第頁房地產企業會計分錄一、房地產開發企業資質條件：（一）一級資質

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產開發經營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、連續5年建筑工程質量合格率達100%。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計人員不少于4人。

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、

未發生過重大工程質量事故。

（二）二級資質

1、注冊資本不低于2000萬元。

2、從事房地產開發經營3年以上。

3、

近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。

4、

連續3年建筑工程質量合格率達100%。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發投資額。

6、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計人員不少于3人。

7、工程技術、財務、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱。

8、具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、未發生過重大工程質量事故。

（三）三級資質

1、注冊資本不低于800萬元。2、

從事房地產開發經營2年以上。3、

房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發投資額。4、連續2年建筑工程質量合格率達100%。5、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。6、工程技術、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱，統計等其他業務負責人具有相應專業初級以上職稱。7、

具有完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。8、未發生過重大工程質量事故。（四）四級資質1、注冊資本不低于100萬元。2、從事房地產開發經營1年以上。3、已竣工的建筑工程質量合格率達100%。4、有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業管理人員不少于4人，持有資格證書的專職會計人員不少于2人。5、工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。6、

商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。7、

未發生過重大工程質量事故。二、設立時的核算(

一)涉及的主要業務辦理企業名稱登記、驗資、制定公司章程、辦理營業執照、銀行開戶和納稅登記。(

二)設置的主要賬戶實收資本(或股本)、資本公積、管理費用等(

三)會計分錄模板1、貨幣資金出資，會計分錄：

借：銀行存款貸：實收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價或股本溢價【說明】此時房地產開發企業應在工商登記手續辦理完畢后，依據銀行加蓋受理章的現金繳款單金額把出資人的出資先轉入臨時賬戶，待公司成立后開立基本存款賬戶，由臨時賬戶轉入基本賬戶。分錄：借：銀行存款-某銀行（基本戶）貸：銀行存款-某銀行（臨時戶）涉稅事項：根據《中華人民共和國印花稅法》，營業賬簿按照實收資本（股本）、資本公積合計金額的萬分之二點五繳納印花稅，會計分錄：借：稅金及附加貸：應交稅費-應交印花稅2、以房地產、土地使用權、固定資產、存貨、知識產權出資，取得增值稅專用發票，會計分錄：借：固定資產-具體資產名稱借：開發成本借：投資性房地產借：存貨借：無形資產等借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）貸：實收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價或股本溢價涉稅事項：（1）

股東方：涉及增值稅及附加稅費，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，按照適用稅率征收增值稅（符合簡易計稅條件的除外）；存貨投資所得稅和增值稅視同銷售確認收入結轉成本；知識產權轉移涉及增值稅土地增值稅；房地產投資視同銷售計算繳納土地增值稅；企業所得稅，視同銷售確認資產轉讓所得，并入應納稅所得額繳納企業所得稅；印花稅：辦理產權轉移，需要按照產權轉移書據繳納印花稅（2）被投資企業：取得符合規定的增值稅專用發票可以抵扣進項稅額；涉及印花稅、企業所得稅、契稅涉稅風險：固定資產評估價值需合理，避免高估或低估導致稅務風險和股東糾紛；資產產權轉移手續需及時辦理，否則影響資產權屬和企業權益。3、

股權投資會計分錄：借：長期股權投資-被投資單位名稱貸：實收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價或股本溢價涉稅事項：股東方：涉及股權轉讓所得稅，轉讓股權收入扣除為取得該股權所發生的成本后，為股權轉讓所得，繳納企業所得稅（個人股東繳納個人所得稅）；印花稅，按照產權轉移書據，按所載金額的萬分之五貼花。被投資企業：印花稅4、籌建期開辦費發生時：借：管理費用-開辦費借：長期待攤費用貸：銀行存款20萬稅務事項：稅法未明確開辦費作為長期待攤費用，國稅函2009年98號，企業可在開始經營之日當年一次性扣除。對新設立房地產開發企業，開辦費優先考慮計入字開始生產經營年度一次性扣除，因為企業從事生產經營之前的籌辦活動期間發生的開辦費支出，不得計算當期的虧損。三、取得土地環節會計分錄及涉稅事項1、競拍取得土地【案例1】：謀房地產開發公司競拍時支付保證金5000萬元，土地拍賣傭金20萬，取得招拍掛方式的1萬平方米的土地，保證金抵繳納土地出讓金，另外繳納出讓金7000萬，契稅3%，會計分錄如下：（1）支付競拍保證金借：其他應收款-競拍保證金5000貸：銀行存款5000（2）支付傭金借：開發成本-土地征用及拆遷費-土地征用費20貸：銀行存款20（3）支付土地出讓金借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（土地出讓金）12000貸：銀行存款7000貸：其他應收款-競拍保證金5000（4）計算繳納契稅印花稅借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（契稅）360借：稅金及附加-印花稅6貸：銀行存款366涉稅事項：契稅：以土地成交價格為計稅依據，按照當地規定的契稅稅率（一般3%-5%）繳納契稅；印花稅：按照土地出讓合同金額的萬分之五繳納印花稅；耕地占用稅，如果涉及耕地占用需繳納土地入庫后，政府以財政支持方式給予房地產開發企業補助3000萬元，用于回遷房建設，回遷房無償交付動遷戶（這里賬務處理有多種，最終以當地稅務局為準）的會計分錄：借：銀行存款3000貸：其他應付款-拆遷補償費3000政府通過土地出讓金返還形式支付給房地產開發企業，然后政府無償交付給拆遷戶，應視同銷售繳納增值稅。預繳增值稅82.57萬（3000/1.09*3%）借：應交稅費-預繳增值稅82.57貸：銀行存款82.57完工交付房屋時借：其他應付款-拆遷補償費3000貸：主營業務收入2752.29貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）247.71同時房地產開發企業扣除土地成本而減少的銷售額需要進行會計處理，如果回遷房補助費土地出讓金為981萬，則會計分錄：借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）81貸：開發成本（營業外收入）81稅務事項：賬務處理影響增值稅、企業所得稅、土地增值稅，如果土地出讓金返還款大于拆遷補償款，那么通過采用收到土地出讓金返還款時借記營業外收入，支付拆遷補償費時借記營業外支出，這種方式有利于降低土地增值稅。反之，如果土地出讓金返還款小于拆遷補償款，采用計入負債，可以增加土地增值稅的加計扣除，從而降低稅費。2、接受土地使用權投資，會計分錄：

借：開發成本-土地征用及拆遷補償費-土地投資貸：實收資本-股東名稱資本公積-資本溢價涉稅事項：投資方：同固定資產投資涉及的土地增值稅、企業所得稅、增值稅（視同銷售）等；被投資方：繳納契稅（計稅依據為土地的公允價值）和印花稅（按合同金額萬分之五）

