第二部分商業市場報告上半部分綱要下半部分市場調研篇市場分析篇市場定位篇產品定位篇營銷策略篇招商策略篇本次匯報經濟測算篇下階段匯報目錄2市場分析篇1市場調研篇東勝區現狀調查東勝區商圈及商業街分布調查東勝區典型商業調查鄂爾多斯在售商業調查東勝區商業分布特征東勝區商業需求調查東勝區商業消費需求調查東勝區商業發展趨勢調查3市場定位篇一、東勝區現狀調查東勝區現有商業鬧市形成了以達拉特路與伊金霍洛大街交界帶為核心商圈，向四方延伸的格局。其中達拉特路已經形成由南至北全路段的商業街格局。東勝區作為鄂爾多斯市的一個分區，其商業相對比較發達，以伊金霍洛大街和達拉特路中心形成核心商圈，圍繞這一核心商圈形成了杭錦路、準格爾大街、寶日陶亥路、伊化路等幾條商業街道。受核心商業區的輻射效應，依然是伊金霍洛大街中段和達拉特路上的商鋪相對集中，人氣較旺，租金較高。城市核心商圈為了對鄂爾多斯商業區的街道構成進行全面分析，我們選擇了離我們項目比較近，同時也是主要商業區的的9條街道進行調研分析。準格爾鄂托克達拉特杭錦路伊化路吉勞慶天驕路寶日陶亥伊金霍洛街鄂爾多斯這九條街道從南向北分別是鄂爾多斯大街、伊金霍洛街、寶日陶亥街、鄂托克大街。自東向西分別是：準格爾大路、達拉特路、杭錦路、伊化路、吉勞慶路（如上圖）二、東勝區商圈及商業街分布調查二、東勝區商圈及商業街分布調查（1）伊金霍洛街商業構成配套類二、東勝區商圈及商業街分布調查（2）達拉特路商業構成達拉特路共有店鋪80家，其中以服飾和餐飲的商鋪最多。共有服飾42家，占總比52%。餐飲15家，占總比19%。品牌服飾成了達拉特大街的一個特色。達拉特路在當地人心目中是最重要的一條商業街，也是當地有一定實力的人最喜歡逛的商業街。民生廣場、寶如意商城及北國新天地購物中心均在這條街上。當地的主要服飾專業市場和一些服飾品牌專賣店也開設在這條街道上，品牌服飾是這條街最大的特色。二、東勝區商圈及商業街分布調查（3）吉勞慶路商業構成吉勞慶路兩邊有很長一段是在建項目和工地，因此兩邊商鋪總數不多，小餐飲數目比較多。是所調查街道店鋪中最少的地段。本項目地塊也在這條街上。配套類二、東勝區商圈及商業街分布調查（4）杭錦路商業構成杭錦路上餐飲、賓館、和美容類商業業態比較豐富，大型的餐飲和賓館成為這條街的一個特色。其中餐飲占有比例為13%，美容美發為14%。杭錦路是平行于達拉特路的一條路，由于其離達拉特路較近，因此商業氛圍相對較好，餐飲和賓館占了較大比重。配套類二、東勝區商圈及商業街分布調查（5）寶日陶亥路商業構成寶日陶亥街餐飲和生鮮類的店鋪比較多，共有餐飲20家、生鮮16家占總比的42%。因此，可以說寶日陶亥街是當地的餐飲一條街。店鋪總體數量比較少。二、東勝區商圈及商業街分布調查（6）鄂托克大街商業構成在東勝主要有兩條路可以橫穿鐵路到鐵西區，一是鄂托克大街，另外一條是鄂爾多斯大街。因此鄂托克大街是一條重要的交通干道，車流和人流很多，這也使這條街的商業氛圍較好。據統計，鄂托克大街共有116家店鋪，五金占有量達到43家，成為該街的一大特色。其次是餐飲，占到了18%，再次家電、電動車行業，占有比例達到17%和16%。因此可以說該街道是當地的一條重要的五金街。在這條路上，有一個樂多樂超市，它是當地唯一一家單一的綜合性的大賣場，它在當地影響力較大，而且經營項目比較完善。本項目8號地塊緊鄰鄂托克大街。二、東勝區商圈及商業街分布調查（7）鄂爾多斯大街商業構成鄂爾多斯大街與以上街道相比，是店鋪數量最多的街道，因為在這條街道上有大量的小臨街店鋪存在，店鋪總數達到了300家。鄂爾多斯大街是另外一條可以直接通往鐵西區的路，是交通主干道路，人流和車流量也較大。配套類二、東勝區商圈及商業街分布調查（8）伊化路商業構成伊化路店鋪共有94家，主要涉及的有餐飲、五金、美容美發、娛樂等行業。在該街上，五金的占有數量比較龐大，占到總數的20%。但經營范圍都比較窄。該街有幾處在建項目，顯得不是很繁華。在這條路上，有福格和民生兩個建材家居市場，成為該街的特色，到此街購物的人也多為購買建材家具者居多。二、東勝區商圈及商業街分布調查（9）準格爾大街商業構成準格爾大街店鋪共有84家，其中最突出的是家電和餐飲行業。他們的分別占有比例達到18%和33%。可以看出，餐飲和通訊是該街道的一大特色。其中電信營業廳的占有數量是其他街道所達不到的。準格爾街可以說是東勝區的通訊一條街，同時東勝唯一的一家新華書店也在這條道路上。二、東勝區商圈及商業街分布調查以上9條街共有商鋪1058家，占據前幾位的分別是餐飲（211家）、五金（85家）、服飾（75家）、家電（64家）、美容美發（45），從這些數據中分析可得出：店鋪以生產資料型和居家生活型為主，此兩類店鋪要占店鋪總數的70左右%。消費型商鋪占比不足20%。說明該城市雖然整體經濟比較發達，但還沒有過渡到消費型城市。小餐飲在各條街都占比較大，這些餐飲以牛羊肉為主，從這么多餐飲店可以看出，當地的吃比較盛行，這些小店主要解決大部分市民的日常用餐消費。

