1,超高層住宅案例的系統研究,2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,當國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權利和身份的象征；,當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴； 當開發商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時； 當超高層成為一種“現象”前； 我們需要準備些什么？,當香港寸土寸金導致的超高層常態逐漸“傳染”給內地；,當深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現時客戶的抗拒發展到現在的逐漸接受；,當青島、杭州、海口等資源型城市對于超高層與資源間微妙關系的逐漸覺醒；,當2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現“井噴”,2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,超高層與普通高層的差別在哪里？ 當超高層住宅經歷初級階段，發展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現出怎樣的特征？ 在不同發展階段，針對客戶的不同特征，開發商又要分別有何作為？,對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統研究,決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關,進而我們又發現：,市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發商作為等存在著某些共性；,我們得出：,4,超高層是什么？,5,從成本與技術角度：超高層相比普通高層產生了質的變化,我國民用建筑設計通則（JG3787）將住宅建筑層數劃分為：13層為低層；46層為多層；79為中高層；凡超過100米均為超高層。 聯合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）916層（最高為50米）；（2）1725層（最高到75米）；（3）2640層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。 日本建筑大辭典將56層至1415層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。,100米高度帶來的質的變化,戶型,成本,實用率,安全性,物業管理,通透性差 異形房間 面積的影響 陽臺 開窗,公攤較高 消防樓梯增加 每50米設置避難層 實用率多在70左右,成本比高層高出15%25% 對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加,電梯安全系數 可燃性材料增加 人員疏散問題,便于統一管理 日常運行能耗高 后期維護管理費用高,其他,開發周期拉長 智能化技術的使用 水系統、配電、消防要求的變化,超高層的界定在不同國家不同，但建筑高度超過100米時，在開發成本與技術要求方面會產生質的變化。,2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,6,從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態上的差異,獨棟、雙拼、聯排,疊拼、洋房、多層,小高層,高層、超高層,對高度的感知,對空間的感知,低,中低,中,高,有天有地，獨門獨院,鄰里空間，親近院落,空中感受，俯視園林,開闊視野，遠眺景觀,從客戶角度，對高層與超高層的區別并不敏感,高度：,能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大,景觀：,同樣對社區園林感知不強的情況下，超高層的遠眺景觀好于高層,戶型：,高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似,2010年房地產營銷策劃大全移動硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗貨后付款 房策網 海量房地產資料免費下載QQ:69031789,7,從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現溢價,綜合案例經驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分： 看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾； 可看優勢景觀資源的超高層樓層，產品戶型設計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現一個跳差,8,技術要求產生質的變化，成本增加,客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區別,與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現溢價,1,2,3,所謂超高層，只是在技術與成本層面產生了變化，而客戶的感知、銷售價格上都與高層無本質差別,那么，決定超高層市場實現度的核心要素是什么？,9,超高層住宅的市場共性六大規律,10,澳大利亞黃金海岸 Sierra Grand 邁阿密海岸線案例 新加坡吉寶灣 ,國外案例,國內案例,香港凱旋門 香港貝沙灣 深圳萬科俊園 深圳擎天華庭 深圳港立豪園 青島東海路9號 成都河畔新世界 成都華宇金沙港灣 杭州盛元慧谷 杭州東方潤園 寧波凌江名庭 重慶海客瀛洲 ,超高層系列,萬科金域藍灣系列 深圳、珠海、天津、成都、廈門、南京、廣州、無錫、福州 世茂濱江系列 上海世茂濱江花園 哈爾濱世茂濱江新城 南京世茂濱江新城 武漢世茂錦繡長江 福州世茂外灘花園 蕪湖世茂濱江花園 昆山世茂蝶湖灣 ,案例借鑒的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄， 而是要挖掘這個案例產生背后所隱含的條件。,通過分析國內外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規律,11,在市場化的條件下，超高層成功市場實現需要經濟發展與高度城市化的支撐,市場化條件下超高層出現的宏觀經濟背景： 經濟發展水平較高 城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現 城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現 城市化率較高 城市化率達到60左右開始出現超高層 城市化率達到80左右超高層大量出現,超高層成功共性一,出現超高層的城市基本指標,12,超高層多位于城市新區或核心地段，并依賴強勢資源驅動,超高層多具有強勢水景資源 世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 超高層若位于城市政府新區，開發商多主動承擔“城市運營商”角色 開發商會采取綜合多元化的地產發展模式，發揮出土地最大價值 綜合社區包括了住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享 