深圳市樂邦物業管理有限公司編號PR/GC-00

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部作業指導書修改頁頁碼1/1

修改后版生效

序號修改摘要修改人審批人

本/狀態日期

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-01

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部管理組織機構和崗位設置要求頁碼1/1

一、工程部管理組織機構和崗位設置要求

(-)組織機構：

(二)崗位設置要求

按建筑面積配置維修工，4500平方米1人。物服中心設置一名維修主管負

責設備設施管理的監督、指導，工作的安排和人員調配。

1、運行班長

①負責具體安排設備運行的實施及維護工作完成情況。

②負責維修工的考勤及考核。

③負責編制設備運行及維護保養計劃。

2、維修班長

①負責具體安排維修工作的實施及檢查維修工作完成情況。

②負責維修工的考勤及考核。

③負責維修材料、工具的采購計劃編制及使用情況的檢查。

3、運行技工

①執行設備運行作業標準，完成本職工作。

②遵守各項規章制度，遵守工作時間，遵守勞動紀律。

③服從運行班長的工作安排。

④使用文明用語，禮貌待人。

4、維修技工

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-O1

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部管理組織機構和崗位設置要求頁碼1/1

①執行維修作業標準，完成本職工作。

②遵守各項規章制度，遵守工作時間，遵守勞動紀律。

③服從維修班長的工作安排。

④使用文明用語，禮貌待人。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-02

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部質量目標頁碼1/1

二、工程部質量目標

體系文件科學規范、健全適用；各項管理工作符合質量/環境/職業健康安全

體系要求；資料、臺帳保存完整，查找方便；持證上崗率100%；設施設備完好

率98%；維修及時率100%；維修返修率低于現；；顧客滿意率98%倉庫管理，

保證物業設施設備的維修保養順利進行，保證物業保持硬件標準化的前提下，備

件的費用開支所占資金最少，備件擺放有序，標識清楚；完成公司下達的維修、

運行能耗指標。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-03

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部崗位職責頁碼1/5

工程部職責

1、負責貫徹公司質量'環境'安全方針和目標，完成體系文件管理方案規定的內

容。

2、負責采取有效措施控制部門內部危險源、環境因素。

3、負責制定和實施機電設備運行的環境和危險控制管理方案。

4、負責轄區設備設施的運行、維護等管理工作。

5、負責轄區設備設施分承包方的日常管理及參與分承包合同的評審。

6、負責制定和實施轄區內建筑物及設備設施的管理制度和管理規定。

7、負責編制轄區設備、設施維修保養計劃。

8、負責擬制轄區工程改造、設備更新的編制方案及預算方案。

9、負責對設備保養維修工程材料及工程款進行審核。

10、負責制定和實施機電設備的最佳運行方案和節能管理計劃。

11、負責制定和實施機電設備和設施的消防管理方案。

12、負責制定和實施工程員工專業技能的培訓考核和管理方案。

13、負責查驗用戶裝修報批手續及審批裝修方案、巡查、監督裝修方案的實施。

14、負責制定有償維修服務收費標準，為用戶提供有償維修服務，并根據實際情

況定期對收費標準進行調整與修改。

15、配合客戶物服中心做好用戶入退伙時房屋設施、設備的交驗、記錄工作。

16、負責轄區設備設施發生緊急事件，必須全力以赴投入搶修工作，直至恢復運

行和正常使用。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-03

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部崗位職責頁碼2/5

工程部主管崗位職責

1、負責貫徹執行物業物服中心主任布置的一切工作。

2、保證小區的所有設備（供配電設備、給排水設備、通訊空調設備、消防報警

設備）始終處于正常運行狀態。

3、接受區內顧客裝修計劃審批，審查裝修施工隊資質證書，監督裝修施工進度。

4、負責對本部門發生的重大事故，組織調查分析及處理工作。

5、負責審核物服中心提交的物品申購報告，報物業物服中心主任審批。

6、檢查、監督運行、維修領班工作是否到位，考核每一員工的技術能力和工作

態度。

7、定期對員工進行技術培訓和行為規范訓練。

8、負責本部門水、電工工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物服中心組

織

實施。

9、編制周、月、年度工作計劃。

10、緊急事故狀態下負責組織搶救設備及人身安全。

11、協調與物業物服中心其他部門工作關系。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-03

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部崗位職責頁碼3/5

工程部領班崗位職責