商鋪以租為主，租金根據不同的地方，經營業種不一樣，價格差異也較大，租金以達拉特路為最高，吉勞慶路為最低。租金從2.5元/天/平方到15元/天/平方不等。三、東勝區典型商業調查東勝的主力店主要是由百貨店和超市店構成，總體數量上不多，有鄂爾多斯購物中心、每天百貨、北國新天地和樂多樂超市。物業名稱鄂爾多斯購物中心物業類別百貨類物業地址達拉特南路與伊金霍洛街的中心交界處經營范圍各種中高檔商品經營方式統一經營、收銀經營面積約40000平方米預估年營業額5億元經營分布地下：手機賣場1層：化妝品2層：化妝品、男裝品牌店3層-4層：女裝租金情況1-2層租金14元/天/平方3-4層租金10元/天/平方5層租金2-5元/天/平方三、東勝區典型商業調查物業名稱每天百貨物業類別百貨類物業地址東勝區伊金霍洛東街3號經營范圍各種中高檔商品經營方式統一經營、收銀經營面積約41000平方米預估年營業額3億元經營分布一層：黃金珠寶、鐘表眼鏡、化妝品、煙酒、女鞋、男鞋、箱包、皮具

二層：休閑服、羊絨服、男裝、飾品、內衣

三層：淑女裝、少女裝、仕女裝、飾品、羽絨服

四層：童裝、玩具、家居家飾品、體育用品、床上用品、小家電

租金情況10元/天/平方左右三、東勝區典型商業調查物業名稱每天超市物業類別超市類物業地址東勝區伊金霍洛東街3號日均客流量3000經營方式統一經營、收銀經營面積約5000平方米預估年銷售額4000萬元物業名稱樂多樂超市物業類別超市類物業地址鄂托克大街日均客流量4500經營方式統一經營、收銀經營面積約10000平方米預估年銷售額5000萬元三、東勝區典型商業調查物業名稱北國新天地物業類別百貨類物業地址東勝區達拉特路經營范圍各種中高檔商品經營方式統一經營、收銀經營面積約58000平方米預估年營業額3億元經營分布一層：蘇寧電器、肯德基、品牌名店、服飾精品區、美容天地、男女鞋區

