第十一章物業(yè)管理法律制度第一節(jié)物業(yè)管理概述第二節(jié)物業(yè)服務企業(yè)第三節(jié)業(yè)主自治第四節(jié)物業(yè)服務合同第五節(jié)物業(yè)管理法律責任第一節(jié)物業(yè)管理概述一、物業(yè)管理的定義和特征點（一）物業(yè)的定義泛指以土地及土地上建筑物形式存在的不動產(chǎn)，包括各類已建成可投入使用的房屋、設施和場地。（二）物業(yè)管理的定義指業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)后由物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的行為。（三）物業(yè)管理的法律特征1.物業(yè)管理行為是一種民事行為，物業(yè)管理關系是一種民事法律關系。2.物業(yè)管理關系基于物業(yè)服務合同而產(chǎn)生，物業(yè)管理行為是物業(yè)服務企業(yè)履行合同義務的行為。3.物業(yè)管理關系是雙務有償關系，物業(yè)管理行為是有償行為。4.物業(yè)管理行為具有一定公益性。二、物業(yè)管理的類型1.委托代管型和業(yè)主自管型2.前期物業(yè)管理和后期物業(yè)管理3.日常性物業(yè)管理和針對性物業(yè)管理4.住宅小區(qū)物業(yè)管理、商業(yè)辦公物業(yè)管理和公共設施物業(yè)管理三、物業(yè)管理立法

1.在民法典中納入物業(yè)管理內(nèi)容。2.物業(yè)管理單行特別法模式。3.在住宅法中列入物業(yè)管理內(nèi)容。第二節(jié)物業(yè)服務企業(yè)一、物業(yè)服務企業(yè)

提供物業(yè)管理服務的企業(yè)法人二、物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理

物業(yè)服務企業(yè)應當依法申請企業(yè)資質(zhì)等級評定物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)分為三級物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)管理實行分級審批制度三、物業(yè)管理公司資質(zhì)標準

四、物業(yè)服務企業(yè)的權(quán)利和義務第三節(jié)業(yè)主自治一、業(yè)主概述

狹義的業(yè)主是指房屋的所有權(quán)人；廣義的業(yè)主即是指住戶，不僅包括房屋的所有權(quán)人，還包括合法的物業(yè)使用人業(yè)主的權(quán)利與義務二、業(yè)主大會

（一）業(yè)主大會的成立原則一區(qū)一會原則；政府指導原則（二）業(yè)主大會的職責（三）業(yè)主大會的議事規(guī)則三、業(yè)主委員會

（一）業(yè)主委員會委員（二）業(yè)主委員會主任、副主任（三）業(yè)主委員會的職責四、管理規(guī)約（一）定義：由本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主通過業(yè)主大會制定的，關于物業(yè)使用、維修、管理等共同物業(yè)利益事項，并對全體業(yè)主、物業(yè)使用人具有約束力的行為準則。（二）內(nèi)容（三）臨時管理規(guī)約五、業(yè)主團體的法律地位第四節(jié)物業(yè)服務合同一、物業(yè)服務合同的定義業(yè)主（業(yè)主團體）與物業(yè)服務企業(yè)之間就特定物業(yè)的維修、養(yǎng)護及管理，約定雙方權(quán)利義務關系的協(xié)議。二、物業(yè)服務合同的訂立

（一）訂立原則（二）訂立方式（三）書面形式三、物業(yè)服務合同的主要條款四、前期物業(yè)服務合同在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位與其所選聘物業(yè)服務企業(yè)簽訂的書面服務合同。五、物業(yè)服務收費

（一）物業(yè)服務收費的原則（二）物業(yè)服務收費的種類（三）物業(yè)服務收費的構(gòu)成第五節(jié)物業(yè)管理法律責任一、物業(yè)管理法律責任中的民事責任

