婚姻家庭案件中的

房產處理石景山區人民法院趙瑩北京市中級法院管轄范圍：

2013年8月21日以前：一中院西城、海淀、石景山、門頭溝、房山、昌平、大興、延慶二中院東城、朝陽、豐臺、順義、通州、平谷、密云、懷柔2013年8月21日以后：一中院：海淀、石景山、昌平、門頭溝、延慶二中院東城、西城、豐臺、房山、大興三中院朝陽、通州、順義、懷柔、平谷、密云：

離婚案件中的房產處理繼承案件中的房產處理

底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2相關法律規定：

《中華人民共和國婚姻法》第十七條夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，歸夫妻共同所有：

（一）工資、獎金；

（二）生產、經營的收益；

（三）知識產權的收益；

（四）繼承或贈與所得的財產，但本法第十八條第三項規定的除外；

（五）其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權。第十八條有下列情形之一的，為夫妻一方的財產：

（一）一方的婚前財產；

（二）一方因身體受到傷害獲得的醫療費、殘疾人生活補助費等費用；

（三）遺囑或贈與合同中確定只歸夫或妻一方的財產；

（四）一方專用的生活用品；

（五）其他應當歸一方的財產。第十九條夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應當采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規定。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關系存續期間所得的財產約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負的債務，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財產清償。

相關法律規定：

《婚姻法》解釋一：第十五條被宣告無效或被撤銷的婚姻，當事人同居期間所得的財產，按共同共有處理。但有證據證明為當事人一方所有的除外。第十九條婚姻法第十八條規定為夫妻一方所有的財產，不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。但當事人另有約定的除外。

相關法律規定：

《婚姻法》解釋二：第十一條婚姻關系存續期間，下列財產屬于婚姻法第十七條規定的“其他應當歸共同所有的財產”：

（一）一方以個人財產投資取得的收益；

（二）男女雙方實際取得或者應當取得的住房補貼、住房公積金；

（三）男女雙方實際取得或者應當取得的養老保險金、破產安置補償費。第十九條由一方婚前承租、婚后用共同財產購買的房屋，房屋權屬證書登記在一方名下的，應當認定為夫妻共同財產。第二十條雙方對夫妻共同財產中的房屋價值及歸屬無法達成協議時，人民法院按以下情形分別處理：

（一）雙方均主張房屋所有權并且同意競價取得的，應當準許；

（二）一方主張房屋所有權的，由評估機構按市場價格對房屋作出評估，取得房屋所有權的一方應當給予另一方相應的補償；

（三）雙方均不主張房屋所有權的，根據當事人的申請拍賣房屋，就所得價款進行分割。第二十一條離婚時雙方對尚未取得所有權或者尚未取得完全所有權的房屋有爭議且協商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權的歸屬，應當根據實際情況判決由當事人使用。

當事人就前款規定的房屋取得完全所有權后，有爭議的，可以另行向人民法院提起訴訟。第二十二條當事人結婚前，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對自己子女的個人贈與，但父母明確表示贈與雙方的除外。

當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。

相關法律規定：

《婚姻法》解釋三：第五條夫妻一方個人財產在婚后產生的收益，除孳息和自然增值外，應認定為夫妻共同財產。第六條婚前或者婚姻關系存續期間，當事人約定將一方所有的房產贈與另一方，贈與方在贈與房產變更登記之前撤銷贈與，另一方請求判令繼續履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規定處理。第七條婚后由一方父母出資為子女購買的不動產，產權登記在出資人子女名下的，可按照婚姻法第十八條第（三）項的規定，視為只對自己子女一方的贈與，該不動產應認定為夫妻一方的個人財產。

由雙方父母出資購買的不動產，產權登記在一方子女名下的，該不動產可認定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當事人另有約定的除外。第十條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸產權登記一方，尚未歸還的貸款為產權登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據婚姻法第三十九條第一款規定的原則，由產權登記一方對另一方進行補償。第十一條一方未經另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并辦理產權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時另一方請求賠償損失的，人民法院應予支持。第十二條婚姻關系存續期間，雙方用夫妻共同財產出資購買以一方父母名義參加房改的房屋，產權登記在一方父母名下，離婚時另一方主張按照夫妻共同財產對該房屋進行分割的，人民法院不予支持。購買該房屋時的出資，可以作為債權處理。