二層：淑女名媛館、紳士名流館、家居生活館

三層：運動休閑裝、針織內衣、羽絨服、床上用品、兒童城、運動健身會館

四層：美食廣場、國際數碼影院、大型娛樂城

租金情況產權商鋪，原售價15000-30000元/㎡，15元/天/平方左右三、東勝區典型商業調查物業名稱寶如意物業類別商城物業地址達拉特路日均客流量5500經營方式租金制經營面積7500平方米產權個人主要經營1-2層:服裝3層:娛樂租金情況租金5.5-1.5元/天/平米，轉讓價格6000-15000元/平米物業名稱民生廣場物業類別商城物業地址達拉特南路２４號經營方式租金制經營面積70000平米主要經營日用百貨、布料、布藝、服裝、鞋帽；五金、土產日雜；糧油、副食、肉食、海鮮銷售；餐飲、住宿等租金情況租金2-7.5元/天/平米，轉讓價格7000-24000元/平米三、東勝區典型商業調查物業名稱福格建材家具城物業類別建材類物業地址伊化路與寶日陶亥街交匯處經營方式租賃經營面積近20000平方米租金1.2-5.1元/天/平方物業名稱民生家具城物業類別建材類物業地址伊化路與寶日陶亥街交匯處經營方式租金制經營面積近20000平方米經營類型家庭及辦公家俱租金情況1.1-4元/天/平方四、鄂爾多斯典型在售商業調查鐵東區新增商業規模有限，太古廣場商業雖定位高端，但規模有限，且與老城核心商圈相距甚遠，聚集性不夠，難以升級老城商圈鐵東區目前在售商業項目2個：太古廣場公園大道天驕路達拉特旗路太古廣場公園大道項目商業規模售價銷售狀況客戶特征太古廣場約4萬40000-50000元/平米銷售部分售罄部分招商——公園大道1萬首層40000元；二層20000元平米售罄以煤炭企業礦主，私企業主為主，基本為投資太古廣場商業特征：主要大型集中百貨為主，特別是王府井百貨即將進入太古廣場，一定程度上提升了區域的商業檔次四、鄂爾多斯典型在售商業調查編號名稱規模（平米）層數商業定位1華研.尚街10萬地下2層大型中高檔地下商場2萬正廣場5萬地上2層特色商業街3方圓一廈2.7萬地上1-6層裙房中高檔特色商業4天佐.新城匯2.4萬地上3層中高檔時尚商場5匯能購物中心8萬地上5層，地下1層大型一站式購物中心合計——28萬————五、東勝區商業分布特征

商業市場以老城商圈為核心，檔次中端，高端商業客戶外流商業市場特征：整體格局：一個老核心，兩個新核心發展現狀：老城商圈依然是城市核心商業聚集區，鐵西商業發展短期內難以取代老城整體檔次：老城區商業整體檔次以中檔為主經營狀況：租賃情況良好，租金水平較高客戶特征：主要以較年輕中高端客戶為主高端商業客戶多去呼和浩特、北京、上海等城市消費老城核心商圈鐵西一區商務中心鐵西二區商務中心伊金霍洛街達拉特路鄂爾多斯大街每天百貨鄂爾多斯購物中心商商商商商寶如意商城北國新天地民生廣場鄂爾多斯現有商業以中端客戶為主要群體，高端商業消費客戶外流商業消費客群特征分析中檔商業消費客群特征：主要以本市企業白領及公務員為主力消費能力有限高檔商業消費客群特征：消費能力極強：煤礦產業的興起，短期內造就了大量富人主要消費城市：呼和浩特、北京、上海、香港等年齡特征：暴富階層的富二代，普遍年齡在25-35歲左右主要特征：有錢、有閑不求最好，但求最貴喜歡嘗試新鮮事物對當地商業檔次和消費服務極度不滿五、東勝區商業分布特征

五、東勝區商業分布特征

現狀商業結構：商業格局：一個老中心，二個新中心發展現狀：目前主要以老城商圈為核心，發展成熟，檔次中高，且難以提升，鐵西新商圈短期內難以興起高端商業消費客戶特征：高端客戶群體龐大，目前嚴重外流消費能力強，存在攀比心理喜歡購買高端品牌對本市商業檔次和服務不滿老商圈發展難以提升，高端新興商圈具備較好發展空間五、東勝區商業特征總結在標志著商業的文明和繁榮的大型集中式商場，東勝區還是有較大空間。鄂市現有的商服物業開發商、運營商以及商家主要以本地為主，暫時沒有外地大型商業（超市、百貨、家電商場等）進入鄂爾多斯，由于沒有外力的沖擊，本土商服物業產品同質化相對比較嚴重。中高檔百貨市場空間和發展潛力較大。鄂爾多斯市上規模上檔次的百貨商場主要有：鄂爾多斯購物中心、北國新天地、每天百貨，而鄂爾多斯購物中心及每天百貨家均為中檔定位，北國新天地開業較晚，檔次偏中高檔。就目前的市場情況來看，經營情況基本較好。鄂爾多斯百貨業目前處在快速發展和市場培養期，整體商業供應量比較大，但是依然只是本土商業的近親繁殖，檔次較低，難以適應高速發展的經濟發展需要。未來必將催生專業連鎖的現代化超市的出現。鄂爾多斯市現有超市主要以經營食品和日常生活消耗品為主。現有的超市都是集中在百貨商場和購物中心，屬于商場自營，作為大型百貨商場的補充業態，以完善百貨商場的功能。超市賣場布置較為凌亂，經營品種較為單一，產品質量和品牌不能充分保證，服務意識較差，經營能力較弱。目前市場僅有的一家專營的獨立超市樂多樂，由于面臨的市場競爭有限，屬本土超市，所以在管理上缺少現代超市規范先進的管理方式，在北國新天地購物中心地下一層約一萬平方米的賣場已經引入山西知名本土超市美特好大賣場，該超市已在呼和浩特和包頭開出了連鎖商店，是具有相當競爭力的區域型連鎖大型超市。因此從現在的超市市場看，不久的將來連鎖大型超市的出現是必然趨勢。六、東勝區商業需求調查

