餐飲選址前置管理制度?一、總則（一）目的本制度旨在規(guī)范餐飲企業(yè)選址前置管理工作，確保選址決策科學(xué)合理，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目成功率，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。（二）適用范圍本制度適用于公司旗下所有餐飲品牌新門(mén)店選址的前期調(diào)研、分析、評(píng)估及決策等相關(guān)活動(dòng)。（三）基本原則1.符合品牌定位原則：選址應(yīng)與餐飲品牌的市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶(hù)群體相契合，有助于提升品牌形象和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。2.市場(chǎng)導(dǎo)向原則：充分考慮所選區(qū)域的市場(chǎng)需求、消費(fèi)潛力、競(jìng)爭(zhēng)狀況等因素，確保門(mén)店具有良好的市場(chǎng)前景。3.成本效益原則：在滿(mǎn)足經(jīng)營(yíng)需求的前提下，合理控制選址成本，提高投資回報(bào)率。4.合規(guī)合法原則：選址必須符合國(guó)家法律法規(guī)、城市規(guī)劃、環(huán)保要求等相關(guān)規(guī)定。二、選址組織架構(gòu)及職責(zé)（一）選址決策委員會(huì)1.組成人員：由公司高層管理人員、市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人、運(yùn)營(yíng)部負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)人等組成。2.職責(zé)負(fù)責(zé)制定和調(diào)整選址戰(zhàn)略及方針政策。審議選址項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等重要文件。對(duì)重大選址決策進(jìn)行最終審批。（二）選址工作小組1.組成人員：由市場(chǎng)調(diào)研專(zhuān)員、數(shù)據(jù)分析員、運(yùn)營(yíng)專(zhuān)家、法務(wù)專(zhuān)員等相關(guān)人員組成。2.職責(zé)負(fù)責(zé)收集、整理、分析選址相關(guān)信息，開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研和實(shí)地考察。協(xié)助編制選址項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、評(píng)估報(bào)告等。按照選址決策委員會(huì)的要求，執(zhí)行具體的選址工作任務(wù)。三、選址流程（一）選址需求分析1.根據(jù)公司業(yè)務(wù)發(fā)展規(guī)劃和市場(chǎng)拓展目標(biāo)，明確新門(mén)店的選址需求，包括門(mén)店類(lèi)型（如直營(yíng)店、加盟店）、規(guī)模、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)等。2.與相關(guān)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，確定選址的關(guān)鍵因素，如人流量、租金水平、周邊配套設(shè)施、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分布等。（二）區(qū)域篩選1.收集宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、城市發(fā)展規(guī)劃、人口統(tǒng)計(jì)信息等資料，對(duì)全國(guó)或特定區(qū)域的市場(chǎng)潛力進(jìn)行評(píng)估。2.根據(jù)品牌定位和市場(chǎng)需求，初步篩選出幾個(gè)具有發(fā)展?jié)摿Φ某鞘谢虻貐^(qū)作為選址目標(biāo)區(qū)域。（三）市場(chǎng)調(diào)研1.商圈調(diào)研了解目標(biāo)商圈的人口密度、年齡結(jié)構(gòu)、消費(fèi)習(xí)慣、收入水平等基本情況。分析商圈內(nèi)的商業(yè)氛圍、交通便利性、周邊配套設(shè)施（如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、學(xué)校、醫(yī)院等）情況。研究商圈內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分布、經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)份額等信息。2.場(chǎng)地調(diào)研實(shí)地考察備選場(chǎng)地的地理位置、周邊環(huán)境、建筑物狀況等。評(píng)估場(chǎng)地的面積、形狀、樓層、層高、承重等是否符合餐飲經(jīng)營(yíng)要求。了解場(chǎng)地的產(chǎn)權(quán)情況、租賃期限、租金水平及遞增方式、押金要求等租賃條件。（四）數(shù)據(jù)分析與評(píng)估1.對(duì)市場(chǎng)調(diào)研收集到的數(shù)據(jù)進(jìn)行整理和分析，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估模型和方法，對(duì)備選場(chǎng)地進(jìn)行量化評(píng)估。2.評(píng)估指標(biāo)人流量與客流量：分析場(chǎng)地周邊的人流量、不同時(shí)間段的客流量變化情況，評(píng)估潛在顧客數(shù)量。租金與成本：計(jì)算租金成本、裝修成本、設(shè)備采購(gòu)成本、運(yùn)營(yíng)成本等各項(xiàng)費(fèi)用，評(píng)估投資回報(bào)率和成本效益。市場(chǎng)飽和度：考察商圈內(nèi)同類(lèi)型餐飲品牌的數(shù)量及分布情況，判斷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度和發(fā)展空間。