蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂節薈薂羄蒈蒄薁肇芁莀薁腿肄蠆蝕衿艿薅蠆羈肂蒁蚈膃芇蕆蚇袃膀莃蚆羅莆蟻蚅肈膈薇蚅膀莄蒃蚄袀膇荿螃羂莂芅螂肄膅薄螁螄莁薀螀羆芃蒆蝿肈葿莂蝿膁節蝕螈袀肄薆螇羃芀蒂袆肅肅莈裊螅羋芄襖袇肁蚃襖聿莆蕿袃膂腿蒅袂袁蒞莁袁羄膈蠆羀肆莃薅罿膈膆蒁羈袈莁莇薅肀膄莃薄膂蒀螞薃袂 物業管理行業生存狀況調查報告為深入貫徹中央關于加快發展服務業的重大戰略部署，全面樹立和落實科學發展觀，為政府研究制定行業政策提供參考，為有關部門加強行業指導提供依據，中國物業管理協會于2007年二季度開始，通過網上填報的形式組織全國各地開展了物業管理行業生存狀況調查。截止2009年12月底，完成網上調查信息數據填報的企業總數為4600家，調查面覆蓋了全國31個省、自治區、直轄市，共涉及128個城市和地區?，F將初步調查的有關情況報告如下：一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻隨著我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮著越來越重要的作用。（一）服務水平顯著提高 為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規范到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客戶管理到客戶滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好贊譽。（二）社會效益表現突出一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩余勞動力方面具有天然優勢，有利于減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助公安部門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先后贊助社會事業經費4035.66萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費4177.84萬元。（三）經濟效益有待改善目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為82.1萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。（四）環境效益初步顯現物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由于物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。二、行業發展的基本狀況（一）企業發展情況1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，占企業總數的5.82%，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至2007年13年間，共有4332家企業成立，占總企業數94.18%，是我國物業管理發展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至2004年10年間共成立企業2495家，占總企業數75.98%，10年間企業以每年近133%的速度猛增，2004年以后，企業數量的增長速度放緩。2.以企業注冊登記類型劃分。國有企業758家，占總企業數的16.48%；股份有限公司301家，占6.54%；有限責任公司2976家，占64.70%；私營企業348家，占7.57%；港澳臺商獨資企業73家，占1.59%；外商投資企業43家，占0.93%；其他類型企業101家，占2.20%。大多數物業服務企業實現了公司制（71.24%為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍占一定比例，外資和私營企業比例偏低。3.以企業資質等級劃分。一級資質365家，占7.93%；二級資質713家，占15.5%；三級資質3287家，占71.46%；其他未取得資質的企業235家，占5.11%。以上數據說明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處于發展初期，整體抗風險能力差。4.以與開發企業的關系劃分。被調查企業中屬于房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，占企業總數27.39%；其他隸屬關系的企業3340家，占72.61%。開發建設單位下屬企業占全部企業的四分之一強。（二）從業人員情況被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：1.以工作崗位劃分。從事管理崗位即企業管理層人員119978人，占總人數15.54%，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，占總人數84.46%。操作崗位人數中38.40%是秩序維護員，24.84%是清潔工，13.64%是工程維修人員，5.69%是車輛管理人員，4.44%是綠化養護人員，12.99%為其他勤雜工種。