1、負責小區管轄范圍內機電設備、各種管道、顧客房內水電及公共設施等維護

檢修工作的安排與實施。

2、負責變配電、發電、水泵、通訊系統、消防監控系統、機電設備日常運行，

操作維護保養的具體組織安排工作。

3、負責每日的檢查工作，督促各崗位對設備、設施完好情況進行日檢并填寫日

檢記錄。

4、負責安排與檢查設備房的清潔衛生工作及監督各崗位交接班人員的落實。

5、負責向工程部主管及時匯報有關機電設備存在的問題和提出可行性整改意見

及建議。

6、負責對機電設備安全及經濟運行操作管理工作的落實。

7、負責維修人員的具體工作指導和協助。

8、負責安排各種井、池檢查疏通清理工作及聯系化糞池清運工作。

9、負責每月定期檢查抄寫水電表數據報工程部主管。

10、負責監督維修工人的服務質量是否符合要求，并填寫維修保養服務質量檢查

記錄。

11、對維修保養服務質量負主要責任，同時有權向工程部主管提出自身力量與技

術確實不能解決的問題。

12、負責安排專人對電梯維修保養分包方服務質量的監督檢查，及時對電梯進行

管理、檢查。

13、負責貫徹執行工程部主管布置的一切工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-03

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部崗位職責頁碼4/5

維修技工崗位職責

1、負責電氣動力設備、管線及動力配電箱的巡查與維修工作。

2、負責小區內強電線路、電表箱、控制開關、照明開關及各事故照明總電源控

制柜內的電氣元件的檢查與維修工作。

3、負責電話系統、電視系統、門禁可視對講系統、弱電系統等線路及元器件的

檢查維修工作。

4、負責生活水泵房、泳池泵房、消防水泵房、發電機房、空調機房、通風排風

機房、地下車庫、消防通道、各樓層走道及室外通道、辦公室等一切地方的

照明和照明線路及設備的檢查與維修工作。

5、負責排水管、排水井疏通、清理工作。

6、負責為顧客及時處理有關水電等維修方面的問題。

7、負責每月定期抄寫水電表數，并同時檢查水電表工作是否正常。

8、負責配合消防中心值班人員定期對自動報警系統設備進行檢查試驗與維修。

9、負責對本崗位工作范圍內發現的隱患進行即時處理，處理不了的上報維修領

班。

10、負責每日維修工作記錄的填寫。

11、負責保管好個人工具、公用工具檢測儀表和電器材料不丟失損壞。

12、負責完成所管轄范圍內的電氣設備清潔衛生工作，負責完成領導交辦的一切

工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-03

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部崗位職責頁碼5/5

運行技工崗位職責

1、熟練掌握機電設備的操作規程和技術性能及維修保養制度。

2、按照機電設備管理制度要求，每兩小時巡察一次高、低壓配電室及水泵房，

做好各項機電設備運行的監控、運行記錄，會判斷和處理一般性的故障及時

采取應急措施。

3、會判斷和處理機電設備發生異常一般性的故障，及時采取緊急措施，處理不

了的重大異常，及時報告工程部主管安排有關人員協助排除異常。

4、嚴格遵守安全技術操作規程和設備管理制度，做到三勤（勤巡視、勤檢查、

勤保養），四會（會操作、會判斷運行異常情況、會處理常見故障、會維修保

養），確安管全運行，防止各類事故發生。

5、每班巡察一次地下車庫、各棟樓梯口公共照明設施，并做好記錄。

6、緊急事故（如停電、機電設備意外等）時，當值人員須在第一時間到場處理,

不能處理的通知工程部主管安排有關人員協助處理。

7、每天要對值班室、機房、配電房等工作場所清掃一次，保持室內和設備的整

潔。8、負責每月定期抄寫水電表數，并同時檢查水電表工作是否正常。

9、嚴格遵守交接班制度（交待清楚上一班工作情況和存在問題及解決方法），按

要求接班，做好上班工作，認真準確及時地做好值班原始記錄，做好外來人

員出入配電房登記，搞好配電房的安全保衛工作。

10、完成領導交辦的一切工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-04

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部交接班制度頁碼1/1

工程部交接班制度

1、遵守物服中心的各項規章制度。

2、交班人員必須在下班前15分鐘準備好交接工作，包括運行記錄、維修保養記

錄等質量記錄的填寫，交接工具材料備品等，設備及機房、值班房等的日常

清潔。

3、接班人員必須在提前15分鐘著裝到崗，與交班人員共同檢查設備運行情況、

質量記錄填寫情況、工具材料備品的完好或缺損情況，設備及機房、值班房

等的日常清潔情況。

4、必須堅守崗位，不得串崗、脫崗、睡崗；不得聊談與工作無關的事，不得翻

閱與工作無關的書籍、報紙、雜志等。如需離崗處理故障，應在值班室掛牌

告知去向。

5、交接班人員在共同完成設備檢查、質量記錄檢查、用品清點無異議后，交接

班人員方可簽名辦理交接班手續。

6、有下列情況之一的不得辦理交接班，并及時向上級報告。

a）接班人員未到崗時。

b）接班人員酒后上班或其他造成的神志不清。

c）接班人員由于某種原因造成的情緒反常如情緒低落、爆燥等。

d）重要設備設施的搶修、維修工作進行中。

e）設備運行異常沒有做出正確處理。

f）質量記錄填寫不完整或工具用品缺損。

g）沒有做好設備及機房、值班房等的日常清潔。

7、質量記錄

《值班及交接班記錄表》PR/GC-04-01