【案例2】某房地產開發企業注冊資本1000萬，同年甲公司以其擁有的土地使用權5萬平方米投入房地產開發企業，土地評估價3000萬，房地產開發企業增資2000萬，房地產開發企業支付600萬將甲公司的建筑拆除，土地性質變為住宅用地，補交土地出讓金500萬。假設契稅3%，會計分錄：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（土地轉讓費）3000貸：實收資本2000貸：資本公積1000拆除建筑物：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（拆遷補償費）600貸：銀行存款600補交土地出讓金：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（土地變性費）500貸：銀行存款500補交契稅（3000+600+300）*3%=117萬借：開發成本-土地征用及拆遷補償費（契稅）117貸：銀行存款1173、

在建收購取得土地分為兩種，一種通過收購其他公司股權獲得該公司開發的在建項目，但股權收購成本不能在計算土地增值稅和企業所得稅前扣除；二種土地或在建項目轉讓，收購價款可以在開發產品出售時扣除，但前期投入多，稅務風險大，稅負高。房地產開發企業取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關土地使用權應當計入所建造的房屋建筑物成本。假設收購在建工程價格為3000萬元，已支付2000萬元，剩余1000萬元于半年后支付。會計分錄：借：開發成本-在建工程收購3000貸：銀行存款2000應付賬款

1000涉稅事項：轉讓方：涉及增值稅（一般計稅或簡易計稅）、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等；收購方：繳納契稅（按收購價格計稅）和印花稅（按合同金額萬分之五）。4、自有土地用于開發假設自有土地賬面價值1000萬元，會計分錄：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費-自有土地1000貸：無形資產-土地使用權1000涉稅事項：無新產生的稅款，但需準確核算土地成本，避免成本核算錯誤導致稅務風險。四、拆遷補償費會計分錄及稅務事項1、貨幣補償假設支付貨幣補償款300萬元。會計分錄：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費-拆遷補償費300貸：銀行存款300稅務事項：拆遷戶取得的拆遷補償款，免征個人所得稅；企業支付的貨幣補償款可以計入開發成本，在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除。2、產權調換假設用于產權調換的房屋成本為2000萬元，市場公允價值為4000萬元。會計分錄：借：開發成本-土地征用及拆遷補償費-產權調換（按公允價值）4000貸：開發產品2000貸：主營業務收入2000（公允價值與成本差額）稅務事項：房地產拆遷補償實行調換方式，即拆一還一的補償方式，從實質上看，屬于以自己的開發產品抵償債務的行為，視同銷售，應繳納增值稅和計算土地增值稅。因此企業視同銷售繳納增值稅、土地增值稅（按視同銷售價格計算收入）、企業所得稅；拆遷戶取得安置房暫不征收個人所得稅；企業支付的相關成本可在計算土地增值稅和企業所得稅時扣除。契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。3、政策性搬遷假設收到政府搬遷補償款3000萬元，搬遷支出1800萬元，會計分錄：（1）收到補償款：借：銀行存款3000貸：專項應付款3000（2）發生搬遷支出：借：專項應付款1800貸：銀行存款1800（3）搬遷完成，結余款項：借：專項應付款1200貸：資本公積1200稅務事項：企業在符合條件的政策性搬遷中，搬遷收入扣除搬遷支出后的余額，為企業的搬遷所得，在搬遷完成年度計入應納稅所得額計算繳納企業所得稅；增值稅方面，符合條件的政策性搬遷補償收入不征收增值稅。土地增值稅：因國家建設需要依法征用、收回的房地產免征土地增值稅。4、作價補償方式的稅務處理按照證政府規定的標準支付的拆遷補償費，可計入土地增值稅的扣除項目金額，但以補償商品房的方式履行協議，可能在會計處理上按債務重組處理。五、開發建設階段主要環節及涉及涉稅情況房地產開發建設階段不僅包括項目策劃涉設計、報批報建、施工建設、竣工驗收等多個步驟，而且包括開發完成后的初始產權登記過程。在取得土地后進入開發建設階段，可分為四個環節：1、開發建設項目設計環節：包括項目前期調研準備、項目選址、投資計劃、設計任務書、初步建設方案2、項目準備階段：分析開發項目用地范圍、周邊環境、制定規劃設計及建設方案、獲得各種規劃許可；完成施工現場的通水通電通路場地平整、詳細估算開發成本；與承包商談判施工建設合同、編制工作量清單、完成施工圖預算、施工圖預審及審查3、項目施工環節：是房地產開發企業委托施工單位進行施工的環節，一般來講于施工單位簽訂的合同有三種方式：甲供材、乙控甲供、包工包料，不同的承包方式工程價款結算存在巨大差異，會計核算和稅務風險也不同。4、竣工驗收環節：包括項目完工后進行驗收、結算、備案；二是進行產權初始登記。主要涉稅事項：1、城鎮土地使用稅：以房地產企業實際占用的土地面積為計稅依據，按稅法規定計算繳納城鎮土地使用稅2、印花稅：在開發建設階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，需要繳納印花稅。如購銷合同、加工承攬合同、倉儲保管合同、勘察設計合同、貨物運輸合同、借款合同、建筑安裝工程承包合同、財產保險合同等。六、開發階段的承包方式及會計分錄1、承包方式：主要有包工包料、發包方控料（甲控材）、包工不包料（甲供材）等。2、包工包料和甲控材會計分錄：在包工包料的方式下，房地產企業按照合同約定的工程價款扣除質保金后的余額結算工程款，并收到建筑安裝施工企業全額開具的建筑安裝發票，根據已完工程月報或價款結算單，支付款項或形成應付賬款，會計分錄為：【案例：】某房產開發公司與一建筑施工單位簽訂的項目合同總造價9810萬元，主體工程建設7630萬元，基礎工程建設2180萬元。收到發票，支付工程款：借：開發成本—某項目—基礎設施費2000借：開發成本—某項目—建筑安裝工程工程費7000借：應交稅費—應交增值稅（進項稅額）810貸：銀行存款（或應付賬款等）98103、自營方式：涉及銀行存款、應付賬款、應付職工薪酬、原材料或庫存設備等，會計分錄為：借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付職工薪酬

原材料或庫存設備七、開發產品成本歸集、分配和結轉過程1、成本核算程序：（1）確定成本核算對象。（2）歸集和分配開發成本（包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用等）。（3）計算開發產品成本。（4）結轉開發產品成本。2、

確定成本對象：一般按單個開發項目、分期開發項目、不同類型的開發產品等確定。3、確定成本對象的方法：可否銷售原則：可對外銷售的作為單獨成本對象，不能對外銷售的配套設施等按受益原則分攤成本。（1）分類歸集原則：按產品類型分類。（2）功能區分原則：按不同功能（如住宅、商業等）劃分。（4）定價差異原則：價格差異大的分開核算。八、各種成本費用的歸集和分配的計算會計處理及分錄開發成本是房地產開發企業的關鍵成本科目，若能確定核算對象，直接計入該科目，其主要包括土地征用及拆遷補償費等多項費用。設置“土地開發”等二級明細。1、土地征用及拆遷補償費：發生的與項目有關的土地，土地征用費，拆遷費，能分清成本對象的直接計入，不能分清的按占地面積等合理方法分配。借：開發成本-某成本對象-土地征用及拆遷補償費開發成本--土地款及費用貸：銀行存款等2、前期工程費：借：開發成本-某成本對象-前期工程費貸：銀行存款等支付費用：可能通過銀行存款支付，也可能形成應付賬款，會計分錄為：借：開發成本——土地開發

