●案名●前期市場調(diào)研報告●周邊環(huán)境分析報告●東北茶葉市場情況分析報告●“吉福國際茶城”背景分析報告●“吉福國際茶城”規(guī)劃報告●制定招商計劃●制定最終茶城全年推廣方案●服務費用分析目錄案名由來：“吉”：吉之心。“福”：福之韻。吉福國際茶城：象征一種市場化，國際化得市場運作模式,從而拉動消費力，增加茶城的營業(yè)額。案名：吉福國際茶城一、青怡坊茶城“青怡坊茶城”位于青怡坊地下一層于，營業(yè)面積4000㎡。在招商工作上，主要以當?shù)卦械牟铇I(yè)經(jīng)銷商為招商對象，目前商場內(nèi)的業(yè)主在當?shù)鼗旧弦呀?jīng)擁有一家或多家商鋪，缺乏外來經(jīng)銷商進駐商場。在規(guī)劃上沒有足夠空間的停車場。然而，青怡坊茶城在招商結束之后，對市場內(nèi)部的規(guī)劃較亂，商場的整體營銷力度下降，媒體廣告投放不夠精準，導致經(jīng)營以來商場人氣始終如一，交易氛圍清淡，商場呈現(xiàn)出比較炎涼的態(tài)勢，地下一層歐亞超市經(jīng)營一般，對商場的目前以及長遠發(fā)展起不到推動作用，大批業(yè)主對商場經(jīng)營方不滿，對商場失去信心，所以很難把主要精力投入在此商場的商鋪中，這對青怡坊茶城是未來發(fā)展將起到致命的打擊。一前期市場調(diào)研報告（長春目前茶葉市場調(diào)研）二、大自然茶城“大自然茶城”位于大自然花鳥魚商城，營業(yè)面積約2000平左右.。坐落在長春綠園區(qū)皓月大路與春城大街交匯。商場目前生意一般，但作為綜合類市場茶葉類規(guī)模范圍很小，沒有更廣闊的發(fā)展空間，無法突出茶葉經(jīng)營的主題型，商場整體規(guī)劃又不夠完善，茶城經(jīng)營秩序還比較混亂，再者商場的經(jīng)營方管理體制比較落后，經(jīng)營過程中經(jīng)常出現(xiàn)漏洞,作為綜合類市場給消費者一種不專業(yè)的感覺，并對茶葉類宣傳過于薄弱，一筆帶過，容易被消費者忽略。所處區(qū)域在長春市發(fā)展比較緩慢，周邊消費水平一般，茶葉生意淡薄，商場的前景依然很渺茫。一前期市場調(diào)研報告（長春目前茶葉市場調(diào)研）三、福泉茶都“福泉茶都”地處長春市二道區(qū)東盛大街也榮光路交匯處。總建筑面積為8000平，現(xiàn)已有知名品牌廠家入駐，萬商際（集）會之地，客流云集。規(guī)劃有3000平方米的地上停車場，各種車型暢通無阻，車流、物流互通、循環(huán)流動，帶動財富，運營商擁有多年營銷管理經(jīng)驗，對吉林市場擁有獨到的宣傳運營見解，可容納大型進貨車輛的通行。茶都內(nèi)全天候滾動電梯直達二樓，環(huán)境高檔優(yōu)雅，是長春首家商場規(guī)模的茶葉交易中心。毗鄰國貿(mào)百貨，晨宇購物，更有亞泰花園、東新小區(qū)、新苑花園、長江花園、紫盈花城環(huán)繞四周，人氣十足交通便利；福泉茶都營業(yè)一年多，目前日均客流量最高時達千人以上，入駐各商家均獲利頗多，口碑極好。一前期市場調(diào)研報告（長春目前茶葉市場調(diào)研）二周邊環(huán)境分析報告三東北茶葉市場情況分析報告三東北茶葉市場情況分析報告三東北茶葉市場情況分析報告三東北茶葉市場情況分析報告2、“大發(fā)茶城”，在三個茶城中規(guī)模中等，主體結構地上一層二層，總面積5000㎡左右，其所處地理位置與吉閩茶城在長春所處地理位置相近，茶城邊上有一個較大的橋下停車場，交通、物流便利，當前有五六十家經(jīng)營業(yè)主，目前租金平均在90元/㎡左右。周邊坐擁哈爾濱最大花鳥魚市場，人流大，商業(yè)氛圍較好。但由于市場面積有限，其發(fā)展空間也受到一定限制，從市場長遠發(fā)展角度分析，并不被行業(yè)人士看好。3、“南極茶業(yè)批發(fā)市場”，是哈爾濱最老的茶業(yè)批發(fā)市場，以門市店為主，沒有統(tǒng)一管理，經(jīng)營秩序比較混亂，個體規(guī)模都不大，其所處地理位置與目前青怡坊在長春所處地理位置相近，交通便利，沒有固定停車場，主要是外埠城市批發(fā)為主，發(fā)展?jié)摿σ话恪Ｈ龞|北茶葉市場情況分析報告

