關于房地產評估的相關依據及評估方法房地產與人們的生活息息相關，但真正了解房地產市場和房地產估價的人確不多，了解房地產估價的人可說是少之又少，因此在房地產估價活動中，由其是在房產拆遷時對拆遷補償價值評估時，造成很多誤會，為減少誤會，現就房地產估價相關事宜進行探討，首先我們要了解什么是房地產估價：一、什么是房地產價格評估？房地產價格評估，就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，在綜合分析，影響房地產價格因素的基礎上，結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析，對房地產的特定權益，在特定時間最可能實現的合理價格所作出的估計、推測與判斷。它實質上不是估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。二、哪些情況需要進行房地產估價？涉及到房地產抵押、拍賣及拆遷補償等情況，或者向有關機構繳納稅費時，一般都是要評估的。在辦理過戶、繳納，\o"契稅"契稅時，有的交易雙方為了少交契稅，存在不如實申報成交價的情況，政府部門會要求評估出一個合理的價格。另外，當出現房產繼承訴訟或其它房產糾紛時，司法機關也要求進行房地產估價，以便對房地產進行仲裁。當然，在估價業務中，也有很多是與老百姓不直接相關的，比如房地產開發、企業股份制改造、企業上市、企業清產核資等，都要進行房地產估價。房地產估價也有咨詢性的。除了辦理有關的手續需要估價外，現在也有一些市場咨詢性的房地產估價，如\o"二手房"二手房買賣、企業之間的房地產轉讓或以房地產投資等，雙方出于了解房地產市場的需要，會委托估價機構進行房地產估價。三、國有土地上房屋征收，房地產補償的估價依據主要有哪些？1、《中華人民共和國城市房地產管理法》2、《中華人民共和國規劃法》3、《中華人民共和國土地管理法》4、《中華人民共和國國家標準房地產估價規范》GB/T50291一19995、《國有土地上房屋征收與補償條例》國務院令第590號6、《新疆維吾爾自治區人民政府令》第187號《新疆維吾爾自治區實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》7、石政發[2011]40號8、估價人員現場收集的相關資料四、房地產估價有哪些方法？一、估價基本方法1、成本法。成本法是以建造該類房地產需耗費的各項費用之和為基礎。費用包括：土地出讓金、城市配套設施建設費、征地、拆遷安置補償費、勘探設計及前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、管理費、銀行利息、稅金、銷售費用、開發利潤等。其中，地產價格可以以該塊土地使用權的費用和土地開發成為熟地所需耗費的各項費用之和為基礎，再加上正常的稅金和利潤。這里需要特別指出成本法中的一種特殊的方法：重置成本法。因為重置成本法不需要考慮未來利益和長遠效益，不需要計算地產價值，在實際運用中經常采用重置價結合成新進行估價;(1)根據估價房產房屋建筑結構、等級，選定房屋重置價格標準(以當地標準為準)。(2)根據估價房產的建成年代，使用年限，殘值率、剩余經濟壽命、建筑物的新舊程度，估計該房產的折舊額或成新度。(3)樓層、墻體和層高的修正。評估公式：房產現值=〖建筑面積×房屋重置價格標準×(1±樓層、借、共墻、層高修正系數)±裝修水電設備調價〗×成新率若情況不復雜可用簡化公式：房產現值=建筑面積×房屋重置價格標準×成新率2.市場比較法。市場比較法在房地產價格評估中廣泛應用，它是通過將待估房地產與近期已交易的類似房地產進行比較，修正得出待估房地產價格的一種方法。由于房地產有其特殊性，決定了不存在定金相同的兩宗房地產。因此，市場比較法操作的關鍵是：估價人員就待估房地產與比較實例房地產在地理位置、結構、小區配套及交易日期等方面的差異而造成的對房地產價格的影響進行差別修正，差別修正的準確性直接影響估價結果的準確性。常用的修正方法有：(1)定性判新法。即估價人員憑實踐經驗，對兩宗房地產之間存在的差別進行定性判斷修正，這種操作方法的缺點是容易把評估者的主觀偏見引入結果中去，造成評估價值失真;(2)比較打分法。即擬定影響價格的差異性指標，制定各項評估的標準，規定每個項目的最高分和最低分，評估人員根據有關資料、經驗給出每項評分，將每項所設的分數進行整理，設出評估總分，根據評估總分修正。將待評估房與比較實例，按以下八個方面來比較：地理位置、小區環境、物業管理、內外裝修、施工質量、配套設施、交易日期、其他。打分法中常使用(1～9)九個比例來賦值，1～9標度是把思維判斷數量化的一種好方法，是根據人的區分實物性質差別上的直觀認識，參照物與目標物相比可分為很差、較差、相同、較好、很好五個比較程度，相應分別取值為1、3、5、7、9，可在兩種程度之間分別標值為2、4、6、8。其中交易日期的是以月期房地產交易市場形勢好壞進行比較。通常待評估房每項打分均為5，被估價房的八項總分為40，將參照房和待估價房逐項對比打分，再累加及得到各參照房的累加分值為A1、A2……An，則參照房的平均分值C=(A1+A2+An)/n，得到D=40/C;(3)收益法。采用收益法估價首先要確定房地產本身帶來的純收益，不要在純收益中混入由于經營能力等非房地產本身要素所產生的收益，有時純收益可由于租金值確定。另一方面，還要正確選取資本化率。資本化率的確定，以銀行存款利率、物價指數、當地房地產企業和該行業的平均收益率為依據推算。推導公式為：R=〖一年期定期存款利率×(1±上市物價上漲指數加收平均變動率)+當地房地產企業平均投資收益率+當地該行業平均投資收益率〗÷3二、幾種估價方法適用說明(1)住宅房一般先用成本法進行整體估價或用市場比較法進行整體價;在建的住宅房只可采取成本法進行評估;拆遷的住宅房地產應按各地《城市房屋拆遷管理條列》規定，按所拆房屋重置價結合成新計算。(2)商業性、專業性房地產采用市場比較法或收益法進行評估;(3)廠房、倉庫(包括倉儲房地產)可采取市場比較法。(4)特殊類型房地產的估價應以需置成本法為主結合市場比較法進行，如果沒有因素房屋的重置成本資料情況，參照預算定額等資料估價。五、成本法估價的基礎從價值理論的發展來看，經濟學家是通過產品的生產成本對其價值貢獻的作，用入手來探討價值理論的。生產費用價值論認為，商品的價格依據其生產所花費的必要費用而決定。而房地產的價格或價值也是與其開發建設所花費的必要費用相聯系的，在估價中，我們可以通過分析和測算建造房地產的必要支出或成本來判斷房地產的價格。生產費用價值論為成本法提供了理論基礎。在缺乏市場交易時，房地產市場的參與者是通過房地產的成本來認識和理解其價值的，賣方愿意接受的最低價格不能低于其為建造該房地產所花費的代價，買方愿意支付的最高價格不能高于其所預計的重新建造該房地產所需花費的代價。市場的參與者通過成本來認知房地產的價值，提供了成本法能夠被認同的基礎。

