房地產評估師考試題庫與答案（F卷）

（1000題）

1.在商品房交易中，常見的最低價格有（）。

A.商品房銷售中的起價

B.拍賣活動中的保留價

C.拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

D.招標活動中，開發建設方案最為合理的中標價

E.采用收益法確定的參考價格

正確答案：AB

解析：

拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應是最高價不是最低價，招標活

動中的開發建設方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考

價格也不一定是最低價。

2.以下交易屬于正常交易的情況有（）。

A.土地使用權出讓拍賣

B.相鄰房地產的合并

C.房地產涉案拍賣

D.賣方負責補交土地使用權出讓金

E.買方不負責繳納契稅

正確答案：BCDE

解析：

拍賣、招標方式容易受現場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。但我國目前

土地使用權出讓是例外，拍賣、招標方式形成的價格較能反映市場行情。

3.建筑物的物質折舊包括（）。

A.功能衰退

B.正常使用的磨損

C.環境惡化

D.意外的破壞損毀

E.城市規劃改變

正確答案：BD

解析：

功能衰退屬于功能折舊，環境惡化和城市規劃改變屬于經濟折舊。

4.以下關于建筑物壽命的說法中，正確的有（）。

A.建筑物的經濟壽命短于其自然壽命

B.建筑物的自然壽命是指建筑物從交付使用之日起到不堪使用時的年數

C.建筑物的經濟壽命是指建筑物從竣工驗收合格之日起預期產生的收入大于運

營費用的持續年數

D.建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可

能得到延長

E.建筑物的自然壽命是指建筑物從財務入賬轉為固定資產之日起到不堪使用時

的年數

正確答案：ACD

解析：

建筑物的自然壽命是指建筑物從竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的

自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用為止的時間。

5.收益法在需要利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地的價值

或建筑物的價值時，需要采用（）。

A.房地剩余技術

B.市場剩余技術

C.地剩余技術

D.建筑物剩余技術

E.自有資金剩余技術

正確答案：CD

解析：

因為是針對單獨的土地或建筑物求取土地或建筑物的價值，所以不能選擇A、B、

E項。

6.假設開發法的操作步驟包括（）。

A.調查待開發房地產的基本情況

B.選擇最佳的開發利用方式

C.估計開發前的房地產價值及開發經營期

D.進行具體計算，求出待開發房地產的價值

E.估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤及投資者購買待

開發房地產應負擔的稅費

正確答案：ABDE

解析：DE

C項應為估計開發經營期及預測開發完后的房地產價值。

7.假設開發法正確地計算投資利息需要注意把握（）。

A.應計息的項目

B.計息的方式

C.計息周期

D.計息期的長短

E.銀行存款利率

正確答案：ABCD

解析:CD

假設開發法在正確計算投資利息時，要注意把握的方面除ABCD外，還有利率的

高低、名義利率和實際利率。

8.路線價法特別適用于（）的土地進行的估價。

A.房地產稅收

B.城鎮土地整理

C.城市房屋拆遷補償

D.土地使用權出讓

E.市地重劃

正確答案：ABCE

解析：CE

路線價法特別適用于房地產稅收、市地重劃（城鎮土地整理）、城市房屋拆遷補償

或者其他需要在大范圍內同時對大量土地進行估價的情形。

9.路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。

A.深度百分率

B.資本化率

C.收益率

D.物價指數

E.其他價格修正率

正確答案：AE

解析：

路線價法估價時需要用路線價，然后利用臨街深度價格修正率或其他價格修正率

來測算該街道其他臨街土地價值。

10.房地產估價中，估價方法的選擇，是由（）綜合決定的。

A.估價對象的房地產類型

B.估價方法適用的對象和條件

C.估價人員的技術水平

D.委托人的特殊要求

E.所收集到的資料的數量和質量

正確答案：ABE

解析:E

具體選用哪些估價方法進行測算，主要是由下列三個方面綜合決定的：①估價對

象的房地產類型；②估價方法適用的對象和條件；③所搜集到的資料的數量和質

量。

11.拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質或者面積協商一致的，應當將經雙方

簽名認可的書面協商結果提供給估價人員。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：V

解析：

12.可比實例選取得恰當與否，直接影響到市場法評估出的價格的準確性。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：V

