專業(yè)好文檔-1-重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告第一部分：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析二、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析三、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析1、二級(jí)市場(chǎng)成交情況2、三級(jí)市場(chǎng)成交情況四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析1、412月份全市價(jià)格趨勢(shì)2、各區(qū)價(jià)格趨勢(shì)第二部分：房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)綜述（一）2004年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利因素（二）重慶房地產(chǎn)將呈七大發(fā)展趨勢(shì)序言重慶做為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)良好。今年8月，國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知，重慶市政府根據(jù)重慶市的具體情況，制定了具體貫徹意見。隨著市政府的貫徹落實(shí)，2004年的房地產(chǎn)市場(chǎng)勢(shì)必更加規(guī)范，房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)⑦M(jìn)一步好轉(zhuǎn)，消費(fèi)環(huán)境越來越好，房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)健康的發(fā)展。專業(yè)好文檔-2-目前重慶正處于大發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力的不斷提高，政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，已完成“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；未來幾年內(nèi)將相繼建成幾個(gè)上百萬人口規(guī)模的衛(wèi)星城市；城市總體規(guī)劃修編以后，都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈（主城區(qū)）內(nèi)城市規(guī)劃區(qū)面積將有所擴(kuò)大，渝中半島城市形象設(shè)計(jì)方案招標(biāo)完成后，數(shù)個(gè)片區(qū)將在重新調(diào)整規(guī)劃后進(jìn)行改造建設(shè)，這些因素都將極大地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)投資和消費(fèi)的進(jìn)一步活躍。由于年重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)有以上有利因素，對(duì)存在的問題，政府已采取政策，對(duì)癥下藥。2004年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體情況是：房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模持續(xù)上升；房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序更加規(guī)范；市場(chǎng)成交有望進(jìn)一步擴(kuò)大；房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭加劇，房價(jià)穩(wěn)中有升。第一部分：重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展一、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)分析（一）土地優(yōu)化土地、房屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)，是引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)、控制房屋積壓，保障健康發(fā)展的重要措施，2004年，政府在土地供應(yīng)上，將調(diào)控土地供應(yīng)總是供應(yīng)區(qū)域和供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保房地產(chǎn)開發(fā)用地不得低于80%用于住宅建設(shè)。