貸：銀行存款

或應付賬款——XX公司3、建筑安裝工程費：借：開發成本-某成本對象-建筑安裝工程費貸：銀行存款等4、

基礎設施建設費：借：開發成本-某成本對象-基礎設施建設費貸：銀行存款等5、

公共配套設施費：（1）支付費用：支付配套設施開發費用，計入配套設施開發成本，會計分錄為：借：開發成本——配套設施開發

貸：銀行存款（2）領用設備或材料：領用庫存設備或材料用于配套設施開發，會計分錄為：借：開發成本——配套設施開發

貸：庫存設備或原材料（3）分配間接費用：分攤間接費用，會計分錄為：借：開發成本——配套設施開發

貸：開發間接費用6、開發間接費用：先歸集在“開發間接費用”科目，期末按一定方法分配計入成本對象。借：開發間接費用貸：銀行存款、應付職工薪酬等分配時：借：開發成本-某成本對象-開發間接費用貸：開發間接費用（1）（2）2、

配套設施開發：3、房屋開發費用：房屋開發過程中能分清對象的費用，直接計入房屋開發成本，會計分錄為：借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款4、房屋施工成本：（1）出包方式：根據已完工程月報或價款結算單，支付款項或形成應付賬款，會計分錄為：借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款（2）自營方式：涉及銀行存款、應付賬款、應付職工薪酬、原材料或庫存設備等，會計分錄為：借：開發成本——房屋開發

貸：銀行存款

或應付賬款——應付工程款

應付職工薪酬

原材料或庫存設備九、土地開發成本與代建工程成本的會計分錄及涉稅事項1、成本分配方法：占地面積法一次性開發的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進行分配分期開發的，首先按照全部成本對象占地面積占開發用地總面積的比例進行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內全部成本對象的占地面積的比例進行分配【例如】某宗地占地面積8萬平凡米，土地購置費10億元，其中住宅樓基底座占地面積3.4萬平凡米，寫字樓基座占地面積1.3萬平凡米，幼兒元基座占地面積2000平凡米，物業1000平凡米，公共配套的圍墻供水供氣配電等設施占地面積3萬平方米，住宅應分攤的土地成本=34000/50000*10=6.8（億元）寫字樓應分攤的土地成本=13000/50000*10=2.6（億元）幼兒園應分配的土地成本=2000/50000*10=0.4（億元）物業管理用房應分攤土地成本=1000/50000*10=0.2（億元）小區圍墻、供水設備、供氣設備、配電設施等公共等占地面積成本由各個成本對象分別按比例負擔，不再單獨分配土地成本。（1）發生成本時：借：開發成本-土地開發成本貸：銀行存款等（2）土地開發完成用于建設商品房等：借：開發成本-房屋開發成本貸：開發成本-土地開發成本涉稅事項：采用不同的成本分攤方法，所計征的土地增值稅稅額存在明顯差異，當企業分別建造包含普通住宅在內的多種類型的房地產，并且不同類型的房地產分別占用一個獨立的地塊時，這種差異尤其明顯。同時土地成本的加計扣除費用計提基數將會放大或縮小，最終影響土地增值稅的計算。注意人防工程、車庫、不能班產權登記貯藏室等土地增值稅清算問題。2、

代建工程成本：（1）發生成本、費用支出：可能通過銀行存款、原材料或庫存現金支付，會計分錄為：借：開發成本-代建工程成本貸：銀行存款\原材料\庫存現金等（2）分攤間接費用，會計分錄為：借：開發成本——代建工程開發