（1）布局需求市級商業功能區區域級功能區社區級商業功能區東勝區及項目周邊區域正不斷明確城市商業功能根據對鄂爾多斯城市規劃和網點布局規劃的調查，東勝區商業布局將按以下原則展開：行政區——康巴什新區城市級商務商業中心區——鐵西區各級商業功能區——改造中的老城區各類型專業市場——鄂爾多斯各旗縣六、東勝區商業需求調查

（2）結構需求根據我司前面對東勝主要商業街的調查，東勝區商業業態呈現以下特點如：日常消費業態占據多數休閑娛樂業態單一當地娛樂主要集中在KTV和洗浴中心，游樂場沒有，電影院數量少檔次低。休閑主要是在茶樓為主。酒店業發達

消費能力強，商業發達程度不夠

因此商業結構需要進一步升級，中高端百貨、類型多樣娛樂業態、專業化程度更高、產品更豐富的專業市場將是東勝區需要引入的商業形式。六、東勝區商業需求調查

（3）升級需求經濟的高速發展城市的改造拆遷東勝區商業需盡快升級六、東勝區商業需求調查

（4）總結七、東勝區商業消費需求調查

七、東勝區商業消費需求調查

（1）自營類七、東勝區商業消費需求調查

七、東勝區商業消費需求調查

（3）結論八、東勝區商業發展趨勢調查

目前鄂爾多斯的商業布局現狀：布局分散，各主要街道均分布有商業設施。老城區存在部分集中商業區，如民生廣場和大興購物公園商業區以及鄂爾多斯購物中心和每天百貨為中心的周圍商業街區。專業市場分布分散，一些市場規模較小，不能形成有效的商業積聚。如鑫通綜合市場、天意汽車交易市場、大自然市場、利民綜合市場等批發市場等。東勝區商業發展分布趨勢：根據城市規劃，在城市改造區域發展各級商業街、商業功能區。同時發展四大物流園區：銅川汽車文化博覽園、華研物流園區、易興建材物流園區、煤炭物流園區等。（1）商業布局八、東勝區商業發展趨勢調查（2）產業結構從長期發展趨勢來看：第一產業比重還會繼續下降；第二產業比重長期內將逐漸下降，其內部結構還將進一步調整；第三產業長期將快速上升，

帶動城市經濟發展。八、東勝區商業發展趨勢調查（3）物業產品東勝大部分商業設施均由房地產公司負責開發，開發后再招商，結果導致了商業設施外觀趨同，建筑風格缺乏特點，缺乏對商業功能的考慮。因此：1、大型綜合商業項目漸成趨勢。2、商業項目產品差異化需求日趨凸現，特色商業將受到歡迎。3、專業市場將得到科學規劃。八、東勝區商業發展趨勢調查

（4）結論目前，鄂爾多斯市正在調整傳統的商業模式，中心城區以發展現代化市級中心商業區，商業街，特色商業街為目標；專業市場和商貿流通業態向多樣化、連鎖化、物流化方向發展

。城市級商業中心特色商業街多樣化、連鎖化、物流化專業市場目錄2市場分析篇1市場調研篇東勝區商業分布特征分析東勝區商業發展趨勢分析3市場定位篇以伊金霍洛大街和達拉特路中心形成核心商圈以臨街底商形勢沿街發散形成較大范圍商業網絡鐵西新區商業發展較慢城市北區域缺乏主力商業城市北部區域已形成較為完整的產業化商業一個核心網狀分布東西不均北部專業東勝區商業分布特征分析一、東勝區商業分布特征分析