解析：

13.政府對價格的干預包括規定成本構成或利潤率等，如規定新建的經濟適用住

房出售價格實行政府定價，按保本微利的原則確定。（）

正確答案：X

解析：

政府規定新建的經濟適用住房出售價格實行政府指導價，可按保本微利原則確定,

政府定價與政府指導價是兩個不同概念。

14.合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行，在估價時估

價對象的權益不是估價人員可以隨意假定的，合法權益包括合法產權、合法

區位、合法使用、合法處分。（）

正確答案：X

解析：

合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分，區位是指房地產的空間位置，不

屬于其權益。

15.如果估價對象是出讓土地使用權土地上的房地產，交易實例既可以選擇出讓

土地使用權，也可以選擇劃撥土地使用權的交易實例。（）

正確答案：X

解析：

選取可比實例要求可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同，如果估價

對象是出讓土地使用權土地上的房地產，則應選取出讓土地使用權或出讓土地使

用權土地上的房地產的交易實例，而不宜選取劃撥土地使用權或劃撥土地使用權

土地上的房地產的交易實例。

16.母公司與子公司之間、公司與其職工之間的房地產交易，由于相互間比較了

解，其成交價格往往與正常的市場價格相差不會太大。（）

正確答案：X

解析：

利害關系人之間的交易往往造成成交價格偏離正常市場價格。

17.成本法是根據估價對象房地產在建造時的購建價格，然后扣除折舊，以此來

估算估價對象客觀合理的價格或價值的方法。（）

正確答案：X

解析：

成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新購建價格和折舊，然后將重新購

建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。

18.建筑物在其壽命期間如果經過了翻修、改造等，自然壽命和經濟壽命都有可

能得到延長。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：V

解析：

19.應用收益法評估出租型房地產價格時，凈收益的確定必須從租賃收入中扣除

維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃代理費等。（）

正確答案：X

解析：

應用收益法評估出租型房地產價格時，凈收益的確定通常為租賃收入扣除由出租

人負擔的費用后的余額。出租人負擔的費用，根據真正的房租構成因素，一般為

其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。在實際求取

凈收益時，通常是在分析租約的基礎上決定所要扣除的費用項目，如果租約約定

所需一切費用均由出租人負擔，則應全部扣除；如果部分或全部由承租人負擔，

則出租人所得的租賃收入就接近于凈收益，扣除的費用項目應相應減少。

20.某公司于5年前以出讓方式取得一宗面積2000m2的40年使用權的土地，并

于3年前建成物業投入使用，總建筑面積為5000m2。現時重新取得40年土

地使用權的出讓價格為2000元/m2,重新建造建筑物的建安成本為600萬元

（建設期為2年，第一年投入40%第二年投入60%,可視為年中集中投入），

管理費用為建安成本的3除年利率為6肌銷售稅費為90萬元，開發利潤為

120萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元；裝修的重置價格為140

萬元，平均壽命為5年；設備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年；

假設殘值率均為零。試計算該宗房地產現時的價格。（土地資本化率為8盼

正確答案：

解析：

（3）計算建筑物的重新購建價格：

①建安成本=600萬元

②管理費用=6003%=18（萬元）

③投資利息=（600+18）X40%X[（1+6%）4.5-1）+（600+18）X60%X[（1+6%）3.5-1]

