1、不動產估價,編著周小萍 畢繼業 王軍艷,第13章不同類型不動產的估價,13.1 建筑物單獨估價 13.2 商業不動產估價 13.3 居住不動產估價 13.4 工業不動產估價 13.5 在建項目估價 13.6 其他類型不動產估價,學習目標,通過本章的學習，讀者應了解建筑物、商業不動產、居住不動產、工業不動產、在建項目和其他類型不動產等不同類型的不動產估價實務，為培養今后的實務操作能力奠定基礎。,13.1 建筑物單獨估價,13.1.1 建筑物估價的概念 13.1.2 影響建筑物價格的因素 13.1.3 建筑物價格的特點 13.1.4 建筑物估價的基本思路 13.1.5 建筑物估價方法 13.1.6

2、 建筑物估價的注意事項 13.1.7 建筑物估價應用舉例,13.1.1 建筑物估價的概念,建筑物估價是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據估價的目的，選用適當的估價方法，對待估建筑物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建筑物在某一時日的市場價格。,13.1.2 影響建筑物價格的因素,1 建筑物重置價格 2 環境因素 建筑年代 建筑物朝向 建筑物的用途 建筑物樓層 3 其他因素,13.1.3 建筑物價格的特點,1 一般性特點 時間的有效性 建筑物價格的遞減性 建筑物價格的地區性 建筑物價格受自然條件影響大 影響建筑物價格的不確定因素多,2 不同用途的建筑物及其價格特點,商業類建筑物及其

3、價格特點 居住類建筑物及其價格特點 工業類建筑物及其價格特點,13.1.4 建筑物估價的基本思路,對具有市場流動性的建筑物，其估價的基本思路是以重置價格為基礎，采用重置價格折舊法、對照法、建筑物殘余法、比較法等，評估出建筑物的市場價格。 對不具有市場流動性的建筑物，其估價的基本思路是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建筑物的價格。,13.1.5 建筑物估價方法,1 重置價格折舊法 2 對照法 3 建筑物殘余法 4 比較法,13.1.6 建筑物估價的注意事項,經常了解建材價格的變動狀況 建安工程費與建筑物造價 建筑物造價與市場價格 建筑物估價應注意各樓層的差異 區分動產與不動產 增建建筑

4、物的折舊問題 分析建筑物自然條件 說明建筑物所具備的必要的內部設施,13.2 商業不動產估價,13.2.1 商業不動產的主要特點 13.2.2 商業不動產價格的主要影響因素 13.2.3 商業不動產估價的基本思路 13.2.4 商業不動產估價案例,13.2.1 商業不動產的主要特點,1 投資的收益性 2 區位的重要性 3 交易的頻繁性 4 經營的綜合性 5 裝修的高檔性,13.2.2 商業不動產價格的主要影響因素,1 商服繁華程度 2 交通條件 3 臨街狀況 4 不動產類型 5 其他,13.2.3 商業不動產估價的基本思路,商業不動產估價業務中最為常用的方法是收益法。在市場交易資料較為充分的情

5、況下，同時應采用市場法，然后綜合評定其價格。如果商業不動產的估價目的是抵押、破產、兼并，往往也用成本法評估其結算價格作為輔助參考。,13.3 居住不動產估價,13.3.1 居住不動產的類型 13.3.2 居住不動產的主要特點 13.3.3 影響居住不動產價格的主要因素 13.3.4 居住不動產估價的基本思路和主要方法 13.3.5 居住不動產估價案例,13.3.1 居住不動產的類型,從市場化程度出發，居住不動產可分為社會保障性住宅（福利房，包括安居房、房改房、成本房等）和市場商品化住宅（商品房）；從新舊程度而言，居住不動產可分為新建住宅和舊有住宅；從居住不動產的建造裝修檔次而論，則居住不動產又

6、可分為普通住宅、高級住宅、簡易住宅等。,13.3.2 居住不動產的主要特點,1 居住功能要求 2 環境功能要求,13.3.3 影響居住不動產價格的主要因素,1 造價因素 2 質量因素 房屋的建筑質量 房屋的環境質量 3 居住不動產房屋的成新度和土地的使用權剩余年限價值 物理折舊 功能折舊 經濟折舊 4 多元化的不動產價格政策,13.3.4 居住不動產估價的基本思路和主要方法,1 新建居住不動產估價 2 舊有居住不動產估價 不動產整體評估 土地和房屋分開估價 3 拆遷居住不動產的補償價格評估 4 住宅租金的評估 標準租金法 市場租金比較法,13.4 工業不動產估價,13.4.1 工業不動產的概念

7、與特點 13.4.2 工業不動產價格的影響因素 13.4.3 工業不動產估價的基本思路和主要方法,13.4.1 工業不動產的概念與特點,工業不動產是指工業企業和其它工業生產單位所屬的不動產，其主要功能是進行工業生產，制造產品。 與其它類型的不動產相比，工業不動產的特點主要表現為： 行業特征十分顯著 非標準廠房多，建筑造價差異大 多數帶有輔助性用房和構筑物 建筑物耐用年限低于非工業用房屋,13.4.2 工業不動產價格的影響因素,交通條件 基礎設施 聚集規模 其他,13.4.3 工業不動產估價的基本思路和主要方法,1 工業不動產估價的一般思路和方法 2 不同估價目的下的工業不動產估價思路和方法 工

8、業不動產改變用途時的轉讓價格評估 拆遷補償時的價格評估 企業改制時的資產價格評估 破產清算時的價格評估 工業不動產抵押時的價格評估 工業不動產租金估價,13.5 在建項目估價,13.5.1 不動產在建項目估價概述 13.5.2 不動產在建項目抵押價值評估,13.5.1 不動產在建項目估價概述,在建項目是指正處于建筑施工過程中的開發建設項目，是不能交付使用的毛坯房或半成品。 在建項目的建設單位或開發商要求估價的目的主要有四種： 其一，預售。 其二，托盤。 其二，托盤。 其四，抵押。,13.5.2 不動產在建項目抵押價值評估,1 影響抵押價值的因素或問題 土地權屬 項目權屬 工程進度 銷售情況 2

9、 不動產在建項目抵押價值評估的適用方法 成本法 假設開發法,13.6 其他類型不動產估價,13.6.1 其他類型不動產的估價特點 13.6.2 其他類型不動產估價的主要方法,13.6.1 其他類型不動產的估價特點,用途對價格影響大 建筑物與構筑物特殊 對估價人員要求高,13.6.2 其他類型不動產估價的主要方法,其它類型不動產中，一種是無收益的，這類不動產的評估一般只能采用成本法。 另一種是有收益的，對于這類有收益的特殊不動產，其收益存在一定程度上的壟斷性。因此，在采用收益法進行估價時，應注意對收益的客觀性（合理利潤率）的判斷，同時對還原利率（資本化率）這一參數的確定也應充分考慮。,本章基本概念,建筑物估價 商業不動產 居住不動產 工業不動產 普通住宅 高級住宅 標準廠房 其他類型不動產,思考與練習,