一、東勝區商業分布特征分析

以購物中心、每天百貨為主力的城市核心商圈由臨街底商構建而成的零散型生活配套商業網依托交通主干道形成的以汽車產業鏈為主的專業商圈由紅星美凱龍、居然之家及福格家具構成的家具建材市場各居其位由住宅底商充當主力的鐵西新區一、東勝區商業分布特征分析圍繞核心商圈，依托臨街底商構成的商業網，成為了目前東勝區商業的最主要特征。鄂爾多斯大街伊化路準格爾路天驕路杭錦路伊金霍絡街鄂托克街烏審西街核心商圈次級商圈輻射商圈購物主導缺乏高端汽車相關產業發達東勝區商業業態以購物為主導，以“生產資料”及“居家生活”類購物消費為主現有餐飲、娛樂、購物等商業業態普遍以中低檔為主，高端商業缺乏。基于城市獨有特色，促使區域內汽車相關服務業相對較為發達。業態結構特征分析一、東勝區商業分布特征分析底商為主目前東勝區商業物業產品主要為住宅底商，其中一層為主有少量二層。缺乏集中商業目前東勝區域內集中商業發展較快，但缺乏具有規模效應的集中商業體商業街興起近期市場上出現了具備一定特色的商業步行街，市場認可度較高，銷售狀況良好。商業物業特征分析一、東勝區商業分布特征分析小結

商業發展十分迅速；網點布局亟待完善；業態結構比例失調；傳統商業模式正在調整一、東勝區商業分布特征分析集市&沿街商業大型綜合超市&專業店倉儲式購物中心便利店都市MALL郊區MALL百貨商店&批發市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質傳統形態階段業態豐富階段業態替代階段隨傳統商業業態不斷豐富，市場開始細分出服務于不同人群、經營不同門類的專業市場，并帶動其上下游產業鏈得以共同發展伴隨生活資料相對過剩，各種商業業態在城市中心混雜聚集，車水馬龍、景象繁華，形成人們共同認知的生活服務和商貿交易聚集區形成條件形成過程隨市場不斷細分，尋找空隙日益艱難，這時出現在一定輻射范圍內經營相同門類、且檔次有重合的不同商圈，相互分流客戶，產生替代性競爭市場需求多元化，主流產品面臨激烈競爭商業業態細分完全，總量飽和階段特征剛剛走出農業社會的自給自足，商貿交易信息不充分城市原始商脈的發展和延續，民間自發形成，具備相對集中的商業設施和綜合性的商業業態，承擔城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整體規模、經營檔次、價格或服務的相對優勢，通過更好滿足消費者需求而搶占市場份額市場信息和市場機會被充分關注，商家有比較明確的市場目標，經營同類商品的商家群體匯聚在一起形成行業整體競爭力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出現業態目前深圳目前鄂爾多斯商業還處于初級發展階段，面臨提升轉變之機鄂爾多斯人均GDP3000美元左右，但相應的商業設施卻未滿足需求，高端消費外溢，商業處于提升轉變階段二、東勝區商業發展趨勢分析目前鄂爾多斯的商業布局現狀：布局分散，各主要街道均分布有商業設施。缺乏次級商業中心。專業市場缺乏統一規劃無法形成規模效應。根據城市規劃可知東勝區商業布局發展趨勢：在城市改造區域發展各級商業街、商業功能區以形成區域級商業中心。發展四大物流園區：銅川汽車文化博覽園、華研物流園區、易興建材物流園區、煤炭物流園區等。二、東勝區商業發展趨勢分析業態結構調整趨勢：目前東勝區商業普遍呈現出業態單一的特征。隨著城市發展的加速及居民消費需求不斷個性化的發展，必將會出現綜合多種業態于一體，能夠同時滿足消費者不同消費需求的集餐飲、娛樂、購物、休閑等業態于一體的一站式商業服務模式。二、東勝區商業發展趨勢分析產品創新趨勢東勝大部分商業物業存在產品單一、形象趨同、建筑風格缺乏特色等不足之處。且在商業功能設計上缺乏新意。隨著城市發展及居民消費品位的不斷提升，唯有富于創新精神獨具特色的商業物業才能在未來的市場競爭中立于不敗之地。因此，本項目的商業規劃唯有符合這一發展趨勢方能取得最終的成功！小結

