第⑤平臺清算后會計(jì)處理借：其他貨幣資金-支付寶/微信/等等

財(cái)務(wù)費(fèi)用-手續(xù)費(fèi)貸：其他應(yīng)收款--XX平臺（3）顧客拒收并取消交易①發(fā)貨時(shí)借：發(fā)出商品-XX店鋪貸：庫存商品②收到退貨時(shí)借：庫存商品貸：發(fā)出商品或：借：發(fā)出商品(紅字)貸：庫存商品(紅字)PS:在用戶確認(rèn)收貨前，交易時(shí)間并未完成。所以只用做商品狀態(tài)的變動(dòng)，而不需要③如果公司需要承擔(dān)運(yùn)費(fèi)，則計(jì)入銷售費(fèi)用借：銷售費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)成本-運(yùn)雜費(fèi)應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）（如有專票）

貸：銀行存款（4）質(zhì)量問題補(bǔ)貨（無需退回舊貨）：客戶收貨后質(zhì)量問題→商家直接補(bǔ)發(fā)新品，舊貨無需退回。①原產(chǎn)品在補(bǔ)發(fā)新品確認(rèn)收貨后，同時(shí)確認(rèn)收入借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品

②重發(fā)商品作為售后服務(wù)（推薦處理方式）--如無償贈(zèng)送性質(zhì)借：銷售費(fèi)用（或營業(yè)外支出）

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

該情況下，會計(jì)核算不確認(rèn)收入，按照賬目成本結(jié)轉(zhuǎn)“庫存商品”（5）商業(yè)折扣的賬務(wù)處理①滿減及折扣商業(yè)折扣，按照實(shí)際成交價(jià)格計(jì)收入。借：其他應(yīng)收款--平臺結(jié)算貸：主營業(yè)務(wù)收入②贈(zèng)品，買N贈(zèng)一的賬務(wù)處理買N贈(zèng)一與買A產(chǎn)品送B產(chǎn)品屬于捆綁銷售行為。收入的確認(rèn)以實(shí)際收到的貨款作為收入，成本為所付出所有產(chǎn)品的成本。確認(rèn)收入借：其他應(yīng)收款--平臺結(jié)算銷售費(fèi)用（贈(zèng)品）貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：庫存商品--A產(chǎn)品(實(shí)際付出產(chǎn)品價(jià)格)庫存商品--B(贈(zèng)品)PS：贈(zèng)品是視同銷售行為的，需要按照市場價(jià)格征收贈(zèng)品的增值稅，無法確定市場價(jià)格的需要轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額。一般會計(jì)不會傻到去做贈(zèng)品的分錄，贈(zèng)品完全可以折扣價(jià)格與捆綁商品一起銷售出去，這樣就不用轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅了。四、其他費(fèi)用的賬務(wù)處理（1）向平臺充值向京東、淘寶等平臺充值推廣，充值時(shí)分錄：借：其他應(yīng)收款-xx平臺貸：其他貨幣資金-支付寶賬戶（2）計(jì)算本月實(shí)際消費(fèi)廣告借：銷售費(fèi)用-廣告宣傳費(fèi)-淘寶客貸：其他應(yīng)收款-XX平臺（3）投放店小二、直通車、超級推薦、鉆展，短信群發(fā)等銷售推廣的費(fèi)用借：銷售費(fèi)用-廣告宣傳費(fèi)-xx平臺貸：銀行存款/庫存現(xiàn)金/其他貨幣資金（4）公司給予平臺返點(diǎn)（淘寶客傭金）①公司給予平臺返點(diǎn)金額，首先先計(jì)提：借：其他應(yīng)收款—xx平臺貸：其他貨幣資金-支付寶賬戶②形成交易之后，次月開具發(fā)票之后：借：銷售費(fèi)用-廣告宣傳費(fèi)-xx平臺貸：其他應(yīng)收款—xx平臺（5）好評返現(xiàn)借：銷售費(fèi)用貸：銀行存款/庫存現(xiàn)金/其他貨幣資金-支付寶賬戶PS：好評返現(xiàn)的計(jì)銷售費(fèi)用，如果有刷單的費(fèi)用，勸你計(jì)入管理費(fèi)用算了，開辦公發(fā)票。（6）貨物破損賠償快遞公司承擔(dān)借：其他應(yīng)收款--XX快遞公司—破損賠償貸：銀行存款公司承擔(dān)：借：營業(yè)外支出一破損賠償貸：銀行存款（7）交給平臺的保證金(之后還可退回)借:其他應(yīng)收款-保證金貸:銀行存款（8）擔(dān)保方扣手續(xù)費(fèi)、積分借:銷售費(fèi)用—傭金—返點(diǎn)積分貸:其他貨幣資金-支付寶賬戶（9）平臺扣運(yùn)費(fèi)運(yùn)費(fèi)借：銷售費(fèi)用/其他應(yīng)收款—代墊運(yùn)雜費(fèi)貸：現(xiàn)金/應(yīng)付賬款（10）參加活動(dòng)支付坑位費(fèi)或者活動(dòng)保證金的，此外繳納保證金，一般活動(dòng)結(jié)束后返還：借：其他應(yīng)收款——保證金——XX保證金

貸：其他貨幣資金（支付寶）帳戶/銀行存款等（11）支付競拍坑位費(fèi)時(shí)，根據(jù)支付憑證支付寶回單(如果這筆貨款回不來則計(jì)銷售費(fèi)用)：借：銷售費(fèi)用/其他應(yīng)收款——xx

貸：其他貨幣資金——支付寶存款（12）購買辦公用品借：管理費(fèi)用——辦公費(fèi)用（或其他費(fèi)用）

貸：銀行存款/應(yīng)付賬款（13）人員工資計(jì)提借：管理費(fèi)用—工資（非一線銷售如美工、財(cái)務(wù)等）銷售費(fèi)用—工資（銷售人員如在線客服）（14）計(jì)提企業(yè)繳納的五險(xiǎn)一金借:管理費(fèi)用銷售費(fèi)用貸:應(yīng)付職工薪酬-養(yǎng)老/醫(yī)療等應(yīng)付職工薪酬一住房公積金（15）發(fā)放工資時(shí)借：應(yīng)付職工薪酬—工資（應(yīng)發(fā)工資數(shù)）貸：庫存現(xiàn)金/銀行存款（實(shí)發(fā)工資數(shù)）其他應(yīng)付款—養(yǎng)老/醫(yī)療等（代扣代繳金額）其他應(yīng)付款—住房公積金（代扣代繳金額）應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅

（代扣代繳金額）（17）實(shí)際交納借：其他應(yīng)付款—養(yǎng)老/醫(yī)療等其他應(yīng)付款—住房公積金應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交個(gè)人所得稅應(yīng)付職工薪酬—養(yǎng)老/醫(yī)療等應(yīng)付職工薪酬—住房公積金貸：銀行存款。（18）房租費(fèi)用支付借：預(yù)付賬款--房租

貸：銀行存款每月攤銷：借：管理費(fèi)用--房租貸：預(yù)付賬款--房租附：電商十三種交易情形的會計(jì)處理交易情形一：

網(wǎng)店訂單在線付款至擔(dān)保方發(fā)貨確認(rèn)收貨>擔(dān)保方清算貨款(先付款后發(fā)貨、有第三方擔(dān)保、正常交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款至擔(dān)保方該筆款項(xiàng)未能確定最終是否流入企業(yè)，此時(shí)不作會計(jì)處理3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4、確認(rèn)收貨(1)交易成功可以確認(rèn)收入和成本，確認(rèn)收入分錄：借：應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)(2)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品5、擔(dān)保方清算貨款收到第三方貨款并扣除手續(xù)費(fèi)：借：銀行存款或其他科目

財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：應(yīng)收賬款說明：這里的扣款，指的是交易中的網(wǎng)銀扣款，代銷扣款應(yīng)計(jì)入銷售費(fèi)用。交易情形二：

網(wǎng)店訂單在線付款至擔(dān)保方發(fā)貨拒收退回>重新發(fā)貨>確認(rèn)收貨>擔(dān)保方清算貨款(先付款后發(fā)貨、有第三方擔(dān)保、因拒收須重新發(fā)貨的交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款至擔(dān)保方該筆款項(xiàng)未能確定最終是否流入企業(yè)，此時(shí)不作會計(jì)處理3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4、拒收退回將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回借：庫存商品

貸：發(fā)出商品或便于軟件統(tǒng)計(jì)適用下面分錄：借：發(fā)出商品

（負(fù)數(shù)紅字）

貸：

庫存商品（負(fù)數(shù)紅字）5、重新發(fā)貨重復(fù)1~3的會計(jì)操作，如確認(rèn)收貨按情形一分錄。交易情形三：

網(wǎng)店訂單在線付款至擔(dān)保方發(fā)貨一拒收退回>擔(dān)保方退款(先付款后發(fā)貨、有第三方擔(dān)保、被拒收并取消交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款至擔(dān)保方該筆款項(xiàng)未能確定最終是否流入企業(yè)，此時(shí)不作會計(jì)處理3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4.拒收退貨將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回庫存商品借：庫存商品