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-05

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部變配電運行值班制度頁碼1/1

變配電運行值班制度

1、嚴格遵守交接班制度。

2、嚴格遵守電業安全操作規程，持證上崗，對變配電系統進行運行管理。

3、嚴格按照變配電運行值班作業規程對變配電系統進行巡視、檢查、記錄，發

現故障應立即檢查處理或報告。

4、運行值班期間不準脫崗、串崗、睡崗。

5、運行值班期間不準做私活或與工作無關的事情。

6、不準帶外人進入機房或值班房，前來參觀、視查的人員需得到工程部主管批

準方準入內，并有責任為其講解入內的安全事項。

7、做好班前班后的清潔衛生工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-06

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部供水運行值班制度頁碼1/1

供水運行值班制度

1、嚴格遵守交接班制度。

2、嚴格遵守供水衛生安全作業規程，對供水系統進行運行管理。

3、嚴格按供水作業規程對供水系統進行巡視檢查記錄，發現故障應立即處理或

報告。

4、運行值班期間不準脫崗、串崗、睡崗。

5、運行值班期間不準做私活或與工作無關的事情。

6、不準帶外人入機房或值班房，前來參觀、視查的人員需得到工程部主管批準

方準入內，并有責任為其講解入內的安全事項。

7、做好班前班后的清潔衛生工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-07

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部值班工作流程頁碼1/1

工程部值班工作流程

D、值班工作流程：

交接班檢查、記錄檢查、記錄檢查、記錄

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-08

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部電氣安全制度頁碼1/2

電氣安全工作制度（電氣安全組織措施）

1、工作票制度

1、在高壓電氣設備或線路上工作，應填寫工作票或接口頭、電話命令執行；口

頭或電話命令由物服中心主任或工程部主管發布，其他任何個人或部門不得

直接向變配電房值班人員發布工作的口頭或電話命令。

2、工作票是準許在電氣或線路上工作的書面命令。工作票填寫應準確、清楚，

不得涂改；工作票的有效時間，以批準的檢修期限為準，到時尚未完工，應

辦理延期手續后方能繼續工作。

3、按規定填用工作票之外的其他工作，可采用口頭或電話命令，如注油、取樣、

測量接地電阻、懸掛警示牌和低壓帶電工作等。

4、口頭或電話命令必須清楚正確，值班人員應將發令人、負責人及工作任務詳

細記入操作記錄表中，并向發令人復述核對一遍，工作結束后，妥善保管工

作票，保存期最少三個月。

2、操作票制度

1、凡在運行電氣設備上進行倒閘操作，必須填寫操作票，操作票是值班人員進

行倒閘操作的書面命令，是防止誤操作的組織措施。操作票由工程部主管或

運行班長批準執行。

2、操作票上填寫的內容要明確，操作項目要按順序填寫齊全，如操作的刀閘、

斷路器等，同時應填寫上設備編號與控制設備名稱，并與實際相符。操作票應

字跡清晰、不潦草，不允許涂改。

3、實際進行操作時，應由兩人進行，一人唱票與監護，另一人復誦與操作，逐

項唱票、復誦、共同核對編號與位置，取下警告牌，下令操作。操作完畢，

在該操作項目欄內做好記錄，并記錄操作完畢時間等，全部操作完畢，該操

作票方可注銷，并妥善保管操作票，保存期最少三個月。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-08

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部電氣安全制度頁碼2/2

3、工作許可制度

1、電氣工作開始前，必須完成工作許可手續，工作許可人即值班人員應負責審

查工作票所列安全措施是否正確完備，是否符合現場條件，并負責完成施工

現場的安全措施，然后分別在工作票上簽名，工作班組方可開始工作。

2、工作過程中，工作負責人和工作許可人任何一方得擅自變更安全措施，值班

人員不得變更有關檢修設備的運行接線方式。

3、工程如有特殊情況需要變更時，應事先取得工作許可人的同意，變更內容應

記錄在工作票中。

4、工作監護制度

1、工作監護制度是保證人身安全及操作正確的主要措施，監護人的安全技術等

級應高于操作人，監護人由運行班長擔任。

2、完成工作許可手續后，工作負責人即監護人（運行班長）應向工作人員說明

現場安全措施，指明帶電部位和其他注意事項，工作負責人必須始終在工作

現場，對工作人員的安全認真監護。

5、工作間斷、轉移和終結制度

1、工作間斷時，工作人員應從工作現場撤出，所有安全措施保持不變，工作票

仍由工作負責人保存，間斷后繼續工作，無需通過工作許可人。

2、每日收工，應清掃工作地點，開放已封閉的通路，并將工作票交還值班人員。

3、次日復工時，應得到值班人員許可，領回工作票，工作負責人必須重新檢查

安全措施是否符合工作票要求，而后方可開始工作。

4、若無工作負責人或監護人帶領，工作人員不得進入工作地點。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-09

