上海東海別墅項目投資可行性研究報告詳細摘要第一部分項目決策背景七大利好因素一、上海市經濟保持著快速健康的發展；二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續看好；三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升；四、上海市嘉定區發展勢頭良好；五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里；六、南翔鎮國際化社區“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮建設的序幕；2002年2月28日，嘉定區土地開發中心與深圳金地集團、上海嘉寶集團就占地140公頃的“格林風范”居住區開發建設項目舉行隆重的簽約儀式。作為嘉定區目前最大的房地產開發項目，以及整個南翔星城規劃中最先啟動的項目，南翔鎮國際化社區“格林風范”的啟動標志著嘉定區房地產業步入了全新的發展格局。它的開發拉開了南翔新鎮建設的序幕。南翔星城居住區項目總規劃土地面積約333公頃，位于嘉定區南翔鎮東部，與本市寶山區、普陀區接壤，北至蘊藻浜、南接豐翔路、東臨中槎浦河、西靠滬嘉高速公路。該項目與東海別墅相隔不遠，對東海別墅的營銷是一個大的利好因素。七、嘉定區政府將引輕軌至南翔鎮。最后結論：從宏觀面到微觀面均顯示出政策和經濟因素對本項目呈現的利好態勢。第二部分項目及周邊環境分析從項目位置、項目現狀、項目周邊3000米范圍內的社區配套三個方面的分析，作出項目的初步評估：東海別墅項目具有一定的區位優勢和環境優勢，周邊配套較為完善，私家車交通方便，但南翔鎮及嘉定區的房地產發展緩慢，均處于起步階段，區域市場不被消費者認可。隨著F1方程式賽車場的建造，特別是項目附近的南翔星城居住區項目的啟動必將帶動整個南翔區域市場的快速發展，故本區域具備很大的增值潛力。由于東海別墅項目目前為現房轉讓，故項目本身積留了許多不利于營銷的問題，但通過對項目的改建及包裝，市場前景依舊看好。第三部分市場現狀及其趨勢判斷一、上海市房地產市場整體分析1、2002年上海房地產市場現狀分析2、2003年上海房地產市場趨勢判斷二、上海市別墅市場整體分析1、上海別墅市場回顧和展望2、上海別墅市場用途的六大類型3、上海別墅市場的區域分布4、上海別墅市場的價格區間5、上海別墅市場的供需狀況6、上海別墅市場的客源構成三、上海市外環線周邊可類比的別墅項目分析四、南翔鎮房地產市場及樓盤分析第四部分項目優劣勢分析及產品的營銷建議通過第三部分的市場分析得出：一、項目優劣勢分析1、項目優勢由于上海房地產市場和別墅市場均持續看好，且出現供小于求的態勢，作為現房的東海別墅2003年入市的市場風險較小；嘉定區F1方程式賽車場的建造、南翔星城項目的啟動以及輕軌的引入三大利好消息都將給本項目帶來機遇；東海別墅的轉讓價較低，入市的均價有較大的選擇余地，由于該項目中小面積產品較多，總價在整個市場中優勢非常明顯；東海別墅具有一定的區位優勢，周邊配套較為齊全，適合居住和投資；東海別墅的綠化較好，每幢別墅的花園獨立且面積較大。2、項目劣勢東海別墅產品具有一定的缺陷，需要改建，如何改建是本項目運作成功的關鍵；東海別墅所在區域房地產市場起步較晚，還未被客戶認可，將給本項目的銷售帶來一定難度；東海別墅小區內缺乏基本的配套，需要引進。二、產品的營銷建議1、目標客戶層南翔鎮及所屬開發區內的中高收入家庭是本項目潛在的購買者；嘉定區、普陀區、閘北區的私營老板是潛在客戶；本市看好南翔鎮的發展前景的投資者是潛在客戶。2、項目營銷的建議項目需要改建的具體方案：外墻面需要清洗；窗戶更換為檔次較高的塑鋼窗，并配合外立面的色彩搭配及風格塑造選用塑鋼窗的窗框色彩及造型。通過色彩的變化和局部的立面變化增加每幢別墅的可識別性；修復每幢別墅的大門，并設計大門造型；別墅室內需要清掃；部分戶型，如戶型A的結構設計需要整改；小區內植被和草坪需要修整；小區加設智能化安保系統，并更換物業管理公司；小區引入有線電視、寬帶等配套；小區會所改建為售樓處，提供良好的銷售環境；清洗游泳池；小區大門重新設計并建造；小區大門與主干道之間的小道圍墻加設擋板，控制小道的圍墻，創造良好的小區外部視覺形象；配備一輛看房專車。