=158（萬元）

④銷售稅費=90萬元

⑤開發利潤=120萬元

建筑物的重新購建價格=600+18+158+90+120=9860000（元）=986（萬元）

⑷計算建筑物的折舊額：

①門窗、墻面等損壞的折舊額=8萬元

②裝修部分的折舊額=140X1/5*3=84（萬元）

③設備部分的折舊額=100X1/10X3=30（萬元）

④長壽命項目的折舊額=（986-8-140-100）X1/38X3=58.26（萬元）

建筑物的折舊總額=8+84+30+58.26=180.26（萬元）

（5）該宗房地產的現時價格=390.94+986-180.26=1196.68（萬元）

21.某商場的土地使用年限為40年，從2001年10月日起計。該商場共有兩層，

每層可出租面積各200m2。一層于2002年10月1日租出，租賃期限為5年，

可出租面積的月租金為180元/m2,且每年不變；二層現暫空置。附近類似商

場一、二層可出租面積的正常月租金分別為200元/m（上標）2和120元/m2,

運營費用率為25%0該類房地產的報酬率為9%o試測算該商場2005年10月

1日帶租約出售時的正常價格。

正確答案：

解析：該商場2005年10月1日帶租約出售時的正常價格測算如下：

（1）商場一層價格的測算：

租賃期限內年凈收益=200X180X（1-25%）X12=32.40（萬元）

租賃期限外年凈收益=200X200X（1-25%）X12=36.00（萬元）

22.房地產的（）特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并要

受制于其所在的空間環境。

A.靜止

B.堅固

C.不可移動

D.永久

正確答案：C

解析：

房地產的不可移動特性，決定了任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并

要受制于其所在的空間環境。

23.如果是無期限的土地所有權，就無需計提（）。

A.時限問題

B.附加值

C.利率

D.折舊

正確答案：D

解析：

如果是無期限的土地所有權，就無需計提折舊。

24.財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但

不得超出其()部分。

A.限值

B.預設價值

C.債權價值

D.余額

正確答案：D

解析：

財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得

超出其余額部分。

25.是指交易實例中房地產狀況與估價對象的房地產狀況相同或者相當、成交日

期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成交價

格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。

A.可比實例

B.吻合案例

C.相似實例

D.求同案例

正確答案：A

解析：［答案］A

可比實例(comparableproperty)是指交易實例中房地產狀況與估價對象的房地

產狀況相同或者相當、成交日期與估價時點接近、交易類型與估價目的吻合、成

交價格為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格的交易實例。

26.某幢可出租房地產尚有1年時間才可投入使用，與之類似的現房價格為5000

元/m2,現房出租的年末凈收益為500元/m2。若按折現率10%和風險補償值

100元/m2計，該幢房地產目前的價格應為（）元/m2。

A.4400

B.4409

C.4445

D.4455

正確答案：C

解析：

27.某宗地面積為5000m2,現狀容積率為0.8,土地市場價值為4000元/m2,擬

進行改造。批準的規劃容積率為5.0,樓面地價為1500元/m2,則理論上應

補交地價（）萬元。

A.1250

B.1750

C.2050

D.2150

正確答案：B

解析：

理論上應補交地價=5000X5X150-5000X4000=1750（萬元）

28.與市場比較法關系最為密切的房地產價格形成原理是（）。

A.均衡原理

B.預期原理

C.競爭原理

D.替代原理

正確答案：D

解析：

市場法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。

29.某宗房地產的總價值為100萬元，其中土地價值30萬元，通過抵押獲得貸

款60萬元，若投火災保險，則其投保價值應為（）萬元。

A.100

B.70

C.60

D.40

正確答案：B

解析：

100-30=70（萬元）

30.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應

當站在（）的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平、合理的價值。

A.委托人

B.估價報告預期使用者

C.管理部門

D.中立

正確答案：D

解析：

遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應站在中立的立場上，

評估出一個對各方當事人來說都是公平、合理的價值。

31.某房地產26000m2,擁有兩部電梯，售價6000元/m2,若增加安裝第三部電

梯，安裝費用300萬元，價格可以達到6300元/m2,則第三部電梯的投資價

值為（）元。

A.3000000

B.4800000

C.15600000

D.163800000

正確答案：B

解析：

（6300-6000）X26000-3000000=4800000（元）

32.估價時點應與（）的日期相一致。

A.簽訂估價合同

B.開始估價作業

C.完成估價報告

D.估價結果所屬

正確答案：D

解析：

估價時點原則要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點的價值。

33.按間接比較的判定，某可比實例的房地產狀況劣于標準房地產狀況，價格低

2%；而估價對象的房地產狀況優于標準房地產狀況，價格高5機若改為直接

比較判定，將出現（）的情形。

A.估價對象的房地產狀況優于可比實例的房地產狀況，價格高7%

B.可比實例的房地產狀況劣于估價對象的房地產狀況，價格低7%

C.可比實例價格的房地產狀況調整系數為1.071

D.可比實例價格的房地產狀況調整系數為0.933

正確答案：C

解析：

34.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7幅應由買方繳

納的稅費為正常成交價格的5隊在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付

給賣方2500元/m2,買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約

定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付

給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方（）元/m2。

A.2020.80

B.2214.28

C.2336.45

D.2447.37

正確答案：B

解析：