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部電氣安全管理制度頁碼1/1

電氣安全技術制度（電氣安全技術措施）

在高壓電氣設備或線路上工作，必須采取安全技術措施，具體事項和步驟如

下：

停電：1、停電，2、驗電，3、裝設接地線（裝置），4、懸掛停電檢修警示

牌，

5、安放柵欄。

送電：1、拆除柵欄，2、拆除接地線（裝置），3、拆除停電檢修警示牌，4、

送電。

電氣安全管理制度

1、為貫徹安全生產方針，搞好勞動保護，使員工按照安全生產的要求從事生產

活動，確安管全文明生產，制定本制度；

2、工作前，應穿戴絕緣防護用品，仔細檢查各種工具保證使用的工具絕緣性能

良好；

3、絕緣手套使用前，必須進行仔細檢查和空氣試驗，如發現有裂紋或漏氣，不

得使用；

4、絕緣鞋不準裸足穿用；

5、在作業場所檢修低壓線路和設備時必須停電進行，總閘必須掛有“有人工作,

禁止合閘”的標志牌，斷開隔離開關或者拆除熔斷絲，以防止誤合閘；

6、各供電回路的操作開關，要掛清楚明顯的標志牌。停電時先拉負荷開關，后

拉隔離開關；送電時，先合隔離開關，后合負荷開關，切忌帶負荷拉、合閘；

7、盡可能不要帶電作業。如必須帶電工作時，應遵守帶電作業的有關規定，采

取可靠的安全措施（如要有專人監護等）；

8、在帶電檢修或操作電氣設備時，不準用濕手或帶油、濕手套觸摸電氣設備；

9、在危險的場所或者危險的情況下，嚴禁帶電作業；

10、嚴禁在倒閘操作和事故處理過程中交接班。若交接班過程中有事故發生，應

停止交接，由交班人員負責處理，接班人協助；

11、電工必須熟練掌握觸電急救和人工呼吸的方法，以備急用;

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-09

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部電氣安全管理制度頁碼1/1

12、如發現有人觸電，應立即切斷電源。如來不及切斷電源且為低壓時應用干燥

的不導電物體，將觸電者脫離電源，如為高壓，則必須想盡一切辦法切斷電

源，然后對觸電者及時采用人工呼吸法進行急救，同時盡快和醫院聯系。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-1O

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部電梯設備管理制度頁碼1/1

電梯設備管理制度

1、嚴格遵守交接班制度。

2、嚴格遵守電梯安全運行作業規程，持證上崗，對電梯設備進行運行管理。

3、嚴格按電梯設備巡視檢查、維修保養，并做好相關記錄，發現故障應立即處理

或報告。

4、不準將無關人員帶入電梯機房，前來參觀、視查的人員需得到工程部主管批準

方準入內，并有責任為其講解入內的安全事項。

5、機房內不準放置其他物品，保持機房整潔；解困救人、手動盤桿等電梯專用

工具不準做其他用途，不準帶出電梯機房。

6、電梯機房鎖門運行，做到人離門鎖。

7、做好班前班后的清潔衛生工作。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-11

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部發電機房管理制度頁碼1/1

發電機房管理制度

1、發電機房平時應上鎖，鑰匙由值班員管理，未經領導批準，非工作人員嚴禁入

內；

2、值班員必須熟悉發電機的基本性能和操作方法，發電機運行時，應作經常性的

巡視檢查；

3、經常檢查發電機機油位，冷卻水位是否合乎要求，燃油箱中儲油是否充足，蓄

電池是否正常；

4、發電機每半個月至少空載試運行一次，時間不低于15分鐘，平時將發電機置

于自動起動狀態；

5、發電機啟動運行，值班員應立即前往機房觀查，啟動送風機檢查發電機儀表指

示是否正常；

6、嚴格執行發電機定期保養制度，做好發電機運行記錄和保養記錄；

7、定期清掃機房，保持機房和設備整潔，發現漏水漏油應及時處理；

8、加強防火和消防管理意識，確保機房消防設施完好齊備。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-12