前三季度，重慶市經(jīng)市審批出讓共356宗，面積共3518.54萬平方米,可見重慶目前土地供應(yīng)還是比較充足.（二）投資適度增長今年前9個(gè)月，在國家繼續(xù)整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序和緊縮信貸政策的綜合作用下，我市房地產(chǎn)開發(fā)保持了良好的穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢(shì)。1-9月全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資237.63億元,比去年同期增長21.6%,增速較上月回落3.9個(gè)百分點(diǎn).地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長。2001年、2002年和2003年，全市房地產(chǎn)投資分別以40.85%、25.04%和33.3%的速度增長，預(yù)計(jì)今后兩年會(huì)以平均30%的幅度增長；地產(chǎn)投資將繼續(xù)保持適度增長。二、重慶市房地產(chǎn)需求分析（一）客戶需求調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析專業(yè)好文檔-3-1、購房區(qū)域的選擇通過上圖分析說明：在研究消費(fèi)者居住區(qū)域時(shí)，發(fā)現(xiàn)：主城區(qū)的居民更注重房交會(huì)的住房展示機(jī)會(huì)，并且從中我們也可以看出，主城區(qū)的居民其住宅需求也具相當(dāng)大的潛力，其中，與上幾屆的房交會(huì)相比除開就近的九龍坡區(qū)以外，居住在渝中區(qū)的消費(fèi)者購房需求最大，其次是沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)；對(duì)比春交會(huì)研究資料我們發(fā)現(xiàn)，主城各區(qū)的消費(fèi)者所表現(xiàn)的購房需求趨于理性。從消費(fèi)者的工作區(qū)域來看，在渝中區(qū)工作的消費(fèi)者所占比例最高，其次為九龍坡區(qū)；渝中區(qū)作為全市的商業(yè)商貿(mào)中心，一直是公司機(jī)構(gòu)比較集中的區(qū)域，但渝中區(qū)由于地域限制，住宅市場(chǎng)不如其他區(qū)域活躍，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上則居住在九龍坡或者沙坪壩或者是南岸區(qū)更或者是江北。2、購房需求面積的選擇消費(fèi)者的居住區(qū)域和工作區(qū)域：在研究消費(fèi)者居住區(qū)域時(shí)，康聯(lián)發(fā)現(xiàn)：主城區(qū)的居民更注重房交會(huì)的住房展示機(jī)會(huì)，并且從中我們也可以看出，主城區(qū)的居民其住宅需求也具相當(dāng)大的潛力，其中，與上幾屆的房交會(huì)相比除開就近的九龍坡區(qū)以外，居住在渝中區(qū)的消費(fèi)者購房需求最大，其次是沙坪壩區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)；對(duì)比春交會(huì)研究資料我們發(fā)現(xiàn)，主城各區(qū)的消費(fèi)者所表現(xiàn)的購房需求趨于理性。從消費(fèi)者的工作區(qū)域來看，在渝中區(qū)工作的消費(fèi)者所占比例最高，其次為九龍坡區(qū)；渝中區(qū)作為全市的商業(yè)商貿(mào)中心，一直是公司機(jī)構(gòu)比較集中的區(qū)域，但渝中區(qū)由于地域限制，住宅市場(chǎng)不如其他區(qū)域活躍，因此很多上班族都是白天在渝中忙碌，晚上則居住在九龍坡或者沙坪壩或者是南岸區(qū)更或者是江北。專業(yè)好文檔-4-總體上，消費(fèi)者對(duì)住宅面積的需求呈增大的趨勢(shì)。研究消費(fèi)者對(duì)住房面積的需求時(shí)發(fā)現(xiàn)：80-100平方米的住宅是消費(fèi)者最青睞的，其次為60-80，再次為100-120，分別占總體的31、27和20。由此可見，消費(fèi)者對(duì)住宅面積的需求主要集中在80-100平方米，而小型和更大型住宅面積的需求量相對(duì)較少。另外，還發(fā)現(xiàn)不同背景的消費(fèi)者對(duì)住宅面積的需求呈現(xiàn)明顯差異。