35.某房地產使用面積成交價格2800美元/m2,人民幣與美元的匯率為8.27,使

用面積比率為80%,則建筑面積價格為（）元/m2。

A.15675

B.16588

C.17432

D.18525

正確答案：D

解析：

2800X8.27X80%=18525（元/m2）

36.某房地產交易屬于非正常交易，成交價格3500元/m2,比正常價格高896,則

正常價格為（）元/m2。

A.3130

B.3220

C.3241

D.3500

正確答案：C

解析：

35004-（8%+l）=3241（元/m2）

37.判定某可比實例的成交價格比正常價格低6隊則交易情況修正系數為（）。

A.0.060

B.0.940

C.1.060

D.1.064

正確答案：D

解析：

交易情況修正系數=100+（100-6）=1.064

38.下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是（）。

A.交通擁擠

B.建筑技術進步

C.城市規劃改變

D.自然環境惡化

正確答案：B

解析：經濟折舊又稱外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造

成的建筑物價值損失。不利因素可能是經濟因素（如市場供給過量或需求不足），

區位因素（如環境改變，包括自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改

變等），也可能是其他因素（如政府政策變化等）。

39.有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用（）為好。

A.重建成本

B.重置成本

C.完全成本

D.重新購建價格

正確答案：A

解析：［答案］A

重建成本是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構配件、建筑設備和建

筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的

新建筑物的正常價格。所以對有特殊保護價值的建筑物運用成本法估價時，采用

重建成本最好。

40.某建筑物，經實地勘察預計尚可使用30年，無殘值，該類建筑物的耐用年限

50年，則該建筑物的成新率為（）。

A.40%

B.60%

C.50%

D.67%

正確答案：B

解析：

304-50XI00%=60%

41.某商鋪的收益年限為30年，年有效毛收入為6000元/m2。假設凈收益率為

75%,報酬率為10%,則該商鋪目前的價值為（）。

A.14140元/m2

B.42421元/m2

C.56561元/m2

D.60000元/m2

正確答案：B

解析：

42.某宗房地產的收益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬

元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房

地產的報酬率為8%則該宗房地產的收益價格最接近于（）萬元。

A.280

B.285

C.290

D.295

正確答案：A

解析：

43.關于收益法適用的對象，下列最佳表述為（）。

A.臨街房地產

B.城市房地產

C.有收益或有潛在收益的房地產

D.出租或銷售的房地產

正確答案：C

解析：收益法不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類

房地產有獲取收益的能力即可。

44.某宗房地產2004年的純收益為500萬元，預計以后每年按照25萬元的速度

遞減，房地產剩余使用壽命35年，房地產的報酬率為10%,則該房地產的價

值接近于（）萬元。

A.2360

B.2500

C.2722

D.2845

正確答案：C

解析：

45.某旅館共有300張床位，平均每張床位每天向客人實收50元，年平均空房

率為30%,該旅館營業平均每月花費14萬元；當地同檔次旅館一般床位價為

每床每天45元，年平均空房率為20%,正常營業每月總費用平均占每月總

收入的30%；該類房地產的資本化率為10虬該旅館的價值為（）萬元。

A.2759.4

B.2789.3

C.2843.6

D.2987.6

正確答案：A

解析：

46.某門市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現在租賃出

去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類似

門市的正常月租金是200元/平方米，報酬率是10除運營費用率為30%,則

該門市現在帶租約出售時的正常價格是（）。

A.700000元

B.695554元

C.777268元

D.800500元

正確答案：C

解析：

租賃期限內的年凈收益=200X180X（1-30給X12=302400（元）

租賃期限外的年凈收益=200X200X（1-30&X12=336000（元）

V=3024004-（1+10%）+3024004-（1+10%）2+3360004-（1+10%）3=777268（元）

47.某宗收益性房地產，預測未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售

價格會上漲12%,屆時轉讓稅費為售價的6臨資

本化率為9吼該房地產目前的價值為（）萬元。

A.923

B.1111

C.1353

D.1872

正確答案：C

解析：

48.在采用假設開發法中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是（）

A.未知、需要求取的待開發房地產的價值

B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費

C.銷售費用和銷售稅費

D.開發成本和管理費用

正確答案：C

解析：

銷售費用和銷售稅費一般不計息。

49.在本金相等、計息的周期數相同時，如果利率相同，則通常情況下（）。（計

算的周期數大于1）

A.單利計息的利息少，復利計息的利息多

B.單利計息的利息多，復利計息的利息少

C.單利計息的利息與復利計息的利息一樣多

D.無法知道

正確答案：A

解析：［答案］A

復利計息是利息產生利息，即利滾利。

50.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、

2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2,其增減量的權重分別為0.1、0.3、

0.2和0.4,按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房

地產于2006年初的價格最接近于（）元/m2。

A.3100

B.3195

C.3285

D.3300

正確答案：B

解析：

該類房地產逐年上漲額的加權平均數為：

d=（2450-2300）X0.1+（2650-2450）X0.3+（2830-2650）X0.2+（3000-2830）X

0.4=150X0.1+200X0.3+180X0.2+170X0.4=179（元/m3）

則2006年初的價格最接近于：V6=2300+179X5=3195（元/m2）