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部管理制度頁碼1/1

工具管理制度

1、本制度適用于物業物服中心工程部維修班各工種。

2、所發放的工具僅用于在物業范圍內（經上級批準或工作需要可攜帶外出）的安

裝、維修、保養工作。

3、根據工種按工具發放標準發放工具，發放后由個人妥善保管，不得外借。

4、工具使用達到工具發放標準所規定的期限，可以舊換新，更新工具。

5、若工具使用不當，造成工具的損壞或遺失工具，照價賠償，從月工資中扣除。

6、若工具質量或非人為因素以及特殊情況造成的工具損壞或遺失，請示上級領導

同意后，可更換和補領新工具。

7、主管人員定期按發放標準進行檢查，若有工具的遺失或損壞按四、五、六條處

理。

8、員工辭工或辭退離開公司時，應如數交清工具，否則不予辦理有關手續。

9、員工因工作需要調換工種時，應退回新工種中所未規定的工具并領取不足的工

具。

10、無論何原因，員工所退回的工具必須與所領取工具的型號、規格、尺寸、數

量以及新舊程度相符合，否則按遺失工具處理。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-13

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部管理制度頁碼1/1

報告制度

A、下列情況必須報告領班：

1、主要設備因故需要臨時停止或開啟；主要設備因故需要臨時調整。

2、零部件改造、代換或加工修理；設備發生故障停臺修理。

3、運行人員短時間暫離崗位；維修人員工作去向。

4、有潛在環境和安全隱患。

B、下列情況必須報告工程主管：

1、重點設備因故需要進行工況調整；主要設備采用新的運行方式。

2、主要設備發生故障或停臺檢修；系統故障及檢修。

3、重要部件改造、代換或加工修理。

4、領用工具、備件、材料（低值易耗品除外）。

5、領班、技工加班、病、事假、補休、換班。

6、外協聯系工作。

7、有潛在環境和安全隱患。

C、下列情況必須報告物服中心主任：

1、重點設備發生故障或停臺檢修；影響營業的設備故障或停工。

2、系統運行方式較大改變；重點設備主要零部件改換。

3、系統及主要設備技術改造或調試安裝；系統及設備增改工程或外協施工。

4、領班以上人員崗位調整及班組組織結構調整。

5、主管病、事假、補休、換班。

6、存在重大環境和安全隱患。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-14

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工具材料采購領用管理工作規程頁碼1/2

工具材料采購領用管理工作規程

1.0目的

保證采購的工程部工具材料質量良好,有效控制維修成本、材料庫存，確保工

具材料合理高效利用。

2.0適用范圍

適用于公司各物服中心工程部工具材料的采購和領用。

3.0職責

3.1領班負責工具、材料的計劃采購上報工作，負責工程倉庫的管理、工程材料

的領發工作。

3.2工程部主管負責工具、材料的計劃采購統計、整理和工具發放的管理工作；督

導倉庫管理工作。

3.3物服中心主任負責對計劃采購申請的審核和倉庫管理的檢查工作。

3.4物服中心出納負責工程部工具、材料的采購工作。

4.0工作程序

4.1工具材料的采購審批

4.1.1班長根據本班工作情況如實做好本班工具、材料的計劃采購的上報工作；

4.1.2工程部主管根據庫存情況和班長上報的計劃采購物資進行統計、整理后上報

物服中心主任審批；

4.1.3物服中心主任對整理后的采購計劃進行審核；

4.1.4物服中心出納對審核后的采購工具、材料到通過合同評審的供應商進行購

買。

4.2工具材料的驗收入庫

4.2.1采購回來的工具、材料由工程部主管和班長負責對照本部門審報的采購申請

單對其質量和數量進行驗收，準確無誤后填寫物品入庫單報物服中心主任簽名；

4.2.2對于質量不合要求、型號

規格不對的要求采購部人

員更換，對于數量不夠的要

求采購部補足后方可填寫

物品入庫單報物服中心主

任簽名；

4.2.3入庫手續辦完后逐一-將物資入庫并按規定位子存放，貴重工具材料必須存放

于物資保管柜內；

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-14

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工具材料采購領用管理工作規程頁碼2/2

4.2.4工程部主管將領回工具材料做好相關入庫記錄，并做好物品入庫單、采購申

請單等質量記錄的整理和保管工作。

4.3工具的領用

4.3.1個人工具根據各工種的

需要到工程部倉庫申請領用；

4.3.2工程部主管在審核后填

寫個人工具領用登記表，詳細

記錄領用工具名稱、型

號規格、數量、使用年限等；

4.3.3工具領用申請人在領到

工具后須在個人領用工具登記

表上簽名確認；

4.3.4公用工具由班長以上級人員領用，并在公用工具領用記錄表詳細填寫工具名

稱、型號規格、數量、存放位置和保管人等。

4.4個人工具使用年限

4.4.1工具箱、螺絲刀、鋼錘刀、鋼卷尺、低壓試電筆、電烙鐵2年；

4.4.2鋼絲鉗、尖嘴鉗、斜口鉗、剝線鉗、活動扳手、水管鉗3年；

4.4.3萬用表、油標卡尺、鋼直尺、鐵錘5年；

4.4.4其他專用工具以實際使用時的磨損或消耗確定。

4.5材料的領用

4.5.1因工作需要領用工程材

料到工程部倉庫申請領用，并

在工程部材料領用記錄

表上詳細填寫材料名稱、規格型號、數量、用途等；

4.5.2領班在接到材料領用申

請時，及時將工程材料組織發

放，并要求領用人領到

工程材料后在工程部材料領用記錄表上確認簽名。

5.0相關文件和質量記錄

5.1《公用設備工具領用記錄表》PR/GC-14-01

5.2《個人工具領用登記表》PR/GC-14-02

5.3《倉庫材料備料清單》PR/GC-14-03

5.4《材料領用記錄表》PR/GC-14-04

5.5《公用設備借領用記錄表》PR/GC-14-05

5.6《采購申請表》PR-7.2-02

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-15

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

安全用電、用水、管理燃氣管理規定頁碼1/1

根據省、市安全用電、用水、用氣管理的有關規定，結合本小區的具體情況,

對小區供電、供水、供氣管理規定如下：

1、凡屬物服中心管轄范圍內的供電、供水系統（即供電局、自來水公司向本小區

供電、供水總表以內的）一律由物服中心管理；由供電局、自來水公司直接抄

表到戶的，由供電、供水部門管理；管道燃氣系統由市燃氣公司負責管理，其

他單位未經許可不得介入。