三、沈陽市遼寧省地處東北三省西南方向，地理位置較好，三分之一省際沿海，而沈陽是目前東三省經(jīng)濟最發(fā)達的省份。沈陽茶業(yè)市場經(jīng)營時間都早于長春和哈爾濱，現(xiàn)在影響較大的有三個市場。其中，以“北方茶城”最具代表性。1、“北方茶城”作為沈陽市最大的茶葉集散基地，其地理位置優(yōu)越，位于城市繁華階段，市場發(fā)展規(guī)劃與哈爾濱市的“恒信國際茶城”較相似。但其裝飾格局符合本地的文化，具有明顯的明清時期的建筑特點，側面的介紹了茶文化在本地的廣泛發(fā)展時期。內(nèi)部格局則是以中、小型商鋪為主體，可緩解茶商的壓力，同時增加了茶城的營業(yè)額，但其缺點同樣顯著，束縛了商家的發(fā)展規(guī)模。各樓層所售商品明顯，使消費者可輕松導購，但無法帶動其他茶類相關物品的消費力。內(nèi)部競爭整體較良性，茶城控制力較強，導致近期茶城內(nèi)部調(diào)整，造成商家出現(xiàn)波動現(xiàn)象，給茶城帶來了大量的不可確定因素，部分商家撤出。三東北茶葉市場情況分析報告三東北茶葉市場情況分析報告

一、交通條件吉福國際茶城地處長春市朝陽區(qū)繁華的開運街與南湖大路交匯處。毗鄰歐亞賣場、汽車廠區(qū)，更有領袖朝陽、保利羅蘭香谷、融創(chuàng)上城、天安第一城、倚瀾觀邸、澳洲城等環(huán)繞四周，人氣十足交通便利，擁有較高端的客戶群體。四“吉福國際茶城”背景分析報告五“吉福國際茶城”規(guī)劃報告

（長春市朝陽區(qū)分區(qū)規(guī)劃）一、長春市朝陽區(qū)發(fā)展定位朝陽區(qū)承擔的主要城市職能：長春市城市商業(yè)服務中心；長春市行政辦公中心；長春市科研文教中心；長春市重要的城市歷史風貌保護區(qū)；長春市優(yōu)良的城市居住區(qū)；長春市南部生態(tài)和水源保護區(qū)；長春市旅游基地。二、長春市朝陽區(qū)發(fā)展規(guī)模人口規(guī)模；規(guī)劃至2020年朝陽分區(qū)劃分區(qū)實際居住人口規(guī)模63.3萬左右，其中非農(nóng)業(yè)人口56萬人，農(nóng)業(yè)人口4.1萬人，暫住人口3.2萬人；中心城區(qū)58.8萬人，永春鎮(zhèn)2.5萬人，樂山鎮(zhèn)2萬人。用地規(guī)模：規(guī)劃確定在2020年朝陽區(qū)劃分區(qū)城鎮(zhèn)建設用地62.61平方公里左右，其中中心城區(qū)建設用地49.3平方公里左右，永春鎮(zhèn)區(qū)2.5平方公里，樂山鎮(zhèn)2平方公里左右。

五“吉福國際茶城”規(guī)劃報告

（長春市朝陽區(qū)分區(qū)規(guī)劃）三、空間結構至規(guī)劃期末，朝陽規(guī)劃區(qū)將形成“一城兩片、兩鎮(zhèn)”的空間結構體系；■“一城兩片”：指朝陽中心城區(qū)的中心片區(qū)和富鋒組團及工業(yè)園片區(qū)；■“中心片區(qū)”：朝陽老城區(qū)部分。其主要功能是發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，優(yōu)化傳統(tǒng)服務，體現(xiàn)城區(qū)綜合職能；■“富鋒組團及工業(yè)園片區(qū)”：富鋒組團及及長春工業(yè)經(jīng)濟開發(fā)區(qū)一期工程、二期工程部分。