物業管理創新經營物業管理經營·

概論

經營之道物業管理

運籌帷幄決勝千里●冰山理論可見的局部只有1/8，而7/8的局部都存在于水底。盈利的物業公司占39.7%盈利企業年平均利潤額82.1萬元●物業管理經營現狀世邦魏理仕2021全年營業收入達51億美元。用08年12月31日美元對人民幣的匯率6.8346計算，相當于348.56億元人民幣。□08年，深圳物管行業GDP為167億，企業1238家，從業人員近20萬人□中航地產公告：2021年物管業務營業收入4.32

億元。●數據比照物業管理經營之道業主誤區房地產業誤區社會誤區物管行業認識誤區誤區誤區誤區誤區誤區誤區

的認識誤區

●

物業管理經營物業公司誤區把物業管理活動中所能涉及到的所有社會資源和生產要素，包括人、財、物、知識、信息等有形資產和無形資產等，都作為經營的對象，通過對其綜合運營，到達資本的最大限度保值、增值。●

物業管理資源經營的概念物業管理經營之道物業管理資源經營物業管理資本經營物管文化資源經營物業資源的經營業主資源的經營物業管理常規經營物管公司資源經營●

物業管理資源經營的分類王荷：物業管理常規經營物業公司資源經營物業資源經營物管文化資源經營業主資源經營物業管理資本經營●各類經營資源間的關系物業管理常規經營物業管理常規經營●常規經營的概念物業管理企業按照物業效勞合同的約定，向業主提供服務并收取效勞酬金。物業管理經營之道分包式業主自營職業經理人模式綜合效勞式共管式合作式分包式□新增:業主自營式南京百合華府業委會聘物業主管、保安、保潔、設備維修及財會等人員。北京品格小區業委會工商注冊成立“北京三自品格社區效勞中心〞，全體業主是股東，業委會主任任總經理。●常規經營的市場形式□已有：合作式;綜合效勞式(一家管)共管式〔開元國際與之平管理〕分包式分包式王荷：□開展:職業經理人模式【1】公共效勞收入【2】專項效勞收入【3】停車場經營收入【4】特約及多經收入【5】其他雜項收入〔違約金、滯納金、押金等〕●全委工程管理的經營收入物業管理經營之道●全委工程的收費內容8.固定資產折舊；9.管理費分攤〔管理多個工程所發生的管理費由各小區分攤〕；10.經業主同意的其它費用。【其他關注】一.社區文化、體育活動費用；二.法定稅金；三.物業公司的酬金；四.其他費用；如壞賬準備金等；五.物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，由專項維修資金列支。王荷：?物業效勞收費管理方法?、?物業效勞定價本錢監審方法?□風險控制【好來居案】06年5月31日，南山區10歲小學生小宇〔化名〕放學回家，路過好來居大廈，被一塊玻璃砸死。小宇父母將73戶業主和物業公司告上法庭。南山區法院于07年12月20日開庭審理，判物業公司承擔30%責任，賠22萬元；業主不擔責。09年2月25日深圳中院二審，各方愿調解。□資源共享〔1＋N〕陸家嘴物業96916呼叫中心，實現集中調度、統一采購、標準效勞。一個實現五個功能：報修、應急搶修、投訴、家政效勞、租賃中介。●常規經營利益

最大化的關注點物業管理經營之道□規模化開展□效勞標準與收費標準適應□人員數量與人員素質合理□效勞周期與效果□提高物管費的收繳率□精打細算,節約挖潛【非惡意欠費者的處理】1.善待一貫良好業主2.解釋說明消除誤解3.顧全大局著眼整體4.靈活處理外地業主

一次交清長期費用；定期轉賬；代為出租房屋租金轉物業費王荷：收繳率●

提高物管費收繳率

的收繳率

●提高物管費第二步：第二次催費通知書

第一步：第一次催費通知書拖欠上月費用，次月初走第一步。輔以其他手段，注意方式方法對惡意欠費者的催繳程序注明：物業公司將采取一切合法手段維護合法權益法律訴訟前的最后一步