2、顧客出門前應將電器、燃氣和水掣閥門（開關）關閉，避免發生事故。

3、小區內的供電、供水、供氣管線均經科學設計，精心安裝，顧客不可隨意更改,

如確需改動，請報告物服中心并請有相關資持的專業人員完成。

4、顧客如需要增加用電容量，必須報物服中心確認審批，對符合增容要求的方可

增容。

5、顧客如需另拉線纜或更換電表的，該工程費（包括材料費）均由顧客負責。

6、按規定每單元設計最大功率，標準房7KW,復式房10KW,別型30KW,請顧客累

計電器功率，勿超過最大限量，否則，不可同時使用所有電器。

7、有以下現象的均屬偷水、偷電、偷氣行為，物服中心將按下列規定處理：

A、私自增加電氣設備容量、且造成電氣線路故障的，必須賠償因此造成的損失，

并要重新辦理申請增容手續。

B、私自裝表，接電、接水、接通燃氣或繞過表接電、接水、接通燃氣者，除當場

停用，按用量全負荷和入住時間追計電、水、燃氣費。

C、私自啟動電表、水表、燃氣表的封印或改動電氣運行回路，影響準確計量的，

按電器用量負荷和入住時間追計電、水、燃氣費外。

D、私自啟用電表、水表、燃氣表的，不管停用時間長短，按用電容量和入住時間

追計電、水、燃氣費。

E、擅自改動上、下水管道、燃氣管道、電氣線路（包括通訊、有線電視等的弱電

系統）者，應按實際情況糾正。

8、顧客違反安全用電、用水、用氣規定、拒絕物服中心機電維修人員檢查，不采

納安全用電、用水、用氣意見及措施而造成事故，影響供電、供水、供氣系統

或對其他顧客造成損失的，除按實際情況賠償損失外，還將按有關規定進行處罰。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-16

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

臨時用電管理規定頁碼1/1

臨時用電管理規定

1、目的

加強樓宇修繕、業戶室內裝修和小區商業網點的臨時施工用電管理，確保電氣

線路和電氣設施設備安全運行。

2、臨時用電計劃申請

1）施工前，負責施工單位或業戶根據施工項目和用電量大小，向物服中心申報；

2）申報中列明所使用電動設備名稱、功率和數量；

3）物服中心派專業人員對其機械電氣設備進行檢查核實；

4）申請人或單位必須提供專業人員持證上崗。

3、臨時用電規定

1）凡施工所使用的電動設備、工具及線材，必須符合國家有關產品質量規定和安

全要求；

2）在物服中心專業人員指定地點接線，并安裝所需保護裝置及電度表；

3）電動工具、臨時照明線路應使用合格插頭插座；

4）由專業的持證人員上崗操作。

4、施工限制：

1）不影響樓宇機電設備的正常運作；

2）不超出住宅區供電負荷允許范圍；

3）噪音大的電動工具，須嚴格按照裝修管理規定時間操作，不能影響顧客的正常

休息。

5、物服中心禁止以下行為：

1）亂拉亂接電線；

2）超出設計負荷的臨時用電，未經申請的用電；

3）直接將電線插入插座的行為。

6、物服中心管理權限：

1）有權勸阻或制止違章操作；

2）有權對所使用電動設備隨時進行檢查；

3）對不聽勸阻的違章施工行為，可采取立即停電等措施

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-17

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

節約用水規定頁碼1/1

節約用水規定

1、貫徹執行國家節約用水的法律、法規和政策。

2、公司本部及各物服中心內的供水系統經有關部門驗收符合要求的設備，任何人

不得私自改接供用。

3、定期檢查維修供水設施，減少水的漏損量，遇有客戶投訴及時解決。

4、使用自來水要隨手關閉水龍頭。

5、提高水的重復使用率。

6、公司所轄物業之綠地、樹木、花卉采用節水灌溉方式，不得大水浸灌。

7、物服中心負責檢查，如發現以大水漫灌方式澆灌綠地、樹木、花卉的，必須及

時糾正，并交納浪費的水費。

8、綠地、道路應當建設低草坪、滲水地面，使用透水性能好的材料。

9、公司本部及各物服中心應當使用節水型用水器具。

10、各物服中心應積極開展節約用水的宣傳工作，總結、推廣節約用水的先進經

驗。

11、質量記錄

《公共用水用電統計表》PR/GC-17-01

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-18

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

節約用電規定頁碼1/1

節約用電規定

1、節約用電，人人有責，自覺遵守國家法律、法規；采取有效措施，做好安全用

電、節約用電、計劃用電工作。

2、公司本部及各物服中心內的供電系統系經有關部門驗收符合要求的設備，任何

人不得私自改接供用。

3、凡是原電表容量不夠，需要增容的，必須向工程部主管申請，由物服中心主任

審批后，符合增容要求的方準予辦理。

4、照明用電做到人走燈熄。

5、用節能燈替代白熾燈、細管日光燈替代粗管日光燈、電子鎮流器替代電感鎮流

器、金屬鹵化物燈替代碘鴿燈或高壓汞燈等。

6、電風扇剛啟動時應在高速檔，達到額定轉速后再換中速檔或低速檔。

7、空調使用時做到人離即關。

8、嚴禁使用低效普通電爐。

9、公司本部及各物服中心室內布線，應根據所用電器負荷選擇電線線徑大小，選

擇合理線長，減少迂回，以降低線損，保證供電質量。

10、保持用電設備在經濟運行狀態下運行，正確掌握負荷特性，減少備用容量。

11、應定出電梯使用規定，節約用電。

12、改進操作，采用減少耗電量的最佳操作方法。

13、加強設備檢修，提高檢修質量，提高設備的使用效率。

14、測試并計算電能利用率，評價用電合理化程度，為挖掘節電潛力提供依據。

15、質量記錄

《公共用水用電統計表》PR/GC-17-01

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-19

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

噪音管理規定頁碼1/1

噪音管理規定

一、聲級計的操作方法：

1、打開電源開關并選擇適當的擋位Hi或L。；

2、要讀取即時的噪音量請選擇RESPONSE的F(FAST)快速，想獲得當時的平均

噪應量則選擇S(SLOW)慢速，如果要取得噪音的最大值可選擇MAXHOLD

即可讀到最大噪音讀值；

3、要測量以認為感受的噪音請選擇FUNCT(功能)的A加權，如果測量機器所

發出的噪音則選擇C加權，測量前可先選擇CAL94dB自我校正一次判斷儀器

是否正常；

4、手持噪音即或將噪音計架在三腳架上以麥克風距離音源的1—1.5公尺距離

量測；

5、量測完畢后將電源開關置于POWEROFF位置；

二、噪音檢測規定

1、各物服中心每季度對所轄小區環境噪音進行一次測量，并對重點'噪音部位

進行重點測量(如發電機的噪音);

