香港業(yè)主自治管理制度?總則目的本管理制度旨在規(guī)范香港地區(qū)業(yè)主自治活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理區(qū)域的和諧、有序發(fā)展，確保物業(yè)的正常使用和維護(hù)。適用范圍本制度適用于香港特別行政區(qū)內(nèi)所有實行業(yè)主自治管理的住宅、商業(yè)及其他物業(yè)區(qū)域。基本原則1.依法自治原則：業(yè)主自治活動必須遵守香港的法律法規(guī)，在法律框架內(nèi)開展各項管理工作。2.民主協(xié)商原則：充分尊重業(yè)主的意愿，通過民主程序進(jìn)行決策，保障業(yè)主參與自治管理的權(quán)利。3.公平公正原則：對待全體業(yè)主一視同仁，在管理決策、費用分?jǐn)偂⒓m紛處理等方面做到公平公正。4.服務(wù)與管理并重原則：以服務(wù)業(yè)主為宗旨，同時加強(qiáng)對物業(yè)區(qū)域的有效管理，提升居住和使用環(huán)境質(zhì)量。業(yè)主大會業(yè)主大會的組成1.業(yè)主資格：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有法律法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)。2.業(yè)主大會會議：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。業(yè)主可以親自參加業(yè)主大會會議，也可以委托代理人參加。委托代理人參加的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項及權(quán)限。業(yè)主大會的職責(zé)1.制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則：管理規(guī)約是業(yè)主共同遵守的行為準(zhǔn)則，業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定了業(yè)主大會的召集、表決等程序。2.選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)具體的自治管理事務(wù)。3.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)：根據(jù)物業(yè)區(qū)域的實際情況，決定是否聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及聘請哪家企業(yè)。4.籌集和使用專項維修資金：專項維修資金用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造。5.改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施：涉及重大改造事項時，需由業(yè)主大會進(jìn)行決策。6.決定有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項：涵蓋物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)與業(yè)主利益相關(guān)的各類重要事務(wù)。業(yè)主大會的召集1.首次業(yè)主大會會議：由物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織召集。2.定期會議：業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。3.臨時會議：有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。業(yè)主大會的表決1.表決權(quán)的確定：業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照業(yè)主擁有的專有部分面積計算，每一平方米計算為一票；但業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選方法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。2.表決事項及通過條件：一般事項：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。特別事項：應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。特別事項包括制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，籌集和使用專項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施等。業(yè)主委員會業(yè)主委員會的組成1.委員人數(shù)：業(yè)主委員會由5至11人單數(shù)組成。2.委員資格：業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：具有完全民事行為能力；遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)；遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作時間。業(yè)主委員會的選舉1.候選人產(chǎn)生：業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主自薦或者推薦產(chǎn)生。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在選舉前15日將候選人名單及簡歷以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。2.選舉方式：業(yè)主委員會委員由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，采用無記名投票的方式。業(yè)主委員會的職責(zé)1.執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議：確保業(yè)主大會的各項決策得到有效執(zhí)行。2.召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況：定期向業(yè)主大會匯報物業(yè)管理工作進(jìn)展。3.與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同：代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行溝通和簽約。4.及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同：維護(hù)業(yè)主權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量提升。5.監(jiān)督管理規(guī)約的實施：對業(yè)主遵守管理規(guī)約的情況進(jìn)行監(jiān)督。6.督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用：保障物業(yè)管理費用的正常收繳。7.組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用：確保專項維修資金合理使用。8.調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛：及時化解業(yè)主間矛盾。9.業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)：完成業(yè)主大會交辦的其他相關(guān)工作。業(yè)主委員會的工作經(jīng)費1.經(jīng)費來源：業(yè)主委員會的工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，具體籌集方式、數(shù)額和使用辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。2.經(jīng)費使用：工作經(jīng)費用于業(yè)主委員會的日常辦公、會議、差旅、聘請法律顧問等開支。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將工作經(jīng)費的使用情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會的換屆1.