第四步：起訴第三步：送達律師函●

提高物管費的收繳率?最高人民法院關于審理物業效勞糾紛案件具體應用法律假設干問題的解釋?第六條規定：經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業效勞企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。□特別關注一：物業公司盡量無過錯。□特別關注二：區別對待。如欠費大戶、家庭困難者。□特別關注三：有效送達催繳單，應由業主簽收。物業管理經營之道●

精打細算，節約挖潛物業管理經營之道物業公司資源的經營物業公司資源經營王荷：5．人力資源6．自有設施設備資源7．資料類資源有形資源無形資源●

物業公司資源的類別

物業管理經營之道物業管理經營之道開元國際物業公司自2001年始，先后在近20座城市參謀工程超過1000萬平方米。萬科物業1997年開展參謀業務，10年間參謀面積超1200萬平米，普及20余城市。品牌產品有20～30%的附加值。2021年萬科品牌價值181.23億元。2007年可口可樂的品牌高達704億美元。●

品牌資源的經營王荷：【經營途徑】品牌塑造→確定品牌經營思路→建立品牌經營機構和經營體系→選擇品牌經營方式→經營實施【經營方式】連鎖經營;品牌作價;品牌入股;品牌租借;品牌聯合;品牌擴張;品牌授權.●

品牌資源的經營●

人力資源的經營高級管理人員創造無形資產為主合作伙伴互利雙贏管理執行人員〔主管〕組織落實經營方案操作人員提供增值效勞物業管理經營之道□資料類資源經營

□公司所屬設施設備經營□專業公司的經營

□社會關系資源的經營□公司媒介的經營●

其他公司資源的經營王荷：物業資源的經營物業資源經營●物業資源的界定□在原有設計功能外，通過經營產生新的價值。□在流通過程中產生價值。□無效資源－－受時代、環境、現實、業主等多種因素制約，不能實現共全部價值。物業管理經營之道73年出生的江南春03.5成立分眾傳媒，05.7上市，身價升至20億RMB。08年胡潤榜55億，09年40億。05.10，1億美元收購框架媒介。06.1，3.25億美元并購聚眾傳媒。●

物業資源經營之案例王荷：□經營風險〔喪失、損壞、交通事故〕□車場經營的多元化〔無水洗車、車飾精品等〕□車位緊張的解決●

停車場的經營王荷：

電梯廣告

廳堂廣告

停車場廣告

屋頂外墻廣告

路燈廣告

企業形象

其他類廣告

宣傳欄廣告●

社區廣告的經營物業管理經營之道●

其他物業資源的經營□擺臺－－－入伙擺臺；正常效勞期擺臺□基地建設－參觀考察基地，公益基地，學員實習基地，試驗基地，

影視拍攝基地等□會所經營□綠化用地再經營□倉儲□信號中轉放大□其他〔保安亭做POS機〕業主資源的經營●業主資源的內涵□業主擁有并通過物業管理進行經營而產生價值的資源。□業主資源可分為：固定財產資源與流動財產資源；無形資產資源〔知識與社會關系〕；需求資源業主資源經營物業管理經營之道【物業租賃模式】〔一〕包租轉租模式〔二〕出租代理模式〔三〕委托管理模式□固定財產資源經營通常又稱為“資產經營〞。□經營形式有物業銷售〔直銷〕;物業估價;物業租賃。●

業主固定財產資源的經營王荷：●

業主固定財產資源經營之案例王荷：□處理階段：“二手家電經營〞、“二手汽車市場〞、“書畫作品交易〞、“古玩市場〞，等等。□貨幣資源經營：需慎重！●

業主流動財產資源的經營鄭州綠云小區物業規定進小區收廢品每月要交200元。濟南新世界陽光花園每年向廢品收購者收取4800元的進場費。濟南一有2000多戶的小區，廢品收購年承包費5萬元。一大型小區公開招標廢品承包業務，最終成交價為8萬元。

物業管理經營之道□知識資源經營形式：演出;作品營銷；演講；研發;專利;教育代理；專才聘用等。□社會關系資源經營：澄清認識；把握分寸；業主自愿；隱私保護。資源的經營●

業主無形資產物業管理經營之道□滿足業主的需求資源□經營關注點：①企業統一經營;②大型社區最有潛力；③優先工程：日常生活類、消費周期短、易損易耗品、優勢特色工程、中介效勞工程等。●