（一）違約責任（二）侵權(quán)責任（三）承擔民事責任的方式二、物業(yè)管理法律責任中的行政責任

相關主體承擔行政責任的行為相關主體承擔行政責任的方式三、物業(yè)管理法律責任中的刑事責任

（一）挪用專項維修資金的刑事責任（二）業(yè)主犯罪行為的刑事責任（三）職務犯罪的刑事責任第十二章廉租住房保障

法律制度第一節(jié)廉租住房保障法概述第二節(jié)廉租住房保障資金及房屋來源第三節(jié)廉租住房的申請、核準與廉租住房

保障協(xié)議第一節(jié)廉租住房保障法概述一、廉租住房保障法的定義指國家以法定方式向符合法定條件的住房困難家庭提供住房保障，以增強這些家庭租賃住房的能力或保障其基本住房條件的法律規(guī)范的總稱。二、保障方式（一）租賃補貼保障方式（二）實物配租保障方式第二節(jié)廉租住房保障資金及

房屋來源一、廉租住房保障資金的來源①年度財政預算安排的廉租住房保障資金；②提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；③土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；④政府的廉租住房租金收入；⑤社會捐贈及其他方式籌集的資金。二、實物配租廉租住房的來源（一）實物配租廉租住房來源（二）廉租住房建設的方式、面積結(jié)構(gòu)（三）廉租住房建設的優(yōu)惠措施第三節(jié)廉租住房的申請、核準與廉租住房保障協(xié)議一、申請與審核程序1.申請2.審核、報送市（區(qū)）、縣人民政府建設（住房保障）主管部門3.審核、轉(zhuǎn)送民政部門4.反饋意見5.公示二、申請與審核主體的權(quán)利（力）和義務（職責）權(quán)利：申請權(quán)，公法保護請求權(quán)義務：按照法定的程序、材料要求遞交申請并積極配合審核機關的審核。三、廉租住房保障協(xié)議1.廉租住房保障協(xié)議簽訂的前提。2.廉租住房保障協(xié)議的簽訂。3.廉租住房保障協(xié)議的內(nèi)容。4.廉租住房保障協(xié)議中雙方的權(quán)利義務。第十三章經(jīng)濟適用房管理和

公有住房出售法律制度第一節(jié)經(jīng)濟適用住房概述第二節(jié)經(jīng)濟適用住房管理制度第三節(jié)公有住房出售法律制度第一節(jié)經(jīng)濟適用住房概述一、經(jīng)濟適用住房的定義指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質(zhì)的政策性住房。二、經(jīng)濟適用住房管理體制縣級以上地方人民政府建設或房地產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱“經(jīng)濟適用住房主管部門”）負責本行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟適用住房管理工作。縣級以上人民政府發(fā)展改革（價格）、監(jiān)察、財政、國土資源、稅務及金融管理等部門根據(jù)職責分工，負責經(jīng)濟適用住房有關工作。三、經(jīng)濟適用住房優(yōu)惠措施1.經(jīng)濟適用住房建設用地供應方式的優(yōu)惠。2.經(jīng)濟適用住房建設項目的稅費優(yōu)惠。3.相關費用的政府負擔。4.以經(jīng)濟適用住房在建項目抵押貸款的法律允許。第二節(jié)經(jīng)濟適用住房管理制度一、經(jīng)濟適用住房建設管理1.對經(jīng)濟適用住房建筑面積、規(guī)模的管理。2.對經(jīng)濟適用住房開發(fā)建設的管理。3.經(jīng)濟適用住房規(guī)劃設計和建設標準。4.經(jīng)濟適用住房建設單位對工程質(zhì)量的責任5.物業(yè)服務方式的選擇。二、經(jīng)濟適用住房的價格管理開發(fā)成本、稅金、利潤三、經(jīng)濟適用住房的準入管理（一）申請購買經(jīng)濟適用住房條件（二）經(jīng)濟適用住房的供應程序及其相關管理主體及其職權(quán)四、經(jīng)濟適用住房的產(chǎn)權(quán)限制（一）對經(jīng)濟適用住房轉(zhuǎn)讓的法律限制（二）保持經(jīng)濟適用住房的法律限制（三）經(jīng)濟適用住房出租的法律限制五、單位集資合作建房的管理（一）單位集資合作建房的限制條件必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。（二）單位集資合作建房適用經(jīng)濟適用住房的相關規(guī)定（三）單位集資合作建房剩余房源的處理（四）單位集資合作建房的房款管理和供應原則第三節(jié)公有住房出售法律制度一、公有住房出售的定義國家將公有住房按照有關規(guī)定的優(yōu)惠價格出售給在城鎮(zhèn)居住、有正式戶口的在職職工或離退休職工中的現(xiàn)住戶。二、公有住房出售的法律規(guī)制（一）公有住房出售的前提和原則自愿原則（二）公有住房出售的價格管理（三）按成本價或標準價購買公有住房的限制（四）付款方式

