進駐品牌多為高檔品牌，價位過高，客戶對此認可度不高，生在X124萬的城鎮人口中，中青年占據67%。周邊商場存在同質化問題，增加特色經營，吸引人流，延長消主要表現為：投資大幅增長，其中主要增長是由民間資本和外資投入加大引力豐富，市場巨大，在持續高速增長了20年的情況下，經濟繼續高速發展的糧食供求關系趨緊，居民消費價格總指數上升，固定資產投資膨脹，貨幣信貸投放增長過快。針對宏觀經濟中出現的問題，中央政府果斷采取了一系列2004年我國國生產總值達到128390億元，比上年增固定資產投資9037億元，同比增長25.3%，房地產開發投資2324億元，同比數據來源：統計年鑒況資51.42億元，較上年增長31.98％高新技術產業增加值完成4億元，增長30.4%;實現旅游收入235億元，增長28.7%;％，全年海關進出口總額3788萬美元，比上年增長22.5%;2004年完成出口創匯4551萬美元，增長41.1%;央行連續降低金融人民幣存、貸款利率，意費。受此政策影響，不動產市場，尤其是房契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉向商鋪市開發商經過聽證之后必須拿到書面同意建設意見，方可辦理有關建地區出現交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期以對全國房地產政策在本質上是為了調節中央和地方、房地業、購房者和開發商各個利益主體之間的利益，以達到局部和全局、公平和效率之間的動態平衡。本次國家針對房地產市場的宏強調了調控的區域性重點。應該說，目前政過去，部分地區包括省的房地產市場已經出現了一定的回業地產投資比重不大，不屬于國家宏觀調控的重點區域。但是，土地、信貸政策的負面影響，在項目開發中關注相應的抗風險對歷史悠久，區位優越，交通便利，資源豐富，勞動力充足，開發潛力糧油食品、醫藥、機械、電子、輕紡、建材、礦產、電力等行業為支0nX市目前和將來的一段時期人口增長將仍0-14歲15-64歲65歲以上根據省第5次人口普查的結果顯示，全省平均每個家庭人數為況 2005年1—6月份人均可支配收（元）805.82005年1—6月份人均可支配收（元）805.8625.77509.17488.38501.53金額2月份3月份4月份5月份4002000900800600526.216月份數據來源：統計網％，0表中數據來源于統計網發現，X市居民生活水平逐年穩步提高，城市居民人均消費總額城市消費額縣及縣以下消費額貿易零售額餐飲零售額其它％；0根據國外商業物業的租金變化與城市GDP變化關系的研的裝修和設備都比較高檔,通常發展成為大型超市、百貨商場、購物業對本項目進行分析研究。本報告涉及的中、小型商業物業，均為篩本項目周邊分布著商場、北京商場、喜盈門購物廣場、新大新商業氣氛帶來了大量的人流，為本項目商業物業的開發做了良好的鋪墊。此外，高檔商業項目的出現，將會迅速改變風光路地段嘈雜、混設專用區間作為公共活動區域，用以組織社區活動、集市、表演、休費人流，是一種非常有效的經營方式。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。但是公共區間人流的引導、組織、篩的商場定位、經營品種、經營手段、推廣策略都是不一樣的，簡單的傳。但是對于目前本區域的商業物業，項目缺乏具體化、可感性強的金融提供的商業物業按揭貸款業務相對普通住宅項目要苛刻的群，應采取靈活多樣、具有利益吸引的付款方式（如買一成送一成勢，從購物中心、量販類超市、家具商場、電器商店等到各種中、小購物中心的數量增長有限，但所占面積比重較大，如商場、春天百貨、風光市場、天方商場、北京商場、上海商場6298來的以商業大廈和火車站為商圈的商業形態，重新形成以北類/場、喜迎門購物廣場，在未來的競爭當中相對較有優勢，是n從表格統計分析可以看出，X現有各主要商場對特建項目）設有屬于自己的特色業態，其中北京商場的餐飲部左右，按照8%的回報率，將免租期、裝修等因素按照10%折算，售價華路、解放路、雪松路。其中路是主要縱向貫穿城市繁華區的干道,而商場就處在路和解放路兩條城市主干道的交匯處。