六、成本組成1、土地費用土地費用包括城鎮土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。房地產開發企業取得土地方式有三種：協議出讓，招標出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍賣方式獲得開發用地成為大多數開發商獲取開發用地的有效方式。目前在我國城鎮商品房住宅價格構成中，土地費用約占20%，并有進一步上升的趨勢。2、前期工程費前期工程費主要指房屋開發的前期規劃，設計費，可行性研究費，地質勘查費以及“三通一平”等土地開發費用。他在整個成本構成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。3、建筑安裝工程費建筑安裝工程費指房屋建造過程中所發生的建筑工程，設備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4、市政公共設施費用市政公共設施費用包含基礎設施和公共配套設施建設費兩部分。基礎設施建設費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等的建設費用。公共配套設施建設費用指在建設用地內建設的為居民提供配套服務的各種非營利性的公用設施（如學校，幼兒園，醫院，派出所等）和各種營利性的配套設施（如糧店，菜市場等商業網點）等所發生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調壓站，變電室，自行車棚等室外工程。在房地產開發成本構成中，該項目所占比例較大，我國一般在20%~30%左右。、5、管理費用管理費用主要是房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動所發生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養老保險費等。在整個成本構成所占比例很小，一般不會超過2%。6、貸款利息房地產因開發周期長，需要投資數額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發經營過程中通過借貸籌集資金而應支付給金融機構的利息也成為開發成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發項目的大小，融資額度的多少有密切關系，所以占成本構成比例相對不穩定。7、稅費稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產開發建設有關的稅收包括房產稅，城鎮土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業稅，城市維護建設稅和教育費附加），契稅，企業所得稅，印花稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產開發企業收取的費用，項目繁多且不規范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，大市政配套費，人防費，煤氣水電增容費，開發管理費等。在我國目前房地產開發成本構成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8、其他費用其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預見費等，在成本構成中一般不會超過10%。七、房屋成新率的確定城鄉建設環境保護部批準《房屋完損等級評定標準（試行）》（１９８４年１１月８日）