管理人員秩序維護員清潔工工程維修人員車輛管理員綠化養護人員其他勤雜工調查人數11997825039216199888912371132892184718配比情況12.091.350.740.310.240.71（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關系） 從以上數據可以看出，物業服務仍屬于勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所占的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。2.以學歷層次劃分。被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，占總人數0.21%；本科生33396人，占4.33%；大專生89625人，占總人數11.60%；中專生147575人，占19.12%；高中以下學歷499814人，占64.74%。中專以下學歷所占比例和一線操作工人所占比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯系的。3.以技術層次劃分。被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，占管理人員總數5.56%；中級職稱32351人，占管理人員總數總數26.96%；初級職稱29461人，占管理人員總數24.56%；無技術職稱人員51449人，占42.92%。企業操作人員有高級技工18873人，占操作人員總數2.89%，中級技工46498人，占7.14%，初級技工80071人，占12.28%，無技術人員506612人，占77.69%。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味著大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。4.以男女性別劃分。被調查企業的從業人員中，男性占64.22%，女性占35.78%?？紤]到占從業人員總數38%的秩序維護員主要為男性，以上數據表明從業人員的男女比例大體相當，女性略占多數（與清潔工主要為女性有關）。（三）管理物業項目情況被調查企業管理物業項目總數30831個、總建筑面積203906.4萬。與從業772032人相對應，不難看出，目前情況下，平均每個物業管理項目有從業人員25人，平均每名從業人員管理面積2640平方米。1.項目獲取方式。以協議方式取得項目22409個、建筑面積132473萬，分別占總項目數72.68%和64.97%；其中接管上級開發單位項目6335個、建筑面積39317.81萬，分別占20.55%和19.28%；以招投標方式取得8422個、建筑面積71433.02萬，分別占27.32%和35.03%。2.企業操作人員收入情況 單位：元/人年地區操作人員平均年收入其 中工程維修工秩序維護員清潔工綠化工全國10331.32 12735.67 10280.12 7666.11 8503.36 東部地區12477.00 15492.80 12031.68 9067.32 9789.45 中部地區8789.27 11389.17 9256.75 6979.46 7920.39 西部地區9058.63 11097.12 9590.11 6988.20 7773.73 東北地區8698.27 10213.34 8417.19 6447.09 7027.63 以上數據表明，物業服務行業基層操作人員的年均收入大大低于社會平均工資，絕大多數的操作人員的工資僅維持在當地最低工資標準上下，中、西部和東北地區企業的操作人員的工資水平甚至不到全國社會平均工資標準的一半，如此低廉的工資標準，顯然難以保證行業的社會競爭力和公眾形象。3.保險、住房公積金繳納情況 單位：月工資%地區基本醫療保險失業保險養老保險工傷保險其他保險住房公積金全國8.01 2.25 19.94 1.14 1.63 9.96 東部地區8.58 2.15 19.81 0.88 1.26 10.23 中部地區7.62 2.21 19.43 1.38 1.93 10.35 西部地區7.17 2.25 18.84 1.34 2.64 8.40 東北地區7.90 2.69 23.31 1.94 1.57 10.97 以上數據表明，全國各地區交納各類保險和住房公積金的標準大體一致。三、行業生存與發展面臨的主要問題根據4600家企業的調查情況匯總，當前行業生存與發展面臨許多困難和問題，主要突出反映在以下幾個方面：（一）社會評價方面1.行業社會地位不高。社會普遍認為物業服務屬于簡單的勞務服務，勞動強度大、行業技術含量低、從業人員待遇差。調查中，反映行業社會地位不高的企業就有3521家，占被調查企業總數的76.54%。2.行業偏見普遍存在。社會上有一部分群眾把業主與物業服務企業之間的關系看作是“雇傭關系”或“主仆”關系，動不動就故意找茬、小題大做，甚至不擇手段惡意貶低行業。反映人們對行業存在一定偏見的企業2819家，占被調查企業總數的61.28%。社會上還有部分群體對物業管理行業缺乏信任感。認為行業公信力不強的企業占被調查企業總數的25.02%。3.輿論導向存在偏差。這些年來，各種輿論媒體對于物業管理行業的正面報道很少，少數媒體片面追求眼球效應，不作深入的調查研究，不問青紅皂白，肆意誤導群眾，給行業造成很大負面影響。認為社會輿論導向有偏差的企業占被調查企業的42.78%。4.物業服務消費觀念不強。人們對物業管理行業提供管理服務的社會性、公共性、有償性認識不足，對物業服務企業的服務活動不積極支持、不主動配合。認為行業生存與發展環境不寬松的企業占被調查企業的38.39%。認為人們對物業服務常常任意壓價的占被調查企業的29.37%。