行業經濟論文-房地產業，想說愛你不容易內容摘要：房地產業的持續、快速發展，離不開金融業的全面配合和大力支持；反之又成為金融業擴大業務、加速發展的有力保障。在經濟全球化的浪潮中，國際資本源源不斷的流入我國的房地產行業，加快了建設具有中國特色的房地產金融體系的步伐。關鍵字：國際資本房地產金融體系政策扶持在經濟全球化加速過程中，跨行業和跨地區間的經濟往來日益密切，相互間的影響也在不斷地深入，特別是國際資本在全球范圍內的流動，不僅縮短了資本的流動周期，而且，國際資本的流動大量的流入亞洲地區，不同程度的重塑許多資本密集型的產業，尤其是房地產業。在總體上，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻愈益增大，這主要是受經濟全球化的影響。從長期看，隨著經濟全球化的深入，國際資本流動對世界經濟增長的貢獻率將進一步提高。但在世界經濟特別是美國經濟出現了持續10年的高速增長后，國際資本流動正在進行一定程度的調整，投資商放出資本進行投資更為謹慎，對于風險較大的行業，各個國家的政府也積極地采取措施，盡量降低風險，最大限度的減少損失。雖然，在世界經濟的調整過程中，國際資本流動的總量增長可能會進入一個波動幅度不大的調整。但是，從國際資本流動的結構變化看，未來幾年國際資本有可能增加對發展中經濟和發展中地區流動，特別是向那些正在采取較大開放政策措施的國家和地區流動。隨著我國改革開放的步伐加快，相繼出臺了維護房地產業公平競爭，合理發展的相關政策，并且，逐步完善監督機制，今后將吸引更多的國際資本，成為投資利潤更好的地方。金融行業與房地產業相互促進1.金融業為房地產行業的發展大了一陣強心劑“入世”后的中國經濟充滿活力，投資和貿易環境快速改善，投資回報率明顯高于一些發達國家，甚至高于美國，這會促使越來越多的投資商到這個地方來投資、做貿易。但是，由于我們的資本市場開放度還不高，這個積極影響還只能是間接的，只能發生在某些重要的領域，其中最為突出的就是房地產業。一直以來，國際資本總是通過股票市場來間接影響房產市場，由于，B股市場目前雖然微小，但是已經開放的，所以相對于A股市場更加容易直接進入，進而成為中國資本市場開放的試驗地。另外，通過國際資本入股投資使國內證券商規模擴大，融資能力提高，經營改善，形成了資本國際化和證券化的互動。B股市場應盡快的讓外國在中國的獨資、合資企業，還有香港、臺灣的企業上市，全面改變B股上市公司主體。中國券商可以全面與外國投資銀行合作，規范操作投行業務，迅速建立公平、公正、公開的與國際接軌的B股市場規則與秩序，把B股市場發展起來，為中國資本市場全方位的開放提供可操作的經驗。從2001年以來，美聯儲連續下調聯邦基金利率，已達到自1961年7月以來的最低點。持續下調的外幣存款利率使B股持股成本不斷降低，同時，貼現率也隨之下調，創下美國歷史最低紀錄。與之相對應，我國從2001年也先后調低主要外幣的存貸款利率。在美元、港元以及中國主要外幣幣種存款利率大幅度、高頻率調低的背景之下，境內外匯儲蓄存款居民相對收益率下降，從而大大降低了B股市場的持股成本，使B股市場的“相對價值”相應突顯出來，這種降息效應終將在市場的中長期走勢中體現出來。但是，從理論上講，由于A、B股所代表的股權及其背后的經濟內涵的一致性，二者的最終合并是必然的。在實踐上，將A、B股分開的現行體制產生了許多問題，是使兩個市場間的價格產生扭曲，不利于提高市場的流動性和效率，在很大的程度上助長投機，并進一步影響到相關的產業部門，嚴重的制約著金融行業的發展，并且為金融危機埋下了隱患。然而，當今的房地產業大多數是依靠金融行業的支持，縱然是微小的動蕩都有可能會對高風險的房地產開發造成重創。據統計,目前僅投入到上海房地產的100億美元左右的外資中,就是以海外基金形式出現的僅3億美元左右。按照摩根士丹利的研究報告,這一數字將在未來2至3年內增加至20億美元。從2003年下半年開始的住房貸款上的緊縮,雖然大大增加了國內地產業的經營風險,但是外資也看到了中國國內地產業的整合機會。