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最高人民法院關于人民法院審理離婚案件處理財產分割問題的若干具體意見（93年）1、夫妻雙方對財產歸誰所有以書面形式約定的，或以口頭形式約定，雙方無爭議的，離婚時應按約定處理。但規避法律的約定無效。6、一方婚前個人所有的財產，婚后由雙方共同使用、經營、管理的，房屋和其他價值較大的生產資料經過8年，貴重的生活資料經過4年，可視為夫妻共同財產。13、對不宜分割使用的夫妻共有的房屋，應根據雙方住房情況和照顧撫養子女方或無過錯方等原則分給一方所有。分得房屋的一方對另一方應給予相當于該房屋一半價值的補償。在雙方條件等同的情況下，應照顧女方。14、婚姻存續期間居住的房屋屬于一方所有，另一方以離婚后無房居住為由，要求暫住的，經查實可據情予以支持，但一般不超過兩年。

無房一方租房居住經濟上確有困難的，享有房屋產權的一方可給予一次性經濟幫助。

相關法律規定：

最高人民法院關于審理離婚案件中公房使用、承租若干問題的解答（96年）問：夫妻共同居住的公房，在什么情況下，離婚后雙方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，離婚后，雙方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻關系存續５年以上的；

（二）婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時，雙方均為本單位職工的；

（三）一方婚前借款投資建房取得的公房承租權，婚后夫妻共同償還借款的；

（四）婚后一方或雙方申請取得公房承租權的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權的；

（六）夫妻雙方單位投資聯建或聯合購置的共有房屋的；

（七）一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調換房屋的；

（八）婚前雙方均租有公房，婚后合并調換房屋的；

（九）其他應當認定為夫妻雙方均可承租的情形。

三、問：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照什么原則處理？

答：對夫妻雙方均可承租的公房，應依照下列原則予以處理：

（一）照顧撫養子女的一方；

（二）男女雙方在同等條件下，照顧女方；

（三）照顧殘疾或生活困難的一方；

（四）照顧無過錯一方。

相關法律規定：

問：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方是否給予經濟補償？

答：對夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對另一方可給予適當的經濟補償。五、問：夫妻雙方均可承租的公房能夠隔開分室居住使用的，可否由雙方分別租住？

答：夫妻雙方均可承租的公房，如其面積較大能夠隔開分室居住使用的，可由雙方分別租住；對可以另調房屋分別租住或承租方給另一方解決住房的，可予準許。

六、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租的，可否暫時居住？

答、離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而解決住房確有困難的，人民法院可調解或判決其暫時居住，暫住期限一般不超過兩年。暫住期間，暫住方應交納與房屋租金等額的使用費及其他必要的費用。

七、問：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租而另行租房經濟上確有困難的，如何處理？

答：離婚時，一方對另一方婚前承租的公房無權承租，另行租房經濟上確有困難的，如承租公房一方有負擔能力，應給予一次性經濟幫助。

八、問：在調整和變更單位自管房屋租賃關系時，是否需征得自管房單位的同意？

答：人民法院在調整和變更單位自管房屋（包括單位委托房地產管理部門代管的房屋）的租賃關系時，一般應征求自管房單位的意見。經調解或判決變更房屋租賃關系的，承租人應依照有關規定辦理房屋變更登記手續。

九、問：對夫妻雙方共同出資而取得“部分產權”的房屋，應如何處理？

答：對夫妻共同出資而取得“部分產權”的房屋，人民法院可參照上述有關解答，予以妥善處理。但分得房屋“部分產權”的一方，一般應按所得房屋產權的比例，依照離婚時當地政府有關部門公布的同類住房標準價，給予對方一半價值的補償。