城住字〔１９８４〕第６７８號為了統一評定各類房屋的完損等級標準，科學地制定房屋維修計劃，盡快地提高房屋完好率，我部委托無錫市房地產管理局編寫了《房屋完損等級評定標準》，現批準自１９８５年１月１日起在房地產管理所試行。１引言１．１為使房地產管理部門掌握各類房屋的完損情況，并為房屋技術管理和修繕計劃的安排以及城市規劃、改造提供基礎資料和依據，特制訂本標準。

１．２本標準適用于房地產管理部門經營的房屋。對單位自管房（不包括工業建筑）或私房進行鑒定、管理時，其完損等級的評定，也可適用本標準。在評定古典建筑的完損等級時，本標準可作參考。

１．３對現有房屋原設計質量和原使用功能的鑒定，不屬本標準的評定范圍。２一般規定２．１房屋按常用結構分成下列各類：

ａ．鋼筋混凝土結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土建造的（鋼或鋼筋混凝土結構參照列入）；

ｂ．混合結構－－承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的；

ｃ．磚木結構－－承重的主要結構是用磚木建造的；

ｄ．其他結構－－承重的主要結構是用竹木、磚石、土建造的簡易房屋。

２．２房屋完損狀況，根據各類房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，分成下列各類：

ａ．完好房；

ｂ．基本完好房；

ｃ．一般損壞房；

ｄ．嚴重損壞房；

ｅ．危險房；

注：危險房是指承重的主要結構嚴重損壞，影響正常使用，不能確保住用安全的房屋。其評定標準另定。

２．３各類房屋結構組成分為：基礎、承重構件、非承重墻、屋面、樓地面；裝修組成分為：門窗、外抹灰、內抹灰頂棚、細木裝修；設備組成分為：水衛、電照、暖氣及特種設備（如消防栓、避雷裝置等）。