不少與房地產金融相關的海外投資機構也相繼在我國落戶。美林投資銀行、德意志銀行、美國環球證券基金、福建聯華國際信托等多家國際金融機構紛紛在今年的房地產發展年會上表示，將投入數億美元的資金到中國房地產市場。，外資銀行憑借其于不受國內宏觀政策調控，而是可以利用宏觀調控政策造成的一些空間進入的優勢，獲得更多的收益，從而進一步拓寬中國的市場。僅2004年，亞太地區房地產投資總額是483億美元，比2003年增長74%.其中24%來源于跨境投資，達115億多美元，比2003年增長146%.跨境交易中大部分來自北美投資商，包括51億美元的資產交易和在亞太地區7億美元的凈投資。在所有房地產交易中，寫字樓是交易量最高的資產，占亞太地區總資本市場流動額的45%.與2004年相比，剛剛結束的法國戛納2005年國際房地產交易會上，歐洲投資機構對中國的房地產業普遍看好。由于北京和上海將分別在2008年和2010年迎來奧運會和世博會，國際資本幾乎一致認為當前是投資中國市場的明智時機。中國企業也派出了迄今為止規模最大的參展團，包括瑞安地產有限公司、上海盛融投資有限公司、上海漕河涇新興技術開發區和SOHO中國有限公司等國內房地產界的巨頭，以其快速增長勢頭和日益凸顯的重要地位在交易會上的大贏家。為了配合房地產行業的高速發展，其他配套的產業也相繼加快了改革和發展的速度，如廣告、銀行、保險、管理咨詢、旅游和零售業等行業的開放。與其他繁華都市如香港、東京等相比，中國大陸能提供相對高的租金收益率和相對低的資本價格。早在上世紀90年代，ING、漢斯、凱德置地等就已進入北京樓市，但主要著眼于住宅市場。而到了現在，境外投資人紛紛轉向商務羅盤的投資：辦公樓，在商鋪、服務式公寓和飯店資產方面的外資均有明顯增長。權威人士預計投資者將會不斷擴大，并且國際投資者會更加愿意考慮長期的投資策略。21世紀伊始，中國大城市經濟發展水平，特別是高收入階層的生活水平已經接近一些發達國家水平。許多國際頂級品牌服飾、美容、健身、餐飲、娛樂在中國層出不窮。國際品牌進入中國有非常廣闊的市場，因此，商業地產有著廣闊的拓展空間，預期收益將是非常可觀的。2.完善房產市場，防范金融風險金融在總部經濟發展過程中起著極其重要的不可或缺的作用。為吸引更多的跨國公司總部和其它大公司的總部進駐經濟區,必須創造良好的企業生存發展和投資的環境，這需要大量的資金，這些資金不僅需要政府的力量,更需要市場化的運作，依靠資本市場，更需要大量的金融機構能夠進入這個區域進行新的投、融資和其它方式的合作。不但如此，銀行和其它金融機構也是給進入經濟區的跨國公司總部提供金融服務的核心。在金融業促進房地產快速發展的同時，房地產對金融業的作用也在日益加強。截至2004年底，銀行業的17萬億元信貸資產中，約有50%的資產是以房地產的形式或與房地產直接相關的形式存在，專家分析指出，房地產價格的走勢將直接影響金融資產的質量，將直接關系到金融風險的防范。為了防范金融風險，必須大力發展房地產存量市場。一方面，擴大存量交易規模，形成較為均衡的交易價格，從而為金融機構正確判斷金融資產中房地產類的價格提供真實的數據；另一方面，為銀行等金融機構在處置抵押資產時提供有效的變現渠道和承接市場，提高這部分金融資產的流動性。在發展房地產存量市場時，借鑒國外發達國家的諸如信托投資公司、房地產資產管理公司等具有理性投資行為、專業管理團隊的投資機構，對引導市場進行價值和長期投資、迅速擴大房地產存量市場具有重要作用：憑借資金規模優勢聚集資源，推動存量市場的交易規模不斷擴張；進而形成合理的資產價格和投資預期，引導房地產市場的交易需求、交易價格和交易結構，增強政府對房地產價格的宏觀調控力度，制定包括銀行信貸、信托、證券、債券、保險等在內的統一完整的房地產金融政策，形成既防范金融風險，又促進金融業和房地產業可持續發展的綜合效果。事實上,外資涌入中國房地產業,一方面推動了中國房地產業的繁榮,但另一方面,在人民幣升值預期的驅動下,國際熱錢流入中國炒作房地產,已經形成對房地產健康發展的干擾,也有可能導致中國房地產業泡沫的出現。