過程是痛苦的，結果是美好的,房企轉型商業地產之路,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,核 心 內 容,壹、為什么要轉型,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,大量房企轉型商業地產,大 話 轉 型,萬科,保利,金地,中糧,2011年在商業地產的 投資規模預計為20億元 ，商業的規模，初步定為30%左右,2011年繼續加大持有型物業的儲備，陸續推出養老物業、酒店及商業配套等多種物業類型的商業目，住宅占比80%， 持有型物業占比20%,到2012年商業地產方面的投 資要占總投資額的30%， 并持有部分核心地段的高品質物業,中糧集團將再投資700 億元在全國建設20多個 大悅城，建筑面積達800萬平方米，未來商業地產部分在其整體布局比例將提升至20%以上,數 據,2010年銷售排名TOP30 的房地產企業中除金科實 業、首開股份2家房企之 外，其余房企大都從08年 或更早些時候開始轉型進 軍商業地產,轉型背景,外因,一個國家的住宅需求量是根據人口數量、年齡結構和家庭分裂速度決定的；而辦公與商業則是根據第一、第二產業向第三產業轉移的速度決定的。中國目前一二產業比例減小而三產業比例增加，這種產業結構變化將給商業地產發展帶來契機,國內產業結構變化,轉型背景,外因,隨著地方政府在城市規劃建設的不斷完善和發展思路的轉變，擯棄了之前一味的以住宅開發為主體的模式，逐步采用城市綜合體來實現城市化發展。政府不再簡單的推出純住宅地塊，為提升土地價值，商業地塊面積及比例都在增加,部分城市加大商業地塊出讓,關于促進房地 產市場平穩健康 發展的通知,關于堅決遏制 部分城市房價過快 上漲的通知,關于調整 房地產交易環節 契稅個人所得稅優惠 政策的通知,1.10國十一條,4.17國十條,9.29國五條,1.26新國八條,關于進一步 做好房地產市場調 控工作的通知,金融機構對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，貸款首付款比例不得低于40%,確立貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平,限購全面推廣，同時對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍,各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；對貸款購買商品住房，首付款比例調整到30及以上。2010年10月1日起，個人購買首套普通住房契稅將下調,政策對住宅市場的打壓，而對商業地產影響較小,轉型背景,外因,轉型背景,內因,政府出于提升城市品質、促進城市發展，“商業+住宅”或“產業+住宅”的復合型土地出讓將成為未來土地出讓的趨勢，這也將使得開發商從戰略角度考慮轉型商業地產,單一住宅,復合地產,自身戰略定位而轉型,轉型背景,內因,從企業角度判斷，單一的住宅開發已被市場證明將面臨巨大風險。近幾年無論是房價還是土地價格，住宅地產市場都比商業地產市場波動要打，更多企業為平衡風險，開始步入多元化業態經營。,居住用地與商業用地價格同比增速,70大中城市各房價同比增速,小結,盡管眾多房企在摒棄了單一的住宅開發，嘗試向商業地產轉型，但是，經房改之后10余年的發展，商品住宅市場化程度已很高，積累了相當的經驗，同時相比于住宅開發的簡單可操作性，商業地產現在還處于摸索階段，其實多數房企是由于各種原因被動轉型的，并未真正做好轉型的準備,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,轉型中的問題,定位,代表房企：金地,戰略舉措型,代表房企：萬科,被動選擇型,公司希望商業地產能夠成為 未來業務的支柱,公司做商業，更多是為了配合拿地或者滿足用地規劃，做商業是為住宅服務的,如果做商業地產是戰略，那就應該樹品牌、做綜合體、做影響力，持有一定比例的商業物業,如果做商業地產只是戰術，那就要堅持做社區商業的定位，立足于滿足項目和周邊的飲食、便利、休閑等生活需求，規模不能太大，持有和出售可以更靈活,為將要發展的商業地產定位，是轉型企業經常碰到的問題，這實際上是要做什么的問題,轉型中的問題,資金,做商業地產與做住宅最本質的區別就在于現金回流方式的不同。