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講：程苗苗律師時

間：2022年6月12日全球視野本土智慧GlobalMindsetLocalInstinct房企破產后購房者維權法律指南程苗苗律師

北京盈科（上海）律師事務所股權高級合伙人盈科（上海）房地產法律事務部副主任、老年律師工作委員會委員復旦大學法律碩士、復旦大學法學院校友會第二屆理事會理事上海第二工業大學工學部法律援助律師上海房地產經紀人聯誼會副會長、法律顧問

執業經歷：從事房地產、動拆遷、婚姻家事等法律服務8年，主辦或參與辦理過房地產、動拆遷、婚姻家事相關訴訟和非訴案件數百件。曾經服務過的客戶：中糧集團、中梁集團、中信泰富集團、智富集團、陸道集團、佳程地產集團、鏈家地產、易居房友、明明房產、滬居地產、瑞陽不動產、安家地產、中國銀行、中國進出口銀行等。曾多次在鏈家地產、易居房友、明明房產、盈科律所、社區街道等舉辦法律講座數十場，獲得極好的反饋和效果。自己創辦[民商律評]公眾號并持續發表專業文章數十篇，收獲數千名忠實讀者，并獲得業界一致好評。程苗苗律師北京盈科（上海）律師事務所股權高級合伙人代表性案例：2017年代理某商鋪租賃合同再審，在上海高院發回重審后成功再審改判。2017年與北站街道共同處理近30人的動拆遷集訪案件最終成功調解化解社會矛盾。2017年代理某房地產買賣合同再審，成功獲上海高院發回重審。2019年代理涉及20多人的動拆遷二審上訴案件，成功發回原審法院重審。2019年為靜安區地標性商場大悅城提供常年非訴法律服務。2020年代理某百萬傭金案一審、二審獲得法院全額支持！

專業性講座：數十場專業性講座2017年5月9日《房產交易常見法律風險及案例分析》2017年5月20日《房產經紀從業風險揭示及案例分析》2018年4月10日《房產分割、繼承及買賣典型案例分析》2018年4月27日《房屋買賣中的執行異議及典型案例分析》2018年9月5日《商業地產租賃常見糾紛類型及典型案例分析》2019年4月18日《房產交易常見法律風險及典型案例分析》2019年5月9日

《房產經紀從業人員法律風險揭示及典型案例分析》2019年8月29日

《離婚案件中房產分割及典型案例分析》2020年至今30余場講座CONTENTS房企破產后購房者如何維權如何規避購買法拍房中的坑THEPARTONETHEPARTTWO房企破產后購房者如何維權THEPARTONE01CONTENTS從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權商品房消費者維權，是適用第28條還是第29條？THEPARTTWO面臨房企破產，商品房消費者與抵押債權哪個更優先？《九民紀要》關于“商品房消費者”的解讀及典型案例從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權