十、問：對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，可否采取競價方式解決？

答：對夫妻雙方均爭房屋“部分產權”的，如雙方同意或者雙方經濟、住房條件基本相同，可采取競價方式解決。

房產的種類：

普通商品房已購公房

標準價購買、成本價購買政策性住房經濟適用房、兩限房約定服務條件房產農村自建房軍產房拆遷安置房公房直管公房、自管公房小產權房違章建筑普通商品房婚前購房一方出資全額登記在自己名下一方婚前個人財產登記在對方名下1、作為對一方的贈與；2、以結婚為目的，共同共有；3、登記方個人財產，出資方作為債權人進行補償；4、考慮實際情況，予以適當補償婚后變更登記在對方或雙方名下（加名）夫妻共同財產部分一方部分出資部分借款購房，并登記在自己名下，未使用夫妻共同財產歸還借款一方婚前個人財產一方支付首付款，婚后用夫妻共同財產還貸一般產權歸產權登記方，就共同還貸部分及對應財產增值部分給對方補償一方部分出資部分借款購房，并登記在自己名下，使用夫妻共同財產歸還借款參考解釋三第十條一方部分出資，登記在對方名下房產歸登記方，考慮實際情況，予以適當補償普通商品房婚前購房雙方出資全部或部分雙方出資，登記在雙方名下按照產權登記情況確認全部雙方出資，登記在一方名下考慮實際情況，予以適當補償——按出資比例分割部分考慮實際情況，予以適當補償底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2普通商品房婚前購房房屋補償款=夫妻共同支付款項（包括本息）÷（房屋購買價+全部應付利息）×房屋評估現值（或夫妻認可房屋現值）×50%普通商品房婚前購房父母參與出資一方父母出全資（房產歸屬）登記在已方名下已方個人財產登記在雙方名下按照產權登記情況確認登記在對方名下1、作為對一方的贈與；2、以結婚為目的，共同共有；3、登記方個人財產，出資方作為債權人進行補償；4、考慮實際情況，予以適當補償雙方父母出全資登記在已方或對方名下出資份額按份共有登記在雙方名下按照產權登記情況確認一方或雙方父母部分出資（出資歸屬）不論登記在已方、對方或雙方名下資金作為對己方的贈與普通商品房婚后購房雙方夫妻共同財產出資登記在一方或雙方名下夫妻共同財產一方用婚前個人財產出資的登記在已方名下全額、非投資經營行為按個人財產處理；全額，投資經營投資經營收益為夫妻共同財產部分先按份處理后再按共同共有處理；登記在對方名下全部房款1、以個人財產出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同共有處理。不論登記在誰名下部分房款1、以個人財產出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同共有處理2、婚前財產部分按份共有處理雙方婚前財產出資登記在一方名下全部房款考慮實際情況，予以適當補償——按出資比例分割登記在雙方名下；全部房款或部分按照產權登記確認。

登記在對方名下部分1、以個人財產出資行為視為對對方的贈與，整個房子按共同共有處理2、婚前財產部分按份共有處理普通商品房婚后購房一方父母出資的登記在自己子女名下全部房款，視為對自己子女的贈與，適用解釋三。。部分房款，適用解釋二，視為對雙方的贈與。登記在對方或雙方名下；不論全部或部分對雙方贈與，共同共有。雙方父母出資