２．４有抗震設防要求的地區，在劃分房屋完損等級時應結合抗震能力進行評定。

２．５房地產管理部門在統計房屋完好率時，應按本標準所確定的完好房和基本完好房一并計算。

２．６凡新接管和經過修繕后的房屋應按本標準重新評定完損等級。

結合房屋的定期普查鑒定，亦應調整房屋的完損等級。

２．７房屋完損等級的評定，一般以幢為評定單位，一律以建筑面積（平方米）為計量單位。３房屋完損標準３．１完好標準

３．１．１結構部分：

３．１．１．１地基基礎：有足夠承載能力，無超過允許范圍的不均勻沉降。

３．１．１．２承重構件：梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、裂縫、松動、腐朽、蛀蝕。

３．１．１．３非承重墻：

ａ．預制墻板節點安裝牢固，拼縫處不滲漏；

ｂ．磚墻平直完好，無風化破損；

ｃ．石墻無內化弓凸；

ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體完整無破損。

３．１．１．４屋面：不滲漏（其他結構房屋以不漏雨為標準），基層平整完好，積塵甚少，排水暢通。

ａ．平屋面防水層、隔熱層、保溫層完好；

ｂ．平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角、裂縫瓦（合理安排利用除外），瓦出線完好；

ｃ．青瓦屋面瓦壟順直，搭接均勻，瓦頭整齊，無碎瓦，節筒俯瓦灰梗牢固；

ｄ．鐵皮屋面安裝牢固，鐵皮完好，無銹蝕；

ｅ．石灰爐渣、青灰屋面光滑平整，油氈屋面牢固無破洞。

３．１．１．５樓地面：

ａ．整體面層平整完好，無空鼓、裂縫、起砂；

ｂ．木樓地面平整堅固，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫；

ｃ．磚、混凝土塊料面層平整，無碎裂；

ｄ．灰土地面平整完好。

３．１．２裝修部分：

３．１．２．１門窗：完整無損，開關靈活，玻璃、五金齊全，紗窗完整，油漆完好（允許有個別鋼門、窗輕度銹蝕，其他結構房屋無油漆要求）。

３．１．２．２外抹灰：完整牢固，無空鼓、剝落、破損和裂縫（風裂除外），勾縫砂漿密實。

其他結構房屋以完整無破損為標準。

３．１．２．３內抹灰：完整、牢固、無破損、空鼓和裂縫（風裂除外）；

其他結構房屋以完整無破損為標準。

３．１．２．４頂棚：完整牢固、無破損、變形、腐朽和下垂脫落，油漆完好。

３．１．２．５細木裝修：完整牢固，油漆完好。

３．１．３設備部分

３．１．３．１水衛：上、下水管道暢通，各種衛生器具完好，零件齊全無損。

３．１．３．２電照：電器設備、線路、各種照明裝置完好牢固，絕緣良好。

３．１．３．３暖氣：設備、管道、煙道暢通、完好，無堵、冒、漏，使用正常。

３．１．３．４特種設備：現狀良好，使用正常。

３．２基本完好標準

３．２．１結構部分：

３．２．１．１地基基礎：有承載能力、稍有超過允許范圍的不均勻沉降，但已穩定。

３．２．１．２承重構件：有少量損壞，基本牢固。

ａ．鋼筋混凝土個別構件有輕微變形、細小裂縫，混凝土有輕度剝落、露筋；

ｂ．鋼屋架平直不變形，各節點焊接完好，表面稍有繡蝕，鋼筋混凝土屋架無混凝土剝落，節點牢固完好，鋼桿件表面稍有銹蝕；木屋架的各部件節點連接基本完好，稍有隙縫，鐵件齊全，有少量生銹；