位置之屬院、水利局家屬院、市物資局家屬院、市農業局家屬院、第一層，一至三層2600平方米，四層2000平方米，規模僅次于在建二層有老人頭、雅戈爾、貓人、恒源祥、培/月、40元/平米/月不等，價格從商業街中心地段向東西兩在引入品牌上，男裝多定位在商務男裝上，如：利朗、斯得其次，X市場認知度較高的品牌多為蘋果、鱷魚等，對街引后期經營管理存在問題，在商家入駐后，管理方未及時根據X住宅房地產的發展處于起步階段，全市圍容量較小區主要有建業開發的建業綠色家園、新世紀公司的新家園和翡翠在《城市居住區規劃設計規》中，明確規定了居住區人口規模和物價局、公安局、商務局、房管局等政府和醫院、賓館、測繪工程局等大量。這部分工作人口的消費額應該占風光路商圈總銷售額的030278超市賣場更容易吸引人流；從空間分布因素考慮，風光路（解放0人口是商業發展的基礎，商業物業的收益最終是實現的，巨大的人口存量將為商業市場的發展提供廣闊的發城鎮居民的可支配收入，一方面反映出居民方面反映出居民的潛在消費能力，可支配收入增速度逐年遞增，從而有效帶動居民消費需求，客觀上增加消2003年2004年2003年居民年儲蓄額（億元）X市居民儲蓄余額的不斷增加，一方面說明人民平均收入有所提高，生活水平得到了較大的改善，但另一方面也說明目居民消費支出社會消費品的市場總額，是居民收入轉化成商業利益的實際業市場繼續維持較為穩定的發展，商業物業的需求也將得到進一消費者是商業物業的最終消費人群，一個商業一方面說明女性仍然是主要目標客戶，但同時應著時代的發展，男性也開始逐漸注意修飾自己。因此在商業業態40%20%年齡25—35歲35—45歲45—55歲55歲以上25—35歲35—45歲45—55歲55歲以上一方面是消費是一種較為時尚的活動，對于年輕要遠遠大于中老年消費者；另一方面也應該看到，商品的定位大多數是圍繞著年輕人，以休閑服飾品牌為主，這也是影響年紀較大的消費者不經常進行消費的主要原因家庭收入3—5萬元5—8萬元8—10萬元40%自行車（含電動車）公交車出租車私家車主要購物場所40%40%產品類別服裝科技產品餐飲日用品其它本區域消費群體目前處于溫飽階段向小康階段的過渡期，消本區域消費群體購物習慣在兩年的時間沒有大的變化，仍以產品業態不適合不適合本項目可以建成中型商場的消費者幾乎占了調查者的半數，風光路區域長期以來作為商業的密集地，同時存在著北京商場、風光二巷、商業大廈、步行街、商場、春天百貨等商業業態，并且各業態在經營產品、針對客戶、業態分布上沒有較強的針對性，在此區域形成同質化競爭。因此部分客戶認在本區域消費者的心中，一方面認為風光路區域過于擁擠嘈雜，對該區未來商業發展信心不足；另一方面，由于整體收在風光路地區，就目前現狀而言，開發中檔商場較為合適，.和服飾占據市場較大份額，主要是因為消費者普遍認為，兩地的服飾款式新穎，且價格較為低廉，除休閑品牌，其它服說明目前本區域的市場消費水平不是很高，對款式等流行因有43%的消費者選擇了娛樂項目，主要是調研對象以年輕人為目前本區域娛樂場所較為缺乏，周末或其它想進行娛樂休化較為嚴重，普通消費者如果外出就餐，可供選擇的空間圍結合對本區域周邊商場的調研，中原認為在一方面競爭過于集中，經營壓力大，另一方面，消費從表上可以看出，消費者經常去的購物場所一般會選擇離家人們更愿意把休閑的時間放在周末，或選擇自己家附近，圖個方便，或選擇自己喜歡的商場逛街休閑。二是工作壓力較但是當消費者被問到，如果你的工作單位附近有一家你非常喜歡的商場你會不會經常去購物、消費時，肯定的，并且風光路本身就是消費者購物的購物方式于經濟的相對發展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費以上為2004年政府統計報告數據項X=針對特定產品、特定時間，消費觀念、消費習慣在一定程度上常購物或休閑得風向標。在一定程度上，只要引導得當，很大月收入比例統計1500以下1500-20002000以上66%22%12%—2500左右，遠高于本區域的平均水平。市場調節的結果，表明了者，中原建議利用市場空白點，采用返租、回購、買一成送80006000400020002003年城市人均收入2004年2005年城市人均可支配收入雖然城市人均收入和可支配收入持續上漲，但人均服飾示意圖示意圖經營方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便示意圖.成本定價法：在核算出物業成本的基礎上加一定的利潤，就租金接受度統計表租金接受度統計表租金價位比例中等租金(60-80)高租金(100以上)低租金(30-50)結論: