓層平面圖 項目外立面圖 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 21 頁 共 31 頁 金茂大廈 項目概況 項目地址 世紀大道 88 號 所屬商圈 新上海商業城 開發企業 中國金茂（集團）股份有限公司 物業管理公司 世邦魏理仕 總建面積 287360 辦公面積 156741 辦公類型 標準 辦公等級 甲級 標準層凈高 2.7 標準層面積 3260 建筑層數 88 層 出租率 99.5% 交房時間 1999-01-28 物業管理費 37.25 元 / /月 租售情況 出租 ； 租金 1.94-2.20 美元 / 相關圖片 樓層平面圖 項目外立面圖 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 22 頁 共 31 頁 5.3 實物狀況分析 5.3.1 項目地理位臵分析 本評估標的高寶金融大廈，位于浦東新區小陸家嘴商圈，貼靠陸家嘴環路和花園石橋路，距離陸家嘴地鐵站約 5 分鐘步程。 高寶金融大廈 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 23 頁 共 31 頁 5.3.2 項目現狀條件分析 本評估標的西側 、南側為 居住區域，住宅項目有湯臣一品、鵬利海景公寓、 盛大金磐 等；東側為花園石 橋路，北側為國金中心。香格里拉、君悅酒店環伺，緊鄰花旗銀行大廈、金茂大廈、環球金融中心、正大廣場等地標性建筑。 國金中心 高寶金融大廈 項目現狀及周邊道路實景圖 現狀實景圖 花園石橋路 陸家嘴環路 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 24 頁 共 31 頁 項目周邊建筑物實景圖 國金中心（在建） 花旗集團大廈 金茂大廈 中銀大廈 震旦大廈 未來資產大廈 上海中心（未動工） 太平金融大廈（在建） 正大廣場 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 25 頁 共 31 頁 5.3.3 項目技術 指標 分析 本評估標的主要技術指標 地址 浦東花園石橋路 66 號 建筑總高 198 米 樓層分布 地上 1 42 層 地下 3 層 商業裙房 1 5 層 單層建筑面積 1100-2000 平方米 建筑面積 約 74000 平方米 層高 4.2 米 標準層凈高 2.75 2.8 米 墻面到核心筒距離 13.5 米 客用電梯 德國蒂森高速 電梯 12 部 車位 358 個 發展商 香港高寶臵業有限公司 高鵬（上海）房地產發展有限公司 物業顧問 仲量聯行 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 26 頁 共 31 頁 5.4 最高最佳使用原則分析 房地產估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經濟上可行、經充分合理論證，能使估價對象產生最高價值的使用。限制于估價目的，并依據估價對象所處的地理位臵、規模，確定其當前的規劃經營方案為最高最佳使用狀態。 5.5 估價方法選用 本評估標的 為 商貿辦公金融綜合樓 ，由于周邊市場上類似房地產出租案例較多，故采用收益法中 的直接資本化法確定估價結果。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 27 頁 共 31 頁 5.6 收益法（直接資本化法）估價 收益法，也稱收益資本化法、收益還原法 ， 是房地產評估中常用的方法之一。收益法是預測估價對象的未來正常收益，選擇適當的報酬率或資本化率、收益乘數將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 收益法的本質是以房地產的預期收益能力為導向求取估價對象的價值。 5.6.1 年有效毛收入 選取周邊類似案例，確定本 評估標的 辦公及商業物業的租金 ，通過租金計算本評估標的的年有效毛收入 。 辦公物業租金的確定： 相似案例選取 案例 1： 花旗集團大廈 案例 1 位于 花園石橋路 33 號 ，辦公建筑面積 96200 ，建筑層數 40 層，外立面為玻璃幕墻 ，辦公等級為甲級 。 2008 年 1 季度的辦公物業租金為 1.85-2.05 美元 . /天。 案例 2：匯亞大廈 案例 2 位于 銀城北路 133 號 ，辦公建筑面積 70343 ，建筑層數 37 層 ，外立面為玻璃幕墻 ，辦公等級為甲級 。 2008 年 1 季度的辦公物業租金為 1.60-1.80 美元 . /天。 案例 3：金茂大廈 案例 3 位于 世紀大道 88 號 ，辦公建筑面積 156741 ，建筑層數 88 層 ，外立面為玻璃幕墻，辦公等級為甲級。 2008 年 1 季 度的辦公物業租金為 1.94-2.20 美元 . /天。 確定修正系數 區位狀況修正 比較案例 1、 2、 3 與本評估標的處于類似區域，根據比較參照物與本評估標的的區域進行的比較分析，確定比較系數為： 設本評估標的為 100，則案例1 為 100，案例 2 為 99，案例 3 為 100。 實物狀況修正 根據“比較實例與本評估標的的比較因素詳見表”，主要參照辦公等級、結構形式、樓層等因素進行修正，確定比較修正系數為：設本評估標的為 100，則案例 1 為 100，案例 2 為 99，案例 3 為 103。 租賃情況修正 案例 1、 2、 3 均已交房，而本評估 標的尚在建，未正式對外招租， 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 28 頁 共 31 頁 開發商將根據 物業 不同的 現狀及時點制定不同的租金，故應進行租賃情況修正，確定比較修正系數為：設本評估標的為 100， 則 案例 1 為 108，案例 2 為 108，案例 3 為 112。 租金時間修正 參照陸家嘴甲級寫字樓租金走勢， 確定 租金時間 修正系數為：設本評估標的為 100， 則 案例 1 為 102，案例 2 為 102，案例 3 為 102。 計算比準租金 項目 1 2 3 租金（ 美元 . /天） 1.95 1.70 2.07 房地產狀況因素修正 區位狀況修正 100/100 100/99 100/100 實物 狀況修正 100/100 100/98 100/103 租賃情況修正 100/108 100/108 100/110 租金時間修正 102/100 102/100 102/100 比準租金 (美元 . /天 ) 1.84 1.66 1.86 比準租金確定 對調整后的比準價格進行綜合平均，本評估標的 辦公物業 于估價時點的 租賃價格為： 1.84 45%+1.66 25%+1.86 30%=1.80 美元 . /天 =12.6 元 . /天 商業物業租金的確定： 相似案例選取 案例 1：花旗集團大廈 案例 1 位于 花園石橋路 33 號 ， 營業 面積 800 ， 商業類型為辦公底商，業態為零售、餐飲 。 2008 年 1 季度的 商業 物業租金為 15-25 元 / .天 。 案例 2： 上海證券大廈 案例 2 位于 浦東南路 528 號 ， 營業 面積 2800 ， 商業類型為辦公底商，業態為零售、餐飲。 2008 年 1 季度的 商業 物業租金為 15-20 元 . /天。 案例 3：正大廣場 案例 3 位于 陸家嘴西路 168 號 ，營業面積 121443 ，商業類型為獨立底商，業態為 零售 、 娛樂 、 服務 、 餐飲 。 2008 年 1 季度的商業物業租金為 30-39 元 . /天。 確定修正系數 區位狀況修正 比較案例 1、 2、 3 與本 評估標的處于類似區域，根據比較參照物與本評估標的的區域進行的比較分析，確定比較系數為：設本評估標的為 100，則案例1 為 100，案例 2 為 98，案例 3 為 102。 高寶金融大廈估價 報告 上海 克爾瑞信息技術有限公司 成都北路 333 號 郵編： 200041 電話： 52981155 2008 上海 克爾瑞信息技術有限公司 版權所有 第 29 頁 共 31 頁 實物狀況修正 根據“比較實例與本評估標的的比較因素詳見表”，主要參照 商業類型、營業面積、業態業種 等因素進行修正，確定比較修正系數為：設本評估標的為100，則案例 1 為 93，案例 2 為 93，案例 3 為 104。 租賃情況修正 案例 1、 2、 3 均已交房 在營業 ，而本評估標的尚在建，未正式對外招租，開發商將根據物業不同的現狀及時點制定不同的租金，故應進行租賃情況修正 ，確定比較修正系數為：設本評估標的為 100，則案例 1 為 103，案例 2 為 102，案例 3為 110。 租金時間修正 參照陸家嘴 商業物業 租金走勢，確定租金時間修正系數為：設本評估標的為 100，則案例 1 為 100.5，案例 2 為 100.5，案例 3 為 100.5。 計算比準租金 項目 1 2 3 租金（ 元 . /天） 20 17.5 34.5 房地產狀況因素修正 區位狀況修正 100/100 100/98 100/102 實物狀況修正 100/93 100/93 100/105 租賃情況修正 100/103 100/102 100/110 租金時間修正 10