從目前來看，由于沒有下游資本市場的支持，國內絕大多數商業地產在變現這一環節出現了斷裂，而開發商都是高杠桿經營，一旦出現資金大量沉淀到不動產上的情況，就會對整個公司的現金流構成壓力。,1,2,資金回流,慢,快,住 宅 地 產,商 業 地 產,財務杠桿,低,高,轉型中的問題,開發運營,倒置的開發順序 我國住宅開發商背景的企業在商業地產開發中表現為：開發程序上沿用“拿地規劃、設計 施工貸款銷售營業”的住宅開發模式，由于沒有有效地同商業對接，造成商業與地產 的嚴重脫節。,開業經營,項目施工,項目招商,項目設計,項目規劃,土地獲取,融資,項目選擇,國際成熟商業地產開發的基本流程,獲取土地,項目設計,項目施工,項目貸款,項目銷售/招商,開業經營,目前中國商業地產開發的基本流程,轉型時需兩個轉變,角色轉變,開發商,運營商,住宅地產其升值空間 更多的是與城市的發 展，與市場環境有關。 拿地開發銷售模式基本上是 現在所有開發商的特點，項目自 銷售完畢后自行結束,商業地產的核心是 “運營”，商業地產建成 后如果不去運營它或者 運營失敗，其價值就等 于零。所以，運營是從商業地產 規劃的開始直到商業地產開業后的未來。,轉型時需幾個轉變,財務策略轉變,積極冒進,保守穩健,從資金運作的角度講 ，對于住宅地產，銷 售便是資金回籠的開始 ，用銷售帶動項目的后續開發 是目前很多開發商的做法，往往 自有資金占比少，更多的是靠借債開發。 在財務策略上就顯得積極冒進,商業地產由于資金回流 周期長，速度慢，需要很長 一段時間的培養才能將商業 經營做好，由于與住宅地產的經營模式 不同，導致其財務策略上需要保守穩健 的策略,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,通過“以售養租”和“以租養售”的內部現金流平衡來實現租售并舉，強調重資產下的內部資金平衡。典型企業：新鴻基,香港模式,新加坡模式,新加坡模式,借助REITS、私募基金等地產金融平臺來完成租售并舉，強調輕資產下的外部資金平衡 典型企業：嘉德地產,兩種模式各有優劣：香港模式下地產公司的轉型周期長 、轉型門檻高，但轉型完成后企業抗風險能力顯著提升 ；而新加坡模式下地產公司轉型周期短、轉型風險低， 但對外部金融環境的要求較高，轉型完成后開發收益仍 占主導地位,轉型模式比較,轉型模式選擇,香港模式目標擁有資產、獲取租金來實現多元化經營，提高企業整體抗沖擊能力。但是對內部現金流平衡高度的依賴決定了沿香港模式轉型的企業，首先自身規模要有足夠水平，開發物業每年提供充足的自有現金流支持擴展。第二轉型期風險比較高，第三需要時間比較長，可能需要1020年時間。,新加坡模式強調PE加REITS模式，獲取管理費收益同時也分享投資收益，由于有了外部基金平臺，所以轉型風險被降低，轉型時間一般縮短510年。但是這種轉型對外部金融環境提出更高的要求。,06-10年，國內貸款與個人按揭貸款一直占房企開發資金來源的30%左右，而非銀行金融機構貸款只占總資金的5%，國內金融行業發展還遠不及發達國家，主要還是以間接融資為主，結合我國目前的具體情況，國內房企轉型適合參考香港模式。