貸：開發間接費用（3）竣工結轉：工程竣工，將代建工程開發成本轉為開發產品，會計分錄為：借：開發產品——代建工程

貸：開發成本——代建工程開發（4）移交結轉：移交委托單位后，確認主營業務成本，減少開發產品，會計分錄為：借：主營業務成本——代建工程結算成本

貸：開發產品——代建工程（5）工程完工確認收入：借：應收賬款貸：主營業務收入借：主營業務成本貸：開發成本-代建工程成本涉稅事項：繳納增值稅、企業所得稅等。3、開發完工產品成本核算和結轉分錄：借：開發產品貸：開發成本十、房地產開發企業銷售其開發的新項目適用一般計稅方法。房地產開發企業中一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額?！景咐糠康禺a開發2023年6月準備開發一小區，開發規劃建造商品住宅1萬平方米，在開發過程中發生以下業務：（1）支付土地征用及拆遷補償款2000萬，前期工程費218萬，基礎設施費1308萬（2）將建筑安裝工程發包一家建筑公司施工，工程造價4360萬，預付施工單位2400萬，驗收后支付剩余款項（3）工程竣工后計算結轉商品住宅開發成本（4）2024年8月，商品住宅全部售出，出售價15080元每平方，預收房款15080萬元會計分錄及增值稅：（1）支付土地征用及拆遷補償費借：開發成本-土地征用及拆遷補償費2000萬貸：銀行存款2000萬（2）支付前期工程費借：開發成本-前期工程費200萬借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）18萬貸：銀行存款218萬（3）支付基礎設施費借：開發成本-基礎設施費1200萬借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）108萬貸：銀行存款1308萬（4）預付工程款借：預付賬款-建筑公司2400萬貸：銀行存款2400萬（5）工程驗收，取得建安發票借：開發成本-建筑安裝工程費4000萬借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）360萬貸：預付賬款2400萬貸：銀行存款1960萬（6）結轉成本借：開發產品7400萬貸：開發成本-土地征用及拆遷補償費2000萬貸：開發成本-前期工程費200萬貸：開發成本-基礎設施費1200萬貸：開發成本-建筑安裝工程費4000萬（7）預收房款150800萬元，預繳增值稅（15080/1.09*3%=415.05萬）借：應交稅費-預交增值稅415.05萬貸：銀行存款415.05萬借：應交稅費-未交增值稅415.05萬貸：應交稅費-預交增值稅415.05萬（8）出售商品住宅增值稅銷項稅額=（15080-2000）/（1+9%）*9%=1080萬土地征用銷項稅額抵減=2000/1.09*9%=165.14萬借：銀行存款15080萬貸：主營業務收入13834.86萬貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）1080貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）165.14結轉銷售成本：借：主營業務成本7400萬貸：開發產品-住宅7400萬借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）165.14萬貸：主營業務成本165.14（9）月末增值稅核算借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）594萬貸：應交稅費-未交增值稅594萬（10）機構所在地申報繳納增值稅額=（15080-2000/1.09*9%-415.05-18-108-360=178.95萬十、房地產開發企業（一般納稅人）銷售開發的老項目的會計分錄及增值稅房地產開發企業中一般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按5%的征收率計稅。根據（房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法）的規定：應預繳稅款=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計稅方法的，適用稅率9%，適用簡易計稅的，按照5%的征收率計算【案例】甲房地產開發公司為一般納稅人，2024年銷售其開發的老項目商品房含稅價630萬，該商品承擔的土地價款20萬，假設當月有進項稅額32萬會計分錄（1）預繳增值稅=（630/1.05）*3%=18萬借：應交稅費-簡易計稅18萬貸：銀行存款18萬（2）確認收入：借：銀行存款630萬貸：主營業務收入600萬貸：應交稅費-簡易計稅30萬（630/1.05*5%）（3）機構所在地增值稅申報30-18=12萬十一、房地產開發企業（一般納稅人）銷售外購老項目和新項目的會計分錄及增值稅（一）老項目1、一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得的（不含自建）的不動產，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用計算應納稅額。納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產原值或取得不動產時的作價后余額，按照5%的預征率在不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅?！景咐骸磕撤康禺a開發企業2024年5月31日因戰略規劃，轉讓一棟辦公樓，該辦公樓于2015年5月購買，原價2000萬，轉讓價2507萬，選擇一般計稅，契稅率3%，會計分錄購入時契稅2000*3%=60萬2024年5月31日轉讓預繳增值稅=（2507-2060）/1.09*5%=20.50萬借：應交稅費-預繳增值稅20.5萬貸：銀行存款20.5萬借：應交增值稅-未交增值稅20.5萬貸：應交稅費-預繳增值稅20.5萬應交納增值稅銷項稅額=2507/1.09*9%=207萬借：銀行存款2507萬貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）207萬貸：固定資產清理1648萬貸：資產處置損益652萬借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）207萬貸：應交稅費-未交增值稅207萬2024年6月申報繳納增值稅186.5萬（207-20.5）借：應交稅費-未交增值稅186.5萬貸：銀行存款186.5萬選擇簡易計稅：一般納稅人轉讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產，選擇簡易計稅方法的，以其取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置價后余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額，向不動產所在地預繳，向機構所在地稅務機關申報納稅。如上面的例子，轉讓時應預繳（2507-2060）/1.05*5%=21.29萬，向機構所在地申報繳納21.29萬元（二）新項目一般納稅人轉讓其2016年5月1日后取得的（不含自建）的不動產，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額，納稅人應以取得的全部價款和價外費用扣除不動產購置原價后的余額，按照5%的預征率向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報繳納。如上例預繳增值稅（2507-2060）/1.09*5%=20.50萬向機構所在地申報納稅2507/1.09*9%-20.50=186.50萬另外，一般納稅人轉讓其2016年4月30日前自建的不動產，可以選擇簡易計稅和一般計稅。選擇簡易計稅以取得的全部價款和價外費用，按照5%的征收率計算納稅，納稅人按照上述計稅方法向不動產所在地主管稅務機關預繳稅款，向機構所在地主管稅務機關申報納稅。選擇一般計稅按照上述確定的銷售額和5%的預征率向不動產所在地預繳，按適用稅率向機構所在地申報納稅。十二、房地產開發企業以房抵工程價款的增值稅處理房地產開發企業以房抵工程款，屬于“銷售不動產”行為，需按市場公允價值確認增值稅銷項稅額，稅率為9%（一般計稅）或5%（簡易計稅）。施工方需按“建筑服務”繳納增值稅，并向房企開具發票。【案例】房企A（一般納稅人）以市場價1,000萬元（含稅）的房產抵付施工方B的工程款，房企A開發成本為700萬元（不含稅），雙方均為一般納稅人，適用9%稅率。會計分錄1、房企A確認收入及銷項稅：借：應付賬款——施工方B

10,000,000貸：主營業務收入

9,174,312（10,000,000÷1.09）

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

825,6882結轉房產成本：借：主營業務成本

7,000,000

貸：開發產品

7,000,000主要風險分析：1、稅務風險：（1）價格公允性爭議：若抵房價格明顯低于市場價，稅務機關可能核定調增銷售額。（2）進項抵扣不足：施工方未及時開具增值稅專用發票，導致房企無法抵扣。（3）視同銷售風險：若未按銷售處理，可能被認定為偷稅。2、合同風險（1）房產交付時間、產權過戶責任約定不清，引發糾紛。（2）未明確發票類型（專票/普票）及開具時間，影響稅務處理。3、財務風險（1）施工方拒收房產或拖延辦理過戶，導致賬務長期掛賬。（2）房產公允價值波動可能造成損益波動。（3）合同簽訂建議（風險規避）①明確價格及計稅依據：合同中注明抵房價格是否為含稅價，并約定參照第三方評估機構的市場價。示例條款：“抵房價格以評估機構出具的市價報告為準，含9%增值稅，總價1,000萬元。”②規范發票條款：要求施工方開具增值稅專用發票，并約定開票時間。示例條款：“乙方應在房產過戶后15日內，向甲方開具稅率為9%的增值稅專用發票。”③細化交付與過戶條款:明確房產交付時間、產權登記責任及違約責任。示例條款：“乙方應在合同簽訂后30日內完成過戶手續，逾期每日按抵房款的0.05%支付違約金。④附加爭議解決機制:約定價格調整機制（如市場波動）和稅務爭議處理方式。示例條款：“如稅務機關對抵房價格提出異議，雙方同意以書面補充協議調整價款?！笔?、房地產開發企業委托代銷的會計分錄及增值稅1、收取手續費方式核心規則：委托方：作為銷售主體，按銷售額全額繳納增值稅（9%或5%），并向受托方支付手續費；受托方：按“經紀代理服務”繳納增值稅（6%），手續費作為其收入?！景咐骸考追康禺a公司委托乙中介公司代銷房屋，售價1000萬元，約定支付手續費50萬元。增值稅處理：甲公司：按1000萬元計算銷項稅額1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。乙公司：按50萬元手續費計算銷項稅額50/(1+6%)*6%=2.83

甲公司借：應收賬款1000萬元

貸：主營業務收入917.43萬元

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）82.57萬元

支付銷售傭金：借：銷售費用50萬元

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）2.83萬元

貸：銀行存款52.83萬元

2、包銷模式增值稅處理與案例

【案例1】：委托方確認收入（風險共擔型）

背景：甲房地產公司與乙包銷商簽訂《商品房包銷合同》，約定：乙公司以甲公司名義銷售房產，售價1000萬元；乙公司收取買家房款后，扣除200萬元傭金，剩余800萬元轉付甲公司；若房產3個月內未售出，乙公司需按原價回購并承擔損失。