貸：發(fā)出商品客戶預(yù)付款未到公司賬戶，無需分錄。交易情形四：

網(wǎng)店訂單在線付款至擔(dān)保方擔(dān)保方退款(先付款后發(fā)貨、有第三方擔(dān)保、付款后即反悔而取消交易)企業(yè)未發(fā)貨前取消，企業(yè)既沒有成本支出，也沒有利益流入，無需進(jìn)行賬務(wù)處理。交易情形五：

網(wǎng)店訂單在線付款直接到賬>發(fā)貨確認(rèn)收貨(先付款后發(fā)貨、無第三方擔(dān)保、正常交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款直接到賬借：

銀行存款

貸：預(yù)收賬款3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4、客戶確認(rèn)收貨（1）確認(rèn)收入借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）（2）結(jié)轉(zhuǎn)成本借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品交易情形六：

網(wǎng)店訂單在線付款直接到賬>發(fā)貨>拒收退回>重新發(fā)貨>確認(rèn)收貨(先付款后發(fā)貨、無第三方擔(dān)保、因拒收須重新發(fā)貨的交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款直接到賬款項(xiàng)已流入企業(yè)先作預(yù)收處理，有結(jié)算手續(xù)費(fèi)時(shí)作費(fèi)用：借：銀行存款或其他科目

財(cái)務(wù)費(fèi)用

貸：預(yù)收賬款3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4、拒收退回將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回庫存商品：借：庫存商品

貸：發(fā)出商品5、重新發(fā)貨(1)與發(fā)貨處理同：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等6、確認(rèn)收貨(1)交易成功可以確認(rèn)收入和成本，將預(yù)收款轉(zhuǎn)為收入分錄：借：預(yù)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)(2)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本分錄借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品交易情形七：網(wǎng)店訂單在線付款直接到賬發(fā)貨拒收退回一>退款(先付款后發(fā)貨、無第三方擔(dān)保、被拒收并取消交易）1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、在線付款直接到賬款項(xiàng)已流入企業(yè)先作預(yù)收處理：借：銀行存款或其他科目

貸：預(yù)收賬款說明：有結(jié)算手續(xù)費(fèi)做財(cái)務(wù)費(fèi)用處理，退貨時(shí)手續(xù)費(fèi)返還沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。3、發(fā)貨(1)發(fā)貨仍未能確定能否成交，不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等4、拒收退回將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回庫存商品借：庫存商品

貸：發(fā)出商品5、退款取消交易退回貨款：借：預(yù)收賬款

貸：銀行存款或其他科目交易情形八：

網(wǎng)店訂單一在線付款直接到賬>退款(先付款后發(fā)貨無第三方擔(dān)保、付款后即反悔取消交易)1、收到貨款借：銀行存款

貸：預(yù)收賬款2、退款借：預(yù)收賬款

貸：銀行存款交易情形九：

網(wǎng)店訂單發(fā)貨確認(rèn)收貨和收款(先發(fā)貨后付款正常交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、發(fā)貨(1)貨到付款先發(fā)貨時(shí)，不能確認(rèn)交易是否成功，先將貨品成本轉(zhuǎn)至發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用：借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等3、確認(rèn)收貨和收款(1)買方收貨并支付貨款，確認(rèn)收入分錄：借：現(xiàn)金或銀行存款(物流公司代收時(shí)掛應(yīng)收賬款)

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)(2)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品交易情形十：

網(wǎng)店訂單發(fā)貨一拒收退回重新發(fā)貨一確認(rèn)收貨利收款(先發(fā)貨后付款、因拒收須重新發(fā)貨的交易)1、提交網(wǎng)店訂單(初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理)2、發(fā)貨(1)貨到付款先發(fā)貨時(shí)，不能確認(rèn)交易是否成功，先將貨品成本轉(zhuǎn)至發(fā)出商品借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等3、拒收退回將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回庫存商品：借：庫存商品

貸：發(fā)出商品(或借：紅字發(fā)出商品貸：紅字庫存商品)4、重新發(fā)貨(1)再次發(fā)貨仍未能確定能否方不能確認(rèn)收入和成本，先從庫存商品轉(zhuǎn)為發(fā)出商品：借：發(fā)出商品

貸：庫存商品(2)由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等5、確認(rèn)收貨和收款(1)買方收貨并支付貨款，確認(rèn)收入分錄：借：現(xiàn)金或銀行存款(物流公司代收時(shí)掛應(yīng)收賬款)

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)(2)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本分錄：借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：發(fā)出商品交易情形十一：網(wǎng)店訂單→發(fā)貨→拒收退回取消交易（先發(fā)貨后付款、被拒收并取消交易）1、提交網(wǎng)店訂單（初次提交訂單時(shí)不須做會計(jì)處理）2、發(fā)貨（1）貨到付款先發(fā)貨時(shí)，不能確認(rèn)交易是否成功，先將貨品成本轉(zhuǎn)至發(fā)出商品借：發(fā)出商品

貸：庫存商品（2）由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等3、拒收退回取消交易取消交易將退回貨品從發(fā)出商品轉(zhuǎn)回庫存商品借：庫存商品

貸：發(fā)出商品【借：紅字發(fā)出商品；貸：紅字庫存商品】交易情形十二：已成交后退回貨品→換貨發(fā)貨（受理已成交后的換貨）1、已成交后退回貨品（1）成交后要求換貨收到退貨時(shí)，沖減收入分錄借：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）

貸：應(yīng)付賬款（2）沖減成本分錄借：庫存商品

貸：主營業(yè)務(wù)成本或用紅字沖回：借：應(yīng)收賬款（紅字）

貸：主營業(yè)務(wù)收入（紅字）

應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅（紅字）借：主營業(yè)務(wù)成本（紅字）

貸：庫存商品（紅字）2、換貨發(fā)貨（1）按原退貨金額確認(rèn)換貨收入借：應(yīng)付賬款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）（2）按換出貨品結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：庫存商品（3）由物流公司送貨時(shí)發(fā)生物流費(fèi)用借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付賬款或現(xiàn)金等交易情形十三：已成交后退回貨品→退款（受理已成交后的退貨并退款）1、已成交后退回貨品（1）成交后要求退貨收到退回貨品時(shí)，沖減收入分錄借：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）

貸：應(yīng)付賬款（2）沖減成本分錄借：庫存商品

貸：主營業(yè)務(wù)成本

2、退款收到退貨后退款時(shí)借：應(yīng)付賬款或應(yīng)收賬款

貸：銀行存款或其他科目（七）電商（淘寶平臺）會計(jì)分錄一、買賣雙方交易（一）淘寶買方：借：預(yù)付賬款——支付寶貸：銀行存款接受到商品：借：應(yīng)付賬款貸：預(yù)付賬款—支付寶存貨的采購成本，包括購買價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)以及其他可歸屬于存貨采購成本的費(fèi)用。其中，存貨的購買價(jià)款是指企業(yè)購買的材料或商品的發(fā)票賬單上列明的價(jià)款，但不包括按規(guī)定可以抵扣的增值稅稅額。支付寶付款：借：庫存商品貸：應(yīng)付賬款—支付寶

（二）淘寶賣方：1、產(chǎn)品出庫發(fā)運(yùn)借：發(fā)出商品貸：庫存商品2、平臺扣運(yùn)費(fèi)借：銷售費(fèi)用/其他應(yīng)收款—代墊運(yùn)雜費(fèi)貸：現(xiàn)金/應(yīng)付賬款3、交易成功、確認(rèn)收入和轉(zhuǎn)成本借：應(yīng)收賬款—支付寶貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

其他應(yīng)收款—代墊運(yùn)雜費(fèi)同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本貸：發(fā)出商品4、擔(dān)保方扣手續(xù)費(fèi)、積分借：銷售費(fèi)用—傭金