社區商業的經營王荷：□電子商務配送終端使物業管理與電子商務交叉參與社會電子商務配送；自創電子商務模式〔e好管家網〕●

社區網絡與電子商務物業管理經營之道□社區網絡□滿足業主需求資源07年推出的“e好管家〞一站式家庭效勞平臺，現月交易額超千萬。消費者只需通過網站、或撥10105180〔我要幫您〕，就可輕松找到適宜的效勞。“e好管家〞不向家庭用戶收費，同時負責對家政公司所提供的效勞質量進行全程跟蹤。“e好管家〞簽約企業3萬余家，遍布京、津、滬等40多個城市。業務范圍涉及家政、家教、搬家、維修、婚慶、育嬰早教、維修養護、汽車培訓、租車訂車、回收、托管、家教、做飯、婚慶、寵物效勞等幾十個行業，每個行業又進行細分，如家政又分為保姆、保潔、開荒等，共可分出69類細項。物管文化資源的經營物管文化資源經營王荷：●

物管文化資源經營例舉物業管理經營之道內：企業人員多重需求；院校及培訓機構教材；政府、協會、研究機構等外：社會人士；業主和業委會；相關行業如房地產、中介、家政、商業等□教育培訓陸家嘴物業3層辦公樓，教室占2/3，培訓學員中90%來自外省市①內需培訓②社會培訓③綜合性教育●

物管文化資源經營例舉物業管理經營之道上崗培訓；內部培訓；企業實需培訓。誠那么誠針對業主物管培訓；社區內對業主、學生再教育物管院校社會辦學④建立社區營銷渠道

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物管文化資源經營例舉物業管理經營之道□媒體

③社會媒體(缺項很多)

①內部媒體物管知識為主;物管關聯機構創辦;物管為目標消費群②外部媒體

□音像制品①培訓教材，影視劇等②與專業機構合作③營銷渠道④租賃經營〔網上點播〕

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物管文化資源經營例舉□企業籌劃公關籌劃、廣告籌劃、形象籌劃、區域策劃、傳媒籌劃、產品籌劃、營銷籌劃、項目籌劃、品牌籌劃、競爭籌劃、危機籌劃、公關籌劃●

其他物管文化資源經營王荷：□廣告經營①整體籌劃包裝;②廣告整合宣傳;③開發、實施社區廣告;④物業公司形象片;⑤房地產物管媒體廣告代理;⑥物業廣告設計與制作□

面向業主的物管文化產品很少□

面向物管從業人員的物管文化產品少而單調●物管文化的現狀與開展物業管理經營之道物業管理資本的經營物業管理資本經營物業管理經營之道●物業管理資本經營的概念將資本投入到可以獲得更多收益的與物業管理密切相關的經營活動中獲取增值收益●

案例(一)：萬科物業與中航物業93年6月，成立汽車美容中心；連鎖店遍布市區。已轉讓。97年11月，小區智能化安防系統規劃、設計、施工、改造97年12月，兼營房屋租賃代理。01年9月，從事小區綠化工程設計、施工、改造、綠化養護02年4月，實施小區機電設備、公共設施的統一管理。04年6月，開始從事專業化會所經營。王荷：中航樓宇設備；中航保安效勞公司；中航物業生活效勞公司；中航停車場；中航物業經營參謀公司〔年經營收入過億〕中航南光電梯工程〔屬下有深圳唯一的大型國有電梯配件商場，主營各種品牌的電梯專用零配件、部件〕

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案例(二)：開元國際與龍城物業物業管理經營之道●

投資物業管理經營之道□企業聯合：緊密型合作，松散式聯盟，網絡式聯合。2004年6月28日，上海科瑞物業與儀房物業簽定聯合開展協議。兩家企業管理資源和人力資源合并，儀房經營者自然人占科瑞股份的20%。新公司統一以科瑞物業公司名義運營。聯合的方式，防止了重組或兼并帶來的資產審核、出讓、債權債務處理等公司法規定的諸多事務。□擴張原那么：規模極限；領域兼顧；區域化；本錢；跨區域經營。●

擴張物業管理經營之道□兼并重組：既能從被兼并方得到，也能給予對方。2006年，長城物業收購福州名城物業。2007年5月，公元物業全盤收購清遠恒遠兆業物業公司。2021年6月