3、購房價(jià)格的選擇由于二次以上置業(yè)的消費(fèi)者較多，因此對(duì)比其現(xiàn)居住狀況和需求居住狀況，可以了解消費(fèi)者對(duì)居住面積的需求趨勢(shì)，由下圖我們可以看出，換房群體的主要意愿表現(xiàn)在增大住宅的使用面積，改善住居的條件。a)需求價(jià)位1、消費(fèi)者對(duì)住宅單價(jià)的承受力：單位：元/平方米在調(diào)查消費(fèi)者對(duì)住宅單價(jià)的承受力時(shí)，發(fā)現(xiàn)27%以上的消費(fèi)者認(rèn)為2500-3000元/平方米的是他們可以承受的范圍，而另外有23%的消費(fèi)者能承受2000-2500元/平方米的房價(jià)，20%的消費(fèi)者能承受1500-2000元/平方米的房價(jià)，盡管消費(fèi)者選擇有所保守，但對(duì)比以往的研究結(jié)果我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)于房價(jià)的承受能力在逐漸提高。2、消費(fèi)者對(duì)住宅總價(jià)的承受力：專業(yè)好文檔-5-40的消費(fèi)者能承受10-20萬的房價(jià)，31的消費(fèi)者能夠承受20-30萬的房價(jià)，對(duì)比以往的研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)：消費(fèi)者對(duì)住房總價(jià)的承受能力有所提高，可見消費(fèi)者對(duì)漸漲的房價(jià)還是表現(xiàn)出一定的鎮(zhèn)靜。b)選擇付款方式一次性付款19.80%分期付款20.20%7成20年37.80%7成30年0.50%8成30年1.40%通過上圖分析說明：隨著近幾年重慶市民觀念慢慢改變，以及對(duì)未來經(jīng)濟(jì)前景的樂觀預(yù)期，使眾多的消費(fèi)者越來越能接受較為超前的住房消費(fèi)理念，選擇各種貸款購房方式的比例明顯高于一次性付款的消費(fèi)方式，達(dá)到了71.2%的比例。其中7成20年的按揭方式占其它方式37.8%又是大多數(shù)人的首選。三、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交分析今年三月份以來，國務(wù)院等相關(guān)部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，我市認(rèn)真落實(shí)、區(qū)別對(duì)待，保持了我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康的發(fā)展。（一）二級(jí)市場(chǎng)成交情況：專業(yè)好文檔-6-2004年1-9月份，重慶市主城區(qū)商品房交易整體保持增長態(tài)勢(shì)，重慶市主城區(qū)商品房銷售成交面積925.17萬平方米。成交金額214.01億元,分別比同期增長20.8%、38.9%,其中,住宅商品房成交面積839.79萬平方米,成交金額178.46億元,分別同比增長21.5%、41.2%；商服用房成交面積59.27萬平方米,成交金額26.66億元,分別同比增長14.0%、31.0%.辦公用房成交面積16.93萬平方米,成交金金額4.88億元,分別同比下降11.4%、21.4%.今年1-9月,我市主城核心區(qū)(不含巴南北碚及城交結(jié)合部)商品房銷售面積為604.65萬平方米,交易金額157.79億元,分別占主城區(qū)的65.4%和73.7%,從商品房交易的同比增速來看,1-3月是同比增長的最高峰值,達(dá)到57.8%隨后出現(xiàn)較大幅度下降,特別是下半年以來,隨著宏觀調(diào)控政策的集中出臺(tái),交易量增速呈持續(xù)性回落的態(tài)勢(shì),政策影響開始逐步顯現(xiàn),市場(chǎng)更趨理性.（二）三級(jí)市場(chǎng)成交情況：二手房市場(chǎng)被普遍看好的情況下,我市存量房轉(zhuǎn)讓均價(jià)普遍上升,自年初突破1000元大關(guān)以來,一直保持穩(wěn)步上漲的局勢(shì).今年1-9月份,重慶市主城區(qū)存量房轉(zhuǎn)讓面積314.49萬平方米,轉(zhuǎn)讓金額40.98億元,分別比上年同期大幅度增長30.8%、61.9%.住宅轉(zhuǎn)讓面積253.93萬平方米,轉(zhuǎn)讓金額32.02億元,分別比上年同期增長22.0%61.9%其中,房改住房再轉(zhuǎn)讓面積47.21萬平方米,同比下降9.5%,轉(zhuǎn)讓金額8.96億元,分別同比增長88.1%61.7%四、重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)分析（一）412月份全市價(jià)格趨勢(shì)從對(duì)幾個(gè)區(qū)的價(jià)格走勢(shì)分析來看，重慶市整體房價(jià)沒有太大的變化；但房屋價(jià)格普遍還是穩(wěn)中有升，漲幅不太明顯。