——從南京高科的實踐談起簡介簡介1992年6月1997年5月2002年3月1992年9月1995年5月南京市政府決定設立新港工業區。新港工業區舉行開區儀式?！澳暇┬赂郇暋?998年更名為“南京高科〞〕在上海證券交易所正式掛牌上市，證券代碼:600064。開發區建設工業廠房新港工業區開工典禮老一輩開發區人在建設工地2003年3月2021年2021年1月2021年12月獲準設立出口加工區。開發區被命名為南京首家國家級生態工業示范園區。南京高科簡介城市運營商價值創造者市政房地產優質股權投資南京高科各項經濟指標情況到2021年末，公司總資產已經突破160億元凈資產近50億元年營業收入20余億元年盈利近4億元連年成為開發區和棲霞區的納稅大戶，累計繳納稅收〔營業稅、所得稅等〕逾25億元公司開展戰略城市運營商市政聚焦園區開展，做強做大市政業務房地產價值創造者優質股權投資市政業務擁有市政施工總承包二級、房建施工總承包二級、市政監理甲級、房建監理甲級、園林綠化二級、物業管理三級等多項資質。四個專業化運作平臺高科建設〔工程總承包施工、管理、市政設計、管養等〕高科園林〔園林綠化、養護〕；高科物業〔工業廠房物業管理〕；高科水務〔污水處理、自來水供給〕2021年公司市政業務拓展至開發區東區烏龍山工程效果圖公司市政根底設施建設房地產業務公司房地產業務主要由南京高科置業進行運作。注冊資本15億元，房地產開發一級資質，是中國房地產業與建筑業50強企業，也是南京地區最具實力的房地產開發企業之一，累計開發面積突破400萬平方米。高科榮境工程高科榮域工程目錄3.

新時期開發區及其上市公司如何實現共贏的探討引言：一那么故事引言一那么故事引言一那么故事如何推銷一只雞蛋？一那么故事像這樣？新鮮的雞蛋喲！自然好營養，天然好美味，貨真價實土雞蛋。一那么故事當然，這其中會有很多方法。但如果把推銷雞蛋和資本市場聯系在一起，事情就會變得有趣得多。雞蛋與資本市場的故事做一份商業方案書實現資產證券化和全流通上市寫明你打算如何利用這只雞蛋去創業此時，你就有了幾只雞和幾只雞蛋，也就是有了根底的資產和可以預期的收益，即符合上市要求在資本市場讓渡局部你所持有的蛋和雞的權益，然后資本市場根據你描繪的美好前景，給你一個可觀的溢價個人、戰略投資者、股東達到共贏當然，這只是一個假想的故事，現實的資本市場并沒有這么理想化。但如果我們把園區開發類公司也視作這樣一只未來能夠帶來可觀收益的雞蛋，其中能夠產生穩定現金流和可觀預期收益的資產進行打包上市。無論對開發區或園區開發類公司，還是對資本市場，都會有很精彩的故事可以講。目錄3.

