1、,沈陽市 濱河美食街影城項目評 估 報 告,北區(qū)何生組：姜洪社 2010/12/12,沈陽城市介紹,沈陽，遼寧省省會，中國十大城市之一，中國15個副省級城市之一，中國七大區(qū)域中心城市之一，中國特大城市，東北地區(qū)最大的國際大都市，東北地區(qū)政治，金融，文化，交通，信息和旅游中心。同時也是我國最重要重工業(yè)基地，素有“東方魯爾”的美譽。沈陽位于中國東北地區(qū)南部，遼寧省中部。 共轄10個市轄區(qū)，一個縣級市，三個縣。沈陽市市區(qū)面積3945平方公里，建成區(qū)面積793平方公里，人口1202.6萬（包括外地來沈人員以及各個縣市），全市戶籍人口986萬人，市轄區(qū)戶籍人口613.5萬（2009年沈陽國民經(jīng)濟與社會發(fā)

2、展統(tǒng)計公報）。,沈陽城市經(jīng)濟指標（2009年）,全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4359.2億元。 全年全社會固定資產(chǎn)投資3676億元，比上年增長22.2%。2009年城建投資360.4億元，比上年增長26.5% 全年社會消費品零售總額1778.6億元，比上年增長18.1%。 全年進出口總額65.7億美元，比上年下降7.7%。 城市居民人均可支配收入18560元，增長9.1%；人均消費支出16447.79元，增長12.1%。農(nóng)民人均純收入8752.87元，增長9.0%；人均生活消費支出4807.73元，增長7.0%。 全年地方財政一般預(yù)算收入320.2億元，比上年增長10.0%。,城市區(qū)位,距離

3、北京600公里 距離大連350公里,項目所在區(qū)域,濱河美食街項目位于沈陽市和平區(qū)。坐落于沈陽市長白島濱堤路（渾河南側(cè)沈陽萬科城社區(qū)商業(yè)）,濱 河 美 食 街,長白島,項目所在區(qū)域,濱河美食街項目位于沈陽市和平區(qū)。坐落于沈陽市長白島濱堤路（渾河南側(cè)沈陽萬科城社區(qū)商業(yè)）,濱河美食街項目概況,濱河美食街項目總建面45000平米。由多個二、三層獨棟組成。定位于沈陽最具品質(zhì)的餐飲休閑中心。 項目北側(cè)緊鄰沈陽最大的長白島森林公園。 項目南側(cè)東側(cè)為沈陽地產(chǎn)標王之一沈陽萬科城社區(qū),濱河美食街項目概況,濱河美食街項目主體結(jié)構(gòu)已完工。影城項目由一棟二層樓和三層樓組成，需改造。 濱河美食街招商工作正在進行中，餐飲客

4、戶已正餐為主。 濱河美食街項目計劃2011年10月統(tǒng)一開業(yè)。,影城,項目5公里高端社區(qū),項目5公里常住人口,濱河美食街項目核心商圈為長白島區(qū)域，約75000人，政府規(guī)劃區(qū)域人口為15萬。 濱河美食街項目5公里常住人口超過25萬。,項目周邊商圈,項目動線,項目周邊電影院,華臣,鐵西萬達,太原街萬達、 百老匯、新東北,泛華廣場金逸,影院規(guī)劃,影城4個廳（三個中廳、一個小廳)，446座 影城使用面積1692，建筑面積2540平米。,一層,影院規(guī)劃,票房收益測評及投資建議,影院票房收益測評： 沈陽濱河美食街項目約2011年10月開業(yè)，該項目租賃面積：2540平方米，4個廳，446個座位。 1、年度票房

5、= 446座* 40元（平均票價）*5場*365天*18%上座率 = 586 萬元 2、年度票房= 446座* 1.16萬元/座（年座位產(chǎn)值） = 517萬元 注釋：1.15萬元/座=華臣影城1.92萬元/座*60%（修正值） 影院投資建議： 3、建議投資影院類型：社區(qū)型豪華影院 4、建議投資總額：500萬元 5、票房預(yù)估：520萬,影城項目投資預(yù)算表,因總免租期為12個月，裝修期為4個月，自開業(yè)期計算第一年免租為8個月。,影城商務(wù)條款,濱河美食街項目租賃面積2531平米，15年租期。 租金內(nèi)含物業(yè)費，物業(yè)費為0.35元每天每平米。免租期1年。 押三付一。 改造費用由甲方承擔,改造工程條款,14.1本合同的具體交房標準以及工程改造事宜，由雙方另行簽署工程改造補充協(xié)議確定。甲方將承租商鋪交付給乙方后，以乙方的名義進行所有與后期結(jié)構(gòu)改造相關(guān)的手續(xù)報批、委托設(shè)計、工程發(fā)包等工作，上述工作的具體實施由甲方負責。上述工作的具體費用由甲方承擔。 14.2甲乙雙方應(yīng)于本合同簽署30日內(nèi)簽署工程改造補充協(xié)。工程改造補充協(xié)包括但不限于以下內(nèi)容： A.工