—返點(diǎn)積分貸：應(yīng)收賬款—支付寶5、平臺提現(xiàn)：借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款（扣取傭金手續(xù)費(fèi)的差額）二、商品拒收退回?fù)Q貨處理1、發(fā)貨借：發(fā)出商品貸：庫存商品2、平臺扣運(yùn)費(fèi)借：銷售費(fèi)用貸：現(xiàn)金/應(yīng)付賬款3、退回商品借：庫存商品貸：發(fā)出商品4、重新發(fā)貨、確認(rèn)收貨三、已成交后退換貨品借：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）貸：應(yīng)付賬款同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：庫存商品貸：主營業(yè)務(wù)成本（八）電商會計(jì)工作內(nèi)容一、確認(rèn)線上的收入與費(fèi)用月初要導(dǎo)出上月的天貓支付寶月結(jié)算賬單、京東網(wǎng)銀錢包或月結(jié)算賬單、天貓后臺的交易訂單報(bào)表等，分類篩選后確認(rèn)線上的收入與費(fèi)用等，編制相關(guān)分錄二、確認(rèn)線下的收入與費(fèi)用導(dǎo)出上月銀行收支流水(從網(wǎng)銀中導(dǎo)出)，并與報(bào)銷單、收入憑證等一一核對，確認(rèn)線下的收入與費(fèi)用，發(fā)現(xiàn)沒有報(bào)銷憑證與收據(jù)的收支，查清后補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)再記賬，編制相關(guān)分錄;檢查本月的現(xiàn)金收據(jù)開據(jù)情況，進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)處理。三、確認(rèn)銷售成本根據(jù)倉庫ERP里的“進(jìn)銷存月報(bào)表”或“出入庫單匯總表”，確認(rèn)銷售出庫成本，及其他出入庫核算，如銷售出庫成本、贈(zèng)送、報(bào)廢、盤差、樣品入庫、采購入庫等，檢查相關(guān)出入庫財(cái)務(wù)手續(xù)是否齊備，編制相關(guān)分錄四、折舊與費(fèi)用分?jǐn)偟忍崛≌叟f、無形資產(chǎn)攤銷、分?jǐn)傞L期待攤費(fèi)用等，編制相關(guān)分錄。五、應(yīng)收賬款的確認(rèn)月初對線下銷售發(fā)送應(yīng)收款對賬函，確認(rèn)應(yīng)收款余額，同時(shí)可能需要核對出庫數(shù)量等。注意:對于線上各店鋪的應(yīng)收賬款不需要發(fā)對賬函，它們有另外的方法核對余額，如天貓的“已發(fā)貨未到賬金額”。六、應(yīng)付賬款的確認(rèn)根據(jù)應(yīng)付款供應(yīng)商發(fā)來的對賬函，確認(rèn)應(yīng)付款余額，同時(shí)可核對入庫數(shù)量等。七、其他費(fèi)用支出包括非賬扣線下完稅憑證、線下返現(xiàn)、線下客訴理賠、私人微信付款等，編制相關(guān)憑證。八、報(bào)稅正常15日前完成稅務(wù)申報(bào)九、電商業(yè)務(wù)申請開票每月10號前，在賬房里向天貓?zhí)詫毶暾堥_票，包括天貓傭金消費(fèi)積分、直通車、鉆展、淘寶客如意投、聚劃算等發(fā)票，5月31日截止前，向淘寶天貓申請上年未開的發(fā)票(過期不補(bǔ))。注意:支付寶發(fā)票、淘寶貸款發(fā)票、服務(wù)市場發(fā)票、保險(xiǎn)類發(fā)票、公益寶貝發(fā)票等，一般沒有時(shí)間約束，但需要你主動(dòng)去申請或索取。十、電商業(yè)務(wù)對外開票每月向天貓?zhí)詫氶_具消費(fèi)積分發(fā)票。如:消費(fèi)積分發(fā)票年度發(fā)票請于5月31日之前完結(jié)，逾期則會從保證金中扣除發(fā)票金額的30%作為違約金)。十一、推廣費(fèi)用等取數(shù)在“賬房--賬戶查詢”內(nèi)，下載直通車、鉆展、麻吉寶“月匯總”，據(jù)此確認(rèn)它們的消費(fèi)金額與余額，編制相關(guān)分錄6十二、報(bào)表編制會計(jì)報(bào)表，裝訂憑證必備報(bào)表:資產(chǎn)表、利潤表、財(cái)務(wù)分析表、單店利潤表、單品毛利貢獻(xiàn)費(fèi)用分析表、盈虧平衡分析表等。十三、銀行跑單月初取回上月的銀行收支回單與銀行對賬單，對賬單也可以用網(wǎng)銀打印。十四、確認(rèn)存貨月末核對庫存商品余額，與ERP中是否相符，有條件的每月末盤點(diǎn)一次，至少每年盤點(diǎn)二次。十五、計(jì)提費(fèi)用這一項(xiàng)非常重要，可以保證當(dāng)月利潤的準(zhǔn)確性，防止漏記費(fèi)用導(dǎo)致利潤變形，導(dǎo)致按利潤提成變成失誤。1、計(jì)提工資(雙11前后工資不一樣);2、計(jì)提快遞費(fèi)如果ERP內(nèi)沒有進(jìn)行相應(yīng)的快遞費(fèi)設(shè)置計(jì)提時(shí)的計(jì)算就有困難，那么，可以根據(jù)當(dāng)月的發(fā)貨訂單數(shù)估算；3、計(jì)提提成獎(jiǎng)適用提成獎(jiǎng)按季或按年發(fā)放的公司十六、刷單收入的扣除根據(jù)本月的刷單登記表，從主營業(yè)務(wù)收入中扣除十七、會計(jì)檔案除傳統(tǒng)的會計(jì)檔案外，必須做好以下會計(jì)資料的電子存檔1、平臺銷售訂單的導(dǎo)出存檔:此數(shù)據(jù)龐大,不適宜打印但必須做好電子檔案的存檔，2、支付寶月結(jié)賬單、網(wǎng)銀錢包月賬單等導(dǎo)出存檔3、匹配訂單的電子表格存檔4、其他需要存檔的網(wǎng)上電子資料，如網(wǎng)上平臺的各種金額小數(shù)量大的扣費(fèi)，如平臺扣點(diǎn)、手續(xù)費(fèi)清單等。（九）房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)分錄一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)條件：（一）一級資質(zhì)

1、注冊資本不低于5000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上。

3、近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工30萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

5、上一年房屋建筑施工面積15萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于20人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于4人。

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、

未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（二）二級資質(zhì)

1、注冊資本不低于2000萬元。

2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上。

3、

近3年房屋建筑面積累計(jì)竣工15萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

4、

連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。

5、上一年房屋建筑施工面積10萬平方米以上，或者完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。

6、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于10人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于3人。

7、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)、統(tǒng)計(jì)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱。

8、具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。

9、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

（三）三級資質(zhì)

1、注冊資本不低于800萬元。2、

從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上。3、

房屋建筑面積累計(jì)竣工5萬平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額。4、連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。5、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于5人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人。6、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，統(tǒng)計(jì)等其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱。7、

具有完善的質(zhì)量保證體系，商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。8、未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。（四）四級資質(zhì)1、注冊資本不低于100萬元。2、從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上。3、已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%。4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不少于4人，持有資格證書的專職會計(jì)人員不少于2人。5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。6、

商品住宅銷售中實(shí)行了《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》制度。7、

未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。二、設(shè)立時(shí)的核算(

一)涉及的主要業(yè)務(wù)辦理企業(yè)名稱登記、驗(yàn)資、制定公司章程、辦理營業(yè)執(zhí)照、銀行開戶和納稅登記。(

二)設(shè)置的主要賬戶實(shí)收資本(或股本)、資本公積、管理費(fèi)用等(

三)會計(jì)分錄模板1、貨幣資金出資，會計(jì)分錄：

借：銀行存款貸：實(shí)收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價(jià)或股本溢價(jià)【說明】此時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工商登記手續(xù)辦理完畢后，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單金額把出資人的出資先轉(zhuǎn)入臨時(shí)賬戶，待公司成立后開立基本存款賬戶，由臨時(shí)賬戶轉(zhuǎn)入基本賬戶。分錄：借：銀行存款-某銀行（基本戶）貸：銀行存款-某銀行（臨時(shí)戶）涉稅事項(xiàng)：根據(jù)《中華人民共和國印花稅法》，營業(yè)賬簿按照實(shí)收資本（股本）、資本公積合計(jì)金額的萬分之二點(diǎn)五繳納印花稅，會計(jì)分錄：借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅2、以房地產(chǎn)、土地使用權(quán)、固定資產(chǎn)、存貨、知識產(chǎn)權(quán)出資，取得增值稅專用發(fā)票，會計(jì)分錄：借：固定資產(chǎn)-具體資產(chǎn)名稱借：開發(fā)成本借：投資性房地產(chǎn)借：存貨借：無形資產(chǎn)等借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：實(shí)收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價(jià)或股本溢價(jià)涉稅事項(xiàng)：（1）

股東方：涉及增值稅及附加稅費(fèi)，一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅（符合簡易計(jì)稅條件的除外）；存貨投資所得稅和增值稅視同銷售確認(rèn)收入結(jié)轉(zhuǎn)成本；知識產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移涉及增值稅土地增值稅；房地產(chǎn)投資視同銷售計(jì)算繳納土地增值稅；企業(yè)所得稅，視同銷售確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅；印花稅：辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅（2）被投資企業(yè)：取得符合規(guī)定的增值稅專用發(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；涉及印花稅、企業(yè)所得稅、契稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)：固定資產(chǎn)評估價(jià)值需合理，避免高估或低估導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和股東糾紛；資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)需及時(shí)辦理，否則影響資產(chǎn)權(quán)屬和企業(yè)權(quán)益。3、