新時期開發區及其上市公司如何實現共贏的探討引言：一那么故事11.1這是由開發區開發模式和開展路徑決定的1.2與資本市場的結合能有效緩解開發區資金瓶頸政府財政支持缺乏，資金短缺市場競爭劇烈，時限性強1.1這是由開發區開發模式和開展路徑決定的1.1這是由開發區開發模式和開展路徑決定的政府派出機構對園區行使經濟管理權和相應的行政管理職能開發區園區開發公司幫助政府或在一定程度上承擔政府的局部職能，對開發區進行建設與開發開發區投融資主要方式主要特點出現時期中央開發性貸款和地方政府財政撥款融資手段較為單一、資金來源渠道也較狹窄。在各開發區建設發展初期，都不同程度上受到了資金的約束。上世紀80年代初期信貸融資規模擴大、渠道拓寬擴大政府投資規模，保證經濟技術開發區基礎設施建設的資金需求。80年代末期到90年代中期成立開發公司或投資公司，將信用資本轉化為金融資本（包括發行股票上市融資、發行企業債券、信托融資、資產證券化等）開辟通往資本市場的路徑，開發區建設的融資途徑得以拓寬、融資手段也日漸豐富，開發區的資金瓶頸得到了很大程度的緩解90年代中后期至今1.2與資本市場結合能有效緩解開發區資金瓶頸20世紀90年代以來，僅滬深兩市，就為國家建設募集了上萬億元的資金。滬市深市+支持國家建設局部園區類上市公司簡要情況證券代碼證券簡稱所處開發區主營業務上市時間600639浦東金橋上海金橋出口加工區房地產開發和銷售業務;房地產租賃業務;酒店公寓業務1993年3月600648外高橋上海外高橋保稅區房地產開發與租賃、貿易及物流、酒店經營管理等業務1993年5月600663陸家嘴上海浦東新區房地產開發、經營、銷售、出租和中介;市政公用基礎設施的開發建設(涉及許可經營的憑許可證經營).1993年6月600679金山開發上海金山工業區房地產開發、市政基礎建設1993年10月600895張江高科上海張江高科技園區受讓地塊內的土地開發與土地使用權經營,商業化高科技項目投資與經營等1996年4月600736蘇州高新蘇州高新區房地產開發及基礎設施經營1996年8月600064南京高科南京開發區高新技術產業投資；市政基礎設施建設；商品房開發、銷售；物業管理；污水處理等。1997年5月600082海泰發展天津市新技術產業園區高新技術企業孵化器建設和經營,創業孵化服務,高新技術產業開發、投資及管理等1997年6月600133東湖高新武漢東湖開發區科技工業園、煙氣脫硫和環保電力的建設、開發及運營1998年2月600215長春經開長春經濟技術開發區公用設施投資、開發、建設、租賃、經營、管理;房地產開發與物業管理;實業與科技投資.1999年9月600510黑牡丹常州新北區房地產、市政基礎設施建設2002年6月600463空港股份北京順義空港工業區土地開發、房地產開發、建筑施工物業出租、物業管理以及倉儲物流等業務2004年3月園區類上市公司上市后幾年的市場表現

〔與大盤比較〕開發區類上市公司一般都是該地園區開發集團公司的骨干子公司，主要涉及房地產開發、根底設施開發等業務，以集團整體上市的情況并不多見。因為園區集團公司與開發區的密切關系，業務會存在一定的非市場行為，來滿足區域開展需要，這些業務不便于披露或可能影響公眾股東利益。政府或國資委園區集團公司園區開發類企業上市公司目錄3.

新時期開發區及其上市公司如何實現共贏的探討引言：一那么故事22.1有效緩解園區開發建設的資金瓶頸2.2通過資產證券化，實現國有資本的保值增值2.3發揮開發區產業引領的杠桿作用2.4上市公司快速開展本身，對開發區經濟開展構成奉獻2.5上市公司的標準治理，較好的躲避了開發區經營過程中可能的風險2.6上市公司對開發區的品牌輸出效應2.1

有效緩解園區開發建設的資金瓶頸證券代碼證券簡稱上市時間募資情況（億元）資金投向600064南京高科1997年5月首發3.92園區市政建設及配套工程配股2.40園區市政基礎設施建設等發債融資20.00合計26.32600639浦東金橋1993年3月首發7.50園區土地開發、區內企業投資配股（1994年）6.59園區土地開發、園區商貿樓建設配股（1997年）3.12園區廠房建設、園區配套建設發債融資8.00合計25.21600648外高橋1993年5月首發2.80園區土地開發、園區市政建設、廠房建設配股（1994年）2.93園區廠房建設、園區綜合樓建設定向增發（2008年）44.83區內電子園區、物流園區的開發建設等合計50.56600663陸家嘴1993年6月首發1.03陸家嘴地區基礎開發配股（1993年）0.63陸家嘴金融中心土地開發及市政建設配股（1996年）12.09陸家嘴金融中心土地開發及市政建設合計13.75園區類上市公司募資投向證券代碼證券簡稱上市時間募資情況（億元）資金投向600679金山開發1993年10月首發0.96金山開發區內企業投資項目合計0.96600895張江高科1996年4月首發1.54園區供熱工程、園區廠房建設、區內企業投資配股（1998年）2.87區內企業投資配股（2001年）10.66張江高新區生物醫藥、信息技術等園區開發配股（2008年）25.64區內土地開發、企業投資等發債融資40.00合計80.71600736蘇州高新1996年8月首發1.19蘇州新區燃氣工程、區內基礎設施建設等配股（1998年）1.87區內興隆電子園工程、區內倉儲項目擴建等配股（2001年）3.87區內企業投資、區內物流中心建設等定向增發（2007年）5.20對子公司增資、房地產項目開發等發債融資10.00合計22.13600082海泰發展1997年6月首發1.55天津百貨大樓改擴建項目定向增發（2007年）8.78海泰綠色產業基地、海泰房地產項目合計10.33園區類上市公司募資投向證券代碼證券簡稱上市時間募資情況（億元）資金投向600133東湖高新1998年2月首發1.80園區科技工業園開發建設配股（2000年）2.35區內地塊開發、區內企業投資等定向增發（2012年）9.20企業投資定向增發（2013年）3.07補充流動資金發債融資1.80合計18.22600215長春經開1999年9月首發7.13開發區市政基礎設施建設等配股（2003年）4.14區內基礎設施建設、企業投資等合計11.27600510黑牡丹2002年6月首發5.51定向增發（2009年）23.25收購常州高新企業股權、黑牡丹工業園建設發債融資14.00合計42.76600463空港股份2004年3月首發2.40園區土地開發以及廠房建設等合計2.40園區類上市公司募資投向以南京高科為例1997年1998年公司上市新聞發布會公司成功上市2.2