東勝區傳統的商業模式正處于高速調整時期，市級中心商業區的地位將會不斷強化；以特色商業為主導的區域級商業中心將會逐漸形成；專業市場和商貿流通業態將向專業化、規模化發展；新型綜合商業體將會成為標志性主導商業。二、東勝區商業發展趨勢分析目錄2市場分析篇1市場調研篇項目位置綜合分析項目swot分析項目總體定位3市場定位篇項目核心問題定位定位是整個項目的靈魂指導，商業定位的準確與否將直接決定著項目的成敗。規劃經營業態是商業項目的血脈，唯有科學合理的業態規劃方能使商業項目的運作順利開展。產品建筑產品是項目的骨架，沒有最好的建筑只有最合適的產品，所有商業價值的實現都將以最合適的建筑產品為依托。定位、業態、產品三個核心問題的準確解決將會為項目商業部分的順利開展打下堅實的基礎，并能夠有力的確保項目商業價值的最大化。項目的順利開展合適的產品組合科學業態規劃準確定位項目核心問題商業中心區城市商業格局房地產發展水平項目地塊適應性城市化水平城市經濟發展水平定位依據：根據之前的分析，以下5個方面的內容可以支持項目地塊發展商業中心區商業中心輻射能力對商業中心定位至關重要。確定商業輻射范圍有以下原則：商業規模商業組成商業地位交通狀況西北部地區呼包鄂區域鄂爾多斯鄂爾多斯呼包鄂三角區中、西北部地區地緣客群西北能源圈輻射全國定位闡述商業輻射范圍根據我司判斷，本商業中心區將立足于鄂爾多斯市，輻射整個西北能源圈，并影響我國西北部地區項目位置綜合分析右圖為本項目目前可用地塊分布圖，面積為初步與預估，最終產品建議會確定各部分體量。——地塊分析1號地2號地8號地9號地30000平米左右53000平米左右57000平米左右8000平米左右商業部分面積初步約150000平米左右總計1號地2號地8號地9號地14352ABCD12345伊煤路伊化路鄂托克大街吉勞慶路天驕路ABCD規劃橫一路民中路平安街恒通路現在項目地塊處于伊煤路以南，鄂托克大街以北，恒通路以東，吉勞慶路兩側的位置。這一位置從目前來看雖然是鄂爾多斯東勝區的老城區，但其并不處于東勝區現有的核心商圈位置，而是處于核心商圈的西面邊緣位置。項目位置綜合分析——地塊分析從東勝區的城市發展來看，鐵路西側已經建立起規劃超前、設計超現、規模初具的新城區，東勝區主城區位置在逐漸向西發展。政府在前幾年發展，特別是在新區的發展投入了較大的精力，房地產及道路等基本建設都非常迅速，現在已基本具備了入住條件，但由于商業欠缺及配套設施還未跟上，入住的人員還是較少。隨著城市人口的增長及新區商業及配套設施的完善，新區的入住率將逐步增高，城市的中心不可避免地向西移。但東勝區原商業核心地位不會改變，這樣處于老城改造中的本項目將不可避免地成為東勝區未來城市中心。現城市中心建設中新區區域級城市中心項目位置綜合分析——從城市的發展看項目位置現在東勝區的核心商業圈是沿達拉特路和伊金霍洛街交叉口附近形成的，本項目雖然離此中心位置僅1.5公里，但從商業運營的角度來看，其不在核心商業圈范圍。我們市調中可以發現，項目周邊的伊化路、吉勞慶路兩條路商業氛圍相對較淡，在伊化路上因為有福格家具和民生家具城還有些商業氛圍，吉勞慶路上基本上稱不上有商業。鄂托克大街和伊煤路的店鋪構成也主要以生產資料型和酒店為主。因此從商業經營的角度來看，目前本項目位置與核心商圈內的商業項目相比，在競爭性上還是處于弱勢。從商業發展的角度來看該項目的位置，由于現在東勝區的消費型商業主要集中在鄂爾多斯購物中心、每天百貨、民生廣場、北國新天地一帶，而且這里的商業主要擔負的是接納大眾消費的職能，并且已經相對飽和。而對于興起的高檔消費需求恰恰是現有的商業中心不可能提供的。而我們的項目未來的發展方向則可以滿足這種需求。因此從商業發展，特別是新興業態引入和發展來看，項目位置定位于中高檔商業具有可行性和前瞻性。項目位置綜合分析——從商業的現狀及發展看項目位置

在市調中，我們隨機對消費者進行了關于項目評價的調查，從市調的結果看，大部分當地人認為項目所處的位置是個很好的位置，問起原因大多都說該地方屬于老城區，將來新區發展起來以后，這個地方由于處于新區和老城區的交叉地帶，必然會比較繁榮。消費者對項目的向好性一致看好是本項目成功之基礎。——以消費者眼光看項目的位置