股權(quán)投資會計(jì)分錄：借：長期股權(quán)投資-被投資單位名稱貸：實(shí)收資本-股東名稱貸：資本公積-資本溢價(jià)或股本溢價(jià)涉稅事項(xiàng)：股東方：涉及股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅，轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，繳納企業(yè)所得稅（個(gè)人股東繳納個(gè)人所得稅）；印花稅，按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按所載金額的萬分之五貼花。被投資企業(yè)：印花稅4、籌建期開辦費(fèi)發(fā)生時(shí)：借：管理費(fèi)用-開辦費(fèi)借：長期待攤費(fèi)用貸：銀行存款20萬稅務(wù)事項(xiàng)：稅法未明確開辦費(fèi)作為長期待攤費(fèi)用，國稅函2009年98號，企業(yè)可在開始經(jīng)營之日當(dāng)年一次性扣除。對新設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開辦費(fèi)優(yōu)先考慮計(jì)入字開始生產(chǎn)經(jīng)營年度一次性扣除，因?yàn)槠髽I(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營之前的籌辦活動(dòng)期間發(fā)生的開辦費(fèi)支出，不得計(jì)算當(dāng)期的虧損。三、取得土地環(huán)節(jié)會計(jì)分錄及涉稅事項(xiàng)1、競拍取得土地【案例1】：謀房地產(chǎn)開發(fā)公司競拍時(shí)支付保證金5000萬元，土地拍賣傭金20萬，取得招拍掛方式的1萬平方米的土地，保證金抵繳納土地出讓金，另外繳納出讓金7000萬，契稅3%，會計(jì)分錄如下：（1）支付競拍保證金借：其他應(yīng)收款-競拍保證金5000貸：銀行存款5000（2）支付傭金借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷費(fèi)-土地征用費(fèi)20貸：銀行存款20（3）支付土地出讓金借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地出讓金）12000貸：銀行存款7000貸：其他應(yīng)收款-競拍保證金5000（4）計(jì)算繳納契稅印花稅借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（契稅）360借：稅金及附加-印花稅6貸：銀行存款366涉稅事項(xiàng)：契稅：以土地成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，按照當(dāng)?shù)匾?guī)定的契稅稅率（一般3%-5%）繳納契稅；印花稅：按照土地出讓合同金額的萬分之五繳納印花稅；耕地占用稅，如果涉及耕地占用需繳納土地入庫后，政府以財(cái)政支持方式給予房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)補(bǔ)助3000萬元，用于回遷房建設(shè)，回遷房無償交付動(dòng)遷戶（這里賬務(wù)處理有多種，最終以當(dāng)?shù)囟悇?wù)局為準(zhǔn)）的會計(jì)分錄：借：銀行存款3000貸：其他應(yīng)付款-拆遷補(bǔ)償費(fèi)3000政府通過土地出讓金返還形式支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，然后政府無償交付給拆遷戶，應(yīng)視同銷售繳納增值稅。預(yù)繳增值稅82.57萬（3000/1.09*3%）借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅82.57貸：銀行存款82.57完工交付房屋時(shí)借：其他應(yīng)付款-拆遷補(bǔ)償費(fèi)3000貸：主營業(yè)務(wù)收入2752.29貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）247.71同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除土地成本而減少的銷售額需要進(jìn)行會計(jì)處理，如果回遷房補(bǔ)助費(fèi)土地出讓金為981萬，則會計(jì)分錄：借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）81貸：開發(fā)成本（營業(yè)外收入）81稅務(wù)事項(xiàng)：賬務(wù)處理影響增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅，如果土地出讓金返還款大于拆遷補(bǔ)償款，那么通過采用收到土地出讓金返還款時(shí)借記營業(yè)外收入，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)借記營業(yè)外支出，這種方式有利于降低土地增值稅。反之，如果土地出讓金返還款小于拆遷補(bǔ)償款，采用計(jì)入負(fù)債，可以增加土地增值稅的加計(jì)扣除，從而降低稅費(fèi)。2、接受土地使用權(quán)投資，會計(jì)分錄：

借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-土地投資貸：實(shí)收資本-股東名稱資本公積-資本溢價(jià)涉稅事項(xiàng)：投資方：同固定資產(chǎn)投資涉及的土地增值稅、企業(yè)所得稅、增值稅（視同銷售）等；被投資方：繳納契稅（計(jì)稅依據(jù)為土地的公允價(jià)值）和印花稅（按合同金額萬分之五）

【案例2】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊資本1000萬，同年甲公司以其擁有的土地使用權(quán)5萬平方米投入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地評估價(jià)3000萬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增資2000萬，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付600萬將甲公司的建筑拆除，土地性質(zhì)變?yōu)樽≌玫兀a(bǔ)交土地出讓金500萬。假設(shè)契稅3%，會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)）3000貸：實(shí)收資本2000貸：資本公積1000拆除建筑物：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷補(bǔ)償費(fèi)）600貸：銀行存款600補(bǔ)交土地出讓金：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（土地變性費(fèi)）500貸：銀行存款500補(bǔ)交契稅（3000+600+300）*3%=117萬借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（契稅）117貸：銀行存款1173、

在建收購取得土地分為兩種，一種通過收購其他公司股權(quán)獲得該公司開發(fā)的在建項(xiàng)目，但股權(quán)收購成本不能在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅前扣除；二種土地或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，收購價(jià)款可以在開發(fā)產(chǎn)品出售時(shí)扣除，但前期投入多，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，稅負(fù)高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關(guān)土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)計(jì)入所建造的房屋建筑物成本。假設(shè)收購在建工程價(jià)格為3000萬元，已支付2000萬元，剩余1000萬元于半年后支付。會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-在建工程收購3000貸：銀行存款2000應(yīng)付賬款

1000涉稅事項(xiàng)：轉(zhuǎn)讓方：涉及增值稅（一般計(jì)稅或簡易計(jì)稅）、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅等；收購方：繳納契稅（按收購價(jià)格計(jì)稅）和印花稅（按合同金額萬分之五）。4、自有土地用于開發(fā)假設(shè)自有土地賬面價(jià)值1000萬元，會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-自有土地1000貸：無形資產(chǎn)-土地使用權(quán)1000涉稅事項(xiàng)：無新產(chǎn)生的稅款，但需準(zhǔn)確核算土地成本，避免成本核算錯(cuò)誤導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。四、拆遷補(bǔ)償費(fèi)會計(jì)分錄及稅務(wù)事項(xiàng)1、貨幣補(bǔ)償假設(shè)支付貨幣補(bǔ)償款300萬元。會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-拆遷補(bǔ)償費(fèi)300貸：銀行存款300稅務(wù)事項(xiàng)：拆遷戶取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅；企業(yè)支付的貨幣補(bǔ)償款可以計(jì)入開發(fā)成本，在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除。2、產(chǎn)權(quán)調(diào)換假設(shè)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋成本為2000萬元，市場公允價(jià)值為4000萬元。會計(jì)分錄：借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)-產(chǎn)權(quán)調(diào)換（按公允價(jià)值）4000貸：開發(fā)產(chǎn)品2000貸：主營業(yè)務(wù)收入2000（公允價(jià)值與成本差額）稅務(wù)事項(xiàng)：房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償實(shí)行調(diào)換方式，即拆一還一的補(bǔ)償方式，從實(shí)質(zhì)上看，屬于以自己的開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)的行為，視同銷售，應(yīng)繳納增值稅和計(jì)算土地增值稅。因此企業(yè)視同銷售繳納增值稅、土地增值稅（按視同銷售價(jià)格計(jì)算收入）、企業(yè)所得稅；拆遷戶取得安置房暫不征收個(gè)人所得稅；企業(yè)支付的相關(guān)成本可在計(jì)算土地增值稅和企業(yè)所得稅時(shí)扣除。契稅：被拆遷戶取得的與拆遷面積相等的房屋，免征契稅。3、政策性搬遷假設(shè)收到政府搬遷補(bǔ)償款3000萬元，搬遷支出1800萬元，會計(jì)分錄：（1）收到補(bǔ)償款：借：銀行存款3000貸：專項(xiàng)應(yīng)付款3000（2）發(fā)生搬遷支出：借：專項(xiàng)應(yīng)付款1800貸：銀行存款1800（3）搬遷完成，結(jié)余款項(xiàng)：借：專項(xiàng)應(yīng)付款1200貸：資本公積1200稅務(wù)事項(xiàng)：企業(yè)在符合條件的政策性搬遷中，搬遷收入扣除搬遷支出后的余額，為企業(yè)的搬遷所得，在搬遷完成年度計(jì)入應(yīng)納稅所得額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；增值稅方面，符合條件的政策性搬遷補(bǔ)償收入不征收增值稅。土地增值稅：因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。4、作價(jià)補(bǔ)償方式的稅務(wù)處理按照證政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，可計(jì)入土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額，但以補(bǔ)償商品房的方式履行協(xié)議，可能在會計(jì)處理上按債務(wù)重組處理。五、開發(fā)建設(shè)階段主要環(huán)節(jié)及涉及涉稅情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段不僅包括項(xiàng)目策劃涉設(shè)計(jì)、報(bào)批報(bào)建、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收等多個(gè)步驟，而且包括開發(fā)完成后的初始產(chǎn)權(quán)登記過程。在取得土地后進(jìn)入開發(fā)建設(shè)階段，可分為四個(gè)環(huán)節(jié)：1、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)：包括項(xiàng)目前期調(diào)研準(zhǔn)備、項(xiàng)目選址、投資計(jì)劃、設(shè)計(jì)任務(wù)書、初步建設(shè)方案2、項(xiàng)目準(zhǔn)備階段：分析開發(fā)項(xiàng)目用地范圍、周邊環(huán)境、制定規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案、獲得各種規(guī)劃許可；完成施工現(xiàn)場的通水通電通路場地平整、詳細(xì)估算開發(fā)成本；與承包商談判施工建設(shè)合同、編制工作量清單、完成施工圖預(yù)算、施工圖預(yù)審及審查3、項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)：是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托施工單位進(jìn)行施工的環(huán)節(jié)，一般來講于施工單位簽訂的合同有三種方式：甲供材、乙控甲供、包工包料，不同的承包方式工程價(jià)款結(jié)算存在巨大差異，會計(jì)核算和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也不同。4、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)：包括項(xiàng)目完工后進(jìn)行驗(yàn)收、結(jié)算、備案；二是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)初始登記。主要涉稅事項(xiàng)：1、城鎮(zhèn)土地使用稅：以房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按稅法規(guī)定計(jì)算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅2、印花稅：在開發(fā)建設(shè)階段，涉及各種施工及承包合同的簽訂，需要繳納印花稅。如購銷合同、加工承攬合同、倉儲保管合同、勘察設(shè)計(jì)合同、貨物運(yùn)輸合同、借款合同、建筑安裝工程承包合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同等。六、開發(fā)階段的承包方式及會計(jì)分錄1、承包方式：主要有包工包料、發(fā)包方控料（甲控材）、包工不包料（甲供材）等。2、包工包料和甲控材會計(jì)分錄：在包工包料的方式下，房地產(chǎn)企業(yè)按照合同約定的工程價(jià)款扣除質(zhì)保金后的余額結(jié)算工程款，并收到建筑安裝施工企業(yè)全額開具的建筑安裝發(fā)票，根據(jù)已完工程月報(bào)或價(jià)款結(jié)算單，支付款項(xiàng)或形成應(yīng)付賬款，會計(jì)分錄為：【案例：】某房產(chǎn)開發(fā)公司與一建筑施工單位簽訂的項(xiàng)目合同總造價(jià)9810萬元，主體工程建設(shè)7630萬元，基礎(chǔ)工程建設(shè)2180萬元。收到發(fā)票，支付工程款：借：開發(fā)成本—某項(xiàng)目—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2000借：開發(fā)成本—某項(xiàng)目—建筑安裝工程工程費(fèi)7000借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）810貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款等）98103、自營方式：涉及銀行存款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、原材料或庫存設(shè)備等，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付職工薪酬