為了避免重蹈1997年的亞洲金融危機的覆轍，經業內人士分析，如果人民幣升值已確信無望,游資會紛紛流出中國,就會大大增高泡沫破裂的風險。所以，我國政府，上世紀90年代,國際熱錢大量流入日本,導致日元升值,日本政府被迫推行緊縮性的財政和貨幣政策措施,結果使日本包括房地產泡沫在內的經濟泡沫很快破滅,將日本經濟拖入了長達10多年的衰退之中。這說明,房地產泡沫破裂對經濟的影響是非常大的。國內發展商與國際基金要建立良性對接不僅僅要解決發展資金問題，更重要的是需改變現有的發展和經營觀念，確立長久的發展模式，在國際上發起基金組織，籌集投資者，然后按照中外合資企業的構架成立項目公司，直接投資房地產項目，將金融風險盡可能的降到最低點，減少不必要的耗費，避免造成重大的損失。所以，在傳統的房產經營過程中，投資的每個項目都要重復以前的過程，這樣，不僅會出現大量重復勞動，而且會讓資本多次“閑置”，無法發揮資本的快速流動功能，同時還會限制其整合優勢。事實上，國際資本擅長于房地產整合，如果將傳統“全能型”地產進行重新整合、分工，實現多行業部門的分工協作，實現專業化經營，可大大提高房地產業的運營效率。由此可見，房地產業的持續、穩定發展，離不開金融業的全面進步和體系的不斷完善；反之房地產業的興旺發展又成為金融業拓寬業務領域、加速發展，推進建設具有中國特色的房地產金融體系的巨大動力。國家出臺相關政策扶持房地產業的發展在市場機制下，價格的作用之一是在生產者和消費者之間傳遞信息。生產者和消費者根據價格變化趨勢來調整自己的供給或需求，以達到優化經濟結構的目的。然而，價格也會受到許多因素的影響，其中最為重要的因素就是市場時時的供求情況的變化。我國政府根據市場經濟的運行規律，制定了相關的價格調控機制。目前推出的經濟適用房政策，就是為了穩定房產市場不斷升水的房價而做出的過渡性的調整。雖然該政策會產生一部分絕對損失，但是通過政府提供了一些補貼來幫助低收入家庭，緩解社會矛盾，縮小貧富差距。自今年3月份起，一些省份相繼出臺了一系列的調整措施，為持續高漲的房價“點剎”降溫。隨著差價營業稅政策的出臺，便從調整供應結構、加強市場監督、完善住房保障體系等方面入手，要求運用財稅、金融、法律、行政等多種手段，繼續保持房地產市場基本穩定。調整中低收入家庭購房貸款貼息政策。自2005年1月1日起，面向中低收入家庭的購房貼息政策的門檻較原來降低。商品住宅由原來規定的每平方米單價不超過3500元調整為不超過4500元；二手房總價也由原來規定不超過25萬元的，調整為不超過33萬元。另外，一些新的政策也將隨之出現。例如，北京將推出商品房預售合同文本，對于質量低劣的商品房可以退房。其實，政策調整國家早在2003年已經開始對電解鋁、水泥、鋼鐵、房地產四個行業進行調控，并于2004年上半年3月至5月，再次針對房地產市場，國務院接連發出了三道宏觀調控之政令，旨在整頓房價、投資、供應結構和比較混亂的市場秩序，遏制一些地區趁機炒作房價。國家此時對房地產市場調控手段采用以經濟和法律手段為主，以行政干預為輔。不僅解決著廣大中低收入階層的安居問題，更是為商業地產業的發展夯實了基礎。近兩年來，外資銀行普遍看好在中國開發高端的商務用房，尤其對別墅，高端別墅，寫字樓項目，為配合引進外資投入地產業，多數開發區和保稅區都降低了準入的門檻兒，使一度已經低迷的高級商務樓盤又再度走俏。2005年8月，在珠江特區，帝景大富翁行動全面啟動！這次活動最大的賣點在于，開發商合生創展將其所有的產品和服務優勢整合成資源，創造出了全新的房地產三維營銷模式，不僅開發房子，還有酒店、度假村、高爾夫球場等等，在它的社區內，配有商務沙龍河各種各樣形形色色的俱樂部，為購房者提供了一個堅實的事業、生活平臺。依靠當地先進的科學技術和稅收優惠條件，大富翁行動必將取得豐厚的收益。綜上所述，改革開放以后，我國加入世貿組織，國外的金融保險業也將陸續在我國成立一些金融保險機構，