增值稅處理：

（1）委托方（甲公司）：

納稅義務發生時間：收到乙公司轉付的800萬元（代銷清單）時。

增值稅計算：按銷售額1000萬元計算銷項稅額1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。

傭金處理：乙公司支付的200萬元傭金作為甲公司銷售費用，不得沖減銷售額。

（2）受托方（乙公司）：

按“經紀代理服務”繳納增值稅200/(1+6%)*6%=11.32萬元?！景咐?】：受托方直接承擔銷售責任（買斷式包銷）背景：甲公司與乙公司簽訂《包銷合同》，約定：乙公司按1000萬元買斷房產，3個月內未售出則自行承擔損失；乙公司實際以1200萬元售出，扣除買斷價1000萬元后，利潤200萬元歸乙公司。增值稅處理：（1）委托方（甲公司）：視為甲公司直接銷售，需向乙公司開具發票并確認收入1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。（2）受托方（乙公司）：以自己名義銷售，按差額200萬元（1200萬-1000萬）計算增值稅200/(1+9%)*9%=16.51萬元。十四、房地產開發企業自持物業的稅務風險房地產開發竣工后，有的公司會自持一部分物業，用于出租或經營，或者公司戰略上未確定是出售還是自持，這反應在會計核算上就是如何核算才能降低稅務風險。1、自持物業轉投資性房地產：由于房地產開發企業的房屋通常容易取得市場價值，因此其公允價值容易被確定，而公允價值計量的投資性房地產，投資回報率一般較低。在所得稅上，公允價值計量的投資性房地產會計上不提折舊，如果稅務機關遵循“會計上沒有的，所得稅上也不能扣”的觀點，不能在稅前扣除折舊。理由是公允價值計量的投資性房地產是企業的投資資產，不屬于消耗性資產，不需要通過折舊或攤銷予以補償。2、轉租房產的稅收風險：一般納稅人出租其2016年前取得的不動產，可以選擇適用簡易計稅按5%的征收率計算增值稅應納稅額。如果租賃合同在2016年4月30日后簽訂，并且轉租房產不適用差額計稅，那么轉租行為適用一般計稅，稅率增加，稅負增加。3、土地增值稅上新房變舊房的風險。而有的地方稅務處理土地增值稅時，開發企業建造的商品房（不含已列入固定資產和投資性房地產的房屋），應當按照轉讓新建房繳納土地增值稅，但是如果后來又出售了房產，不能加計扣除，如果是普通住宅，不能免稅的說法。4、房產稅風險：房地產開發企業把開發產品轉投資性房地產，就構成了投資性房地產，房產稅就產生了，因為賬上核算了，就構成實際使用，需要繳納房產稅。計稅依據錯誤風險：自持物業若用于出租，房產稅從租計征，租金收入的確認需準確。有些企業可能會故意壓低租金價格以少繳房產稅，或者未將租金外的價外費用（如物業管理費中包含的與租金相關部分、租賃保證金產生的利息等）計入計稅依據。若用于自用，從價計征時房產原值的確定不準確，比如未將土地價款、附屬設施和配套設施的價值等計入房產原值，會導致少繳房產稅。納稅義務發生時間混淆風險：將開發產品轉為自用或出租時，未及時按規定確認房產稅納稅義務發生時間。如已達到可使用狀態但未辦理產權登記就投入使用的物業，未在規定時間內開始繳納房產稅。5、城鎮土地使用稅分險：土地面積申報不實風險：企業對實際占用的土地面積測量不準確，或者未將已取得土地使用權但尚未開發建設的土地面積如實申報，可能導致少繳城鎮土地使用稅。納稅義務終止時間錯誤風險：在物業開發建設過程中，部分土地因開發建設進度不同，納稅義務終止時間的確定容易出錯。比如已建成并交付使用的部分物業所占用土地，未及時終止城鎮土地使用稅納稅義務，繼續多繳稅款。6、增值稅風險：增值稅上土地價款不能差額扣減的風險，有的稅務機構認為，房地產開發企業把開發的房地產轉為投資性房地產，下次轉讓時計算增值稅，土地價款不能從銷售收入中扣除。（1）進項稅額抵扣風險：自持物業在建設、裝修、改造等過程中取得的進項稅額，若不符合抵扣條件（如用于簡易計稅項目、免稅項目、集體福利或個人消費等）而進行了抵扣，會面臨稅務風險。另外，進項稅額的認證和申報抵扣時間不符合規定，也可能導致稅務問題。（2）租金收入增值稅處理不當風險：出租自持物業時，對于租金收入的增值稅納稅義務發生時間判斷錯誤，未按規定及時申報納稅。同時，對于適用的增值稅稅率或征收率錯誤，如將一般計稅方法和簡易計稅方法混淆使用，影響增值稅計算的準確性。7、

企業所得稅風險：（1）收入確認風險：自持物業的租金收入、公允價值變動收益等未按規定及時、準確確認收入。例如租金收入未按合同約定的收款日期確認收入。（2）成本費用扣除風險：在自持物業的運營過程中，成本費用的扣除不符合稅法規定。如將與自持物業無關的費用在企業所得稅前扣除，或者未按規定取得合法有效的扣除憑證就進行扣除，都會增加企業所得稅的稅務風險。8、印花稅：（1）合同簽訂風險：自持物業涉及的租賃合同、裝修合同等各類合同，未按規定貼花或計算繳納印花稅。如合同金額計算錯誤、未將合同中的價外費用計入計稅依據等。

（2）合同類型判斷風險：對合同類型判斷不準確，導致適用錯誤的印花稅稅率。例如將租賃合同錯誤判斷為倉儲合同，適用不同的稅率，影響印花稅的計算和繳納。十五、出租物業的確認及會計處理1、出租物業的確認和入賬當房地產開發企業將其開發產品轉為出租物業（投資性房地產）時：借：投資性房地產（成本模式）/投資性房地產——成本（公允價值模式）貸：開發產品2、出租物業的租金賬務處理、免租期會計處理（1）正常租金收入：借：銀行存款/應收賬款貸：其他業務收入應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）免租期：在增值稅確認上，國稅2016年第86號規定，出租不動產，租賃合同中約定免租期的，由于沒有租金收入，不作為視同銷售，不計算繳納增值稅。企業所得稅上，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現，租賃期限跨年度的，且租金提前一次性支付的，可在租賃期內均勻計入相關年度收入。（2）繳納印花稅、房產稅及附加稅費借：稅金及附加貸：應交稅費-應交印花稅貸：應交稅費-應交房產稅貸：應交稅費-應交城市維護建設稅貸：應交稅費-應交教育費附加3、