交通便利性：評(píng)估場(chǎng)地周邊的公共交通狀況，包括公交線(xiàn)路、地鐵站位置等，以及停車(chē)位數(shù)量和便利性。周邊配套設(shè)施：分析周邊配套設(shè)施對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)的支持程度，如是否有利于吸引顧客、滿(mǎn)足顧客需求等。3.根據(jù)評(píng)估結(jié)果，對(duì)備選場(chǎng)地進(jìn)行排序，確定優(yōu)先考察的場(chǎng)地名單。（五）實(shí)地考察與談判1.對(duì)優(yōu)先考察的場(chǎng)地進(jìn)行實(shí)地再次考察，深入了解場(chǎng)地的實(shí)際情況，與場(chǎng)地業(yè)主或出租方進(jìn)行面對(duì)面溝通。2.談判要點(diǎn)租賃條款：爭(zhēng)取有利的租金價(jià)格、租賃期限、租金遞增方式、押金退還條件等。場(chǎng)地條件：協(xié)商場(chǎng)地的裝修改造、設(shè)備安裝、水電氣供應(yīng)等方面的支持和配合。其他條款：如物業(yè)管理費(fèi)用、廣告宣傳權(quán)利、優(yōu)先續(xù)租權(quán)等。3.在談判過(guò)程中，及時(shí)向選址決策委員會(huì)匯報(bào)進(jìn)展情況，根據(jù)委員會(huì)的意見(jiàn)和建議進(jìn)行調(diào)整和決策。（六）可行性研究報(bào)告編制1.選址工作小組根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研、數(shù)據(jù)分析和實(shí)地考察情況，編制選址項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。2.報(bào)告內(nèi)容項(xiàng)目概述：介紹選址項(xiàng)目的基本情況，包括項(xiàng)目背景、目標(biāo)、選址地點(diǎn)等。市場(chǎng)分析：闡述目標(biāo)市場(chǎng)的需求狀況、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、發(fā)展趨勢(shì)等。場(chǎng)地分析：詳細(xì)描述備選場(chǎng)地的地理位置、周邊環(huán)境、場(chǎng)地條件、租賃情況等。經(jīng)營(yíng)方案：提出餐飲門(mén)店的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)、菜品特色、營(yíng)銷(xiāo)策略、人員配置等初步方案。財(cái)務(wù)分析：預(yù)測(cè)項(xiàng)目的投資預(yù)算、成本結(jié)構(gòu)、收入預(yù)測(cè)、利潤(rùn)預(yù)測(cè)等財(cái)務(wù)指標(biāo)，評(píng)估項(xiàng)目的盈利能力和投資風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與對(duì)策：分析項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素，如市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)等，并提出相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。（七）評(píng)估與決策1.選址決策委員會(huì)對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行審議和評(píng)估，必要時(shí)可組織相關(guān)專(zhuān)家進(jìn)行論證。2.根據(jù)評(píng)估結(jié)果，對(duì)選址項(xiàng)目做出決策，明確是否選定該場(chǎng)地作為新門(mén)店的地址。3.如決策通過(guò)，及時(shí)與場(chǎng)地業(yè)主或出租方簽訂租賃協(xié)議等相關(guān)合同，啟動(dòng)后續(xù)籌備工作；如決策未通過(guò)，重新篩選和評(píng)估備選場(chǎng)地，重復(fù)上述選址流程。四、選址風(fēng)險(xiǎn)管理（一）風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：包括市場(chǎng)需求變化、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、消費(fèi)者口味偏好改變等導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。2.選址風(fēng)險(xiǎn)：如選址不當(dāng)導(dǎo)致人流量不足、租金過(guò)高、周邊配套設(shè)施不完善等影響門(mén)店經(jīng)營(yíng)效益。3.政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家法律法規(guī)、城市規(guī)劃、環(huán)保要求等政策調(diào)整對(duì)餐飲經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的不利影響。4.其他風(fēng)險(xiǎn)：如場(chǎng)地產(chǎn)權(quán)糾紛、租賃糾紛、自然災(zāi)害等不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。（二）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1.對(duì)識(shí)別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估，分析其發(fā)生的可能性和影響程度。2.根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估結(jié)果，確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，為制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施提供依據(jù)。（三）風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施1.