ｃ．沉重磚墻（柱）、砌塊有少量細裂縫；

ｄ．木構件稍有變形、裂縫、傾斜，個別節點和支撐稍有松動，鐵件稍有銹蝕；

ｅ．竹結構節點基本牢固，輕度蛀蝕，鐵件稍銹蝕。

３．２．１．３非沉重墻：有少量損壞，但基本牢固。

ａ．預制墻板稍有裂縫、滲水，嵌縫不密實，間隔墻面層稍有破損；

ｂ．外轉墻面稍有風化，轉墻體輕度裂縫，勒腳有侵蝕；

ｃ．石墻稍有裂縫、弓凸；

ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體基本完整，稍有破損。

３．２．１．４屋面：局部滲漏，積塵較多，排水基本暢通。

ａ．平屋面隔熱層、保溫層稍有損壞，卷材防水層稍有空鼓、翹邊和封口不嚴，剛性房水層稍有龜裂，塊體房水層稍有脫殼；

ｂ．平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風化，瓦出線稍有裂縫；

ｃ．青瓦屋面瓦壟少量不直，少量瓦片破碎，節筒俯瓦有松動，灰梗有裂縫，屋脊抹灰有裂縫；

ｄ．鐵皮屋面少量咬口或嵌縫不嚴實，部分鐵皮生銹，油漆脫皮；

ｅ．石灰爐渣、青灰屋面稍有裂縫，油氈屋面少量破洞。

３．２．１．５樓地面：

ａ．整體面層稍有裂縫、空鼓、起砂；

ｂ．木樓地面稍有磨損和稀縫，輕度顫動；

ｃ．磚、混凝土塊料面層磨損起砂，稍有裂縫、空鼓；

ｄ．灰土地面有磨損、裂縫。

３．２．２裝修部分：

３．２．２．１門窗：少量變形、開關不靈，玻璃、五金、紗窗少量殘缺，油漆失光。

３．２．２．２外抹灰：稍有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿少量酥松脫落。

３．２．２．３內抹灰：稍有空鼓、裂縫、剝落。

３．２．２．４頂棚：無明顯變形、下垂，抹灰層稍有裂縫，面層稍有脫釘、翹角、松動，壓條有脫落。

３．２．２．５細木裝修：稍有松動、殘缺，油漆基本完好。

３．２．３設備部分：

３．２．３．１水衛：上、下水管道基本暢通，衛生器具基本完好，個別零件殘缺損壞。

３．２．３．２電照：電器設備、線路、照明裝置基本完好，個別零件損壞。

３．２．３．３暖氣：設備、管道、煙道基本暢通，稍有銹蝕，個別零件損壞，基本能正常使用。

３．２．３．４特種設備：現狀基本良好，能正常使用。

３．３一般損壞標準

３．３．１結構部分

３．３．１．１地基基礎：局部承載能力不足，有超過允許范圍的不均勻沉降，對上部結構稍有影響。

３．３．１．２承重構件：有較多損壞，強度已有所減弱。

ａ．鋼筋混凝土構件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設計規范的規定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以內，露筋銹蝕；

ｂ．鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數支撐部件損壞，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個別節點連接松動，木質有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；

ｃ．承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；

ｄ．木結構局部有傾斜、下垂、側向變形、腐朽、裂縫、少數節點松動、脫榫，鐵件銹蝕；

ｅ．竹構件個別節點松動，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構件變形。

３．３．１．３非承重墻：有較多損壞，強度減弱。

ａ．預制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；

ｂ．磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；

ｃ．石墻部分開裂、弓凸、風化，砂漿酥松，個別石塊脫落；

ｄ．木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。

３．３．１．４屋面：局部漏雨，木基層局部腐朽、變形、損壞，鋼筋混凝土屋板局部下滑，屋面高低不平，排水設施銹蝕、斷裂。

ａ．平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動、風化、腐蝕；

ｂ．平瓦屋面部分瓦片有破碎、風化，瓦出線嚴重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損；

ｃ．青瓦屋面部分瓦片風化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動；

ｄ．鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實，鐵皮嚴重銹爛；

ｅ．石灰爐渣、表灰屋面，局部風化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。

３．３．１．５樓地面：

ａ．整體面層部分裂縫、空鼓、剝落，嚴重起砂；

ｂ．木樓地面部分有磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫，局部變形下沉，有顫動；

ｃ．磚、混凝土塊料面磨損，部分破損、裂縫、脫落，高低不平；

ｄ．灰土地面坑洼不平。

３．３．２裝修部分：

３．３．２．１門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動，木質腐朽，開關不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。

３．３．２．２外抹灰：部分有空鼓、裂縫、風化、剝落，勾縫砂漿部分松酥脫落。

３．３．２．３內抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。

３．３．２．４頂棚：有明顯變形、下垂，抹灰層局部有裂縫，面層局部有脫釘、翹角、松動，部分壓條脫落。

３．３．２．５細木裝修；木質部分腐朽、蛀蝕、破裂；油漆老化。

３．３．３設備部分：

３．３．３．１水衛：上、下水道不夠暢通，管道有積垢、銹蝕，個別滴、漏、冒；衛生器具零件部分損壞、殘缺。

３．３．３．２電照：設備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。

３．３．３．３暖氣：部分設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞，有滴、冒、跑現象，供氣不正常。

３．３．３．４特種設備：不能正常使用。

３．４嚴重損壞標準

３．４．１結構部分：

３．４．１．１地基基礎：承載能力不足，有明顯不均勻沉降或明顯滑動、壓碎、折斷、凍酥、腐蝕等損壞，并且仍在繼續發展，對上部結構有明顯影響。

３．４．１．２承重構件；明顯損壞，強度不足。

ａ．鋼筋混凝土構件有明顯下垂變形、裂縫，混凝土剝落和露筋銹蝕嚴重，下垂變形、裂縫值超過設計規范的規定，混凝土剝落面積占全面積的１０％以上；

ｂ．鋼屋架明顯傾斜或變形，部分支撐彎曲松脫，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有傾斜，混凝土嚴重腐蝕剝落、露筋銹蝕，部分支撐損壞，連接件不齊全，鋼桿銹蝕嚴重；木屋架端節點腐朽、蛀蝕，節點邊接松動，夾板有裂縫，屋架有明顯下垂或傾斜，鐵件嚴重銹蝕，支撐松動；