全資，登記在一方名下按照各自父母出資份額按份共有。全資，登記在雙方名下按登記情況確認部分部分房款，適用解釋二，視為對雙方的贈與。已購公房【成本價購買公房的分割】婚姻關系存續期間以成本價購買的登記在一方名下的公有住房應認定為夫妻共有財產，在離婚時應綜合考慮房產來源、工齡折扣等因素予以分割計算。一方父母承租的公房，婚姻關系存續期間以夫妻共同財產以成本價購買，登記在夫妻一方名下，應認定為夫妻共有財產，但在離婚時，應將公房承租權的價值作為對夫妻雙方的贈與（另一種意見：作為對己方子女的贈與），在分割房產計算時予以考慮。已購公房【標準價購買公房的分割】婚姻關系存續期間以夫妻共同財產出資以標準價購買公有住房而獲得的“部分產權”，該“部分產權”應認定為夫妻共同財產，可以在綜合考慮房產來源、工齡折算等因素，并征求原產權單位意見確定產權單位權利比例后，予以分割計算。（另一種意見：以標準價購買的公有住房屬于婚姻法司法解釋二第二十一條規定的尚未取得完全所有權的房屋，只能分割使用權。）底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2經濟適用房、兩限房【經濟適用房、兩限房的分割】限售期內的經濟適用房、兩限房在離婚訴訟中一般可以分割。但雙方均不主張所有權，且不同意回購或按原價轉讓的除外。經濟適用房、兩限房由一方在婚前申請，以個人財產支付房屋價款，婚后取得房產證的，應認定為一方個人財產；婚后以夫妻雙方名義申請，離婚后取得房產證的，應認定為夫妻共同財產。評估問題限購期內的兩限房按原價評估還是按同等條件商品房的市場價扣除限價房上市交易應補交的土地收益計算該房屋的價值。約定服務條件房產的分割：夫妻一方在婚后通過與用人單位約定服務條件取得的房產為夫妻共同財產，但離婚時一般應判歸約定服務條件一方，分割時應考慮尚存服務期的長短、夫妻共同生活的時間，并按適當照顧簽有服務期一方的原則確定給予另一方補償款數額。小產權房分割第一種意見：對于已被有權機關認定為違法建筑的小產權房，不予處理；但違法建筑已經行政程序合法化的，可以對其所有權歸屬做出處理。對于雖未經行政準建，但長期存在且未受到行政處罰的房屋，可以對其使用權歸屬做出處理。在處理使用權時，法院應向當事人釋明變更相關訴訟請求。在處理相關房屋的使用權時，能分割的進行分割，不能分割的進行折價補償，房屋折價時可采用競價方式確定價格。第二種意見：小產權房在現有條件下無法取得房屋所有權證，應不予處理。公房承租權的分割：離婚案件中涉及到公房承租權分割，屬于直管公房的，可在判決中明確承租權以及承租關系的變更。屬于自管公房的，夫妻只有一方在產權單位工作，一般應把承租權確定在產權單位工作的人名下，另一方獲得補償；但經產權單位同意的，可以將承租權確定在另一方名下。承租權折價數額可以通過評估確定，確無法評估的，可通過競價確定。底價眾籌法律課程，微信：SYCT_2軍產房：只適宜處理房屋的使用權和居住的權利，在經濟價值上不應按照商品房評估作價，但在進行分配和補償時可以適當考慮房屋可帶來的實際利益。若婚姻關系解除，基于軍人配偶身份共同居住的當事人無權主張居住權，但可以根據《婚姻法》第42條規定，要求對方給予經濟幫助，以最大限度維護自身合法權益。

農村自建房：有無審批手續，根據申請審批表中在戶人口、投資情況等綜合判斷，不應僅依據申請人身份確定。是否屬于夫妻共同財產，是否需要分家析產參與翻建的，確定權屬時首先應尊重各方當事人共同意愿，其次應尊重原共有人權利，一般原共有人參與翻建人應當視為形成新的共有關系，但如何分割可以識貢獻酌情確定。拆遷安置房：

根據拆遷安置前房產的產權進行處理。農村拆遷補償中按所涉人口數取得的優惠購房權系基于特定身份獲得的優惠安置利益，但并非優惠取得的物權本身。婚姻關系存續期間取得的優惠購房利益應屬于個人財產。離婚時優惠購房權價值折算可參考市場價格與優惠價格的差價，乘于優惠面積確定。違章建筑：

不予處理一套房產的分割：

離婚訴訟的當事人只有一套共有住房，雙方均主張房屋所有權但均無能力補償對方時，如雙方就房屋分割問題無法達成一致，法院應當判決雙方對房屋按份共有，并在此基礎上結合當事人生活需要、房屋結構等因素就房屋使用問題作出處理。婚姻中的房產贈與：贈與對方贈與子女離婚協議中贈與子女不動產財產約定婚姻存續期間，夫妻雙方簽訂書面協議約定登記在一方名下的婚前個人所有的房屋歸夫妻共同共有，屬于夫妻婚內財產約定，在夫妻雙方間有約束力，未辦理房屋權屬變更登記的不影響其效力，但不得對抗善意之第三人。不動產財產約定原告李某訴稱：李某與郭某經人介紹認識于2002年2月2日登記結婚。后因雙方性格不合，經常爭吵，導致夫妻關系逐步惡化，現雙方之間的婚姻已名存實亡，夫妻感情已徹底破裂，請求法院判決李某與郭某離婚，同時，因雙方在婚姻關系存續期間針對房屋簽訂了《夫妻財產約定協議》并進行了公證，該房屋亦應系其個人所有，要求郭某協助辦理過戶登記手續。

被告郭某辯稱：雙方