除大渡口區(qū)以外，受化龍橋大面積拆遷的影響，九龍坡和大渡口區(qū)都是拆遷戶求購的的熱點(diǎn)區(qū)域，房價(jià)以由年初的1500左右上升到2000左右，整體來講，房價(jià)從4月到12月沒有大的變化，單個(gè)中有些上下浮動(dòng)2-4月房價(jià)上升之后必然有一個(gè)市場(chǎng)消化的過程，所以整體房價(jià)沒有大的變化；現(xiàn)行房價(jià)相對(duì)于重慶這個(gè)城市在全國的比較而言較低，但是相對(duì)于重慶的收入水平而言又較高，所以暫時(shí)市場(chǎng)預(yù)期并不明確，所以整體房價(jià)沒有大的變化；由于市場(chǎng)預(yù)期不明朗，所以市場(chǎng)上的買賣雙方均有觀望心理，造成總體成專業(yè)好文檔-7-交量下滑，這時(shí)市場(chǎng)上的價(jià)格走勢(shì)并不能完全體現(xiàn)出價(jià)值走勢(shì)，所以個(gè)中價(jià)格有所浮動(dòng)與整體價(jià)格變動(dòng)不明顯并不矛盾從后期市場(chǎng)來展望，如果政府的宏觀調(diào)控能夠使市民的收入水平得到相應(yīng)的提高，重慶的房價(jià)整體繼續(xù)上漲是必然的，而且還會(huì)有一個(gè)相當(dāng)?shù)姆取＃ǘ?-12月份公司價(jià)格走勢(shì)分析沙坪壩區(qū)從公司采集的房源來看，由于公司4月成立之前，房價(jià)在2-4月經(jīng)歷了一個(gè)較大的漲幅，所以整體房價(jià)處于較高的水平房屋均價(jià)在2900左右/平米。在6月房價(jià)其實(shí)沒有回落，因?yàn)橹貞c房價(jià)的區(qū)域性比較明顯，6月新開了連鎖店，新進(jìn)入了一些地段稍差的低價(jià)房源，同樣的原因體現(xiàn)在8月和12月的均價(jià)回落上。渝中區(qū)月份均價(jià)套數(shù)43170653150326316781沙坪壩區(qū)月份均價(jià)套數(shù)429761153149862788407333343827014893009721030981051130951531229121220500100015002000250030003500456789101112月份均價(jià)專業(yè)好文檔-8-72851918286911492976971031271071131041501229211380500100015002000250030003500456789101112渝中區(qū)月份渝中區(qū)均價(jià)渝中區(qū)歷來是重慶市房價(jià)最高的區(qū)域，市場(chǎng)走勢(shì)從公司成交情況來看，總體保持平穩(wěn)，最高價(jià)格出現(xiàn)在3月份，達(dá)到3170元/平米，最低價(jià)格為7月份的2851元/平米，均在3000元/平米上下浮動(dòng)，但是仔細(xì)分析我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，在3、4月份到春展會(huì)這段時(shí)間，由于舊城改造力度不斷加大，特別是化龍橋的大規(guī)模拆遷，刺激了經(jīng)濟(jì)型二手房交易的大幅增長，雖然投資型高尚住宅開始流入三級(jí)市場(chǎng)，但總體價(jià)格水平維持在一個(gè)較低的水平；隨著政府相關(guān)部門一系列宏觀調(diào)控政策的出臺(tái)，拆遷浪潮也趨于平靜，市場(chǎng)價(jià)格也隨之理性化，短期行情受到一定打壓，消費(fèi)者普遍存在持幣待購心理，下半年的市場(chǎng)交易相對(duì)平淡。但是從總體上說，隨著渝中半島城市形象設(shè)計(jì)招標(biāo)方案的出臺(tái)，渝中區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)將日趨高端化，次新房和高檔物業(yè)交易將日漸成為市場(chǎng)主流，價(jià)格肯定會(huì)水漲船高，考慮到拆遷日益市場(chǎng)化，預(yù)計(jì)在2005年將會(huì)達(dá)到3300元/平方的水平專業(yè)好文檔-9-05001000150020002500300035004567891011月份均價(jià)受化龍橋拆遷及高新區(qū)大量高檔樓盤住宅涌入三級(jí)市場(chǎng)的影響，九龍坡區(qū)二手房在春展會(huì)前后成交量迅速放大，價(jià)格也達(dá)到一個(gè)高峰，其中6月份的平均成交價(jià)達(dá)到2868元/平米；同樣由于宏觀調(diào)控的原因，隨著各項(xiàng)政策的出臺(tái)，購房者持幣待購心理越來越強(qiáng)，成交量和成交價(jià)格也趨于平穩(wěn)，下半年總體維持在2500元/平米的水平。