項目位置綜合分析現在東勝區的老城區，由于一直以來開發商實力較弱，成片成規模的綜合開發項目很少，而現在老城區可成片開發的地塊已是稀缺資源。在市調中，我們針對周邊在建的幾個房產項目調查中，這些房產項目無論是住宅、街鋪還是寫字樓，售價明顯高于其他地段，銷售狀況良好。因此從地產開發的角度來看本項目，其規模和綜合開發的優勢非常明顯，尤其是街鋪和住宅，在將來的銷售上都會呈現向好一面。——以地產建設眼光看項目位置

項目位置綜合分析本項目SWOT分析優勢-----Strength劣勢-----Weak1、項目地段潛力價值較大2、項目規模大，區域大盤3、項目自身產品綜合素質好1、項目所屬區域形象價值低2、周邊生活成熟度不高，檔次感低3、項目周邊被舊城區包圍，區域檔次不高機會-----OpportunitySO戰略（發揮優勢，搶占機會）WO戰略（利用機會，克服劣勢）1、項目屬于舊城改造后產品2、鄂爾多斯投資者多愿意投資商業地產3、區域房產銷售‘穩中有進’1、加強地段發展潛力引導，與政府引領發展2、進一步提升區域高檔地產項目形象

3、作足發展商品牌文章1、跳脫區域概念限制，將產品價值愿望無限提升2、梳理核心價值點，使其系統性，統一性3、改變以往營銷引導方式，以1期實景（規避配套缺陷）和生活愿景構筑作突破點威脅-----ThreatenST戰略（發揮優勢，轉化威脅）WT戰略（減少劣勢，避免威脅）1、全年競爭激烈，主要對手的知名度較高2、周邊商業樓盤較多，價格競爭激烈1、集中強勢推廣，建立差異化形象2、加強展示、現場包裝和區位發展潛力的借勢提升項目知名度3、樣板區戰略及提升服務能力，真實體驗1、提高形象及知名度，加強客服觀念2、提前蓄客，拓寬渠道，增加客戶資源發揮綜合優勢樹立區域高端形象加強展示提高價值點集中強勢推廣體驗營銷拓寬渠道搶奪客戶項目SWOT分析商業大廈：適用于主城區的密集人口和成熟的商圈內，依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應停車位；購物中心：相對商業大廈體量較大，同時有較強的輻射能力和外向客戶吸引力，建筑形象新穎；購物廣場：依托城市中心主干道的交通樞紐，涵蓋地上、地下交通換乘，充裕停車場地，更是一個有著高品質購物環境、集各種購物、休閑、娛樂功能為一體的購物空間；社區商業街：服務于社區周邊，社區便利商業，以超市、餐飲、特色專營店為主；商業建筑形態表現商業形式總體體量建筑形式交通條件功能區分業態形式典型物業城市級商業中心20萬m2以上多個獨體商業樓組成的商業街依托城市中心主干道的交通樞紐，涵蓋地上、地下交通換乘，充裕停車場地外向吸引大型綜合類商業，以百貨、專營店為主王府井西單區域級商業中心10萬m2左右2—3個獨體商業樓組合依托城市主要干道的交通樞紐，涵蓋地下、地上交通換乘，充裕停車場地外向吸引為主，周邊服務為輔大型綜合類商業，以百貨、超市為主，輔以餐飲、娛樂公主墳新世界崇光百貨次區域級商業中心5萬m2左右1—2個獨體商業樓輔以底商；或低密度商業街依托城市輔路或靠近主干道，周邊人口密集，擁有相應停車位外向吸引與周邊服務并舉綜合商業，以百貨、大型超市、特色餐飲為主，輔以娛樂、社區便利商業萬科四季花城（深）東海花園（深）珠江帝景華僑城社區級商業中心2萬m2左右獨體商業樓或社區底商依托城市輔路，周邊社區較多，有停車位周邊服務為主，外向吸引為輔社區便利商業，以超市、餐飲、特色專營店為主華潤萬家社區商業5000m2左右同上依托社區道路周邊服務社區便利商業，以超市、便利店、特色專營店為主略購物中心10萬m2以上單個商業樓依托城市快速干道或高速公路外向吸引世紀金源商業綜合類型表現項目總體定位城市級峰尚商業集群高檔購物中心

