房地產市場調研報告2013年6月新疆瑪納斯福州信達雅營銷策劃1,瑪納斯縣基本概況2，瑪納斯宏觀經濟數據3，瑪納斯縣房地產市場概況3，客戶研究4，市場總結目錄瑪納斯縣基本概況地理位置

瑪納斯縣地處新疆腹地，與北部塔城、西部伊寧呈三角鼎立之勢，素有烏魯木齊“西大門”之稱。東距新疆首府烏魯木齊市126公里，距昌吉州政府所在地昌吉市91公里。全縣總面積1.1萬平方千畝，轄14個鄉鎮場站、5個駐縣團場。1瑪納斯北疆線連霍高速烏奎高速距離烏魯木齊飛機場約117公里交通狀況2全縣有漢回、哈薩克、維吾爾等32個民族，總人口28萬。其中87%為漢族，7%哈薩克族。59.8%40.2%人口狀況3從事農業人口占據總人口40.2%，非農業人口數量占據總人口59.8%。瑪納斯歷史悠久、文化厚重，是古絲綢之路北道重鎮，史有“金玉之鄉”、“鳳凰城”等美譽。唐朝設置西海縣，1778年（清乾隆）建綏來縣，1954年改成瑪納斯縣。瑪河文化、碧玉文化、鳳凰文化，并稱為“瑪納斯三大文化”。歷史文化4第一產業5農林牧業（棉花、番茄、葡萄、玉米、林業、生豬、肉羊、牛、羽肉雞）

瑪納斯縣依托澳洋科技、中信國安、中糧屯河、天康生物等農業產業化的大企業，已建成50萬畝棉花、5萬畝加工番茄、6萬畝釀酒葡萄、15萬畝制種玉米、40萬頭生豬、100萬只肉羊、1200羽肉雞生產基地，是“中國優質棉花之鄉”、“中國優質釀酒葡萄之鄉”、“中國優質加工番茄之鄉”第二產業6瑪納斯圍繞打造混紡、能源、煤化工“三個百億”產業集群，建成全國重要的混紡產業基地和新疆重要的電力生產基地，建有一個自治區級工業園區。礦產資源豐富，包括煤炭、石油、天然氣、硫鐵礦、碧玉、砂金、石灰石等20多種礦產資源。其中已探明煤炭儲量100億噸，石油1.4億噸，天然氣128億立方米。第三產業7餐飲業在特色餐飲業發展中，該縣通過招商引資，引進了新疆諾亞方舟科技公司、石河子長福宮海鮮城等知名企業，在本地新建四星級酒店和海鮮城，規劃了“名吃一條街”，舉辦了名品名廚比賽活動。

瑪納斯具備人文景觀豐富、特色鮮明、交通便利等優勢，在旅游業的發展上，按照“開發一個點，豐富多條線，帶動一大片”的思路，以發展城郊型休閑農家樂旅游、民族風情旅游、田園風光旅游為突破口，立足縣域，面向周邊，進一步提升旅游服務業水平，不斷發展壯大旅游業。旅游業隨著人民生活水平的不斷提高，瑪納斯房地產業也異軍突起。近年來，該縣以功能齊全的小區建設為重點，大力發展節能型住宅，開放住房二級市場，促進房地產業持續健康發展。先后引進了華洋、方大、圣達房地產開發有限責任公司等多家房產開發企業，建成了鳳凰新城、澳洋小區、康寧小區、怡苑小區等一批引領城市住宅建設的高標準小區。房地產業未來發展82011年自治區兩會提出的“率先發展天山北坡經濟帶，支持石河子-瑪納斯-沙灣經濟區建設全疆重要制造業基地、紡織工業基地、綠色食品加工基地”精神，借鑒烏昌經濟發展模式，積極發展區域融合經濟，打破行政區域界限，推動三地經濟快速發展石河子-沙灣-瑪納斯經濟一體化新城規劃9瑪納斯縣老城區城市基礎設施建設落后，由于規劃布局不合理，造成城市發展空間嚴重不足，無法滿足現代城市發展需要。為改變這一現狀，瑪納斯縣委政府在2002年提出了城市南擴發展戰略，以312國道為軸線向南，烏奎高速公路以北的中間區域，作為新城區建設用地，并提出了“四縱六橫三連絡”的城市總體框架構想。南新區規劃凸現八大主體功能，即：核心行政區、旅游集散中心、體育中心、現代服務中心、生產服務中心、總部辦公、科教研發、新型生態居住區，這意味著該縣的行政中心要搬遷到新城區。老城區南區新城瑪納斯縣宏觀經濟瑪納斯經濟走勢良好，GDP穩步增長12006-2011年瑪納斯經濟運行良好，逐年保持較高增長率，2010年生產總值跨入百億，進入一個新的階段。數據來源：瑪納斯統計局數據來源：瑪納斯統計局瑪納斯城鎮居民人均收入穩步增長22007-2011年瑪納斯城鎮居民人均收入穩步增長，平均每年保持約10%的增長率，整體人均消費性支持的增幅小于收入增長幅度，老百姓有更多結余的錢可以用來改善生活環境。固定資產投資大幅增長，城鎮發展速度加快3數據來源：瑪納斯統計局根據瑪納斯新區開發的規劃，政府加強新區基本配套設施建設投入，固定資產投資額迅速拉升，城鎮化速度加快。房地產開發起步晚，投資金額大幅增長4