,新鴻基轉型之路,第四階段,第三階段,第二階段,第一階段,1992-至今,1988-1991,1977-1987,1963-1976,專注于銷售物業的開發,租售并舉的轉型前期，以開發物業 為主，以20%的金融資源嘗試性參與 投資物業,租售并舉平衡期，通過現金流的 均衡配置實現物業結構和收益結構 均衡,集中轉型期，開發物業零增長 集中拓展投資物業,轉型過程,現金流回籠速度下降,凈利潤擴張速度下降,有息負債空間下降,銷售額擴張速度下降,存貨擴張速度下降,投資物業占比上升,新鴻基轉型之路,轉型期代價,轉型中所需具備的條件,內部條件,與住宅開發短期套利行為不同，商業地產投資大，資金回報周期長，在轉型前期需要足夠的現金流支撐。同時如果有強大的開發物業現金流平臺，即使在轉型期外部融資環境發生變化，比如資本市場的萎靡或信貸市場緊縮，依然可以靠內部現金流平衡完成轉型。,商業地產管理的核心就是對資產的管理，住宅地產在交付物業之后，項目基本上就結束了，而對于商業地產來說，這僅僅只是項目的開始，如何讓投資性物業保值增值，提高投資回報率才是最重要的，同時要在轉型中對商業地產的運營模式不斷探索，找到適合自己的發展之路,外部條件,轉型中所需具備的條件,長周期上升階段,合理的租金回報,資本市場融資支持,在轉型期有穩定的開發物業現金流支撐，需要繁榮穩定的房地產行業發展。,投資物業的合理回報率能夠穩固轉型期的物業結構與收益結構的平衡,在提高內部現金流創造能力的同時，若能得到外部資本市場支持，會加快轉型 步伐，降低資產負債率，減小轉型風險,貳、轉型中的問題,叁、轉型的模式借鑒,肆、國內房企轉型分析及建議,壹、為什么要轉型,國內房企轉型環境分析,自身環境,部分上市房企營運資本變動前的凈經營現金流（單位：億元）,從近幾年部分上市房企營運資本變動前的凈經營現金流來看，“招寶萬金”、中海外、華僑城、合生創展、富力、世茂等幾家企業情況比較樂觀，為正的凈經營現金流，可以在轉型期提供穩定的資金支持。但是大部分的房企目前還無法達到這一要求。,招寶萬金凈經營現金流與存貨比例,即使是具有轉型條件的 “招保萬金”等大型地產公司，當前開發物業在規模不變情況下，每年產生的凈經營現金流僅相當于存貨額的6%-8%。也就是說，即使未來5年，公司開發物業規模不擴張，全力發展投資物業，投資物業在總儲備中的占比也僅為20%-30%，仍不足以起到平滑周期風險的作用。,國內房企轉型環境分析,自身環境,盡管房企在加大投資性物業在總資產中的比例，但由于自身對商業地產的管理運營能力不足，以及在找到合適的發展模式之前，房企都以出售投資性物業為主，持有比例依然很低,國內房企轉型環境分析,自身環境,部分房企投資性房地產占總資產比例,國內房企轉型環境分析,外部環境,高速增長的經濟與人均可支配收入為房地產發展起到明顯的促進作用，而目前僅50%的城市化率為房地產行業預留很大的發展空間。,經濟高速增長與城市化進程繼續,投資物業回報率一般，目前我國一線城市商業寫字樓的租金回報率大概在 7%-9%左右。從租金水平上來看，上海和北京的甲級寫字樓平均租金達到了270-300元/月.平米。而廣州和深圳甲級寫字樓的租金則相差較多，分別為150 和190元/月.平米。,國內房企轉型環境分析,外部環境,一線城市甲級寫字樓租金情況,房企開發資金來源中，七成以上都是來自銀行貸款與企業自籌資金，直接融資資金來源很少，房地產基金、房地產信托、股權融資、企業債券等非銀行機構融資只占到總資金來源5%左右，資本市場很不給力。,近幾年房企開發資金來源占比,國內房企轉型環境分析,外部環境,從自身及外部環境來看，目前只有行業發展這一條件比較好，而其他幾個條件都還不夠成熟，尤其是房企的現金流管理有待提高，要改變之前的發展模式。同時資本市場還不夠發達，金融支持力度不夠,小結,加強現金流管理，逐步降低負債率至20%左右，保持穩健的財務策略,轉型建議,轉型建議,現金流管理,外部資本市場,投資回報率,運營管理,產品定位清晰，打造品牌效應，完善相關配套服務，降低空置率,提高后期的招商和運營管理能力，大力引進和培養商業領域的人才,積極拓展外部融資渠道，通過不同時期充分利用股票(增發或換股)、債券、可轉債和私募基金等融資途徑，盡可能