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研和監(jiān)測(cè)，及時(shí)了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和消費(fèi)者需求變化，調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略和菜品結(jié)構(gòu)。分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，制定差異化競(jìng)爭(zhēng)策略，提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力。2.選址風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)在選址過(guò)程中，充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，科學(xué)評(píng)估備選場(chǎng)地的各項(xiàng)指標(biāo)，確保選址的合理性。與場(chǎng)地業(yè)主或出租方簽訂詳細(xì)的租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，降低租賃風(fēng)險(xiǎn)。3.政策風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)密切關(guān)注國(guó)家法律法規(guī)、政策動(dòng)態(tài)，及時(shí)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營(yíng)策略，確保合規(guī)經(jīng)營(yíng)。在選址前，咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)法律人士，了解選址區(qū)域的政策環(huán)境，避免因政策問(wèn)題導(dǎo)致的經(jīng)營(yíng)困難。4.其他風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)場(chǎng)地進(jìn)行全面的產(chǎn)權(quán)調(diào)查，確保產(chǎn)權(quán)清晰無(wú)糾紛。購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的商業(yè)保險(xiǎn)，如財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)、責(zé)任險(xiǎn)等，降低自然災(zāi)害、意外事故等風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失。五、選址信息管理（一）信息收集渠道1.內(nèi)部信息：公司各部門(mén)提供的與業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、行業(yè)趨勢(shì)等相關(guān)的信息。2.外部信息政府部門(mén)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)、城市規(guī)劃文件、政策法規(guī)等。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)提供的行業(yè)報(bào)告、市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)等。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)代理公司等提供的場(chǎng)地租賃信息。實(shí)地考察過(guò)程中與當(dāng)?shù)鼐用瘛⑸碳摇⒄ぷ魅藛T等交流獲取的信息。（二）信息整理與分類(lèi)1.對(duì)收集到的選址信息進(jìn)行整理，剔除重復(fù)、無(wú)效信息。2.按照市場(chǎng)環(huán)境、商圈情況、場(chǎng)地條件、租賃信息等類(lèi)別進(jìn)行分類(lèi)，建立選址信息數(shù)據(jù)庫(kù)。（三）信息共享與利用1.選址工作小組各成員可根據(jù)工作需要，隨時(shí)查詢(xún)和使用選址信息數(shù)據(jù)庫(kù)中的信息。2.定期對(duì)選址信息進(jìn)行更新和維護(hù)，確保信息的準(zhǔn)確性和時(shí)效性。3.在選址項(xiàng)目完成后，將相關(guān)選址信息進(jìn)行歸檔保存，為后續(xù)項(xiàng)目提供參考和借鑒。六、監(jiān)督與考核（一）監(jiān)督機(jī)制1.建立選址工作監(jiān)督機(jī)制，對(duì)選址工作流程的執(zhí)行情況、工作質(zhì)量等進(jìn)行全程監(jiān)督。2.選址決策委員會(huì)定期對(duì)選址項(xiàng)目進(jìn)行檢查和指導(dǎo)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并督促整改。3.設(shè)立舉報(bào)渠道，接受公司內(nèi)部員工及外部相關(guān)方對(duì)選址工作中違規(guī)行為的舉報(bào)。（二）考核指標(biāo)1.選址成功率：考核在一定時(shí)期內(nèi)成功選址并開(kāi)業(yè)的門(mén)店數(shù)量占選址項(xiàng)目總數(shù)的比例。2.投資回報(bào)率：評(píng)估選址項(xiàng)目在一定經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)的投資回報(bào)率，衡量選址決策對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響。3.市場(chǎng)適應(yīng)性：考察選址門(mén)店是否符合品牌定位和市場(chǎng)需求，能否在所選區(qū)域獲得良好的市場(chǎng)反響。4.工作效率：根據(jù)選址項(xiàng)目的完成時(shí)間和進(jìn)度要求，考核選址工作小組的工作效率。（三）獎(jiǎng)懲措施1.對(duì)選址工作表現(xiàn)優(yōu)秀、為公司成功選址并帶來(lái)