其主要職能是發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)；■“永春鎮(zhèn)”：是城市發(fā)展預留空間，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為農(nóng)工貿(mào)型鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點發(fā)展都是農(nóng)業(yè)；■“樂山鎮(zhèn)”：是長春市南部生態(tài)和水源保護區(qū)，城鎮(zhèn)職能類型規(guī)劃為旅游性鄉(xiāng)鎮(zhèn)，重點發(fā)展生態(tài)型農(nóng)業(yè)。四、中心城區(qū)空間結構至規(guī)劃期末，朝陽中心城區(qū)將形成“三個商業(yè)圈、一個大型商業(yè)中心、十條精品街路、十二個居住單元、一個工業(yè)園區(qū)”的分區(qū)建設空間結構。一、招商策劃、推廣●北京天福緣茶城租金：一層4—5元/平/天；二層1.6元/平/天北京國際茶城租金：●沈陽北方茶城租金:()沈陽榮碧達茶城租金:()●哈爾濱哈爾濱大發(fā)茶城租金：一層4-—4.2元/平/天；二層1.8元/平/天●長春青怡坊茶城租金：()●長春大自然租金：(45元/天固定的格局約估計2.5元/天/平)●朝陽區(qū)目前：純住宅均價為7300元/平商業(yè)住在均價為7490元/平●“吉福國際茶城”附近：純住宅均價為4800元/平—5010元/平

六制定招商計劃六制定招商計劃六制定招商計劃七制定最終茶城全年推廣方案宣傳推廣策略一、廣告目標正確鎖定本項目的目標受眾，根據(jù)該群體的消費特點，通過有效的廣告訴求，樹立本項目在競爭中的最佳形象，贏得更高的概念附加值，在目標受眾心中形成獨特或唯一的概念以支撐競爭實力。七制定最終茶城全年推廣方案各階段推售計劃根據(jù)本項目的工程進度預計，并結合項目的推廣需要，初步制定本項目的推廣時間表，并由所制定各階段推廣計劃：階段第一階段第二階段第三階段第四階段時間2010年6月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月2011年3月~8月推廣重點1、區(qū)域商圈定位、拓展2、樹立茶城項目形象3、發(fā)展商形象4、宣傳推廣5、項目招商6、文化公關活動1、正式開業(yè)2、開業(yè)形象展示3、通過媒體發(fā)布優(yōu)惠政策，吸引消費者，拉動招商的持續(xù)完成4、文化公關活動1、應季的活動促銷，中秋節(jié)、國慶節(jié)、圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)等節(jié)日。2、招商項目的美化完善3、團購項目的收集和整理4、文化公關活動發(fā)售+招商+文化公關活動推廣階段安排時間2010年5月~2010年8月2010年8月~9月2010年10月~2011年3月廣告操作炒作茶城商圈，品牌文化傳播。炒作發(fā)展商品牌；炒作項目，制造懸念。與主力商家正式簽約。1、展開招商推廣；2、以優(yōu)惠信息和熱賣情況攻擊市場推貨安排接受銷售及招商登記。接受銷售及暫停招商登記。全面招商；接受空余商鋪登記。主要媒體組合新文化報、東亞新聞報軟文炒作為主。新文化報、東亞新聞報硬廣炒作為主，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻新文化報、東亞新聞報硬廣為輔助，交通之聲、吉林衛(wèi)視等媒體主攻其它媒體配合城市晚報、長春晚報、交通之聲、吉林都市（守望都市）、長春電視臺（社區(qū)辦事處）或吉林影視等；同時百度或同類全國網(wǎng)站宣傳。