2、進入發電機房的工作人員必須佩戴耳塞，以防止噪音傷害；

3、按照國家噪音標準規定，分別測試晝間和夜間的音量值，晝間標準值為55Db,

夜間標準值為45Db；

4、測量時必須選擇適當的測試點進行測試；

5、測試時必須平穩手持儀器或將儀器安置在三腳架上；

6、測試必須按照儀器的操作方法正確操作

7、對顧客投訴的噪音，要進行單獨測試，以確定噪音程度，采取相應措施，消

除影響；

8、對裝修產生的噪音采用限制其工作時間的方法，規定裝修時間為：

上午8：00-12：00,下午14：00-19：00,節日不得施工；

9、將測試值做記錄《噪聲測試記錄表》PR/GC-19-01

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-20

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

電梯使用管理規定頁碼1/1

電梯使用管理規定

電梯是每位業戶的共有財產，也是所有共有財產中最為昂貴的設備之一,

保護和延長其使用壽命是您的責任，又可節省您的支出，您應該象愛護您家庭

的電視、冰箱一樣愛護它，所以你必須嚴格執行以下規定：

1、本電梯為客運電梯，只限于載客，若必須使用電梯運載居室日常生活、辦

公和貿易樣品等貨物時，先到物服中心提出申請，批準后方可使用。嚴禁

運載單車、摩托車及單件超重貨物。

2、應文明操作電梯，嚴禁用鑰匙等硬物按動或拍打顯示按鈕及隨意按動警鈴按鈕。

3、當發生超載訊號鈴聲響時，站在門口的乘客應自覺退出，不得采取任何形式的

強制關門手段。

4、須讓老人和兒童先入乘座電梯，學齡前兒童須由大人帶領乘梯，禁止在電梯內

嬉戲玩耍。

5、為了您和大家的健康，請不要在電梯內吸煙、吐痰、棄物和掀動損壞轎箱內裝

飾物。

6、電梯在運行中突然發生停運等故障時，乘客不必緊張，可按警鈴報告，等維修

人員到來，不得采取拍打按鈕、箱體以及強行撬門等急躁行為。

7、電梯停用時，不得采取任何令其開啟或移動標志牌的行為，以免發生人身、設

備意外。

8、搬運貨物、垃圾等特別需要時，應報物服中心提出申請，批準后方可使用。

9、嚴禁用電梯運送易燃、易爆危險品。

10、乘電梯時，不可將身體倚靠轎門，進出時間不許長時間站在門中間。

11、電梯出現下列情況，應及時報告物服中心：

1）電梯門的開關失去控制；

2）運行時有明顯的速度異常；

3）運行時有異常的振動和響聲；

4）有漏電現象。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-21

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

設備管理基本規范頁碼1/2

設備管理基本規范

1、運行使用人員“三好”

1）管好：管理好設備及設備附件、儀器儀表、安全防護裝置，使之完好無損。不

擅離崗位，設備發生事故及時上報。

2）用好：嚴格執行操作規格，嚴禁超負荷運行，保持操作機構靈敏可靠。

3）養好：嚴格按照設備保養規定，做好設備的日常保養和定期保養工作，班前班

后做好清潔檢查或必要的潤滑調整修復工作，保持性能良好。

2、運行使用人員“四會”

1）會使用：熟悉設備原理、結構、性能和使用范圍，嚴格遵守操作規程。

2）會保養：保持設備清潔，按日常保養要求精心保養，發現異常情況及時處理。

3）會檢查：熟悉設備開機前后和運行的檢查項目內容，設備運行中要隨時觀察有

無異常情況。

4）會排除故障：能正確判斷故障征兆和原因，掌握故障排除方法，對排除不了的

疑難問題及時報檢報修。

3、機房工房“四項要求”

1）整齊：各種工具附件材料放置整齊合理，線路管道平直整齊，各種標志醒目可

視。

2）清潔：環境保持清潔，設備保持清潔無塵，管線無漏油漏水漏氣漏電，地面無

污跡雜物。

3）嚴格：嚴格遵守交接班制度，嚴格執行能耗物耗定額，嚴格執行操作規程和崗

位責任制。

4）安全：安全防護裝置和消防安全設施齊全無缺，壓力容器設備和電氣設備線路

要定期進行預防性試驗和接地安全檢查，定期檢查事故隱患及時整改，嚴禁煙

火，機房不存放易燃易爆物品。

4、運行操作“五項紀律”

1）憑操作證操作設備。

2）保持設備整潔，精心保養。

3）嚴格履行交接班制度和操作規程。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-21

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

設備管理基本規范頁碼2/2

4）設備的附件、工具齊全無損。

5）隨時監察設備運行情況，發現故障應立即檢查報告。

5、大型設備“四定”