換屆時間：業(yè)主委員會任期屆滿2個月前，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議進(jìn)行換屆選舉。2.換屆程序：換屆選舉程序與首次選舉程序相同，原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接手續(xù)。管理規(guī)約管理規(guī)約的制定1.制定主體：管理規(guī)約由業(yè)主大會會議制定。2.內(nèi)容要求：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。管理規(guī)約的效力1.對業(yè)主的約束力：管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約，按照管理規(guī)約的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務(wù)。2.對物業(yè)使用人的約束力：物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約的，從其約定。管理規(guī)約的修改1.修改提議：經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，可以對管理規(guī)約進(jìn)行修改。2.修改程序：修改管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會會議通過，并自通過之日起15日內(nèi)，報物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)合同1.合同簽訂：業(yè)主大會決定聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。2.合同內(nèi)容：物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等事項進(jìn)行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的職責(zé)1.基本服務(wù)：按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，包括物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)和管理；清潔衛(wèi)生服務(wù)；綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)；秩序維護(hù)服務(wù)等。2.信息公開：定期向業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)費用的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。3.應(yīng)急處理：制定應(yīng)急預(yù)案，應(yīng)對可能發(fā)生的突發(fā)事件，如火災(zāi)、水浸、電梯故障等。物業(yè)服務(wù)費用1.費用標(biāo)準(zhǔn)：物業(yè)服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)的實際情況協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中明確約定。2.費用收繳：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主違反約定逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。物業(yè)服務(wù)的監(jiān)督與考核1.業(yè)主監(jiān)督：業(yè)主有權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，提出意見和建議。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期組織業(yè)主對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行滿意度調(diào)查，并將調(diào)查結(jié)果向業(yè)主公布。2.主管部門監(jiān)督：物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行檢查和考核。專項維修資金專項維修資金的籌集1.籌集方式：專項維修資金由業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存，每平方米建筑面積交存首期專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。2.交存時間：業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將專項維修資金存入專項維修資金專戶。專項維修資金的使用1.使用范圍：專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，不得挪作他用。2.使用程序：專項維修資金的使用應(yīng)當(dāng)遵循方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則。使用專項維修資金時，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主提出使用方案，經(jīng)業(yè)主大會依法通過后實施；未成立業(yè)主大會的，經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上業(yè)主同意后實施。專項維修資金的管理1.專戶存儲：專項維修資金應(yīng)當(dāng)存入銀行專戶，由專人管理。2.賬目公開：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)定期將專項維修資金的收支情況以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)的使用與維護(hù)物業(yè)的使用1.業(yè)主使用：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃用途使用物業(yè)，不得擅自改變物業(yè)的使用性質(zhì)。確需改變的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并依法辦理相關(guān)手續(xù)。2.物業(yè)使用人使用：物業(yè)使用人在使用物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約和業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。物業(yè)的維護(hù)1.共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行定期檢查、維修和養(yǎng)護(hù)，確保其正常運行。2.業(yè)主專有部分維護(hù)：業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)的規(guī)定和管理規(guī)約的約定，對其專有部分進(jìn)行維護(hù)，不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。物業(yè)的裝飾裝修1.裝修申報：業(yè)主或者物業(yè)使用人在進(jìn)行物業(yè)裝飾裝修前，應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修方案報物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案。2.裝修管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)裝飾裝修活動進(jìn)行管理，制止和糾正違反規(guī)定的裝飾裝修行為。爭議處理與違約責(zé)任爭議處理1.協(xié)商解決：業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生爭議的，可以通過協(xié)商解決。2.調(diào)解解決：協(xié)商不成的，可以請求業(yè)主委員會或者相關(guān)調(diào)解組織進(jìn)行調(diào)解。3.訴訟解決：調(diào)解不成的，可以依法向人民法院提起訴訟。違約責(zé)任1.業(yè)主違約責(zé)任：業(yè)主違反管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)服務(wù)合同