原材料或庫存設(shè)備七、開發(fā)產(chǎn)品成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)過程1、成本核算程序：（1）確定成本核算對象。（2）歸集和分配開發(fā)成本（包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等）。（3）計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本。（4）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本。2、

確定成本對象：一般按單個(gè)開發(fā)項(xiàng)目、分期開發(fā)項(xiàng)目、不同類型的開發(fā)產(chǎn)品等確定。3、確定成本對象的方法：可否銷售原則：可對外銷售的作為單獨(dú)成本對象，不能對外銷售的配套設(shè)施等按受益原則分?jǐn)偝杀尽＃?）分類歸集原則：按產(chǎn)品類型分類。（2）功能區(qū)分原則：按不同功能（如住宅、商業(yè)等）劃分。（4）定價(jià)差異原則：價(jià)格差異大的分開核算。八、各種成本費(fèi)用的歸集和分配的計(jì)算會計(jì)處理及分錄開發(fā)成本是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵成本科目，若能確定核算對象，直接計(jì)入該科目，其主要包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等多項(xiàng)費(fèi)用。設(shè)置“土地開發(fā)”等二級明細(xì)。1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：發(fā)生的與項(xiàng)目有關(guān)的土地，土地征用費(fèi)，拆遷費(fèi)，能分清成本對象的直接計(jì)入，不能分清的按占地面積等合理方法分配。借：開發(fā)成本-某成本對象-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)開發(fā)成本--土地款及費(fèi)用貸：銀行存款等2、前期工程費(fèi)：借：開發(fā)成本-某成本對象-前期工程費(fèi)貸：銀行存款等支付費(fèi)用：可能通過銀行存款支付，也可能形成應(yīng)付賬款，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——土地開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——XX公司3、建筑安裝工程費(fèi)：借：開發(fā)成本-某成本對象-建筑安裝工程費(fèi)貸：銀行存款等4、

基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)：借：開發(fā)成本-某成本對象-基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)貸：銀行存款等5、

公共配套設(shè)施費(fèi)：（1）支付費(fèi)用：支付配套設(shè)施開發(fā)費(fèi)用，計(jì)入配套設(shè)施開發(fā)成本，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：銀行存款（2）領(lǐng)用設(shè)備或材料：領(lǐng)用庫存設(shè)備或材料用于配套設(shè)施開發(fā)，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：庫存設(shè)備或原材料（3）分配間接費(fèi)用：分?jǐn)傞g接費(fèi)用，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用6、開發(fā)間接費(fèi)用：先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)用”科目，期末按一定方法分配計(jì)入成本對象。借：開發(fā)間接費(fèi)用貸：銀行存款、應(yīng)付職工薪酬等分配時(shí)：借：開發(fā)成本-某成本對象-開發(fā)間接費(fèi)用貸：開發(fā)間接費(fèi)用（1）（2）2、

配套設(shè)施開發(fā)：3、房屋開發(fā)費(fèi)用：房屋開發(fā)過程中能分清對象的費(fèi)用，直接計(jì)入房屋開發(fā)成本，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款4、房屋施工成本：（1）出包方式：根據(jù)已完工程月報(bào)或價(jià)款結(jié)算單，支付款項(xiàng)或形成應(yīng)付賬款，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款（2）自營方式：涉及銀行存款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、原材料或庫存設(shè)備等，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：銀行存款

或應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款

應(yīng)付職工薪酬

原材料或庫存設(shè)備九、土地開發(fā)成本與代建工程成本的會計(jì)分錄及涉稅事項(xiàng)1、成本分配方法：占地面積法一次性開發(fā)的，按某一成本對象占地面積占全部成本對象占地面積的比例進(jìn)行分配分期開發(fā)的，首先按照全部成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對象占地面積占期內(nèi)全部成本對象的占地面積的比例進(jìn)行分配【例如】某宗地占地面積8萬平凡米，土地購置費(fèi)10億元，其中住宅樓基底座占地面積3.4萬平凡米，寫字樓基座占地面積1.3萬平凡米，幼兒元基座占地面積2000平凡米，物業(yè)1000平凡米，公共配套的圍墻供水供氣配電等設(shè)施占地面積3萬平方米，住宅應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?34000/50000*10=6.8（億元）寫字樓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀?13000/50000*10=2.6（億元）幼兒園應(yīng)分配的土地成本=2000/50000*10=0.4（億元）物業(yè)管理用房應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀?1000/50000*10=0.2（億元）小區(qū)圍墻、供水設(shè)備、供氣設(shè)備、配電設(shè)施等公共等占地面積成本由各個(gè)成本對象分別按比例負(fù)擔(dān)，不再單獨(dú)分配土地成本。（1）發(fā)生成本時(shí)：借：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本貸：銀行存款等（2）土地開發(fā)完成用于建設(shè)商品房等：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-土地開發(fā)成本涉稅事項(xiàng)：采用不同的成本分?jǐn)偡椒ǎ?jì)征的土地增值稅稅額存在明顯差異，當(dāng)企業(yè)分別建造包含普通住宅在內(nèi)的多種類型的房地產(chǎn)，并且不同類型的房地產(chǎn)分別占用一個(gè)獨(dú)立的地塊時(shí)，這種差異尤其明顯。同時(shí)土地成本的加計(jì)扣除費(fèi)用計(jì)提基數(shù)將會放大或縮小，最終影響土地增值稅的計(jì)算。注意人防工程、車庫、不能班產(chǎn)權(quán)登記貯藏室等土地增值稅清算問題。2、

代建工程成本：（1）發(fā)生成本、費(fèi)用支出：可能通過銀行存款、原材料或庫存現(xiàn)金支付，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本-代建工程成本貸：銀行存款\原材料\庫存現(xiàn)金等（2）分?jǐn)傞g接費(fèi)用，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)

貸：開發(fā)間接費(fèi)用（3）竣工結(jié)轉(zhuǎn)：工程竣工，將代建工程開發(fā)成本轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品，會計(jì)分錄為：借：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程