第五部分項目均價的預測一、類比價值預測法1、根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現均價（1）選擇可類比項目根據本項目的區位特征，依照別墅項目在外環線周邊，位于行政區域交界處的原則，選擇了以下項目作為本項目的可類比的別墅項目。嘉定區：東渡園景別墅、皇府別墅、綠谷別墅普陀區：美墅南匯區（2）對比并量化本項目同各類比別墅項目各價值要素的對比值可類比項目的詳細資料見第三部分第三小節。量化的標準：以低成本改建后的東海別墅為標準，東海別墅的各項為100，優于東海別墅則分值高于100，比東海別墅差則分值低于100，各價值要素賦予相同的權重，得出綜合分值。（3）根據價值要素對比值，結合各類比別墅項目的均價，通過算術平均法推斷出本項目可實現的均價本項目可實現的均價=可類比別墅項目的均價/可類比別墅項目的綜合分值*100均價（元/平方米）綜合分值東海別墅可實現的均價（元/平方米）東渡園景別墅3800924130皇府別墅3800954000綠谷別墅50001014950美墅55001134867康橋半島50001104545算術平均值4499東海別墅可實現的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。2、根據上海市可類比區域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價4050元/平方米以上。結論：東海別墅可實現的均價三大價位：低價位：4000元/平方米，中價位：4500元/平方米，高價位：5000元/平方米。二、東海別墅40005000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致三、分析各價位下的均價的銷售風險綜合結論：鑒于本項目的改建可以增加本案的附加價值，本項目可選擇4500元/平方米入市，隨著人氣的集聚和認知度的增強，廣告包裝推廣的深入人心，再向高價位拔升。第六部分項目的投資收益分析一、銷售收入預測二、別墅成本預測三、項目利潤測算利潤指標的測算：單位毛利=項目利潤/銷售面積=1013.97元/平方米單位凈利=稅后利潤/銷售面積=605.66元/平方米銷售毛利率=項目利潤/銷售收入100%=22.32%銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%=13.33%核心指標的基本要求（參考）：銷售凈利率9%四、現金流量測算內部收益率為76.32%，核心指標的基本要求（參考）：內部收益率25%。五、經濟指標匯總經濟指標單位數值（元/m2）項目總金額（萬元）備注銷售收入45428635住宅銷售收入直接成本32906254開發成本總投資34006463開發成本+期間費用稅前利潤1719稅后利潤1151內部收益率73.32%使累計凈現值為零的貼現率銷售凈利率13.33%項目凈利潤/銷售收入100%總投資回報率17.81%項目凈利潤/項目總投資100%六、敏感性分析就該項目的銷售收入、可變動成本兩個因素變化對銷售凈利率進行敏感性分析，得出銷售收入相對于成本更加敏感。當售價下降10%、成本上升超過10%時，項目的銷售凈利率低于9%，項目的投資回報將受到一定的影響。第七部分：綜合分析與建議從以上項目環境、市場、財務、經濟分析可看出：本項目的投資，正處于上海市嘉定區房地產市場平穩上升時期，各方面的時機都比較成熟，項目抗風險能力較強，且可獲得較好的投資回報。對東海別墅的改建，是克服各種劣勢條件、與周邊樓盤競爭并取得成功的關鍵。目錄第一部分項目決策背景七大利好因素.8一、上海市經濟保持著快速健康的發展.8二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續看好.8三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升.9四、上海市嘉定區發展勢頭良好.10五、F1方程式賽車場距本項目僅4公里.10六、南翔鎮國際化社區“格林風范”的啟動拉開了南翔新鎮建設的序幕.11七、嘉定區政府將引輕軌至南翔鎮.12第二部分項目及周邊環境分析.13一、項目位置.13二、項目現狀.13三、項目周邊3000米范圍內的社區配套.14四、項目的初步評估.15第三部分市場現狀及其趨勢判斷.16一、上海市房地產市場