房企破產清算是否意味著購房者向其購買的房子很難過戶或者付了購房款而拿不到房？房財兩空？

房企破產清算會給購房者帶來哪些風險？從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權（2020）最高法民終580號案件事實01-1根據查明事實，新盛公司與中銀公司、楊巖森、趙心、華廈公司合同糾紛案中，經新盛公司申請，法院于2015年1月20日對中銀公司名下呼國用（2008）第00137號土地使用權及位于內蒙古呼和浩特市賽罕區的相關房產辦理了財產保全，其中20層查封的范圍為1-25號房產。在上述查封期限即將屆滿時，法院又根據新盛公司的申請辦理了續封手續，孔凡靚提出執行異議，在異議被駁回后提起本案訴訟。新盛公司辯稱其申請查封的系20層1-25號房產，根據孔凡靚的購房合同顯示，其購買房產的房號為20層20071號、20072號、20076號、20077號、20086號、20087號，故新盛公司并未申請查封孔凡靚所訴房產。經查，根據孔凡靚提供的《商品房買賣合同》所附20層平面圖及中銀公司所作廣告的20層平面圖顯示，20層整層共計25套房產，新盛公司總計查封了該層25套房產，系整層查封，孔凡靚所訴房產位于20層，包括在被查封房產范圍之內。新盛公司該辯稱意見系因中銀公司對20層房產的編號與房產管理部門的編號不同導致，且新盛公司亦無證據證明該層除25套房產之外還存在其他房產的事實，故其該辯稱意見不能成立，本院不予支持。本案爭議的焦點問題是：孔凡靚對案涉房產是否享有足以排除人民法院強制執行的民事權益？（接下頁）從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權（2020）最高法民終580號法院觀點01-2首先，根據《執行異議和復議規定》第二十八條規定，孔凡靚雖然與中銀公司已簽訂書面《商品房買賣合同》并全額交付了購房款項，但在合同約定交房時間2015年5月1日之前，即2015年1月20日，執行法院已對案涉房產采取了查封措施，在法院查封之前孔凡靚并未合法占有該房產，更未辦理相關房產登記手續，不符合該條規定的情形，一審判決據此未支持孔凡靚排除執行的訴訟請求，事實及法律依據充分，并無不妥。其次，根據孔凡靚與中銀公司簽訂的《商品房買賣合同》約定，案涉房產的用途為“僅作商業使用”，并非用于居住。孔凡靚上訴主張其購買上述房產系為了居住，該主張與《商品房買賣合同》載明的房屋用途矛盾，亦與其一次性購買六套房產的行為相矛盾，且二審庭審中，孔凡靚稱其經常居住地在寧夏回族自治區銀川市，并非呼和浩特市，據此本案亦不符合《執行異議和復議規定》第二十九條規定的情形，孔凡靚主張適用該條規定排除法院強制執行的上訴理由不能成立，本院不予支持。但總的來說，上述三個條件作為買受人在要求排除法院的強制執行來說，舉證較為簡單。目前在一些司法案例中，即便買受人已支付價款未超過總價款的50%，而買受人在執行異議中將剩余購房款交至法院，也可排除強制性。從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權（2020）最高法民終580號法律依據01-3《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（2014年施行，2020年修訂）第二十八條

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）查封之前已簽合法有效書面買賣合同；（二）查封之前已合法占有該不動產；（三）已支付全部價款，或已按合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。第二十九條

金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。從最高院案例，看恒大暴雷后的購房者維權（2020）最高法民終580號相關案例鏈接01-4相關案例鏈接最高人民法院2021年發布第27批指導性案例的第156號指導案例王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產發展有限責任公司案外人執行異議之訴案基本案情2007年，徐意君因商品房委托代理銷售合同糾紛一案將北京市金陛房地產發展有限責任公司（以下簡稱金陛公司）訴至北京市第二中級人民法院（以下簡稱北京二中院）。北京二中院經審理判決解除徐意君與金陛公司所簽《協議書》，金陛公司返還徐意君預付款、資金占用費、違約金、利息等。判決后雙方未提起上訴，該判決已生效。后因金陛公司未主動履行判決，徐意君于2009年向北京二中院申請執行。北京二中院裁定查封了涉案房屋。

涉案房屋被查封后，王巖巖以與金陛公司簽訂合法有效《商品房買賣合同》，支付了全部購房款，已合法占有房屋且非因自己原因未辦理過戶手續等理由向北京二中院提出執行異議，請求依法中止對該房屋的執行。北京二中院駁回了王巖巖的異議請求。王巖巖不服該裁定，向北京二中院提起案外人執行異議之訴。法律資料分享，微信：SYCT_4商品房消費者維權，是適用第28條還是第29條？相關案例鏈接最高人民法院2021年發布第27批指導性案例的第156號指導案例王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產發展有限責任公司案外人執行異議之訴案裁判結果

北京市第二中級人民法院于2015年6月19日作出（2015）二中民初字第00461號判決：停止對北京市朝陽區儒林苑×樓×單元×房屋的執行程序。徐意君不服一審判決，向北京市高級人民法院提起上訴。北京市高級人民法院于2015年12月30日作出（2015）高民終字第3762號民事判決：一、撤銷北京市第二中級人民法院（2015）二中民初字第00461號民事判決；二、駁回王巖巖之訴訟請求。王巖巖不服二審判決，向最高人民法院申請再審。王巖巖再審請求稱，僅需符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱《異議復議規定》）第二十八條或第二十九條中任一條款的規定，法院即應支持其執行異議。二審判決錯誤適用了第二十九條進行裁判，而沒有適用第二十八條，存在法律適用錯誤。最高人民法院于2016年4月29日作出(2016)最高法民申254號裁定：指令北京市高級人民法院再審本案。最終支持了王巖巖的異議請求。商品房消費者維權，是適用第28條還是第29條？相關案例鏈接最高人民法院2021年發布第27批指導性案例的第156號指導案例王巖巖訴徐意君、北京市金陛房地產發展有限責任公司案外人執行異議之訴案裁判理由