貸：開發(fā)成本——代建工程開發(fā)（4）移交結(jié)轉(zhuǎn)：移交委托單位后，確認(rèn)主營業(yè)務(wù)成本，減少開發(fā)產(chǎn)品，會計(jì)分錄為：借：主營業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品——代建工程（5）工程完工確認(rèn)收入：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)成本-代建工程成本涉稅事項(xiàng)：繳納增值稅、企業(yè)所得稅等。3、開發(fā)完工產(chǎn)品成本核算和結(jié)轉(zhuǎn)分錄：借：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)成本十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。【案例】房地產(chǎn)開發(fā)2023年6月準(zhǔn)備開發(fā)一小區(qū)，開發(fā)規(guī)劃建造商品住宅1萬平方米，在開發(fā)過程中發(fā)生以下業(yè)務(wù)：（1）支付土地征用及拆遷補(bǔ)償款2000萬，前期工程費(fèi)218萬，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1308萬（2）將建筑安裝工程發(fā)包一家建筑公司施工，工程造價(jià)4360萬，預(yù)付施工單位2400萬，驗(yàn)收后支付剩余款項(xiàng)（3）工程竣工后計(jì)算結(jié)轉(zhuǎn)商品住宅開發(fā)成本（4）2024年8月，商品住宅全部售出，出售價(jià)15080元每平方，預(yù)收房款15080萬元會計(jì)分錄及增值稅：（1）支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)借：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000萬貸：銀行存款2000萬（2）支付前期工程費(fèi)借：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)200萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）18萬貸：銀行存款218萬（3）支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)借：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1200萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）108萬貸：銀行存款1308萬（4）預(yù)付工程款借：預(yù)付賬款-建筑公司2400萬貸：銀行存款2400萬（5）工程驗(yàn)收，取得建安發(fā)票借：開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)4000萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）360萬貸：預(yù)付賬款2400萬貸：銀行存款1960萬（6）結(jié)轉(zhuǎn)成本借：開發(fā)產(chǎn)品7400萬貸：開發(fā)成本-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)2000萬貸：開發(fā)成本-前期工程費(fèi)200萬貸：開發(fā)成本-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1200萬貸：開發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)4000萬（7）預(yù)收房款150800萬元，預(yù)繳增值稅（15080/1.09*3%=415.05萬）借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅415.05萬貸：銀行存款415.05萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅415.05萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)交增值稅415.05萬（8）出售商品住宅增值稅銷項(xiàng)稅額=（15080-2000）/（1+9%）*9%=1080萬土地征用銷項(xiàng)稅額抵減=2000/1.09*9%=165.14萬借：銀行存款15080萬貸：主營業(yè)務(wù)收入13834.86萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）1080貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）165.14結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本7400萬貸：開發(fā)產(chǎn)品-住宅7400萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）165.14萬貸：主營業(yè)務(wù)成本165.14（9）月末增值稅核算借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）594萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅594萬（10）機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅額=（15080-2000/1.09*9%-415.05-18-108-360=178.95萬十、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售開發(fā)的老項(xiàng)目的會計(jì)分錄及增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按5%的征收率計(jì)稅。根據(jù)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法）的規(guī)定：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+適用稅率或征收率）*3%適用一般計(jì)稅方法的，適用稅率9%，適用簡易計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算【案例】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，2024年銷售其開發(fā)的老項(xiàng)目商品房含稅價(jià)630萬，該商品承擔(dān)的土地價(jià)款20萬，假設(shè)當(dāng)月有進(jìn)項(xiàng)稅額32萬會計(jì)分錄（1）預(yù)繳增值稅=（630/1.05）*3%=18萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅18萬貸：銀行存款18萬（2）確認(rèn)收入：借：銀行存款630萬貸：主營業(yè)務(wù)收入600萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-簡易計(jì)稅30萬（630/1.05*5%）（3）機(jī)構(gòu)所在地增值稅申報(bào)30-18=12萬十一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（一般納稅人）銷售外購老項(xiàng)目和新項(xiàng)目的會計(jì)分錄及增值稅（一）老項(xiàng)目1、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得的（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)原值或取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后余額，按照5%的預(yù)征率在不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。【案例：】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2024年5月31日因戰(zhàn)略規(guī)劃，轉(zhuǎn)讓一棟辦公樓，該辦公樓于2015年5月購買，原價(jià)2000萬，轉(zhuǎn)讓價(jià)2507萬，選擇一般計(jì)稅，契稅率3%，會計(jì)分錄購入時(shí)契稅2000*3%=60萬2024年5月31日轉(zhuǎn)讓預(yù)繳增值稅=（2507-2060）/1.09*5%=20.50萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅20.5萬貸：銀行存款20.5萬借：應(yīng)交增值稅-未交增值稅20.5萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅20.5萬應(yīng)交納增值稅銷項(xiàng)稅額=2507/1.09*9%=207萬借：銀行存款2507萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）207萬貸：固定資產(chǎn)清理1648萬貸：資產(chǎn)處置損益652萬借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）207萬貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅207萬2024年6月申報(bào)繳納增值稅186.5萬（207-20.5）借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅186.5萬貸：銀行存款186.5萬選擇簡易計(jì)稅：一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇簡易計(jì)稅方法的，以其取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置價(jià)后余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。如上面的例子，轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)預(yù)繳（2507-2060）/1.05*5%=21.29萬，向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納21.29萬元（二）新項(xiàng)目一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年5月1日后取得的（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額，納稅人應(yīng)以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。如上例預(yù)繳增值稅（2507-2060）/1.09*5%=20.50萬向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅2507/1.09*9%-20.50=186.50萬另外，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡易計(jì)稅和一般計(jì)稅。選擇簡易計(jì)稅以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的征收率計(jì)算納稅，納稅人按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。選擇一般計(jì)稅按照上述確定的銷售額和5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳，按適用稅率向機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)納稅。十二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵工程價(jià)款的增值稅處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房抵工程款，屬于“銷售不動(dòng)產(chǎn)”行為，需按市場公允價(jià)值確認(rèn)增值稅銷項(xiàng)稅額，稅率為9%（一般計(jì)稅）或5%（簡易計(jì)稅）。施工方需按“建筑服務(wù)”繳納增值稅，并向房企開具發(fā)票。【案例】房企A（一般納稅人）以市場價(jià)1,000萬元（含稅）的房產(chǎn)抵付施工方B的工程款，房企A開發(fā)成本為700萬元（不含稅），雙方均為一般納稅人，適用9%稅率。會計(jì)分錄1、房企A確認(rèn)收入及銷項(xiàng)稅：借：應(yīng)付賬款——施工方B

10,000,000貸：主營業(yè)務(wù)收入

9,174,312（10,000,000÷1.09）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

825,6882結(jié)轉(zhuǎn)房產(chǎn)成本：借：主營業(yè)務(wù)成本

7,000,000

貸：開發(fā)產(chǎn)品

7,000,000主要風(fēng)險(xiǎn)分析：1、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：（1）價(jià)格公允性爭議：若抵房價(jià)格明顯低于市場價(jià)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可能核定調(diào)增銷售額。（2）進(jìn)項(xiàng)抵扣不足：施工方未及時(shí)開具增值稅專用發(fā)票，導(dǎo)致房企無法抵扣。（3）視同銷售風(fēng)險(xiǎn)：若未按銷售處理，可能被認(rèn)定為偷稅。2、合同風(fēng)險(xiǎn)（1）房產(chǎn)交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶責(zé)任約定不清，引發(fā)糾紛。（2）未明確發(fā)票類型（專票/普票）及開具時(shí)間，影響稅務(wù)處理。3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)（1）施工方拒收房產(chǎn)或拖延辦理過戶，導(dǎo)致賬務(wù)長期掛賬。（2）房產(chǎn)公允價(jià)值波動(dòng)可能造成損益波動(dòng)。（3）合同簽訂建議（風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避）①明確價(jià)格及計(jì)稅依據(jù)：合同中注明抵房價(jià)格是否為含稅價(jià)，并約定參照第三方評估機(jī)構(gòu)的市場價(jià)。示例條款：“抵房價(jià)格以評估機(jī)構(gòu)出具的市價(jià)報(bào)告為準(zhǔn)，含9%增值稅，總價(jià)1,000萬元。”②規(guī)范發(fā)票條款：要求施工方開具增值稅專用發(fā)票，并約定開票時(shí)間。示例條款：“乙方應(yīng)在房產(chǎn)過戶后15日內(nèi)，向甲方開具稅率為9%的增值稅專用發(fā)票。”③細(xì)化交付與過戶條款:明確房產(chǎn)交付時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記責(zé)任及違約責(zé)任。示例條款：“乙方應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)完成過戶手續(xù)，逾期每日按抵房款的0.05%支付違約金。④附加爭議解決機(jī)制:約定價(jià)格調(diào)整機(jī)制（如市場波動(dòng)）和稅務(wù)爭議處理方式。示例條款：“如稅務(wù)機(jī)關(guān)對抵房價(jià)格提出異議，雙方同意以書面補(bǔ)充協(xié)議調(diào)整價(jià)款。”十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托代銷的會計(jì)分錄及增值稅1、收取手續(xù)費(fèi)方式核心規(guī)則：委托方：作為銷售主體，按銷售額全額繳納增值稅（9%或5%），并向受托方支付手續(xù)費(fèi)；受托方：按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅（6%），手續(xù)費(fèi)作為其收入。【案例：】甲房地產(chǎn)公司委托乙中介公司代銷房屋，售價(jià)1000萬元，約定支付手續(xù)費(fèi)50萬元。增值稅處理：甲公司：按1000萬元計(jì)算銷項(xiàng)稅額1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。乙公司：按50萬元手續(xù)費(fèi)計(jì)算銷項(xiàng)稅額50/(1+6%)*6%=2.83

甲公司借：應(yīng)收賬款1000萬元

貸：主營業(yè)務(wù)收入917.43萬元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）82.57萬元

支付銷售傭金：借：銷售費(fèi)用50萬元

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2.83萬元

貸：銀行存款52.83萬元

2、包銷模式增值稅處理與案例

【案例1】：委托方確認(rèn)收入（風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)型）

背景：甲房地產(chǎn)公司與乙包銷商簽訂《商品房包銷合同》，約定：乙公司以甲公司名義銷售房產(chǎn)，售價(jià)1000萬元；乙公司收取買家房款后，扣除200萬元傭金，剩余800萬元轉(zhuǎn)付甲公司；若房產(chǎn)3個(gè)月內(nèi)未售出，乙公司需按原價(jià)回購并承擔(dān)損失。

增值稅處理：

（1）委托方（甲公司）：

納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：收到乙公司轉(zhuǎn)付的800萬元（代銷清單）時(shí)。