整體分析.16二、上海市別墅市場整體分析.18三、上海市外環線周邊可類比的別墅項目分析.28四、南翔鎮房地產市場及樓盤分析.30第四部分項目優劣勢分析及產品的營銷建議.31一、項目優劣勢分析.31二、產品的營銷建議.32第五部分項目均價的預測.34一、類比價值預測法.341、根據本項目與周邊可類比別墅項目的價值比較判斷本項目可實現均價.342、根據上海市可類比區域公寓與別墅價格比值推算出本項目別墅可能的市場均價.35二、東海別墅40005000元/平方米的均價預測與別墅市場的有效需求相一致.36三、分析各價位下的均價的銷售風險.37第六部分項目的投資收益分析.37一、銷售收入預測.37二、別墅成本預測.38三、項目利潤測算.39四、現金流量測算.39五、經濟指標匯總.41六、敏感性分析.41第七部分：綜合分析與建議.42第一部分項目決策背景七大利好因素一、上海市經濟保持著快速健康的發展上個世紀末的最后十年，上海這片熱土日新月異神奇般的變化讓世界為之折服。從99財富論壇到上海合作組織成立會議，從APEC會議到剛剛申辦成功的2010年世博會，上海這顆東方明珠正以無法阻擋的魅力成為全世界關注的焦點。如果仔細端詳中國“雄雞”狀的版圖，您會驚奇地發現：從遼東半島的鴨綠江口到廣西防城港市的東興鎮，綿延18000多公里的大陸海岸線輪廓，正恰似一張拉滿的強弓。弓弦是南北交通大動脈京廣鐵路，滾滾東去的長江則是那支著力待發的利箭，而上海，這個遠東最大的城市，就位于這支利箭最鋒銳的前沿。“利箭”的“鋒芒”形成巨大的磁場，吸引了全世界渴望成功的開拓者紛至沓來，百年難尋的機遇使這座城市充滿活力。2002年是我國加入世界貿易組織后的第一年。一年來，上海市實現了國民經濟的持續快速健康發展，各項社會事業取得全面進步，人民生活水平穩步提高，全面完成了各項預期目標和主要任務。全年實現國內生產總值5408.76億元，按可比價格計算，比上年增長10.9。產業結構在調整中不斷優化，第二、第三產業共同推動經濟增長的格局進一步鞏固。全年第一產業增加值88.24億元，比上年增長3；第二產業增加值2564.69億元，增長12.1；第三產業增加值2755.83億元，增長10。城市綜合服務功能不斷提升，第三產業增加值占國內生產總值的比重繼續提高，達到51。（所有數據來自上海統計局發布的2002年上海市國民經濟和社會發展統計公報）二、上海市房地產市場供銷兩旺，持續看好2002年是上海房地產的大發展年，樓市各項指標居高不下，房地產開發規模、商品房供應量、預售登記面積和商品房價格水平均不同程度地超過2001年全年水平。2002年上海房地產業全年實現房地產業增加值373.63億元，比上年增長14.5。房地產開發與銷售同步增長。從開發看，全年商品房施工面積6853.17萬平方米，比上年增長14.5；竣工面積1983.92萬平方米，增長10.7。從銷售看，全年商品房銷售面積1960.6萬平方米，比上年增長9.1，其中商品住宅銷售1839.05萬平方米，增長9.4。在商品住宅銷售面積中，個人購房比重已達97.5,比上年提高4.1個百分點。存量房產交易穩步上升。全年成交過戶面積1790.48萬平方米，比上年增加368.05萬平方米，增長25.9。房屋租賃市場交易活躍。全年商品房屋出租面積597.19萬平方米，比上年增長17.5。（所有數據來自上海統計局發布的2002年上海市國民經濟和社會發展統計公報和上海房地產交易中心公布的統計資料）2002年三大熱點F1賽車場落戶上海安亭、2010年世界博覽會落定上海、環球影城主題公園將在上海浦東三林地區建設給上海樓市注入了新的動力，未來幾年的上海樓市將持續看好。三、上海別墅市場全面繁榮，量價齊升來自上海市房地產交易中心的資料顯示，從1996年1月至2002年12月，上海市共有160余個別墅項目推出，累計供給量達到33926套，其中消化量為25614套，銷售率平均達到75.5%。其價格段主要出現在100200萬元的中低檔別墅區間。可以說，“別墅類”主宰正被普通購房一族所關注和青睞。同時，上海市別墅價格大幅上揚。2002年四季度的市場成交價格再創新高，6870元/平方米的平均價格創歷史最高點。上海別墅物業成交價格走勢0100020003000400050006000700080002000/3Q2000/4Q2001/1Q2001/2Q2001/3Q20