在開發土地過程中被要求考慮被開發區域對整個城市所產生的經濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環境的融合,超高層成功共性二,13,市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質,超高層成功共性三,超高層客戶共性,世茂濱江系列,萬科金域藍灣系列,成都、重慶、杭州,深圳、上海,經歷豐富,愿意嘗試新鮮事物,能夠接受創新,經濟實力較強,視野開闊，見多識廣,大城市生活背景,14,面對客戶對超高層的抗性，開發商從產品設計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知,如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態度，作為開發商，我們主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務前置成都天璽項目負責人 陳先生,超高層成功共性四,超高層發展初級階段，開發商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發展階段，開始從產品設計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產品、園林、區域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式,訪談紀要,15,所在城市的房價基數較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本,在市場化的條件下，要開發商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。,超高層成功共性五,建安成本3000元/,16,超高層銷售均價與開發成本之比（簡稱S比）的不同會導致超高層開發模式的不同,“S比”帶來的兩種開發模式： S2時，超高層多位于一二線城市，且具備強勢資源（如一線海景），產品層級屬高端； S2時，超高層多位于二三線城市，資源相對弱（如二線河景） ，產品層級屬中高端 世茂濱江系列S值均大于2，金域藍灣系列S值則小于2； 世茂與萬科均進入福州，但福州世茂外灘花園S值為金域藍灣的2倍，緣于萬科取地價格為世茂的4倍，世茂積極參與政府規劃，取地成本相對較低,注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算,超高層成功共性六,17,超高層市場成功實現共性總結,城市因素,共性1：城市GDP總量達到一定層級,共性2：城市化率達到一定水平,共性6：市場具有較高的可實現售價預期,共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創新事物的特質,區域因素,價格因素,客戶因素,共性3：超高層多位于城市新區或核心，并依賴強勢資源驅動,共性7：S比的不同會導致超高層開發模式的不同,共性5：開發商從各個層面對客戶抗性進行引導,這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結,18,匹配超高層出現的共性條件后，超高層如想在市場成功實現，仍需開發商有所作為,針對客戶可能存在的抗性的引導： 可能存在的抗性 抗性的原因 有效的解決方案,選擇適合項目的開發模式 開發模式有哪些 明確模式選擇的前提條件 適合項目的超高層規模 超高層在項目整體中的作用,選擇不同的開發模式，將帶來全然不同的產品線,19,超高層兩種發展模式案例研究,20,我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統研究,世茂濱江 系列超高層,一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發量在100萬平米以上，通過規模效應降低建設推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤70%,萬科 金域藍灣 系列超高層,二線水資源；中小規模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業形態相融合，用以分攤容積率；精致園林，提高單位成本,成都 系列超高層,2007年為成都超高層轉折點，08年出現井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環錦江沿線。超高層開發以外來品牌開發商為主,上海、南京、武漢、 福州、成都、蕪湖等 世茂濱江系列超高層,深圳、珠海、福州、 成都等金域藍灣系列 超高層,外灘、湖畔新世界、 時代豪庭、遠大郎朗 風景等成都系列超高層,21,世茂濱江超高層系列案例,22,萬科金域藍灣系列超高層案例,成都超高層系列案例,24,通過案例分析，我們發現決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關,我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發成本的比值密切相關,超高層規模,銷售均價/開發成本,我們將“銷售均價/開發成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發模式呢？,注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算,25,按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導模式,我們認為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式 價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表,1.0,1.5,2.0,2.5,3.0,1,2,3,4,5,6,7,8,9,S比=銷售均價/開發成本,S比,1,2,3,4,5,10,S比2,S比2,價值主體模式,形象主導模式,7,8,9,10,6,26,價值主體與形象主導兩種開發模式核心點對比,定位,客戶,園林,配套,資源強度、項目規模、容積率,規劃排布、產品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系,客戶關注點、解除抗性的共性,綠化率,功能定位、檔次定位 城市價值,會所、物管、商業,自身屬性,產品,兩種開發模式核心點對比,27,形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究,28,資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源,世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等 金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等,29,規模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規模項目,世茂濱江系列多為100萬平米以上大規模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規模項目,金域藍灣系列占面均在8萬平米以內； 建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍灣為42萬平米,世茂濱江項目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達150萬平米； 世茂濱江建面平均都超過了100萬平米,30,容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率,R=2.03.0,R=3.07.0,R=4.08.0,世茂濱江系列容積率集中在2.03.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為3.07.