出租物業后續支出、裝修改擴建等（1）費用化后續支出（如日常維修）：借：其他業務成本借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款等（2）資本化后續支出（裝修改擴建）：借：投資性房地產——在建貸：投資性房地產（成本模式下）投資性房地產——成本、公允價值變動（公允價值模式下）（3）發生裝修改擴建支出時：借：投資性房地產——在建借：應交稅費-應交增值稅（進項稅額）貸：銀行存款等（4）完工后：借：投資性房地產（成本模式）投資性房地產——成本（公允價值模式）貸：投資性房地產——在建十六、投資性房地產模式轉換采用成本計量模式以及公允價值模式的投資性房地產會計分錄（案例說明）1、成本模式：【例如】，企業將一棟開發產品轉為投資性房地產，成本為1000萬元。每年計提折舊100萬元，取得租金收入218萬元。（1）轉為投資性房地產時：借：投資性房地產1000貸：開發產品1000（2）計提折舊：借：其他業務成本100貸：投資性房地產累計折舊100（3）取得租金收入：借：銀行存款218貸：其他業務收入200貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）182、公允價值模式：企業將一棟開發產品轉為投資性房地產，成本為800萬元，轉換日公允價值為850萬元。年末公允價值為900萬元，取得租金收入150萬元。（1）轉為投資性房地產時：借：投資性房地產——成本850貸：開發產品800貸：其他綜合收益50（2）年末公允價值變動：借：投資性房地產——公允價值變動50貸：公允價值變動損益50（3）取得租金收入：借：銀行存款163.5貸：其他業務收入150應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）13.53、

投資性房地產房地產成本模式轉為公允價值模式的會計分錄，公允價值大于賬面價值的會計分錄借：投資性房地產——成本（公允價值）借：投資性房地產累計折舊（已計提折舊）借：投資性房地產減值準備（已計提減值）貸：投資性房地產（賬面余額）貸：盈余公積（差額×10%）貸：利潤分配——未分配利潤（差額×90%）根據企業會計準則第3號-投資性房地產的規定，企業對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更，成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更，公允價值與賬面價值差額調整期初留存收益。4、存貨轉為投資性房地產企業將作為存貨的房地產轉化為采用公允價值計量的投資性房地產時，應當按該項房地產在轉換日的公允價值入賬。轉換日公允價值小于賬面價值的，按期差額，借記公允價值變動損益科目；轉換日公允價值大于賬面價值，按期差額，貸記其他綜合收益科目?！纠纭考追康禺a公司出租一棟寫字樓，租賃期開始日2024年4月15日，此時賬面價值4.5億元，公允價值4.7億元。2054年12月31日，公允價值4.8億元會計分錄2024年4月15日借：投資性房地產-成本47000萬元貸：開發產品45000萬元貸：其他綜合收益2000萬元2024年12月31日：借：投資性房地產-公允價值變動1000萬元貸：公允價值變動損益1000萬元十七、自營物業的會計核算1、自營物業應作為固定資產核算，從開發產品轉為固定資產時：借：固定資產、無形資產貸：開發產品后續計提折舊：借：管理費用/主營業務成本等（根據用途）貸：累計折舊2、自營物業涉稅事項（1）房產稅：從價計征，依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納，稅率為1.2%；（2）城鎮土地使用稅：以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據，依照規定稅額計算繳納；（3）增值稅：若自營物業涉及銷售商品、提供應稅服務等，需按規定繳納增值稅；（4）企業所得稅：自營物業的經營所得應并入企業應納稅所得額，計算繳納企業所得稅；（5）印花稅：如簽訂相關合同（如采購合同等），需繳納印花稅。十八、房地產開發企業商品房預售條件房地產開發企業進行商品房預售，應當符合下列條件：1、土地出讓金及證書方面：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書，且土地使用權未經抵押。2、規劃與施工許可方面：持有建設工程規劃許可證和施工許可證，確保建設項目符合城市規劃要求且施工合法合規。3、

資金投入與進度方面：按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期，以保障項目有足夠資金推進建設，防止爛尾。4、預售登記與證明方面：向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明，這是合法預售的關鍵憑證。5、預售款監管方面：已經同金融機構簽訂預售款監管協議，確保預售資金用于項目建設，保障購房者權益。十九、銷售（預售）房款等的會計核算分錄及涉稅事項1、

收到會員費、誠意金、訂金（不具有定金性質）時：會計分錄：借：銀行存款貸：其他應付款——會員費/誠意金/訂金房地產企業在收取會員費誠意金之前，必須以協議或合同或其他方式明確退還時不計利息，收取時開具收據不開具商品房預售款發票或商品房銷售結算發票。而收取定金在協議中約定一定期限后定金不予退還的條款收取定金是，視同收取房款，開具商品房預售款票據。涉稅事項：收取誠意金、會員費等，此時不涉及增值稅、土地增值稅和企業所得稅納稅義務，因為這部分款項不屬于應稅收入。【案例】某房地產企業收到會員費10萬元，誠意金20萬元，訂金15萬元，定金20萬借：銀行存款450,000貸：其他應付款——會員費100,000——誠意金200,000——訂金150,0002.

收到定金時：（為便于理解，暫采用預收賬款科目，可采用合同負債科目），會計分錄：借：銀行存款200000貸：預收賬款200000涉稅事項：收到定金時，增值稅、土地增值稅和企業所得稅通常暫不確認納稅義務（預售階段按規定預繳），但定金屬于預收賬款性質，應預繳增值稅。預繳增值稅稅額=200000/1.09*3%=5504.59借：應交稅費-預繳增值稅5504.59貸：銀行存款5504.593、代收款項（如代收契稅、水電初裝費、煤氣初裝費、維修基金等），會計分錄：借：銀行存款貸：其他應付款——代收款項涉稅事項：代收款項??維修基金、契稅、印花稅屬于代收應付款項，不作為房屋的銷售收入。其他都視同房屋的銷售收入?！景咐磕撤康禺a企業12月銷售一套房子，收到定金3萬，后后收到首付款46萬，按揭貸款60萬，購房人交付維修基金5000元，房子總價款109萬，分攤的土地價款21.8萬，土地增值稅預征率2%，企業所得稅預計毛利率15%，會計分錄：（1）收到定金3萬借：銀行存款30000貸：預收賬款30000（2）收到首付款46萬借：銀行存款460000貸：預收賬款460000（3）收到貸款行按揭60萬借：銀行存款600000貸：預收賬款600000（4）收到維修基金5000元借：銀行存款5000貸：其他應付款-維修基金5000（5）預繳稅款計算與分錄增值稅=（109-21.8）/1.09*9%=7.2附加稅費=72000*12%=8640印花稅=109/1.09*0.05%=0.5預繳土地增值稅（109-7.2）*3%=3.054預繳企業所得稅（109/1.09*0.15-0.8640-3.054-0.5）*25%=2.6455萬借：預收賬款1090000貸：主營業務收入1000000貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）72000貸：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）18000借：應交稅費-應交增值稅（銷項稅額抵減）18000貸：主營業務成本18000借：稅金及附加13640貸：應交稅費-城建交通教育附加印花稅13640借：應交稅費-應交增值稅（轉出未交增值稅）72000貸：應交稅費-未交增值稅72000借：應交稅費-未交增值稅72000借：應交稅費-附加等13640借：應交稅費-應交所得稅26455借：應交稅費-應交土地增值稅30540貸：銀行存款142635二十、商品房銷售收入的會計核算和稅務處理1、會計收入確認條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購貨方企業既沒有保留通常與所有權相聯系的繼續管理權，也沒有對已售出的商品實施有效控制收入的金額能夠可靠地計量；相關的經濟利益很可能流入企業相關的已發生或將發生的成本能夠可靠地計量。商品房納稅義務發生：(