增值稅計(jì)算：按銷售額1000萬元計(jì)算銷項(xiàng)稅額1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。

傭金處理：乙公司支付的200萬元傭金作為甲公司銷售費(fèi)用，不得沖減銷售額。

（2）受托方（乙公司）：

按“經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅200/(1+6%)*6%=11.32萬元。【案例2】：受托方直接承擔(dān)銷售責(zé)任（買斷式包銷）背景：甲公司與乙公司簽訂《包銷合同》，約定：乙公司按1000萬元買斷房產(chǎn)，3個(gè)月內(nèi)未售出則自行承擔(dān)損失；乙公司實(shí)際以1200萬元售出，扣除買斷價(jià)1000萬元后，利潤200萬元?dú)w乙公司。增值稅處理：（1）委托方（甲公司）：視為甲公司直接銷售，需向乙公司開具發(fā)票并確認(rèn)收入1000/(1+9%)*9%=82.57萬元。（2）受托方（乙公司）：以自己名義銷售，按差額200萬元（1200萬-1000萬）計(jì)算增值稅200/(1+9%)*9%=16.51萬元。十四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開發(fā)竣工后，有的公司會自持一部分物業(yè)，用于出租或經(jīng)營，或者公司戰(zhàn)略上未確定是出售還是自持，這反應(yīng)在會計(jì)核算上就是如何核算才能降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。1、自持物業(yè)轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)：由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房屋通常容易取得市場價(jià)值，因此其公允價(jià)值容易被確定，而公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，投資回報(bào)率一般較低。在所得稅上，公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)會計(jì)上不提折舊，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)遵循“會計(jì)上沒有的，所得稅上也不能扣”的觀點(diǎn)，不能在稅前扣除折舊。理由是公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)是企業(yè)的投資資產(chǎn)，不屬于消耗性資產(chǎn)，不需要通過折舊或攤銷予以補(bǔ)償。2、轉(zhuǎn)租房產(chǎn)的稅收風(fēng)險(xiǎn)：一般納稅人出租其2016年前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅按5%的征收率計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額。如果租賃合同在2016年4月30日后簽訂，并且轉(zhuǎn)租房產(chǎn)不適用差額計(jì)稅，那么轉(zhuǎn)租行為適用一般計(jì)稅，稅率增加，稅負(fù)增加。3、土地增值稅上新房變舊房的風(fēng)險(xiǎn)。而有的地方稅務(wù)處理土地增值稅時(shí)，開發(fā)企業(yè)建造的商品房（不含已列入固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的房屋），應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)讓新建房繳納土地增值稅，但是如果后來又出售了房產(chǎn)，不能加計(jì)扣除，如果是普通住宅，不能免稅的說法。4、房產(chǎn)稅風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)投資性房地產(chǎn)，就構(gòu)成了投資性房地產(chǎn)，房產(chǎn)稅就產(chǎn)生了，因?yàn)橘~上核算了，就構(gòu)成實(shí)際使用，需要繳納房產(chǎn)稅。計(jì)稅依據(jù)錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)：自持物業(yè)若用于出租，房產(chǎn)稅從租計(jì)征，租金收入的確認(rèn)需準(zhǔn)確。有些企業(yè)可能會故意壓低租金價(jià)格以少繳房產(chǎn)稅，或者未將租金外的價(jià)外費(fèi)用（如物業(yè)管理費(fèi)中包含的與租金相關(guān)部分、租賃保證金產(chǎn)生的利息等）計(jì)入計(jì)稅依據(jù)。若用于自用，從價(jià)計(jì)征時(shí)房產(chǎn)原值的確定不準(zhǔn)確，比如未將土地價(jià)款、附屬設(shè)施和配套設(shè)施的價(jià)值等計(jì)入房產(chǎn)原值，會導(dǎo)致少繳房產(chǎn)稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間混淆風(fēng)險(xiǎn)：將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，未及時(shí)按規(guī)定確認(rèn)房產(chǎn)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。如已達(dá)到可使用狀態(tài)但未辦理產(chǎn)權(quán)登記就投入使用的物業(yè)，未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)開始繳納房產(chǎn)稅。5、城鎮(zhèn)土地使用稅分險(xiǎn)：土地面積申報(bào)不實(shí)風(fēng)險(xiǎn)：企業(yè)對實(shí)際占用的土地面積測量不準(zhǔn)確，或者未將已取得土地使用權(quán)但尚未開發(fā)建設(shè)的土地面積如實(shí)申報(bào)，可能導(dǎo)致少繳城鎮(zhèn)土地使用稅。納稅義務(wù)終止時(shí)間錯(cuò)誤風(fēng)險(xiǎn)：在物業(yè)開發(fā)建設(shè)過程中，部分土地因開發(fā)建設(shè)進(jìn)度不同，納稅義務(wù)終止時(shí)間的確定容易出錯(cuò)。比如已建成并交付使用的部分物業(yè)所占用土地，未及時(shí)終止城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)，繼續(xù)多繳稅款。6、增值稅風(fēng)險(xiǎn)：增值稅上土地價(jià)款不能差額扣減的風(fēng)險(xiǎn)，有的稅務(wù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，下次轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算增值稅，土地價(jià)款不能從銷售收入中扣除。（1）進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣風(fēng)險(xiǎn)：自持物業(yè)在建設(shè)、裝修、改造等過程中取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，若不符合抵扣條件（如用于簡易計(jì)稅項(xiàng)目、免稅項(xiàng)目、集體福利或個(gè)人消費(fèi)等）而進(jìn)行了抵扣，會面臨稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，進(jìn)項(xiàng)稅額的認(rèn)證和申報(bào)抵扣時(shí)間不符合規(guī)定，也可能導(dǎo)致稅務(wù)問題。（2）租金收入增值稅處理不當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)：出租自持物業(yè)時(shí)，對于租金收入的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間判斷錯(cuò)誤，未按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅。同時(shí)，對于適用的增值稅稅率或征收率錯(cuò)誤，如將一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法混淆使用，影響增值稅計(jì)算的準(zhǔn)確性。7、

企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)：（1）收入確認(rèn)風(fēng)險(xiǎn)：自持物業(yè)的租金收入、公允價(jià)值變動(dòng)收益等未按規(guī)定及時(shí)、準(zhǔn)確確認(rèn)收入。例如租金收入未按合同約定的收款日期確認(rèn)收入。（2）成本費(fèi)用扣除風(fēng)險(xiǎn)：在自持物業(yè)的運(yùn)營過程中，成本費(fèi)用的扣除不符合稅法規(guī)定。如將與自持物業(yè)無關(guān)的費(fèi)用在企業(yè)所得稅前扣除，或者未按規(guī)定取得合法有效的扣除憑證就進(jìn)行扣除，都會增加企業(yè)所得稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。8、印花稅：（1）合同簽訂風(fēng)險(xiǎn)：自持物業(yè)涉及的租賃合同、裝修合同等各類合同，未按規(guī)定貼花或計(jì)算繳納印花稅。如合同金額計(jì)算錯(cuò)誤、未將合同中的價(jià)外費(fèi)用計(jì)入計(jì)稅依據(jù)等。

（2）合同類型判斷風(fēng)險(xiǎn)：對合同類型判斷不準(zhǔn)確，導(dǎo)致適用錯(cuò)誤的印花稅稅率。例如將租賃合同錯(cuò)誤判斷為倉儲合同，適用不同的稅率，影響印花稅的計(jì)算和繳納。十五、出租物業(yè)的確認(rèn)及會計(jì)處理1、出租物業(yè)的確認(rèn)和入賬當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為出租物業(yè)（投資性房地產(chǎn)）時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)（成本模式）/投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值模式）貸：開發(fā)產(chǎn)品2、出租物業(yè)的租金賬務(wù)處理、免租期會計(jì)處理（1）正常租金收入：借：銀行存款/應(yīng)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）免租期：在增值稅確認(rèn)上，國稅2016年第86號規(guī)定，出租不動(dòng)產(chǎn)，租賃合同中約定免租期的，由于沒有租金收入，不作為視同銷售，不計(jì)算繳納增值稅。企業(yè)所得稅上，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，租賃期限跨年度的，且租金提前一次性支付的，可在租賃期內(nèi)均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。（2）繳納印花稅、房產(chǎn)稅及附加稅費(fèi)借：稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交房產(chǎn)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交教育費(fèi)附加3、