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.08.0。,31,超高層選擇何種模式的前提條件,匹配超高層兩種模式，我們發現，海口藍城廣場項目與形象主導模式較接近，但不同點在于我們項目規模在長秀片區屬大規模，同時有著良好的政府合作背景。,海口藍城廣場超高層前提條件模式匹配,32,定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關注項目利潤層面,功能定位，價值主體模式定位為住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導型以純住宅為主，少量附有商業； 檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導型為中高檔； 城市價值，價值主體模式多位于城市政務新區，主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發區域對整個城市所產生的經濟效益；形象主導型注重項目本身利潤層面,武漢世茂錦繡長江,33,價值主體模式多為純超高層產品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力,價值主體規劃排布要點： 注重綜合盈利能力，而非單追求純住宅利潤最大化 如南京世茂濱江新城、福州世茂外灘沿江一線規劃商鋪，而非住宅 主體建筑沿江弧形排列，單排布置超高層建筑，大大降低了建筑的占地面積 ，解決多排布置所造成的視線遮擋； 降低建筑密度，板式結構設計使戶戶實現“前觀江景，后擁園景”,世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風性,南京世茂濱江新城在沿江一線規劃商鋪，而非住宅,福州世茂外灘沿閩江一線設世茂摩爾街 外灘188號,34,復合產品規劃，形象主導規劃更多為分攤容積率，超高層相對獨立集中排布，占據優越景觀,珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業開發,形象主導模式規劃排布要點： 以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間； 超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團； 獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業類型開發,成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集,35,超高層與其他物業類型關系處理方面，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業則占據社區內園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發,價值主體，多以道路、水系分界物業類型，不同物業類型分區獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現整體規劃的儀式感與序列感；低密度物業圍繞水系排布，占據社區最好資源景觀； 形象主導超高層與其他物業往往隔離，分期、分組團開發 深圳金域藍灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發，利用項目的整體溢價，以時間換空間； 珠海金域藍灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設計，超高層90%戶型擁有多角度的優良海景資源，實現景觀資源價值最大化,高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現整體規劃的儀式感與序列感,低密度物業占據社區內部最佳資源,36,產品比例，超高層占價值主體模式80%90%以上；形象主導模式產品線豐富，超高層僅占20%30%,價值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上 如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅； 形象主導模式，超高層比例僅占20%30%，產品線豐富，包括高層、多層、別墅等產品。 如金域藍灣系列,37,戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高,價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高； 形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯,上海世茂濱江花園一梯二、一梯三,三梯三戶、三梯兩戶,三梯三戶、三梯四戶,兩梯兩戶,南京世茂濱江新城,珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶,深圳金域藍灣以四梯五戶為主,38,戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點,開闊江景臥室與客廳； 雙層中空鋼化玻璃落地窗， 主人生活區與傭人服務區分隔明確,附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間； 主臥區可設置獨立衣帽間，附帶衛生間,天津金域藍灣,上海世茂濱江花園,客房飄窗設計，法式園林盡收眼底； 主臥大面積觀景窗； 主衛飄窗設計 客廳配以觀景大陽臺,深圳金域藍灣,南北通透，全海景陽臺 每戶獨有兩層高陽臺 主人房附超大凸窗,形象主導模式戶型亮點 滿足基本舒適性需求 入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比,價值主體模式戶型亮點 功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛生間落地玻璃窗，看一線江景； 舒適度高，如雙主臥、生活區主仆分離等,南京世茂濱江新城,39,建筑風格，采用現代都市風格，價值主體模式項目更展現濱海建筑風情,建筑風格均采用現代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉） 部分項目展現濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構造精致的建筑節點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情,蕪湖世茂濱江,福州世茂外灘,南京世茂濱江,珠海金域藍灣,40,低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性,整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度 抬高地基，更將大自然水景與小區綠化融為一體，創造人與自然和諧共生的濱水環境。,架空層的高度(超過7m)，使層數比較低的戶型就能享受到海景，實現多數樓層都看海的目標 架空層本身也不單調，而是設計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富,深圳金域藍灣,南京世茂濱江新城,上海世茂濱江花園,園林尺度擴大，提高綠化率，實現低層看社區內風情景觀，進而解除抗性 不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售,41,成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰略往往較少進行階段性成本控制,價值主體模式基于城市運營、綜合體發展等戰略往往較少進行階段性成本控制，而是大手筆投資； 相比形象主導通過各種策略進行全方位成本控制。