ｃ．承重墻體（柱）、砌塊強度和穩定性嚴重不足，有嚴重裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫嚴重酥松損壞；

ｄ．木構件嚴重傾斜、下垂、側向變形、腐朽、蛀蝕、裂縫，木質脆枯，節點松動，榫頭折斷拔出、榫眼壓裂，鐵件嚴重銹蝕和部分殘缺；

ｅ．竹構件節點松動、變形，竹材彎曲斷裂、腐朽，整個房屋傾斜變形。

３．４．１．３非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。

ａ．預制墻板嚴重裂縫、變形，節點銹蝕，拼縫嵌料脫落，嚴重漏水，間隔墻立筋松動、斷裂，面層嚴重破損；

ｂ．磚墻有嚴重裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，灰縫酥松；

ｃ．石墻嚴重開裂、下沉、弓凸、斷裂，砂漿酥松，石塊脫落；

ｄ．木、竹、蘆簾、葦箔等墻體嚴重破損，土墻傾斜、硝堿。

３．４．１．４屋面：嚴重漏雨。木基層腐爛、蛀蝕、變形損壞、屋面高低不平，排水設施嚴重銹蝕、斷裂，殘缺不全。

ａ．平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動、腐蝕、破損；

ｂ．平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴重松動破損；

ｃ．青瓦屋面瓦片零亂，風化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；

ｄ．鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；

ｅ．石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。

３．４．１．５樓地面：

ａ．整體面層嚴重起砂、剝落、裂縫、沉陷、空鼓；

ｂ．木樓地面有嚴重磨損、蛀蝕、翹裂、松動、稀縫、變形下沉、顫動；

ｃ．磚、混凝土塊料面層嚴重脫落、下沉、高低不平、破碎、殘缺不全；

ｄ．灰土地面嚴重坑洼不平。

３．４．２裝修部分：

３．４．２．１門窗：木質腐朽，開關普遍不靈，榫頭松動、翹裂，鋼門、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。

３．４．２．２外抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落，墻面滲水，勾縫砂漿嚴重松酥脫

落。

３．４．２．３內抹灰：嚴重空鼓、裂縫、剝落。

３．４．２．４頂棚：嚴重變形下垂，木筋彎曲翹裂、腐朽、蛀蝕，面層嚴重破損，壓條脫落，油漆見底。

３．４．２．５細木裝修：木質腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。

３．４．３設備部分：

３．４．３．１水衛：下水道嚴重堵塞、銹蝕、漏水；衛生器具零件嚴重損壞、殘缺。

３．４．３．２電照：設備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。

３．４．３．３暖氣：設備、管道銹蝕嚴重，零件損壞、殘缺不齊，跑、冒、滴現象嚴重，基本上已無法使用。

３．４．３．４特種設備：嚴重損壞，已無法使用。４房屋完損等級評定方法４．１鋼筋混凝土結構、混合結構、磚木結構房屋完損等級評定方法。

４．１．１凡符合下列條件之一者可評為完好房：

４．１．１．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準。

４．１．１．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合基本完好的標準，其余符合完好標準。

４．１．２凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：

４．１．２．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合基本完好標準。

４．１．２．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合一般損壞的標準，其余符合基本完好以上的標準。

４．１．２．３結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。

４．１．３凡符合下列條件之一者可評為一般損壞房：

４．１．３．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞的標準。

４．１．３．２在裝修、設備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。

４．１．３．３結構部分除基礎、承重構件、屋面外，可有一項和裝修或設備部分中的一項完損程度符合嚴重損壞的標準，其余符合一般損壞以上的標準。

４．１．４凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：

４．１．４．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。

４．１．４．２在結構、裝修、設備部分中有少數項目完損程度符合一般損壞標準，其余符合嚴重損壞的標準。

４．２其他結構房屋完損等級評定方法：

４．２．１結構、裝修、設備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。

４．２．２結構、裝修、設備部分各項完好程度符合基本完好標準，或者有少量項目完好程度符合完好標準的，可評為基本完好房。

４．２．３結構、裝修、設備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。

４．２．４結構、裝修