出租物業(yè)后續(xù)支出、裝修改擴(kuò)建等（1）費(fèi)用化后續(xù)支出（如日常維修）：借：其他業(yè)務(wù)成本借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款等（2）資本化后續(xù)支出（裝修改擴(kuò)建）：借：投資性房地產(chǎn)——在建貸：投資性房地產(chǎn)（成本模式下）投資性房地產(chǎn)——成本、公允價(jià)值變動(dòng)（公允價(jià)值模式下）（3）發(fā)生裝修改擴(kuò)建支出時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——在建借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）貸：銀行存款等（4）完工后：借：投資性房地產(chǎn)（成本模式）投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值模式）貸：投資性房地產(chǎn)——在建十六、投資性房地產(chǎn)模式轉(zhuǎn)換采用成本計(jì)量模式以及公允價(jià)值模式的投資性房地產(chǎn)會計(jì)分錄（案例說明）1、成本模式：【例如】，企業(yè)將一棟開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，成本為1000萬元。每年計(jì)提折舊100萬元，取得租金收入218萬元。（1）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)1000貸：開發(fā)產(chǎn)品1000（2）計(jì)提折舊：借：其他業(yè)務(wù)成本100貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊100（3）取得租金收入：借：銀行存款218貸：其他業(yè)務(wù)收入200貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）182、公允價(jià)值模式：企業(yè)將一棟開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，成本為800萬元，轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為850萬元。年末公允價(jià)值為900萬元，取得租金收入150萬元。（1）轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)：借：投資性房地產(chǎn)——成本850貸：開發(fā)產(chǎn)品800貸：其他綜合收益50（2）年末公允價(jià)值變動(dòng)：借：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)50貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益50（3）取得租金收入：借：銀行存款163.5貸：其他業(yè)務(wù)收入150應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）13.53、

投資性房地產(chǎn)房地產(chǎn)成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的會計(jì)分錄，公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的會計(jì)分錄借：投資性房地產(chǎn)——成本（公允價(jià)值）借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（已計(jì)提折舊）借：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備（已計(jì)提減值）貸：投資性房地產(chǎn)（賬面余額）貸：盈余公積（差額×10%）貸：利潤分配——未分配利潤（差額×90%）根據(jù)企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號-投資性房地產(chǎn)的規(guī)定，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更，成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會計(jì)政策變更，公允價(jià)值與賬面價(jià)值差額調(diào)整期初留存收益。4、存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為采用公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值入賬。轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按期差額，借記公允價(jià)值變動(dòng)損益科目；轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，按期差額，貸記其他綜合收益科目。【例如】甲房地產(chǎn)公司出租一棟寫字樓，租賃期開始日2024年4月15日，此時(shí)賬面價(jià)值4.5億元，公允價(jià)值4.7億元。2054年12月31日，公允價(jià)值4.8億元會計(jì)分錄2024年4月15日借：投資性房地產(chǎn)-成本47000萬元貸：開發(fā)產(chǎn)品45000萬元貸：其他綜合收益2000萬元2024年12月31日：借：投資性房地產(chǎn)-公允價(jià)值變動(dòng)1000萬元貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益1000萬元十七、自營物業(yè)的會計(jì)核算1、自營物業(yè)應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算，從開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)時(shí)：借：固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)貸：開發(fā)產(chǎn)品后續(xù)計(jì)提折舊：借：管理費(fèi)用/主營業(yè)務(wù)成本等（根據(jù)用途）貸：累計(jì)折舊2、自營物業(yè)涉稅事項(xiàng)（1）房產(chǎn)稅：從價(jià)計(jì)征，依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納，稅率為1.2%；（2）城鎮(zhèn)土地使用稅：以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算繳納；（3）增值稅：若自營物業(yè)涉及銷售商品、提供應(yīng)稅服務(wù)等，需按規(guī)定繳納增值稅；（4）企業(yè)所得稅：自營物業(yè)的經(jīng)營所得應(yīng)并入企業(yè)應(yīng)納稅所得額，計(jì)算繳納企業(yè)所得稅；（5）印花稅：如簽訂相關(guān)合同（如采購合同等），需繳納印花稅。十八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售條件房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：1、土地出讓金及證書方面：已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，且土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。2、規(guī)劃與施工許可方面：持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證，確保建設(shè)項(xiàng)目符合城市規(guī)劃要求且施工合法合規(guī)。3、

資金投入與進(jìn)度方面：按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，以保障項(xiàng)目有足夠資金推進(jìn)建設(shè)，防止?fàn)€尾。4、預(yù)售登記與證明方面：向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明，這是合法預(yù)售的關(guān)鍵憑證。5、預(yù)售款監(jiān)管方面：已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)，保障購房者權(quán)益。十九、銷售（預(yù)售）房款等的會計(jì)核算分錄及涉稅事項(xiàng)1、

收到會員費(fèi)、誠意金、訂金（不具有定金性質(zhì)）時(shí)：會計(jì)分錄：借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款——會員費(fèi)/誠意金/訂金房地產(chǎn)企業(yè)在收取會員費(fèi)誠意金之前，必須以協(xié)議或合同或其他方式明確退還時(shí)不計(jì)利息，收取時(shí)開具收據(jù)不開具商品房預(yù)售款發(fā)票或商品房銷售結(jié)算發(fā)票。而收取定金在協(xié)議中約定一定期限后定金不予退還的條款收取定金是，視同收取房款，開具商品房預(yù)售款票據(jù)。涉稅事項(xiàng)：收取誠意金、會員費(fèi)等，此時(shí)不涉及增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)，因?yàn)檫@部分款項(xiàng)不屬于應(yīng)稅收入。【案例】某房地產(chǎn)企業(yè)收到會員費(fèi)10萬元，誠意金20萬元，訂金15萬元，定金20萬借：銀行存款450,000貸：其他應(yīng)付款——會員費(fèi)100,000——誠意金200,000——訂金150,0002.

收到定金時(shí)：（為便于理解，暫采用預(yù)收賬款科目，可采用合同負(fù)債科目），會計(jì)分錄：借：銀行存款200000貸：預(yù)收賬款200000涉稅事項(xiàng)：收到定金時(shí)，增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅通常暫不確認(rèn)納稅義務(wù)（預(yù)售階段按規(guī)定預(yù)繳），但定金屬于預(yù)收賬款性質(zhì)，應(yīng)預(yù)繳增值稅。預(yù)繳增值稅稅額=200000/1.09*3%=5504.59借：應(yīng)交稅費(fèi)-預(yù)繳增值稅5504.59貸：銀行存款5504.593、代收款項(xiàng)（如代收契稅、水電初裝費(fèi)、煤氣初裝費(fèi)、維修基金等），會計(jì)分錄：借：銀行存款貸：其他應(yīng)付款——代收款項(xiàng)涉稅事項(xiàng)：代收款項(xiàng)??維修基金、契稅、印花稅屬于代收應(yīng)付款項(xiàng)，不作為房屋的銷售收入。其他都視同房屋的銷售收入。【案例】某房地產(chǎn)企業(yè)12月銷售一套房子，收到定金3萬，后后收到首付款46萬，按揭貸款60萬，購房人交付維修基金5000元，房子總價(jià)款109萬，分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)款21.8萬，土地增值稅預(yù)征率2%，企業(yè)所得稅預(yù)計(jì)毛利率15%，會計(jì)分錄：（1）收到定金3萬借：銀行存款30000貸：預(yù)收賬款30000（2）收到首付款46萬借：銀行存款460000貸：預(yù)收賬款460000（3）收到貸款行按揭60萬借：銀行存款600000貸：預(yù)收賬款600000（4）收到維修基金5000元借：銀行存款5000貸：其他應(yīng)付款-維修基金5000（5）預(yù)繳稅款計(jì)算與分錄增值稅=（109-21.8）/1.09*9%=7.2附加稅費(fèi)=72000*12%=8640印花稅=109/1.09*0.05%=0.5預(yù)繳土地增值稅（109-7.2）*3%=3.054預(yù)繳企業(yè)所得稅（109/1.09*0.15-0.8640-3.054-0.5）*25%=2.6455萬借：預(yù)收賬款1090000貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）72000貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）18000借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）18000貸：主營業(yè)務(wù)成本18000借：稅金及附加13640貸：應(yīng)交稅費(fèi)-城建交通教育附加印花稅13640借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）72000貸：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅72000借：應(yīng)交稅費(fèi)-未交增值稅72000借：應(yīng)交稅費(fèi)-附加等13640借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交所得稅26455借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅30540貸：銀行存款142635二十、商品房銷售收入的會計(jì)核算和稅務(wù)處理1、會計(jì)收入確認(rèn)條件：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實(shí)施有效控制收入的金額能夠可靠地計(jì)量；相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。商品房納稅義務(wù)發(fā)生：(

1)收款借：銀行賬款/應(yīng)收賬款預(yù)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)或應(yīng)交稅費(fèi)——簡易計(jì)稅(

2)差額納稅一般計(jì)稅將商品房交付給購房者，在交付的當(dāng)月將已抵減銷項(xiàng)稅額的土地價(jià)款沖減主營業(yè)務(wù)成本：借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)貸：主營業(yè)務(wù)成本銷項(xiàng)稅額抵減=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷(1+9%)×9%(

3)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)產(chǎn)品2、稅法的收入確認(rèn)條件：采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價(jià)款確定收入額，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3、商品房面積差的會計(jì)核算和稅務(wù)處理：（1）會計(jì)核算：①、面積差導(dǎo)致補(bǔ)款時(shí)，借：銀行存款

貸：主營業(yè)務(wù)收入；②、面積差導(dǎo)致退款時(shí)，借：主營業(yè)務(wù)收入

貸：銀行存款。（2）稅務(wù)處理：補(bǔ)款部分按規(guī)定計(jì)征增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅；退款部分可沖減相應(yīng)稅款。4、預(yù)收賬款處理(1)收到預(yù)售款時(shí)：借：銀行存款貸：預(yù)收帳款--預(yù)售房款(

2)預(yù)繳稅款時(shí)一般計(jì)稅：借：