力求成本最小，利潤最大化。,17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本,超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設置抗風玻璃幕墻，控制成本,世茂濱江系列緣于大規模購地、一線江景稀缺資源、綜合體發展戰略、城市運營商等因素，投資更有長遠意識，較少計較階段性成本控制,42,避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層,香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點； 基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層 南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層； 珠海金域藍灣也未做避難層,香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯合組成4層空中會所，成為項目一大賣點,香港凱旋門,“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題。”南京世茂濱江新城銷售員,43,形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主體模式則傾力打造大規模國際化主題園林,廈門金域藍灣泰式精致園林,世茂濱江系列園林特點：大規模、主題化，綠化率超過50%；金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右,44,形象主導模式精致園林單位成本提高，價值主體模式大規模園林總投資成本高，但有效支撐綜合體運營,形象主導模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元； 價值主體模式園林尺度擴大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業價值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運營。,45,會所，價值主體模式大規模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規模小，僅滿足業主日常需求,價值主體模式大規模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營； 世茂濱江系列會所多為1.5萬平米左右超豪華會所，且會所引用國際會所管理公司直接管理 形象主導模式會所規模小，僅滿足業主日常需求 目前國內二線城市樓盤會所幾乎100%虧損經營，因此金域藍灣系列以及成都超高層在會所投資較少，更多僅作為銷售階段賣點，客戶入住后，會所多空閑,南京世茂濱江新城多種功能大型主題會所，由美國會管理,上海世茂濱江花園1.5萬平米超豪華會所,深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室,46,物管方面，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務，形象主導模式物管以人性化見長,全方位智能化服務； 人性化氛圍管理； 24小時國際管家熱線； 專家顧問特色服務， 健康、休閑VIP服務（有償）； 享受五星級酒店客戶服務（有償）,上海世茂濱江花園,成都金域藍灣,南京世茂濱江新城,價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務 世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權委托式物業管理； 形象主導模式物管以人性化見長 金域藍灣系列均有萬科分公司物業公司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業負責，提供萬科高質量物業水準； 成都本土開發商物業相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。,微笑百分百 安全管理嚴密和諧 設備管理專業智能 環境管理綠色清新 社區活動豐盛健康 個性服務貼心快捷,47,商業配套，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業及學校配套；而形象主導模式更多依靠區域現有成熟配套,價值主體模式社區包括了住宅、商業、辦公、酒店、教育、娛樂等設施，功能結構上得以互補，資源得以共享 最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區域，卻可以自我滿足配套資源 形象主導模式更多依靠城市現有區域資源，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業街,48,生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式,價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式 蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”， 形象主導模式重點在打造高品質產品，在生活方式方面并無太突出,生活方式,產品,園林,配套,49,解除客戶抗性方面，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品作為主要賣點,開發商 品牌效應,高品質 增值化 產品,大尺度 主題化園林,衣食住行學多功能配套,國際標準物管服務,打造濱江 生活方式,解除客戶超高層抗性,價值主體模式更多靠大手筆軟性服務（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產品（產品精細化，多贈送面積）作為主要賣點,解除客戶抗性,50,超高層發展模式匹配,51,海口藍城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤容積率作用,以較樂觀的8000元計算，售價成本比在1.51.7左右,項目二線海景，容積率不定，中等規模,項目資源不具備頂級條件，且規模不足以打造城市級的綜合體,超高層僅為獲得高容積率的限制條件,具備較高綠化率條件,以區域級內配套為主，自身建設少量社區配套,以區域級內配套為主，自建少量社區配套,較高的品牌知名度,良好的政府合作關系,很強的房地產開發項目開發能力,案例,海口藍城廣場超高層發展模式匹配,52,超高層所占具體體量通過經濟測算決定,分析利潤（率）隨容積率變化規律,分析對比確定最佳容積率,分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例,超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢,利潤率變化 整體利潤額實現 市場可實現,不同售價對項目利潤的影響 不同價差對項目利潤的影響 政府形象及拔高指標的可行性考慮,不同條件對利潤影響,超高層比例的變化 規模變化引起的價格拉伸效應,53,特定容積率下超高層規模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規模提升超高層規模,當不考慮超高層的規模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少； 當考慮超高層規模增加后，其開發周期較長，動態測算下的利潤率降低將更快。,案例,54,超高層規模的提升對利潤率提升不明顯，建議控制超高層規模，建議占到整體30左右為宜,當超高層規