一次付款

分期付款（五）房屋產(chǎn)權(quán)（六）產(chǎn)權(quán)登記和稅費管理（七）售后房屋維修和管理服務第十四章房地產(chǎn)市場管理

法律制度第一節(jié)房地產(chǎn)市場管理概述第二節(jié)房地產(chǎn)市場的計劃調(diào)控第三節(jié)房地產(chǎn)價格管理第四節(jié)房地產(chǎn)稅收管理第一節(jié)房地產(chǎn)市場管理概述一、房地產(chǎn)市場的定義及特征

1.市場供給的稀缺性2.市場需求的多樣性3.市場供求的區(qū)域性二、房地產(chǎn)市場管理的定義

指房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)按照房地產(chǎn)經(jīng)濟的客觀規(guī)律和國家的政策、法律、法規(guī)、規(guī)章等，對房地產(chǎn)市場經(jīng)營活動進行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和監(jiān)督的活動。三、房地產(chǎn)市場管理的任務和內(nèi)容任務：1.建立房地產(chǎn)市場管理機構(gòu)，加強行政管理機關對房地產(chǎn)市場的宏觀管理2.建立、健全和完善房地產(chǎn)市場管理的各項法規(guī)，規(guī)范房地產(chǎn)交易行為，使房地產(chǎn)市場的管理活動有法可依3.加快住房制度改革和現(xiàn)行房屋租賃制度的改革4.取締非法交易行為，制止房地產(chǎn)侵權(quán)行為5.建立、健全廉租房保障制度、經(jīng)濟適用房制度和住房補貼制度，形成完善的國家住房保障法律制度內(nèi)容：①限制房地產(chǎn)交易的客體

②規(guī)范交易行為

③調(diào)控房地產(chǎn)價格

④保證國家契稅收入第二節(jié)房地產(chǎn)市場的計劃調(diào)控一、房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的定義指國家運用計劃手段對房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營等活動進行宏觀管理和調(diào)控二、實現(xiàn)房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控的手段（一）城市規(guī)劃（二）土地供給計劃三、房地產(chǎn)市場計劃調(diào)控與市場調(diào)節(jié)的協(xié)調(diào)1.政府擁有足夠的儲備土地2.減少土地使用者或經(jīng)營者的土地存量第三節(jié)房地產(chǎn)價格管理一、房地產(chǎn)價格管理的定義指房地產(chǎn)價格管理部門依據(jù)國家的價格政策，按照市場經(jīng)濟客觀規(guī)律的要求，對房地產(chǎn)價格及其評估進行指導、監(jiān)督等活動二、基準地價、標定地價和各類房屋重置價格定期確定并公布制度

三、房地產(chǎn)價格評估制度（一）房地產(chǎn)價格評估的定義（二）房地產(chǎn)價格評估的原則

公正性、公平性、公開性（三）房地產(chǎn)價格評估的程序1.提出申請2.評估受理3.現(xiàn)場勘估4.綜合作業(yè)五、房地產(chǎn)成交價格申報制度第四節(jié)房地產(chǎn)稅收管理一、耕地占用稅（一）耕地占用稅的定義及特征定義：指對占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設的單位或個人，按其實際占用耕地面積所征收的一種稅特征：1.耕地占用稅是一種從量定額稅。2.耕地占用稅按人均耕地面積的多少實行差別幅度稅額。3.耕地占用稅，采用一次性征收的辦法。（二）耕地占用稅的主要內(nèi)容二、城鎮(zhèn)土地使用稅

（一）城