通過資產證券化，實現國有資本的保值增值〔1〕通過資產交易的市場溢價〔集團對上市公司注入資產〕，實現集團的資產證券化及價值提升。張江高科模式2.2

通過資產證券化，實現國有資本的保值增值南京高科不良資產剝離×優質資產保存增長了約13倍2.3

發揮產業引領的杠桿作用開發區政府企業如何共贏？開發區政府企業招商引資給區域經濟所帶來的一系列的諸如稅收、財政奉獻等增量。通過園區開發類公司這條紐帶將開發區政府與企業的利益捆綁在了一起，同時也分散了工程自身的風險。公司名稱募資投向備注張江高科出資830萬元投資上海奈科明制藥有限公司，持股10%園區重點發展三大產業領域之一蘇州高新投資2640萬元參股江蘇富士通通訊技術有限公司，持股10.5%/南京高科投資1270萬元與華新藤倉新加坡股份有限公司組建南京華新藤倉光通信有限公司；投資734萬元與南京電信局等股東方建設南京華新電線電纜有限公司二期工程；投資2973萬元興建CP線項目；投資2990萬元興建立式硬齒面齒輪減速機項目；投資2980萬元興建高速重載齒輪減速機項目；投資2000萬元生產TDS-818A小救星心臟監護報警器。/序號名稱行業1南京華新電線電纜有限公司通信設備、信息技術2金陵華新（南京）光纖光纜股份有限公司3南京華新藤倉光通信有限公司4南京廣播電視信息網絡產業有限公司5南京公證在線網絡技術有限公司6南京華日液晶顯示技術有限公司電子顯示技術7南京瀚宇彩欣科技有限責任公司8南京賽世科技創業投資有限公司投資、貿易9南京經濟技術開發區對外貿易公司10南京新港液化氣有限公司基礎設施配套注：后根據市場情況及經營狀況，陸續進行了退出目前，國內開發區都正在實施或已經實施“二次創業〞戰略。產業主導階段創新突破階段序號名稱行業備注1南京棲霞建設股份有限公司房地產已上市2南京棲霞建設仙林有限公司-3南京LG新港顯示器有限公司電子-4南京華新有色金屬有限公司有色金屬-5南京金埔園林股份有限公司園林擬上市6南京恒安方信科技有限公司信息技術-7南京優科生物醫藥有限公司醫藥

擬上市8南京新港創業投資有限公司創業投資-2.4上市公司快速開展本身，對開發區經濟發

展的奉獻公司過去十年收入、凈利潤變化情況2.4上市公司快速開展本身，對開發區經濟發

展的奉獻2021年7月，公司和夏普、LG等九家知名跨國企業一起被開發區管委會授予“開發區建區20周年有功單位〞榮譽稱號。2.5上市公司的標準治理，較好地躲避了開發

區經營的風險上市后，南京高科與集團公司以及開發區管委會建立了密切的合作與信任關系，同時公司堅持標準經營，完善內控制度，標準關聯交易，公司上市16年來未被監管部門處分，也沒有違規的情況發生。現代企業制度的核心就是指以市場經濟為根底，以完善的企業法人制度為主體，以有限責任制度為核心，以公司企業為主要形式，以產權清晰、權責明確、政企分開、管理科學為條件的新型企業制度，其主要內容包括：企業法人制度、企業自負盈虧制度、出資者有限責任制度、科學的領導體制與組織管理制度。2.6

上市公司對開發區的品牌溢出效應上市后，南京高科一直注重資本市場形象的打造，并因為良好的市場形象和較好的經營業績，得到了市場的高度認可。隨著資本市場對上市公司形象的認可，以及品牌美譽度的不斷提升，其背后的園區開發集團以及開發區政府的品牌都將獲得溢價，這也是一種無形的品牌推廣。