2006-2010年房地產開發投資額保持在較低水平，2011,2012年，房地產迅猛發展，吸引各地知名開發商到瑪納斯開發投資，2011年開發投資增幅高達168%，達到2.15億元。瑪納斯縣房地產市場瑪河生態城均價3850元翡翠名門均價3200峰景苑均價3400元御景苑均價2380元鳳凰大廈均價3500元五彩家園均價3000元龍景花園均價3150元順鑫佳苑均價3200元碧玉城1F均價10000金鳳花園均價2580元瑪納斯主要樓盤地圖12011年瑪納斯房地產市場供應統計表項目名稱棟數結構層數套數建筑面積預售均價總銷額瑪河生態園19磚混5-6F380613043500.00214564000五彩家園7磚混5-6F204256632977.6276414606龍景花園7磚混5-6F18419226.652863.0655047028.96御景苑26磚混5-6F45247220.8923717順鑫佳苑6磚混5-6F13615756.133100.0048844003鳳凰大廈2磚混6-15F16816161.883105.5750191824.9金葡萄莊園2磚混5-6F807418.082980.0022105878.4合計1604192750.63004.595791361252011年供銷情況2數據來源：瑪納斯房地產交易中心1，2011年總供應套數1604套，總建面19萬方，整體市場預售均約為3000元，供應總產值5.8億元；2，供應產品中除鳳凰大廈為高層外，其余項目均為5-6F多層產品；3，主要供應項目為瑪河生態城及御景苑項目，二者約占整體市場近半的供應量；4，截止至2013年6月，11年推出的產品中除鳳凰大廈15F高層產品仍有約20%余房外，其余產品均已售罄。2012年瑪納斯房地產市場供應量統計表項目名稱棟數結構層數套數建筑面積預售均價總銷額瑪河生態文化32磚混5-6F96498385.063850.00378782481五彩家園7磚混6-12F30030146.043140.0094658565.6御景苑22磚混6F71274022.122238.73165715340峰景苑6磚混6F19819443.993400.0066109566龍景花園2磚混6F14413545.963151.1242684906順鑫佳苑3磚混6F846693.563200.0021419392金鳳花園13磚混6F31632674.72580.0084300726金葡萄莊園2磚混6F727689.682988.0022976763.84康吉花園1磚混6F484264.243098.0013210615.52供應合計2838286865.3531028898583562012年供銷情況3數據來源：瑪納斯房地產交易中心1，2012年總供應套數2838套，總建面約29萬方，整體市場預售均約為3100元，供應總產值8.9億元；2，供應產品中除五彩家園有高層外，其余項目均為5-6F多層產品；3，主要供應項目為瑪河生態城及御景苑，五彩家園，金鳳花園四個項目；4，除五彩家園高層產品去化不理想外，其他項目多層產品整體約去化80%。2013年1-6月供應量項目名稱套數建筑面積預售均價總銷額瑪河生態城445416.73600032500380五彩家園14413206.96300039620880峰景苑484495.86340015285924碧玉園94899615.4110000996154100合計1184122735