51.某臨街深度30.48m（即100英尺）,臨街寬度20m的矩形土地，總價為121.92

萬元。按照四三二一法則，其相鄰臨街深度15.24m（即50英尺），臨街寬度

25nl的矩形土地的總價為（）。

A.53.34萬元

B.85.34萬元

C.106.68萬元

D.213.36萬元

正確答案：c

解析：

52.在某商業街深度30.48%（即100英尺）、臨街寬度20%的矩形土地，總價為

1200萬元。根據四三二一法則，求其相鄰臨街深度為45.72%（即150英尺）、

臨街寬度20%的矩形土地的總價為（）萬元。

A.1504

B.1404

C.1304

D.1204

正確答案：B

解析：

1200X（40%+30%+20%+10%+9%+8階=1404（萬元）

53.某宗房地產的總建筑面積為6000m2,房地產總價值為2400萬元，其中土地

價值為800萬元。某人購買了其中300nt2,該部分的房地產價值為126萬元。

假如按土地價值進行分攤，則此人應占有的土地份額為（）。

A.5.00%

B.5.25%

C.5.42%

D.5.75%

正確答案：D

解析：

此人應占有的土地份額={126-[（2400—800）4-6000]X300}+800X100%=

5.75%

54.地質條件包括（）。

A.地基的承載力

B.地基的穩定性

C.地下水位

D.地下水質

E.地下稀礦的放射性環境

正確答案：ABCD

解析：CD

地質條件包括地基的承載力和穩定性，地下水位和水質(包括地下水的成分和污

染情況)。

55.房地產價格的特征主要有()。

A.房地產價格受區位的影響很大

B.房地產價格實質上是房地產權益的價格

C.房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金

D.房地產價格是在短期考慮下形成的

E.房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響

正確答案：ABCE

解析：CE

房地產價格的特征主要有下列五個：

(1)房地產價格受區位的影響很大。

(2)房地產價格實質上是房地產權益的價格。

(3)房地產價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。

(4)房地產價格是在長期考慮下形成的。

(5)房地產價格通常是個別形成，容易受交易者的個別因素的影響。

56.最高最佳使用不包括()方面。

A.最佳用途

B.最佳規模

C.最佳集約度

D.最佳觀賞值

E.最佳適應性

正確答案：DE

解析:E

最高最佳使用具體包括三個方面：①最佳用途；②最佳規模；③最佳集約度。

57.交易日期修正的具體方法為（）。

A.價格指數

B.價格變動率

C.百分率法

D.價格可變系數

E.差額法

正確答案：ABC

解析：C

D、E兩項屬于房地產狀況調整方法之一。

58.商品住宅價格中的利潤是以（）為基數核定。

A.征地費及拆遷安置補償費

B.勘察設計及前期工程費

C.住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用

D.住宅小區基礎設施建設費和住宅小區級非營業性配套公共建筑的建設費

E.住宅建筑、安裝工程費

正確答案：ABDE

解析：DE

住宅小區內的營業性用房和設施的建設費用是不計入商品住宅價格的。

59.關于收益法，下列說法正確的是（）。

A.凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

B.運營費用占潛在毛收入的比率稱為運營費用率

C.投資回報占投資回收的比率稱為報酬率

D.報酬率與投資風險正相關

E.報酬率與投資風險負相關

正確答案：AD

解析：［答案］AD

B、C項正確的說法分別是：運營費用占有效毛收入的比率稱為運營費用率；投資

回報占所投入的資本的比率稱為報酬率。

60.求取路線價時通常在同一路線價區段內選擇一定數量以上的標準宗地，運用

（）等方法。

A.市場法

B.收益法

C.成本法

D.土地剩余技術

E.建筑物剩余技術

正確答案：ABD

解析:D

求取路線價時通常在同一路線價區段內選擇一定數量以上的標準臨街宗地，運用

收益法（通常是其中的土地剩余技術）、市場法等。

61.下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的有（）。

A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同

的

B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關

C.理論上，房地產價格與利率因素呈負相關

D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或數學模型來量化

E.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升，會導致房地產價格上

漲；相反，則導致房地產價格下降

正確答案：ACE

解析：［答案］ACE

有些房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間有關，有些與時間無關。在

與時間有關的影響因素中，引起房地產價格變動的速度又可能是不同的：有的影

響因素會立刻引起房地產價格的變動，有的影響因素對房地產價格的影響則會經

過一段時間之后才會表現出來。某些房地產價格影響因素對房地產價格的影響可

以用數學公式或數學模型來量化，但更多的影響因素對房地產價格的影響雖然可

以感覺到，卻難以用數學公式或數學模型將其描述出來。

62.影響房地產價格的環境因素，是指那些對房地產價格有影響的房地產周圍的

物理性因素。這方面的因素主要有（）。

A.大氣環境

B.聲覺環境

C.水文環境

D.衛生環境

E.政治安定

正確答案：ABCD

解析:CD

E項屬于社會因素。

63.在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作

業方案，估價作業方案的內容主要包括（）。

A.擬采用的估價技術路線和估價方法

B.擬調查搜集的資料及其來源渠道

C.預計所需的時間、人力、經費

D.估價作業步驟和時間進度安排

E.違約責任

正確答案：ABCD

解析：CD

E項為估價委托合同的內容。

64.以下可以據以確定投入人力參加估價的因素有（）。

A.估價目的

B.估價對象

C.估價時點

D.估價報告交付日期

E.估價結果價值高低

正確答案：ABCD

解析：CD

根據估價目的、估價時點、估價對象、估價報告交付日期，便可知估價項目的大

小、難易和緩急，從而可以確定需要多少人、需要什么樣的人及何時需要等。

65.要確定擬采用的估價技術路線，就需要先明確（）。

A.估價目的

B.估價對象

C.估價方法

D.估價時點

E.估價原則

正確答案：ABD

解析：D

在明確了估價目的、估價時點和估價對象之后，便可以確定擬采用的估價技術路

線，初步選擇適用于估價對象的估價方法。

66.房地產供給限制特性，使得不可能出現相同房地產的大量供給。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