特色商業街

社區商業

酒店

精致公寓商業主題定位：精品購物中心

時尚動感街區關鍵詞：高檔

突顯項目檔次，營造城市新地標，建筑的精品和環境的精品時尚

滿足中高端人群，品質時尚，迎合區域主力年輕消費客群的需求特色。活力

項目特色化地引入了動感、時尚的活力無素，展示項目商業特色，營造競爭差異化優勢多功能

城市級

綜合集群項目總體定位

峰尚國際商業中心商業中心區是承載商流、物流、價值流和信息流的空間載體,是城市中最活躍、最富有活力的重要組成部分，作為區域商業中心需要實現以下四大功能：綜合購物功能：滿足輻射圈內不同層次購物需求娛樂休閑功能：通過集中型休閑娛樂業態的規劃，吸引輻射圈內人群旅游文化功能：通過旅游元素，文化元素，面向全國，吸引消費客群衍生服務功能：提供生活、商業、商務等相關服務功能功能定位功能規劃依據：外部原因城市化不斷升級的必然產物城市形象需求區域商業功能多樣化的需求內部原因：滿足不同區域不同層次消費者的商業需求引領地塊整體價值的提升城市拆遷安置的具體需求北京大悅城香港國際金融中心功能定位功能闡述－綜合購物功能服務全自治區，輻射西北的多層次消費中心，以購物功能為主，充分滿足不同層次消費者的購物需求。功能闡述－娛樂休閑功能主打娛樂休閑功能，通過主題娛樂設施的興建吸引外來客群。

功能闡述－旅游文化功能以文化、旅游、觀光功能為主，通過有特色的建筑形式和商業體及服務內容吸引客群，尤其是外來客群。功能闡述－衍生服務功能安置地塊拆遷商戶，提供商業和生活配套等需求。商業級別市級中心商業圈區域性商業中心住區商業中心鄰里商業規模（M2）30萬以上10萬以上

3-6萬根據社區人口確定區位城市交通、人口核心區，歷史形成的商業聚集區居民聚居區、商務集聚地，公共交通集散地周邊大型住宅小區，人流集中，交通便利城市交通、人流的限制性小輻射人口日人流量50萬以上日人流量25萬以上住區人口5萬以上社區人口業態構成通常為Mall形式，主力店為2到3家大型的零售商，其中至少一家為一級百貨店，集娛樂/餐飲/休閑/購物等為一體通常主力店為百貨店/折扣店/大型超市，周邊有娛樂/餐飲/休閑等配套。通常主力店為中小型超市和餐飲，配以閑散配套，主要為社區生活提供便利服務以藥店、銀行等生活必備服務為主啟動形式租賃啟動租賃啟動，銷售為主銷售啟動為主/租賃啟動為輔銷售啟動為主/租賃啟動為輔核心客戶內城區與中距離郊區（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者區域15分鐘車程內居民，以及外來消費者步行15分鐘內的居民社區內居民產品功能定位序號項目名稱業態配比1天河城廣場購物：餐飲：娛樂＝50％：30％：20％2深圳萬象城購物：餐飲：娛樂＝65％：15％：20％3上海正大廣場購物：餐飲：娛樂＝45％：25％：30％4上海港匯廣場購物：餐飲：娛樂＝69％：18％：13％5北京大悅城購物：餐飲：娛樂＝70％：20％：10％6北京世紀金源mall購物：餐飲：娛樂＝60％：10％：30％7香港時代廣場購物：餐飲：娛樂＝60％：30％：10％項目業態比例舉例項目業態比例分析根據項目規劃的幾大功能，項目商業將主要由購物、餐飲和休閑娛樂三大業態形式組成休閑娛樂餐飲服務購物本項目業態配比通過對鄂爾多斯市場的詳細調研分析將本項目三種業態的規劃比例初步確定為：購物：餐飲：娛樂=50%：20%：30%項目業態比例分析頂級消費體驗中心：頂級消費體驗區—前提條件：城市經濟發展到一定程度城市形象的客觀需求滿足少數高端消費者商業需求城市中心不可或缺組成部分提升商業檔次和商業價值的最關鍵構成頂級消費體驗中心：服務全區的頂級消費體驗區，由頂級百貨、私房餐飲，奢華家居，高端休閑娛樂等形式組成。各業態舉例客戶特征描述各業態舉例消費客群類別大型綜合購物中心實例圖片貴友大洋百貨賽特百貨外部要求停車位充足，較為集中的人流、客流選址要求25000-40000平米20000-30000平米40000-80000平米部分品牌商戶及選址標準各業態舉例超市經營商家需求經營商家超市類型營業面積要求其他選址要求物美綜合超市單層1500－6000平米臨交通主動線交匯處；

以半徑1.2公里的商圈中有2萬戶居民為宜；

物業不超過2層，以1層為佳，賣場以方形最好。華潤萬家綜合超市4000－6000平米一級城市若干居民區的中心地帶、二級城市中區域性商業中心和居民區、三級城市或重要城市的中心商業區內發展。蘇果大型社區店5000平米左右貼近社區，周邊有穩定的居民量。