最高人民法院認為，《異議復議規定》第二十八條適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議的情形。而第二十九條則適用于金錢債權執行中，買受人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房提出異議的情形。上述兩條文雖然適用于不同的情形，但是如果被執行人為房地產開發企業，且被執行的不動產為登記于其名下的商品房，同時符合了“登記在被執行人名下的不動產”與“登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房”兩種情形，則《異議復議規定》第二十八條與第二十九條適用上產生競合。案外人對登記在被執行的房地產開發企業名下的商品房請求排除強制執行的，可以選擇適用第二十八條或者第二十九條規定；案外人主張適用第二十八條規定的，人民法院應予審查。本案一審判決經審理認為王巖巖符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，具有能夠排除執行的權利，而二審判決則認為現有證據難以確定王巖巖符合《異議復議規定》第二十九條的規定，沒有審查其是否符合《異議復議規定》第二十八條規定的情形，就直接駁回了王巖巖的訴訟請求，適用法律確有錯誤。商品房消費者維權，是適用第28條還是第29條？如何規避購買法拍房中的坑THEPARTTWO02CONTENTS關于法拍房限購法拍房的競拍流程及注意事項法拍房的坑點與避坑方法常見Q&ATHEPARTONETHEPARTTWOTHEPARTTHREETHEPARTFOUR法拍房的坑點與避坑方法THEPARTTHREE02-3PPT模板/moban/

法拍房的坑點與避坑方法

報名參加競拍交的保證金可不是筆小數目，要交到起拍價的5-20%，所以必須慎重！如果拍到手不想要，或者買受人未按拍賣公告、競買須知的要求及時、足額繳納余款的，不好意思，保證金不能退。即便拍到后才發現自己沒購房名額，沒辦法交易，這屬于競拍者自己的問題，同樣可能被歸為悔拍。悔拍的房產法院可以裁定重新拍賣，重新拍賣時，原買受人不得參加拍賣。重新拍賣價款低于原拍賣價款造成的差價以及費用損失由原買受人承擔，原買受人繳納的保證金不足差價以及費用損失的，法院可責令補交，拒不補交的，法院可強制執行。坑點1

悔拍&保證金【避坑方法】

查清自己的戶口社保，確保還有購房資格。考慮清楚房源的優缺點，100%確定才報名。法拍房的坑點與避坑方法

現在淘寶掛出的司法拍賣房源，大部分都可以申請商業貸款，房源頁面上也都有一鍵貸款的功能。不過，由于法拍房的尾款支付或貸款到賬時間都有限制，因此申請房貸的手續，必須在考慮參加競拍之前就著手操辦。如果因為貸款沒有及時拿到，短時間內又湊不齊全款，超過規定時限，不僅買不成房，還會虧了保證金甚至造成更多資金損失。【注：申請貸款購買法拍房，由于銀行需要先放款再抵押，因此還需要額外準備一筆費用購買一個履約類的保險，保證競買人在規定時間內完成銀行抵押的辦理，這筆費用通常在貸款金額的1.5%，一次性支付，后續不退回，只要申請貸款購買法拍房就必須支付。】坑點2

房貸問題【避坑方法】

阿里拍賣公布的上海區域合作銀行：中國工商銀行浦東開發區支行、中國建設銀行上海第六支行、興業銀行上海楊浦支行，3家銀行的貸款利率都是以LPR為基準根據情況上浮。選擇合作銀行的好處是，放款時間一般會保證在法院規定的時限內。由于3家銀行都有初審程序，為了避免銀行審核或放貸不及時，要求提交初審申請資料一般至少要比交保證金提早2個工作日，并且需要提前確認自身征信情況，初審結果一般在2個工作日內回復，之后可報名競拍，但最終能否貸款及可貸金額、利率、費用等需以銀行實際面簽結果為準。法拍房的坑點與避坑方法司法拍賣的過程中，你不會接觸到原業主，而法院只會在統一的時間，組織所有報名者前往看房。也就是說，你只能知道房子本身的條件如何。但是法院不提供房子是否滿五唯一等與最終繳稅稅率有關的信息。這涉及到的可能是一大筆稅費。目前司法拍賣中，涉及到買賣雙方的各項稅費是各付還是完全由競買人支付，一般會在公告中提前說明，尤其后者更應關注相關情況。目前司法房產交易稅費和正常的商品房購買稅費一致，并且同樣區分首套二套、滿五唯一等情況。需要注意的是，房主身份如果是企業，還要額外增收土地增值稅！另外，如果是商辦物業，稅費更是個大坑。還有一種特殊情況要注意，如果房子上一手交易還沒出證，過戶要交兩次稅。不過，如果房子有拖欠水電費和物管費等，所有欠費基本都要競買人自己買單。坑點3