（二）政府監督方面1.地方立法跟不上，相關政策不配套。一些地方政府以及有關部門對物業管理不重視，對行業發展不關心。物業管理條例以及企業資質、維修資金、服務收費等管理辦法，國務院和中央部委都已制定公布多年，但許多地方至今尚未制定具體實施的配套細則、辦法。認為地方立法跟不上的企業有2582家，占被調查企業總數的56.13%。認為相關政策不配套的企業有3341家，占被調查企業總數的72.63%。2.政府協調和執法不力，與相關專業部門關系不順。這次調查中，認為政府協調工作不及時不到位的企業占被調查企業的52.17%，認為政府缺位和執法不力的占被調查企業的46.46%。還有相當一部分企業認為與當地各專業部門關系不順，其中與供水方面不順的占19.52%，供電方面不順的占17.24%，也有少數企業反映與供氣、供暖部門關系不順。一些部門把物業服務企業當作原來的“房管所”、“基建隊”，行政上指手畫腳，橫加指責。經費上亂攤派、亂贊助。認為對企業干預過多的企業占被調查企業的46.02%。3.物價部門干預過度，政府定價（指導價）適用過寬。國家發改委、建設部對物業服務收費定價的范圍、對象、方法、標準都有明確規定。但各地方執行時卻是五花八門。物價部門嚴把物業收費審批關，任意擴大政府定價和政府指導價范圍。有的地方住宅小區物業服務費0.20元/月，一定10年不變。有的地方高檔別墅物業服務費0.30-0.50元/月，企業怨聲載道。反映政府對物業服務收費控制過死的占被調查企業的36.43%，反映任意擴大政府定價范圍的占被調查企業的8.59%。4.現行稅賦政策不合理，企業經濟負擔太大。相當一部分企業反映各地政府對物業管理行業缺乏扶持和稅收優惠政策，加上勞動合同法的執行，社會最低工資標準的提高，使企業的負擔明顯加重。反映這類問題的企業占被調查企業總數的35.39%。（三）開發單位建設方面1.建管不分掩蓋和轉嫁前期矛盾，給物業服務帶來隱患和糾紛。這次調查中認為開發單位利用“建管”不分掩蓋前期遺留問題的占被調查企業總數的52.50%，認為利用“建管”不分轉嫁新建項目矛盾的占41.96%，認為利用“建管”不分壓低物業項目交接成本的占18.78%。反映新建項目房屋質量問題突出的占51.85%。2.利用物業服務促進房屋銷售，拖欠空置房物業服務費。可以說，開發單位并不都是真正重視物業服務的，而是利用物業服務為開發項目搞包裝，打品牌，目的是促進房屋銷售，為開發單位的自身利益服務，并且常常拖欠空置房物業服務費。反映開發單位不重視、不支持物業服務的占被調查企業總數的41.28%。反映開發單位把物業服務當作房屋促銷手段的占21.57%，反映開發商拖欠空置房物業服務費的占33.35%。3.住宅項目配套設施不全、不到位，增加了物業服務的難度。一些住宅項目，開發單位片面追求投資效益，盡量壓縮配套設施項目，即使規劃配套項目，也常常拖延實施，先住宅后配套，給入住后的業主造成多方面的不便利，無形中也給物業管理造成很多無法回避的矛盾和問題。這次調查中，反映住宅項目配套設施不全的，占被調查企業總數的52.35%，反映住宅項目交通不方便的占10.22%，反映住宅項目不按規定配置物業管理用房的占28.50%。（四）業主和業主團體方面1.公共意識不強，守約觀念淡薄。一些業主片面強調個人維權，把物業服務企業當成對立面，不遵守規定，不服從管理，甚至故意刁難物業服務人員。從調查反映的數據來看，認為部分業主只講權利、不講義務的企業占被調查企業總數的62.04%，認為業主公共意識普遍較差的占57.15%，認為業主參與物業管理的意識不強的占49.09%，反映個業主不能自覺遵守管理規約和規定的占37.51%。2.配合支持不夠，欠費現象嚴重。從調查情況來看，反映業主不配合、不支持物業管理的企業占被調查企業總數的45.63%，反映業主拖欠物業服務費問題突出的企業占57.22%，反映業主不按規定交納物業維修資金的企業占14.20%。3.業主大會制度落實不力，運作程序可操作性不強。條例設立的業主大會制度，業主大會規程規定了業主大會的運作程序，各地在具體執行中感到可操作性不強。雖然條例已經頒布多年，但真正落實業主大會制度的地區和范圍卻很有限，被調查企業反映業主大會制度建立難和成立業主大會后又難運作的分別占了企業總數的13.17%和19.28%。4.業主委員會運作不規范，矛盾問題呈上升趨勢。調查資料反映，業主委員會的問題，一方面是業主委員會成立難，另一方面一些成立了業主委員會的區域矛盾問題更加突出。其中反映業主委員會運作不規范的占被調查企業總數的19.28%，反映業主委員會超范圍活動影響社區穩定的占5.89%，反映業主委員會有特權化傾向的占13.50%，反映業主委員會成為物業服務企業對立面的占11.30%。（五）物業服務企業方面1.企業經濟效益較低，行業發展后勁不足。反映企業連年虧損的有1446家企業，占被調查企業總數的31.43%，反映企業效益低，發展慢的占57.76%，反映企業發展后勁不足的占27.80%。分析企業效益差的主要原因，認為是由于物業服務費標準過低的占59.28%，認為是由于物業服務收費率低的占48.80%。2.人員素質較低，專業人才缺乏。被調查企業中反映從業人員最集中最突出的問題是從業人員待遇低，人才難尋難留，人員流動性大，反映同類問題的占被調查企業總數的77.93%，認為企業缺乏管理和技術人才的占46.98%，認為從業人員整體素質不能適應物業管理發展要求的占49.65%，認為從業人員服務意識差的占10.35%。3.服務市場不成熟、行業競爭不規范。由于社會、政府、開發單位、業主和物業服務企業等多方面的原因，物業服務市場目前還尚未達到“公開、公平、公正”、誠實守信和健康有序的良好狀態。被調查企業認為企業信用意識差的占被調查企業總數的3