房地產的獨一無二特性，使得不可能出現相同房地產的大量供給。

67.房地產需求是指消費者在某一特定的時間內，在每一價格水平下，對某種房

地產所愿意而且能夠購買的數量。（）

此題為判斷題（對,錯）。

正確答案：V

解析：

68.為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內容并保證所搜集內容的統一性和

規范化，最好事先專注于某一類型的房地產。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

為了避免在搜集交易實例時遺漏重要的內容并保證所搜集內容的統一性和規范

化，最好事先將房地產分為不同的類型。

69.房地產供給是指房地產開發商和擁有者（賣者）在某一特定時間內，在每一價

格水平下，對某種房地產所愿意出售的數量。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

房地產開發商或擁有者對某種房地產雖然有提供出售的愿望，但沒有提供出售的

能力，則不能形成有效供給，也就只能算作供給，所以房地產供給必須是開發商

或擁有者的愿意而且能夠提供出售的數量。

70.增價拍賣是一種常見的叫價方式，在增價拍賣中，起拍價可低于、等于、高

于保留價。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

增價拍賣中，起拍價通常低于保留價，也可以等于保留價。

71.最高最佳使用是指技術上可能、經濟上可行，經過充分合理的論證，能使估

價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

對于每一種潛在的使用方式，首先檢查它是否為法律所允許。如果是法律不允許

的，應被淘汰。

72.某宗房地產交易總價為40萬元，其中首期付款為20%,余款于半年后支付。

假設季度利率為0.5%,則該宗房地產在成交日期一次付清的價格應為39.37

萬元。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：X

解析：

73.某房產年折舊率為1.6%,有效經過年數為12年，按直線法折舊該房產應屆

完好房。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：V

解析：

74.在完善的市場經濟下，土地取得成本一般由購置土地的價款和在購置時應由

賣方繳納的稅費構成。（）

正確答案：X

解析：［答案］義

正確的說法應當是“在完善的市場經濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價

款和在購置時應由買方繳納的稅費構成”。

75.建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。其中，建筑物的自然壽命是指建筑

物從建成之日起到所有構件不堪使用時的年數。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

建筑物的自然壽命是指從建筑物竣工之日開始到建筑物主要結構構件和設備的

自然老化或損壞而不能繼續保證建筑物安全使用為止的時間。

76.用收益法估算某大型商場的價值時，其凈收益為商場銷售收入扣除商品銷售

成本、經營費用、銷售稅金及附加、管理費用、財務費用后的余額。（）

正確答案：X

解析：

商業利潤也應扣除。

77.某出租的寫字樓，使用面積為3000m2,收益年限為45年，空置率為20%,未

來3年每平方米使用面積的租金（含物業服務費用）分別為360元、400元、

330元，同檔次寫字樓的年物業服務費用為每平方米使用面積36元，除物業

服務費用之外的其他運營費用為租金（不含物業服務費用）的25隊假設該寫

字樓未來每年的凈收益基本上固定不變，報酬率為9虬請利用“未來數據資

本化公式法”求取該寫字樓的凈收益并計算其收益價格。

正確答案：

解析：（1）計算未來3年的凈利益

①未來第一年的凈收益（360-36）（1-20酚（1-25盼X3000=58.32（萬元）

②未來第二年的凈收益（400-36）（1-20附（1-25%）X3000=65.52（萬元

③未來第三年的凈收益（330-36）（1-20%）（1-25%）X3000=52.92（萬元）

（2）用未來數據資本化公式法計算每年不變的凈利益

78.6年前甲公司提供一宗40年使用權的出讓土地與乙公司合作建設一辦公樓,

總建筑面積3000m2,于4年前建成并投入使用，辦公樓正常使用壽命長于

土地使用年限。甲、乙雙方當時合同約定，建成投入使用后，其中的1000m2

建筑面積歸甲方，2000m2建筑面積由乙方使用15年，期滿后無償歸甲方。

現今，乙方欲擁有該辦公樓的產權，甲方也愿意將其轉讓給乙方。

據調查得知，現時該類辦公樓每平方米建筑面積的月租金平均為80元，出租率

為85%,年運營費用約占租賃有效毛收入的35%,報酬率為10機

試估算乙方現時應出資多少萬元購買甲方的權益。

正確答案：

解析：

79.居住用地的使用權出讓最高年限為（）年。

A.85

B.30

C.50

D.70

正確答案：D

解析：

居住用地的使用權出讓最高年限為70年。

80.需求規律的例外是炫耀性物品和（）物品。

A.特殊

B.另類

C.吉芬

D.個性

正確答案：C

解析：

需求規律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。

81.在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用

方式，才是（）的使用方式。

A.經濟化

B.最高最佳

C.實際性

D.常規

正確答案：B

解析：

在所有具有經濟可行性的使用方式中，能使估價對象的價值達到最大的使用方式,

才是最高最佳的使用方式。

82.的成交日期應與估價時點接近。

A.可比實例

B.要約案例

C.指數實例

D.加權實例

正確答案：A

解析：［答案］A

可比實例的成交日期應與估價時點接近。

83.某宗房地產的土地面積為1000m2,建筑面積為1400m2,現需拆除重建，估計

建筑面積的拆遷費用和殘值分別為300元/m2和50元/m2,則該宗土地的減

價修正額為（）元/m2。

A.50

B.250

C.300

D.350

正確答案：B

解析：

300-50=250（元/m2）

84.現需評估某宗房地產2004年10月末的價格，選取的可比實例成交價格為

2500元/m2,成交日期為2004年1月末，該類房地產自2003年7月末至

2004年6月末平均每月價格遞增1%,2004年6月末至2004年10月末平均

每月比上月價格上漲20元/m2。該可比實例在2004年10月末的價格為（）。

A.2648元/m2

B.2688元/m2

C.2708元/m2

D.2734元/m2

正確答案：C

解析：

2500X（1+1盼5+20X4=2708（元/m2）

85.某套住宅建筑面積為100m2,套內建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平

方米使用面積的價格為3000元,則該住宅每平方米建筑面積的價格為（）元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

正確答案：A

解析：

86.某宗土地拆遷安置補償費用為每畝18萬元，規劃容積率為2.5,則其樓面拆

遷安置補償成本為（）元/m2。

A.72

B.108

C.180

D.270

正確答案：B

解析：

1800004-666.674-2.5=108（元/m2）

87.以下屬于房地產權益狀況比較、調整的內容有（）。

A.基礎設施完備程度

B.城市規劃限制條件

C.地面形狀、面積大小

D.環境景觀

正確答案：B

解析：

房地產權益狀況比較、調整的內容有：土地使用年限、城市規劃限制條件等。

88.某可比實例的成交價格為2400元/m2,建筑面積100m2,首期付款12萬元,

其余半年后支付8萬元，1年后支付4萬元。已知年利率為10%,則該可比

實例的實際價格為（）元/m2。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

正確答案：B

解析：

89.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積120m2,單位建筑面積的重置價

格為800元/m2,建筑物殘值率6%,年折舊率2.2%,計算該建筑物的現值是

()元。

A.76800

B.79104

C.77952

D.81562

正確答案：B

解析：

建筑物的現值V=C(l-dt)=800X120X(1-2.2%X8)=79104元

90.某商業大樓建造期2年，建成8年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用

年限為40年，建筑物的經濟壽命為35年，評估時該建筑物的折舊年限應取

()年。

A.35

B.45

C.48

D.50

正確答案：A

解析：［答案］A

經濟壽命應從大樓建成后開始計算，由于大樓的經濟壽命早于土地使用年限結束,

所以其折舊年限應取大樓整個經濟壽命35年。

91.已知某房地產的土地取得成本1500萬元，土地開發成本3000萬元，管理費

用400萬元，投資利息500萬元，銷售費用400萬元，銷售稅費600萬元,

開發完成后的房地產價值10000萬元，則該房地產的成本利潤率為()。

A.36%

B.62.07%

C.73.47%

D.80%

正確答案：B

解析：

開發利潤=10000-1500-3000-400-500-400-600=3600(萬元)