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套數建筑面積預售均價總銷額合計1184122735

1083561284商業94899615.4110000996154100住宅23623119.553780.661874071842013年1-6月供銷情況4數據來源：瑪納斯房地產交易中心1,2013年上半年，市場主要供應產品為商業，占據整體供應量80%，住宅部分僅供應236套，嚴重供不應求，住宅供應價格也就前兩年有大幅商展，均價達到3780元。2，主要供應樓盤為五彩家園，供應總銷額達到4000萬元；3，瑪河生態城推出高層塔樓產品，僅去化20%中低層小面積產品；典型個案解析5案名：翡翠名門項目位置：學子路北與永安路西交匯處開發商：新疆中鴻基房地產開發有限公司物業類型：多層+高層+沿街商業均價：3200元產品面積段：60-145平米主力面積：80-106平米2房到3房戶型總戶數：885套車位配比：1:1產品明細：19棟多層570套+3棟高層280套+半圍合式商業優勢：1，處于新城，又鄰近老城，避免老城擁堵，又享受老城配套；2，緊鄰一中，一小，優質教育配套；3，項目緊鄰鳳鳴湖公園，瑪河，等優質資源，且交通便利；4，周邊大規模小區已成型，地塊位置已為瑪納斯客戶所接受；5，社區規劃西班牙建筑風格，及引河入城的概念；6，戶型較瑪納斯已開發樓盤有大幅提升，全明結構，多陽臺設計；7，多重安防系統，社區大門一卡通門禁系統，入戶單元對講系統，保安24小時電子巡更系統，物業24小時閉路監視系統，停車場監控系統；弱勢：1，小區規模小；2，未系統設計人車分流系統；3，多層無規劃電梯4，戶型種類單一，可選擇戶型有限；92平米2房2廳一廚一衛戶型面積套數占比62平14015%92平28535%106平28535%133平14015%106平米3房2廳一廚一衛戶型1F贈送-1F地下客廳及下沉花園案名：瑪河生態文化城項目位置：學子路與光明路交叉開發商：新疆亞中集團有限公司占地面積：500畝總建面：41萬方容積率：1.18物業類型：5-6F多層+11F小高層+18F高層均價：3500元去化比例：70%戶數：3266戶車位數：約1306個主力產品：90-123平米2房，3房戶型ABC優勢：1，地理位置優越，處于老城區與新城區交匯處，生活配套豐富；2，毗鄰一中，擁有學區房概念；3，項目量體大，物業種類多樣；弱勢：1，外立面全油漆，檔次較低；2，社區無保安，物業服務低端；3，戶型結構不理想，存在暗衛。52平米42平米123平米95平米面積段套數占比已銷去化比50以下1524.6%3724.3%50-901003.1%2929%90-110189257.9%114860.7%110-13075623.1%49265.1%130以上36611.2%18249.8%ABC區合計3266套，其中C地塊約850未推峰景苑均價：3350元/平米面積區間：85-110平米，主要為2-3房產品產品：推出240套銷售率：70%，2012年銷售至今銷售僅銷售70%，170套產品，去化時間較長。售樓部：入口無安人員、大門無置業顧問輪崗恭候、沒有專業的接待流程，好似普通超市的營業模式。廣告營銷中心門面過于簡陋現場無沙盤僅以效果圖代替、展示及銷售物料毫無檔次及專業性。瑪納斯縣購房客戶特點研究商品房和經濟房是主要住房來源，也是未來幾年內房地產開發的主導方向