1)收款借：銀行賬款/應收賬款預收賬款貸：主營業務收入應交稅費——應交增值稅(銷項稅額)或應交稅費——簡易計稅(

2)差額納稅一般計稅將商品房交付給購房者，在交付的當月將已抵減銷項稅額的土地價款沖減主營業務成本：借：應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)貸：主營業務成本銷項稅額抵減=當期允許扣除的土地價款÷(1+9%)×9%(

3)結轉銷售成本借：主營業務成本貸：開發產品2、稅法的收入確認條件：采取一次性全額收款方式銷售開發產品的，應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現。采取分期收款方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。采取銀行按揭方式銷售開發產品的，應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。3、商品房面積差的會計核算和稅務處理：（1）會計核算：①、面積差導致補款時，借：銀行存款

貸：主營業務收入；②、面積差導致退款時，借：主營業務收入

貸：銀行存款。（2）稅務處理：補款部分按規定計征增值稅、土地增值稅和企業所得稅；退款部分可沖減相應稅款。4、預收賬款處理(1)收到預售款時：借：銀行存款貸：預收帳款--預售房款(

2)預繳稅款時一般計稅：借：應交稅費——預交增值稅貸：銀行存款簡易計稅：借：應交稅費——簡易計稅貸：銀行存款4(3)差額納稅一般計稅可扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款借：應交稅費—應交增值稅(銷項稅額抵減)貸：主營業務成本5、收到保證金的處理借：銀行存款貸：其他應付款6.

拆遷還房會計分錄：

借：開發成本貸：應付賬款——拆遷補償款借：應付賬款——拆遷補償款貸：主營業務收入借：主營業務成本貸：開發產品稅務處理：視同銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。7、視同買斷：會計分錄：發出商品時，借：應收賬款

貸：主營業務收入

借：主營業務成本

貸：開發產品。稅務處理：按正常銷售繳納增值稅、土地增值稅和企業所得稅。8、銷售退回，會計分錄：借：主營業務收入

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

貸：銀行存款

借：開發產品

貸：主營業務成本稅務處理：沖減已確認的收入和相應的增值稅、企業所得稅等。9、售后回購，會計分錄：（1）發出商品時，借：銀行存款

貸：其他應付款

貸：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（2）回購時，借：其他應付款

借：應交稅費——應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款。稅務處理：銷售時確認收入計征增值稅、企業所得稅等，回購時按購進處理。10、銷售成本結轉借：主營業務成本貸：開發產品11、商品房出租(1)轉為出租時借：投資性房地產貸：開發產品(2)收取租金時借：銀行存款貸：其他業務收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅

(3)如果將作為固定資產的房屋出租需要提取折舊時借：其他業務成本貸：投資性房地產累計折舊12、價外收入的會計處理借：其他應付款/銀行存款等貸：營業外收入—違約金其他業務收入—手續費收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅13、商品房自用借：固定資產貸：開發產品14、土地使用權對外投資借：長期股權投資貸：無形資產—土地使用權應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)或：應交稅費—簡易計稅營業外收入(差額)15、資金拆借(1)借出資金時借：其他應收款貸：銀行存款(2)收到利息時借：銀行存款貸：財務費用—利息收入應交稅費—應交增值稅(銷項稅額)二十一、預繳增值稅、土地增值稅、企業所得稅的會計核算和分錄以及稅務事項1、預繳增值稅，會計分錄：借：應交稅費——預交增值稅

貸：銀行存款注意事項：一般計稅方法下，預繳增值稅=預收款÷（1+9%）×3%；簡易計稅方法下，預繳增值稅=預收款÷（1+5%）×3%。2、

預繳土地增值稅，會計分錄：借：稅金及附加

貸：應交稅費——應交土地增值稅

借：應交稅費——應交土地增值稅

貸：銀行存款

注意事項：預繳土地增值稅=預收款×預征率（預征率各地不同）。3、預繳企業所得稅，會計分錄：借：所得稅費用

貸：應交稅費——應交企業所得稅

借：應交稅費——應交企業所得稅

貸：銀行存款注意事項：應納稅所得額=（預收賬款÷（1+適用稅率）×預計毛利率-期間費用-稅金及附加）×企業所得稅稅率。二十二、資產類會計科目的核算（一）庫存現金1、

現金提?。簭你y行提取現金，庫存現金增加，銀行存款相應減少，會計分錄為：借：庫存現金

貸：銀行存款2、支取與預支：當企業內部發生支取現金或預支現金的業務時，會產生對相關對象的應收款項，會計分錄如下：借：其他應收賬——XX（公司名稱或者個人姓名）

貸：庫存現金（二）應收賬款應收賬款用于核算企業在房地產開發經營過程中，因轉讓、銷售開發產品、出租房屋及提供勞務等業務，向購買、接受或租用單位及個人收取的款項。1、銷售與租賃業務：企業出售租賃商品房但款項尚未收到時，確認主營業務收入并核算增值稅銷項稅額，會計分錄為：借：應收賬款——XX公司或個人

貸：主營業務收入

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）2、

材料出讓業務：出讓材料未收到款項時，確認其他業務收入及增值稅銷項稅額，會計分錄為：借：應收賬款——XX公司

貸：其他業務收入

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）3.

款項收回：當企業成功收回之前的應收賬款時，銀行存款增加，應收賬款減少，會計分錄為：借：銀行存款貸：應收賬款（三）壞賬準備壞賬準備是為應對可能無法收回的應收賬款而設置的，有直接轉銷法和備抵法兩種核算方法。1、壞賬準備金提?。喊匆幎ㄌ崛馁~準備金時，增加信用減值損失，同時計提壞賬準備，會計分錄為：借：信用減值損失

貸：壞賬準備2、

壞賬發生：當確定應收賬款無法收回，即發生壞賬時，沖減已計提的壞賬準備，會計分錄為：借：壞賬準備

貸：應收賬款3、

已轉銷應收賬款收回：已轉銷的應收賬款又收回時，先恢復應收賬款，再進行收款的賬務處理，會計分錄為：借：應收賬款

貸：壞賬準備借：銀行存款

貸：應收賬款（四）應收票據應收票據是房地產開發企業因轉讓、銷售開發產品而收到的商業匯票。1、

收到商業匯票：銷售商品房收到商業匯票時，確認主營業務收入及增值稅銷項稅額，會計分錄為：借：應收票據——XX公司

貸：主營業務收入

應交稅費-應交增值稅（銷項稅額）2、

商業匯票到期：無息商業匯票：商業匯票到期，收到銀行存款，沖減應收票據，會計分錄為：借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