稅費問題【避坑方法】

房源是否滿五唯一，需要業主本人或授權他人到房管局查詢。但參加競拍的時候，你只能知道房產證編號，沒辦法查到房源的買入時間和業主名字的房產情況。不過，你可以委托律師或擔保機構進行產權調查。法拍房的坑點與避坑方法如果原業主的戶口掛靠在房產名下，競得法拍房的新業主要把戶口遷入不會受到影響。法拍房內的戶口問題，法院一般不會處理的。更重要的是，如果是學區房，但學區已經被原業主占用，那就失去學區房的功能了。坑點4

戶口問題【避坑方法】

在成功拍到房子，拿到房產證之后，到所在區辦理戶籍業務的公安部門，申請將原業主的戶口“空掛”，并辦理一本新的戶口本即可。需要帶的資料包括：身份證、戶口本、房產證和申請書。但需要注意的是，“空掛”不等于“遷出”，原業主的戶口實際上還是在房產所在地，只是不影響新業主正常遷入。但未來該房產作為二手房賣出時，你的下家是可以將這個空掛戶口強制遷出的。至于學區的問題，不建議大家沖著學區去買法拍房，風險大，前期很難確認其使用情況。法拍房的坑點與避坑方法如果標的物本身帶有租約，以往根據規定，如果租約在拍賣前簽訂，則仍然有效。新業主只能等租約到期才能收回房子，期間可以收取租金收益。不過現在一般法院在競拍公告中都會寫清租約續存情況，如果未寫明，也應及時向法院咨詢。如果租約在拍賣后簽訂，新業主可以主張合同無效。不過有一個拍賣房案例，標的物本身帶有10年租約，且租金早已一次性付清，法院雖然駁回了租戶的主張，但不代表會幫你解決糾紛，如果想要追回租金或者驅散租戶，都需要你自己想辦法了！坑點5

租戶問題【避坑方法】

仔細閱讀“競買公告”，租戶情況一般會在公告中出示，包括是否會幫忙清退租戶等，但具體情況最好還是自己提前了解清楚，包括租約時間、租金情況等。法拍房的坑點與避坑方法網絡掛牌的法拍房有四個主要來源，一是按揭違約，二是民間借貸違約，三是司法沒收，四是無主房產。

最清白的房子就是按揭違約，拿法院成交書后去過戶，產權人可以交房，也方便過戶。

最麻煩的就是個人糾紛，后期如果有其他債主上門討債，真是雞飛狗跳。雖然可以報警解決，但買個房誰想要這么夜長夢多。需要特別注意的是，法拍房成交后，法院不一定會負責清場，具體要看競拍公告，也就是說，如果原來住在房子里的人是“老賴”，不愿意搬走，又是一場持久戰。坑點6

清場問題【避坑方法】

在競拍前，必須弄清楚房產的居住現狀，萬一遇到“老賴”只能走法律程序。法拍房的坑點與避坑方法

質量、安全隱患、拆違、漏水等瑕疵拆違成本坑點

房屋瑕疵問題【避坑方法】

認真看樣、無法追責法拍房的坑點與避坑方法建議03了解查封及抵押情況要確認房屋除了執行拍賣的法院外，關注是否被其他機構查封。如果有抵押，要打聽清楚是否可以辦理解押。01確認購房資格先確認自己有沒有購房資格，否則貿然參拍，到頭來悔拍，保證金只能白白打水漂。02仔細閱讀競買公告一定要仔細閱讀競買公告和競買須知的條款，比如競買人條件和房屋相關權利等。04查清房產的屬性房屋產權是否存在產權不清、無產權、小產權、產權共有情況等情況。房產屬性主要包括土地的出讓性質、使用年限、有沒有辦理過不動產證、稅費繳納有沒有拖欠等。法拍房的坑點與避坑方法建議07現場實勘，確保房屋質量需要重點關注房屋內部質量問題，因為在法院委托拍賣機構進行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進行簡單描述，對于房屋存在的其他隱秘或暫時不能顯現的質量問題都不會體現。購房者必須實地勘測，了解房屋真實信息。05關注是否存在實際居住權人及戶口遷出問題如果房屋有租賃情況，需要了解清楚承租人是在什么情