1）定人操作運行。

2）定人檢查修理。

3）定操作規程。

4）定維護保養細則。

6、“三干凈”、“四不漏”、“五良好”

1）三干凈：機房干凈，設備干凈，工作場地干凈。

2）四不漏：不漏電，不漏油，不漏水，不漏氣。

3）五良好：使用性能良好，密封良好，潤滑良好，緊固良好，調整良好。

7、設備事故“四不放過”

1）事故原因查不清不放過。

2）事故責任人和員工未受到教育不放過。

3）缺乏切實有效的防范措施不放過。

4）缺乏常備不懈的緊急彌補措施不放過。

深圳市樂邦物業管理有限公司編號WI/GC-22

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.版本B/0

工程部環境/職業健康安全工作規程頁碼1/4

工程部環境/職業健康安全工作規程

1.0目的：

指導工程部人員按環境和安全要求從事工程各項工作，控制環境和安全事

故的發生，保證員工的職業健康安全和為顧客提供安全的工作、生活居住環境。

2.0適用范圍：

適用于公司各物服中心工程部。

3.0職責：

3.1公司經營管理部負責環境/職業健康安全管理程序的制定和督導；

3.2物服中心主任負責工作的監督；

3.3工程部主管負責工作的計劃、組織、指導；

3.4工程部領班和技工負責工作的實施。

4.0工作規程

4.1乙燃氣割焊工作

4.1.1乙快氣割焊工作必須得到工程部主管的批準。

4.1.2乙快、氧氣瓶必須相隔6米以上放置；必須檢查氣管、氣焊割具、接頭有無

破裂、松動漏氣，必須檢查氣瓶、氣焊割具閥門有無漏氣，啟閉是否活靈活

可靠，開啟氣瓶閥門調節壓力在正常使用值。

4.1.3工作人員必須持證上崗，必須穿帶工作服和使用防護眼鏡；作業現場必須配

備手提滅器，必須對作業現場的易燃、易爆物品進行有效隔離或清理。

4.1.4必須按氣割焊作業規程進行施工作業，施工作業時必須保證安全通道的暢

通，必須保證良好的通風，有利于作業時產生廢氣的擴散。

4.1.5工作中斷時必須關閉氣閥，以保證安全和節約能源。

4.1.6施工作業結束必須關閉氣閥，清理作業現場，清點收回工器具，檢查作業工

件冷卻后方可離開。

4.2電焊工作

4.2.1電焊工作必須得到工程部主管的批準。

4.2.2必須檢查電焊機、接頭、線纜、絕緣有無漏電、松動和損壞；接駁的電源時

必須按電業安全作業規程工作；接駁的電源必須符合電焊機輸入電壓要求。

4.2.3工作人員必須持證上崗，必須穿帶工作服、手套和使用防護面罩；作業現場

▲IJ穴44ll士FT±皿工用士RF1刁I?白口.Iurir八I

SHENZHENPULEKANPROPERTYMANAGEMENTCO.,LTD.

版本B/0

工程部環境/職業健康安全工作規程頁碼2/4

4.2.4必須按電焊作業規程進行施工作業，施工作業時必須保證安全通道的暢通，

必須保證電焊機、作業工作面的干燥，防止漏電；必須良好的通風，有利

于作業時產生電焊廢氣的擴散。

4.1.5工作中斷時必須關閉電焊機電源，以保證安全和節約能源。

4.2.6雨天禁止室外電焊作業。

4.2.7施工作業結束必須拆除電焊機電源，清理作業現場，清點收回工器具，檢查

作業工件冷卻后方可離開。

4.3電氣設備運行維修保養工作

4.3.1工作人員必須持證上崗，必須穿帶工作服、絕緣鞋和正確使用電氣測量儀表、

電氣操作工具。

4.3.2維修和運行工作必須遵守電氣安全作業規程和電氣安全工作制度；按體系要

求控制維修和運行中產生噪聲、廢氣排放。

4.3.3電氣設備的大修、運行方式的變更必須經工程部主管批準。

4.3.4影響顧客正常用電和安全的電氣工作必須做好放置警示標識、通知、隔離和

區域管制等安全防范措施。

4.3.5工作結束必須撤除警示標識、隔離裝置和臨時施工電源，通知受影響的顧客

恢復供電；清理作業現場，將更換下來的廢舊日光燈管、廢油、廢棄毛巾

等固體廢棄物投入指定的廢棄物回收箱，統一處理；清點收回工器具。

4.4機械設備運行維修保養工作

4.4.1工作人員必須持證上崗，必須穿帶工作服和正確使用機械專用工具裝備。

4.4.2維修和運行工作必須按機械設備運行、維修保養規程進行施工作業；按體系

要求控制維修和運行中產生噪聲、廢水、廢氣排放。

4.4.3機械設備的大修、運行方式的變更必須經工程部主管批準。

4.4.4影響顧客正常活動的機械設備運行維修保養工作，必須做好放置警示標識、

通知、隔離和區域管制等安全防范措施。

4.4.5工作結束必須撤除警示標識、隔離裝置和臨時施工電源，通知受影響的顧客

恢復設備的使用；清理作業現場，將更換下的廢油、廢棄毛巾等固體廢棄

物投入指定的廢棄物回收箱，統一處理；清點收回工器具。