成本利潤率=3600+(1500+3000+400+500+400)X100%=62.07%

92.基本完好房的成新率為()。

A.十、九成新

B.九、八成新

C.八、七成新

D.七、六成新

正確答案：D

解析：

房屋新舊程度的判定標準是：

(1)完好房：十、九、八成；

(2)基本完好房：七、六成；

(3)一般損壞房；五、四成；

(4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。

93.某宗房地產32年土地使用權的價格為4000元/m2,對應的報酬率為7虬現

假定報酬率為9船該宗房地產40年土地使用權條件下的價格最接近于()。

A.3275元/m2

B.3287元/m2

C.3402元/m2

D.4375元/m2

正確答案：C

解析：

94.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預

計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%,年運營費用

50萬元。目前，該類物業無風險報酬率為5%,風險報酬率為安全利率的60%,

則該商場在2005年10月的價值最接近于（）萬元。

A.536

B.549

C.557

D.816

正確答案：A

解析：

95.已知某房地產40年收益價格為150萬元，該房地產報酬率為10%,那么該宗

房地產30年收益價格為（）萬元。

A.112.5

B.155.6

C.144.6

D.132.4

正確答案：C

解析：

96.已知一年期國債利率為3.31%,貸款利率為5.43%,投資風險補償利率為

2.23%,管理負擔補償為1.32%,缺乏流動性補償為1.42%,所得稅抵扣為0.5%,

則報酬率為（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

正確答案：A

解析：［答案］A

3.31%+2.23%+l.32%+1.42%-0.5%=7.78%

97.某宗房地產，凈收益每年50萬元，建筑物價值200萬元，建筑資本化率為

12%,土地資本化率為10幅則該宗房地產的總價值為（）萬元。

A.417

B.500

C.460

D.450

正確答案：C

解析：

先求出土地價值=（50-200X12%）4-10%=260萬元，房地產總價值=260+200=

460（萬元）o

98.購買某類房地產，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數是6%,自有資本要求

的年收益率為9%,則該類房地產的資本化率為（）虬

A.6

B.6.9

C.8.8

D.9

正確答案：B

解析：

R0=MXRM+（l-MXRE=0.7X0.06+（1-0.7）X0.09=6.9%

99.有效毛收入乘數是估價對象房地產的（）除以其有效毛收入所得的倍數。

A.售價

B.租金

C.潛在毛收入

D.凈收益

正確答案：A

解析：［答案］A

有效毛收入乘數是房地產的價格除以其有效毛收入所得的倍數。

100.某銀行為開發商提供兩種方案貸款條件，甲方案的貸款利率為17%,按

季計息；乙方案的貸款利率為18%,一年計息一次，從支付利息角度開發商

適宜選擇（）。

A.方案甲

B.方案乙

C.方案甲和方案乙均可

D.無法判斷

正確答案：B

解析：

101.某城市某類房地產的當期實際價格水平為3600元/m2,預測值為3630元

/m2,修勻常數為0.65,則下一期房地產的預測值為（）元/m2。

A.3610.5

B.3619.5

C.3711.5

D.3719.5

正確答案：A

解析：

［答案］A

Vi+l=aPi+（l-a）Vi=3600X0.65+（1-0.65）X3630=3610.5（元/m2）

102.某宗房地產的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積

為10000m2。甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部

分的建筑面積為200m2。按土地價值進行分攤，甲占有的土地份額為（）。

A.1%

B.1.5%

C.2%

D.2.5%

正確答案：B

解析：

103.某大廈總建筑面積10000m2,房地總價值6000萬元，其中，土地總價值

2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建

筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為（）。

A.2.4%

B.3.0%

C.3.8%

D.7.2%

正確答案：C

解析：

104.有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/m2,

后街路線價為1000元/m2,若按重疊價值法估價，則前街影響深度為（）米。

A.9

B.13.5

C.15

D.18

正確答案：D

解析：

20004-（2000+1000）227=18（米）

105.某幢大廈的房地總價值為5000萬元，甲公司擁有其中的商業部分，此部

分的房地價值為1000萬元；乙公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地

價值為500萬元。按房地價值分攤方法計算甲、乙兩公司占有的土地份額為

（）。

A.20%

B.10%

C.30%

D.40%

正確答案：C

解析：

106.在其他條件不變的前提下，建設一條鐵路對居民區的房地產價格和對倉

儲或者工業用地房地產價格可能產生的變動方向，下面描述正確的為（）。

A.居民區的房地產增值，工業用地房地產貶值

B.居民區的房地產增值，工業用地房地產增值

C.居民區的房地產貶值，工業用地房地產增值

D.居民區的房地產貶值，工業用地房地產貶值

正確答案：C

解析：

對于不同類型的房地產，同一影響因素引起房地產價格變動的方向可能是不同的。

107.搜集估價所需的有關資料，主要取決于擬采用的估價的（）。

A.估價目的

B.估價方法

C.價格類型

D.時間長短

正確答案：B

解析：

搜集什么樣的實例資料，主要取決于擬采用的估價方法。

108.房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因

素有（）。

A.該種房地產的價格水平

B.消費者的消費水平

C.消費者的偏好

D.相關物品的價格水平

E.消費者對未來的預期

正確答案:ACDE

解析：E

房地產的需求量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①

該種房地產的價格水平；②消費者的收入水平；③消費者的偏好；④相關物品的

價格水平；⑤消費者對未來的預期。

109.尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，

然后從()方面依序篩選。

A.法律上的許可性

B.技術上的可能性

C.經濟上的可行性

D.價值是否最大

E.精神貢獻值的大小

正確答案：ABCD

解析:CD

尋找最高最佳使用的方法，是先盡可能地設想出各種潛在的使用方式，然后從下

列4個方面依序篩選：

(1)法律上的許可性。

(2)技術上的可能性。

(3)經濟上的可行性。

(4)價值是否最大。

110.成本法中的利息計算，包括()的利息。

A.土地取得成本和開發成本

B.土地取得成本、開發成本和管理費用

C.土地取得成本、開發成本、管理費用和利潤

D.借貸資金

E.自有資金

正確答案：DE

解析:E

投資利息包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借

貸資金還是自有資金都應計算利息。

111.毛租金乘數法是將估價對象未來某一年或某一個月的毛租金乘以相應毛

租金乘數來求取估價對象價值的方法，毛租金乘數法的優點是（）。