有息商業匯票：除本金外，還有利息收入，利息計入財務費用，會計分錄為：借：銀行存款

貸：應收票據——XX公司

財務費用（五）預付賬款預付賬款是企業按合同預付給承包單位的工程款和備料款，設置“預付承包單位款”和“預付供應單位款”兩個明細科目。1、

預付承包單位款項：支付工程款和備料款：企業按合同支付款項時，預付賬款增加，銀行存款減少，會計分錄為：借：預付賬款——預付承包單位款

貸：銀行存款撥付抵作備料款的材料：以材料抵作備料款時，預付賬款增加，原材料減少，會計分錄為：借：預付賬款——預付承包單位款

貸：原材料工程結算：企業與承包單位按月或按季結算工程時，確認開發成本，形成應付賬款，會計分錄為：借：開發成本

貸：應付賬款——應付工程款扣回預付款：從應付工程款中扣回預付的工程款和備料款，會計分錄為：借：應付賬款——應付工程款

貸：預付賬款——預付承包單位款補付余額：若應付賬款還有余額，用銀行存款補付，會計分錄為：借：應付賬款——應付工程款

貸：銀行存款2.

預付供應商材料價款：支付預付款：預付給供應商材料價款時，會計分錄為：借：預付賬款——預付供應單位款

貸：銀行存款材料入庫及抵扣：材料驗收入庫，確認原材料及進項稅額，沖減預付賬款并確認應付賬款，會計分錄為：借：原材料

應交稅費-應交增值稅（進項稅額）

貸：應付賬款——應付購貨款借：應付賬款——應付購貨款

貸：預付賬款——預付供應單位款補付余額：若應付賬款有余額，用銀行存款補付，會計分錄為：借：應付賬款——應付購貨款

貸：銀行存款（六）委托加工物資委托加工物資用于核算委托外單位加工的各種材料的實際成本，企業需與加工單位簽訂加工合同。1、發出材料：發出材料委托外單位加工時，委托加工物資增加，原材料減少，會計分錄為：借：委托加工物資

貸：原材料2、

加工完成入庫：加工完成后，支付加工費用及增值稅，驗收入庫，會計分錄為：借：委托加工物資

應交稅費-應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款借：原材料——XX材料

貸：委托加工物資（七）周轉材料周轉材料是企業可多次使用，逐漸轉移價值但仍保持原有形態且不確認為固定資產的材料，如包裝物、低值易耗品及建筑承包企業的鋼模板等。自營工程領用生產工具時，一次性攤銷計入成本費用，會計分錄為：借：開發間接費用

貸：周轉材料（八）開發產品開發產品是企業完成全部開發過程并驗收合格，可按合同移交購貨單位或對外銷售的產品，包括建設場地、房屋等。1、

竣工驗收：產品竣工驗收時，開發成本結轉為開發產品，會計分錄為：借：開發產品

貸：開發成本2.

銷售結轉：對外銷售轉讓開發產品，月份終了按時結轉開發成本，會計分錄為：借：主營業務成本

貸：開發產品（九）周轉房周轉房是企業用于安置拆遷居民周轉使用的房屋，設置“在用周轉房”和“周轉房攤銷”兩個明細科目。1、

周轉房建成使用：周轉房按實際搭建成本從開發產品轉入，會計分錄為：借：周轉房——在用周轉房

貸：開發產品——房屋2、

周轉房攤銷：按月計提周轉房攤銷，根據使用對象計入開發成本或開發間接費用，會計分錄為：借：開發成本或開發間接費用

貸：周轉房——周轉房攤銷3、維修費用處理：金額較?。壕S修費用直接計入開發成本或開發間接費用，會計分錄為：借：開發成本或開發間接費用

貸：銀行存款

金額較大：先計入長期待攤費用，再分次攤入成本費用，會計分錄為：借：長期待攤費用

貸：銀行存款之后分次攤入相關成本費用科目。（十）固定資產1、

購入固定資產：不需要安裝：購入不需要安裝的固定資產，按成本及進項稅額入賬，會計分錄為：借：固定資產

應交稅費-應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款需要安裝：（1）購入時：先計入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

應交稅費-應交增值稅（進項稅額）

貸：銀行存款（2）支付安裝費用：安裝費用計入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

貸：銀行存款（3）安裝完畢交付使用：在建工程轉為固定資產，會計分錄為：借：固定資產

貸：在建工程2、自制自建固定資產：（1）支付相關費用：支付土地征用費及堪設計費等，計入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

貸：銀行存款（2）領用材料：領用材料用于在建工程，會計分錄為：借：在建工程

貸：原材料（3）分配工資和福利費：建筑工人的薪酬計入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

貸：應付職工薪酬-工資/福利費（4）完工交付使用：工程完工交付使用，在建工程轉為固定資產，會計分錄為：借：固定資產

貸：在建工程（5）

其他單位投資轉入固定資產：根據投資協議等，按固定資產價值增加實收資本，會計分錄為：借：固定資產

貸：實收資本4、改擴建固定資產：（1）開始改擴建：將固定資產賬面價值轉入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

累計折舊

貸：固定資產（2）殘料變賣：殘料變賣取得收入，計入營業外收入并核算增值稅銷項稅額，會計分錄為：借：銀行存款

貸：營業外收入

應交稅費-應交增值稅(銷項稅額)（3）支付擴建工程款：擴建工程款計入在建工程，會計分錄為：借：在建工程

貸：銀行存款（4）工程竣工：工程竣工，在建工程轉為固定資產，會計分錄為：借：固定資產

貸：在建工程（十一）無形資產無形資產是企業長期使用且無實物形態的資產，包括專利權、非專利技術等。雖然文中未詳細提及賬務處理，但在實際業務中，取得無形資產時按成本入賬；攤銷時，根據用途計入相關成本費用科目。二十三、負債類會計科目的核算（一）應付賬款應付賬款是企業因購買材料物資或接受勞務而應付給供應單位的款項。1、工程價款結算預支：企業收到承包單位轉來的工程價款結算預支單時，確認開發成本，形成應付賬款，會計分錄為：借：開發成本

貸：應付賬款2、

預支款抵沖：用之前的預付賬款抵沖應付賬款，會計分錄為：借：應付賬款

貸：預付賬款3、補付余款：若應付賬款還有余額，用銀行存款補付，會計分錄為：借：應付賬款

貸：銀行存款（二）預收賬款預收賬款是企業按合同或協議向購房單位或個人收取的購房定金，以及代建工程收取的代建工程款。1、收到預收款：企業收到預付款時，銀行存款增加，預收賬款增加，會計分錄為：借：銀行存款

貸：預收賬款——預收代建工程款注意：預收款包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款。定金屬于預收款，誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款。2、提交結算單：提交工程價款結算單時，確認主營業務收入及增值稅銷項稅額，同時將預收賬款轉為應收賬款，會計分錄為：借：應收賬款

貸：主營業務收入

應交稅費-應交增值稅