瑪納斯目前居住結構1居住面積以60-90平米為主，基本為溫飽型消費，多數住房面積有待改善瑪納斯人民目前居住面積情況2房型結構以2室戶和3室戶為主，活動空間相對比較小。人們居住在早期開發的房屋，室內設計多不合理，如衛生間布置、方位和通風存在問題，冰箱、洗衣機的放置位置欠合理。對這些地方都應該多加考慮，以體現人本思想的居住理念。3室戶稍大戶型逐漸被人們青睞，因其可滿足3口之家以及來客需求，而許多家長考慮孩子應有一個更加舒適的成長環境，或與老人同住。2室戶的需求量也有一定的比例，主要是一些新結婚、家庭比較貧困和退休靜養的群體主選的戶型。開發商可在一個樓盤上開發多種戶型、多種客廳面積，滿足更多人群的需求。瑪納斯人民目前居住戶型情況3瑪納斯人民對居住社區生活配套的需求4醫院、學校、超市、菜市場和公園等是人們購房時主要考慮的配套內容，因其與市民的生活息息相關。瑪納斯人民對社區內配套的需求5基本生活配套是人們被關注的熱點，如幼兒園、閱覽室、健身房和棋牌室等，基本是小區開發的必備配套設施。瑪納斯人民對社區風格的需求6對建筑風格的需求現代園林和簡潔式的風格已為近階段居民的喜好，住宅風格多樣化是必然結果。現代作品大都以體現時代特征為主，無過分裝飾，一切從功能出發，講究造型比例舒適度、空間結構清楚美觀，體現現代生活快節奏、簡約和實用，但又富有朝氣的生活氣息。無論建筑風格如何，必須將樓盤做好，做得有個性，這樣才能為消費者認可和接受。根據抽樣調查，可以看出瑪納斯人民對于房地產項目的選擇，首先會考慮項目地段，項目交通的便利性，戶型結構，社區環境及小區的配套設施；其次社區的物業管理水平，價格，升值空間也逐漸開始影響客戶選擇；開發商品牌，入住時間，商業繁華程度如何，并不成為影響其決定的主要因素。瑪納斯人民購買動機分析7你不考慮為你子女提前購房嗎？小孩子還小，不用替他考慮那么多，現在這么大夠住了，等小孩長大了，他們也不愿意跟我們一起住，他們自己去買房子住。——某私營業主買得起你們這房子的都是哪些人啊？團場，他們一般承包400畝以上地的，年收入都在30萬以上，都有能力買我們這邊的房子。——中影文化廣場營銷經理市場總結1，市場供銷旺盛面積段集中在90-110平米，約占總供給及銷量的60%左右，建議主流開發該類產品；2，60平米以下面積，整體市場供應量少，且去化比例較低，建議少量開發該類產品，僅滿足溫飽型少部分溫飽型客戶的需要；3,110-150面積段戶型，開發比例建議在15%左右，市場上有這類改善型客戶需求，但是需求量不大；4,建議開發80-90平米，通過偷面積可做小三房的戶型，市場上客戶對價格及總價的敏感程度相對較大，需提供高性價比產品方可打動客戶；5,150平米以上戶型建議控制開發比例在5%以下，其余樓盤150以上面積去化難度大。關于戶型配比因目前天璽項目所處位置，相對于直接競品，馬河生態文化城及翡翠名門項目，有顯著劣勢，瑪納斯消費者又十分注重項目地理位置及周邊配套。地塊位置決定開發的平層戶型必須面向剛需及少量首改客戶，針對該類客群特點，建議項目開發平層戶型配比如下：關于戶型結構1，多層以下高度產品，采取框架結構；2，中間單元戶型設計較大面積，而端頭房源設計較小面積；3，110平米以上面積戶型，爭取設計3個臥室，2個洗手間，2個陽臺戶型，加大客廳面積；4，餐廳客廳相連，客廳的空間敢，盡可能制造入戶能產生震撼的感覺；5，動靜分離，臥室等休息區與餐廳客廳活動區域分離；6，規劃2個陽臺，一大陽臺與客廳相連，并朝南，增加客廳面積；另一陽臺設計面積小，朝北，專用掛衣物，放置洗衣機，以改善目前他們洗手間掛衣服的習慣，提升居住品質。針對瑪納斯群眾的生活習慣，氣候，及目前當地的戶型的開發設計水平，做出以下6點建議：關于別墅根據天璽土地屬性，屬于無天然資源類地塊，如不看湖，不背山，但是臨近未來城市中心，做出以下建議：1，無天然資源地塊，不建議開發大面積別墅，建議設計經濟型別墅，面積段控制在200-350平之間；2，聯排多進深產品，建議設計內庭院，及下沉式庭院；3，盡可能增加實際使用面積，提高性價比，方可賣出高價；4，別墅社區獨立，與多層，高層區域分離，增加私密性，加強社區入口儀式感；9、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Fri