A.方便易行，在市場上較容易獲得房地產的售價和租金資料

B.由于在同一市場，相似房地產的租金和售價同時受相同的市場力的影響，因

此毛租金乘數是一個比較客觀的數值

C.避免了由于多層次估算可能產生的各種誤差的累計

D.忽略了房地產租金以外的收入

E.相對全面一些

正確答案：ABC

解析：C

D項為毛租金乘數法的缺點，E項是相對潛在毛收入乘數法而言的。

112.評估基準地價時，應明確所評估的基準地價的內涵，包括（）等。

A.土地基礎設施完備程度和平整程度

B.土地使用權年限

C.土地使用者

D.土地用途

E.土地權利性質

正確答案：ABDE

解析：DE

土地使用者與基準地價無關。

113.擬定估價作業步驟和時間進度的方法，可以采用的技術有（）。

A.線條圖

B.散點圖

C.網絡計劃技術

D.統籌法

E.拋物線

正確答案：ACD

解析：

擬定估價作業步驟和時間進度的方法，可以采用線條圖或網絡計劃技術，其中網

絡計劃技術也可稱為統籌法。

114.在房地產估價中，如果估價目的不同，則（）。

A.估價的依據有可能不同

B.估價的方法有可能不同

C.估價對象的范圍有可能不同

D.不影響估價結果的公正性

E.不影響估價報告的用途

正確答案：ABC

解析：C

不同的估價目的將影響估價結果。因為估價目的不同，估價的依據可能不同，應

評估的價值類型可能不同，估價時點的選取可能不同，估價中應考慮的因素可能

不同，甚至估價對象的范圍和選用的估價方法也可能不同。

115.房地產價格的形成條件有（）。

A.房地產的需要

B.房地產的有用性

C.房地產的有效需求

D.房地產的相對稀缺性

E.房地產的有效供給

正確答案：BCD

解析：CD房地產要有價格與其他任何物品要有價格一樣，需要具備三個條件：

①有用性；②稀缺性；③有效需求。

116.合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行估價活動,

合法權益應包括()等方面。

A.合法交易

B.合法產權

C.合法使用

D.合法處分

E.合法區位

正確答案：BCD

解析：CD

合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合

法產權、合法使用、合法處分等方面。

117.造成成交價格偏離正常市場價格的因素有()等。

A.利害關系人之間的交易

B.供求不均衡

C.急于出售的交易

D.交易稅費非正常負擔的交易

E.交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易

正確答案：ACDE

解析：E

房地產成交價格往往容易受交易中的一些特殊因素的影響，從而使其偏離正常的

市場價格。交易中的特殊因素較復雜，歸納起來主要有下列方面：

(1)利害關系人之間的交易。

(2)急于出售或急于購買的交易。

(3)交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易。

(4)交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

(5)特殊交易方式的交易。

(6)交易稅費非正常負擔的交易。

(7)相鄰房地產的合并交易。

(8)受債權債務關系影響的交易。

118.房地產價格構成中的銷售稅費包括()。

A.增值稅

B.營業稅

C.城市維護建設稅

D.教育費附加

E.房產稅

正確答案：BCD

解析：CD

銷售稅費是指銷售開發完成后的房地產應由房地產開發商(此時作為賣方)繳納

的稅費，又可分為下列兩類：

(1)銷售稅金及附加，包括營業稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱為

“兩稅一費”)。

(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續費等。

119.一份完整的估價報告通常由以下幾個部分組成，即()。

A.封面；目錄

B.致委托人函；估價師聲明

C.估價結果審核

D.估價技術報告及附件

E.估價結果報告

正確答案：ABDE

解析：DE

一個完整的估價報告通常由如下七個部分組成:①封面;②目錄;③致委托人函；

④估價師聲明；⑤估價結果報告；⑥估價技術報告；⑦附件。

120.在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，通常由估價人員憑著自己

的經驗加以修正。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

在市場法估價中，可比實例交易情況的修正，主要依靠估價人員根據其掌握的扎

實的估價理論知識、積累的豐富估價實踐經驗和對當地房地產市場行情、交易習

慣等的深入調查、了解做出判斷。

121.某宗房地產交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方2500元/m2,

買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據悉，該地區房地產買賣中應由賣方繳納

的稅費為正常成交價格的6%,應由買方繳納的稅費為正常成交價格的4%o

則該宗房地產的正常成交價格為2604元/m2。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：X

解析：

122.運用成本法計算的投資利息包括土地取得成本和開發成本的利息，無論

它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應該計算利息。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

運用成本法計算的投資利息包括土地取得成本、開發成本和管理費用的利息。

123.某建筑物耐用年限為50年，在估價時點時已使用8年，預計尚可使用35

年，其殘值率為2虬則該建筑物的成新率為81.4虬（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：X

解析：

124.預計某宗房地產未來第一年的凈收益為38萬元，此后每年的凈收益將在

上一年的基礎上減少3萬元，則該宗房地產的合理經營期限為12年。（）

此題為判斷題（對,錯）。

正確答案：X

解析：

125.在現金流量折現法中，對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費

用、銷售費用、銷售稅費等的測算，主要是根據估價時的房地產市場狀況來

預測的。（）

正確答案：X

解析：［答案］X

對開發完成后的房地產價值、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測

算，在傳統方法中是根據估價時的房地產市場狀況作出的，而并不是在現金流量

折舊法中。

126.運用平均發展速度法進行估價的條件是，房地產價格的變動過程是持續

上升或下降的，且各期上升或下降的幅度大致接近。（）

此題為判斷題（對，錯）。

正確答案：V

解析：

127.某房地產占地4000m2,土地使用年限為50年，容積率為6,共24層，

每層建筑面積相同。該房地產經過兩年開發建成，預計再經過一年銷售招租

完畢，屆時各層使用情況預計如下：1層的大堂部分占該層建筑面積的60%,

其余部分的75%可用于商業鋪位出租，正常出租率為90%,每平方米出租面

積每月可得凈租金60元；2?3層為商場，營業面積占該層建筑面積的70%,

每平方米營業面積年正常收入為8500元，每年正常營業需投入1000萬元,

而該市經營同類商業項目的每平方米營業面積的正常年利潤為600元；第4

層出租開酒樓，可出租面積占該層建筑面積的70%,每平方米出租面積的月

租金為50元，出租人每年需支付8萬元的運營費用；5?10層為用于出租的

辦公用房，每層共20間，當地同類同檔次辦公用房每間每月租金1800元,

出租率為80%,出租人需承擔相當于租金收入10%的運營費用；11?24層