七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案二、公關活動公關活動的目的是加強項目的形象宣傳，提升本案的品牌知名度及影響力，并借以提升本案的招商氛圍，因此在明確目的之后，可通過不同的方式展開公關活動，具體建議如下：活動一：活動主題：吉福國際茶城招商新聞發(fā)布會活動時間：待定活動地點：朝陽區(qū)香格里拉飯店具體內(nèi)容：提前在重點媒體和網(wǎng)站上發(fā)布新聞發(fā)布會信息，公布吉福國際茶城在香格里拉舉行新聞發(fā)布會；專家演講，并發(fā)出預訂優(yōu)先選鋪信息，并邀請媒體朋友進行相關事件炒作。目的及作用：做市場定價的初探，可以根據(jù)實際情況進行適時的調(diào)控，并通過媒體與相關事件提升目標客戶群體的心里地位。為招商洽談工作進一步做好準備；七制定最終茶城全年推廣方案活動二：活動主題：吉福國際茶城簽約儀式暨大型招商推廣會。活動時間：待定活動地點：香格里拉飯店活動形式：新聞發(fā)布會、自助酒會具體內(nèi)容：1、項目推介2、沙盤講解、臺下互動3、主力商家推介4、媒體采訪5、簽約儀式舉行6、大型招商洽談7、答謝宴目的及作用：1、通過大型的新聞發(fā)布會，公開宣布與主力商家的強強聯(lián)合；2、把握吉福國際茶城進行一系列的炒作，引導市場關注；3、本次招商會以推廣為主，即時招商為輔；4、營造氣氛，促進與商家的友誼；5、廣泛搜集商家信息資源；6、對商家進行大摸底。三、招商推廣招商方式：1、大型招商會（活動）2、現(xiàn)場招商3、招商范圍：安溪、北京、沈陽、大連、哈爾濱、長春招商對象：1、實力品牌商家2、中小型品牌商家3、個體經(jīng)營者七制定最終茶城全年推廣方案七制定最終茶城全年推廣方案四、招商推廣執(zhí)行方案目錄第一階段第二階段第三階段方向走出去引進來簽約時間2010年5月15日~2010年6月15日2010年6月15日~2010年7月15日2010年7月15日~2011年8月15日第一組（三人）從南向北的方向依次是：福建（安溪）、山東（濟南）、北京一帶工作總結，通過上一階段的招商工作，對目標客戶群體進行逐個公關。通知最新營銷信息。進而吸引目標客戶群體。第三階段為繁忙時期，通過前兩階段的工作，相應的使目標客戶群體對茶都有相應的了解，通過市場實際情況與客戶簽約。第二組（三人）從南向北的方向依次是：大連、沈陽、哈爾濱一帶做工作總結，上報并針對目標客戶群體的地域，逐個擬定最適合目標客戶群體的營銷套餐。（最終利益不變）負責招待至本地考察的目標客戶群體，并通過沙盤與在本地做的宣傳造勢給予客戶群體信心，去吸引說服客戶簽約。七制定最終茶城全年推廣方案活動一：活動主題：“杯中歲月，水樣情懷”吉林省秋季炒茶節(jié)活動方案活動時間：2010年10月3日活動地點：吉福國際茶城門口廣場舉辦單位：吉福國際茶城活動項目：1、“杯中歲月，水樣情懷”茶文化活動啟動儀式2、“杯中歲月，水樣情懷”品茗會3、安溪鐵觀音茶文化知識有獎征答。4、萬份安溪鐵觀音茶禮贈送活動。活動目的：通過這一具有傳統(tǒng)特色的節(jié)日，進行對公司的形象包裝與鞏固。以事件的形式，在媒體進行宣傳炒作，聚集人氣。并加以秋茶上市的事件，客觀的吸引廣大茶葉類愛好者的聚集采購，從而消費與相關行業(yè)的營業(yè)額。提升茶城的知名度。五、全年活動策劃方案七制定最終茶城全年推廣方案活動二：七制定最終茶城全年推廣方案活動三：活動主題：“沏一杯香茗，品人生百味”吉林省茶王大賽活動方案活動時間：2011年1月23日活動地點：吉福國際茶城門口廣場舉辦單位：吉福國際茶城活動項目：1、“沏一杯香茗，品人生百味”茶王大賽啟動儀式，領導致辭。2、“沏一杯香茗，品人生百味”茶藝比賽。3、“沏一杯香茗，品人生百味”茶文化知識有獎問答。4、頒布獎項，宣布結束。活動目的：在一月與二月期間臨近中國傳統(tǒng)節(jié)日“年”，這一階段又是送禮的高峰期，而茶葉類作為高端健康飲品，逐漸被消費者認可。本次活動以“茶王大賽”為主題，進行茶文化比賽，既宣傳了企業(yè)文化又進行茶文化的演示，使消費者對茶文化有更深刻的認識，從而拉動營業(yè)額。七制定最終茶城全年推廣方案活動四：八