摘要現今我國發展經濟的重要行業之一就包括房地產行業，房地產行業由其出現到成長發展的過程以來，受到全國人民的關注。中國經濟近幾年的快速發展在一定程度上促進了房地產企業的快速崛起，但由于房地產行業發展速度較快并且很多企業的發展模式是依賴銀行貸款的，由此房地產行業在財務風險管理這方面的意識比較薄弱而且管理水平低下。然而隨著房地產行業的高速發展，其帶來的問題也逐漸顯現。籌資活動作為企業重要的資金管理手段對企業經營起著重要的作用，所以企業需要及時分析企業不恰當的籌資方式所產生財務風險的原因，由此采取有效的預防措施。本文以S房地產企業為例子，從S房地產企業現在的籌資風險了解S房地產企業財務現狀，分析當前企業的籌資風險所帶來的后期發展風險，并為S房地產企業提出防范風險的建議，這甚至有利于投資者了解S房地產企業的財務經營狀況和風險評價，做出理性的投資決策。關鍵詞：房地產企業；上市企業；籌資風險；控制；策略

緒言近些年來，我國高速發展的經濟狀況愈來愈強的同時，房地產行業也跟著迅速向上且朝著利好的方向發展，為我國的經濟健康發展帶來重要意義和深遠影響。當今社會我們都深知，在經濟不斷發展的過程中，房地產行業也在扮演著領頭羊的重要角色和地位，它甚至已經成為我國國民經濟長期穩定發展的支柱性產業。盈利之豐厚的它吸引了眾多開發企業和對此感興趣的投資者的積極參與，由此我們可以得知房地產業的數量將會不斷增多且其發展速度將會發生過快的趨勢，這也說明其太過快速的發展會攜帶一系列的弊端且其問題在后續發展中會逐漸顯現。投入的資金大、生產的周期偏長、資金回籠周期也長、收益高但風險也高這四大總結即是房地產行業的突出特點，面對房地產行業如此不穩定的發展，許多企業內部面臨著較大的財務風險。籌資作為企業中重要不可或缺的資金管理手段，它對企業正常經營起著重要的作用。各房地產企業在日常經營管理過程中，需要及時分析企業不恰當的籌資方式所產生財務風險的原因，借此采用有效的防預措施來避免企業遭受的損失，并有助于我國房地產企業的健康穩定發展。本文以S房地產企業為例子，了解S房地產企業財務現狀，分析當前S房地產企業的籌資風險所影響企業后期發展的風險，由此為基礎適當提出防范財務風險的措施，提出為S房地產企業降低財務風險的建議，有利于投資者了解S房地產企業的財務經營狀況和風險評價，做出理性的投資決策。相關理論概述房地產企業籌資的途徑財務風險又可稱作企業籌資風險。企業借入一定的資金，增加企業的現金流量就是為了確保日常生產經營的正常運作就叫作籌資風險，企業的償債能力和企業利潤的浮動深受籌資風險的影響。企業在日常經營活動的各個方面都需承擔一定的財務風險，所以企業在籌資規劃的過程中需要注意以下三點：一為選擇合理且恰當的方式手段來借入資金；二為要衡量其不同的方式會給我們帶來什么風險且預估其影響及后果；三為根據上述的預估及時做出針對性的可行方案和解決措施。籌資風險管理指的是企業在日常生產經營管理過程中，在進行管理其資金的同時會受到其資金層面供給需求的整個市場的影響，也會受到宏觀上外界對其相關的經濟環境上發生變動的影響，由此可能給企業造成利益損失的一種管理預測手段。房地產企業籌資常見的風險籌資風險分析方向大致可分為：企業償債能力、企業自身資本結構、資金營運的合理性和企業成長和未來發展能力。這四個方向互相聯系，互相牽制，不僅僅影響著企業的籌資合理性還影響著企業日常經營活動的各個環節且其影響是環環相扣的。S房地產企業籌資風險現狀分析S房地產(集團)股份有限公司是一家擁有國家頒發的一級房地產開發資質證書的大型企業，系國有企業。S房地產企業在2020年的總資產數值已經達到了103，320，872萬元，其中流動的那部分資產總額就占了大部分的總額度且其數額達到了93，692，197萬元。其中貨幣資金總額、應收的賬款總額和存貨數成為了主要的組成部分，其中貨幣資金總額占S房地產企業流動資產額的14.88%，應收的賬款總額占其流動資產額的0.20%，存貨數則占62.33%。而剩余的非流動資產加起來達到了9，628，675萬元，且這些資產主要集中在不動產上，其固定資產總額占企業非變現資產總額的7.76%。企業償債能力籌資風險是指企業因為沒有采取合理的方式方法進行借款而使得企業未來會面臨財務發展風險的可能性。籌資活動開展的情況好壞對企業財務風險影響很大。近幾年來房地產企業在資金效益的使用這方面的不確定性逐漸加大。S房地產企業籌資渠道一般來自于銀行貸款、自有資金、發行股票等渠道。因為S房地產企業主要的籌資渠道來源于外部，這個時候就需要分析S房地產企業的償債能力。企業通過利用現有的資產包括流動性強的資產和非流動即變現能力弱的資產來償還短期所借的債務和長期所發生的債務的能力稱其為企業的償債能力，而企業是否能夠可以長期健康穩定發展且繼續生存下去的關鍵則是企業是否能夠可以按時的去償還在籌資活動時所發生的全部債務。企業償還其所發生的全部債務的能力可以反映出當前的企業在財務方面是否出現了問題或者危機，在日常經營過程中其能力是否發生顯性變化，它是一個重要的分析指標。在學術上我們一般以時間為界限區分企業的償債能力即短期和長期償債能力。表12016年-2020年S房地產企業償債能力分析圖年份20202019201820172016流動負債(萬元)59，970，04844，489，69636，295，00525，079，583 22，183，374 非流動負債(萬元)20，398，62421，510，26117，526，2039，909，9008，485，908負債合計(萬元)80，368，67165，999，95753，821，20934，989，48330，669，282資產合計(萬元)資產負債率(%)流動比率速動比率(%)現金比率(%)103，320，87277.791.5658.8523.2584，649，39277.971.7265.6325.569，645，17577.281.7857.0718.6846，799，67740，383，32074.7675.951.741.7352.5643.4618.7316.9總體上來說公司的流動比率指標越高，其短期償還能力越高，反之則越低。如表1所示，S房地產企業2016年至2019年的短期償債能力較為平均，總體徘徊在1.7至1.8中間。而2019年到2020年的短期償債能力則有所下降。而且行業內一般認定企業流動比率最低為2，這樣才會比較合理。但是S房地產2016年至2020年的流動比率最高才是1.78，五年平均的流動比率為1.71。而存貨在企業流動性較強的資產中屬于流動性最差的一種。當企業在資產流動性較強的項目中的總額去掉存貨后，在這個大前提之下剩下的流動資產哪些變現能力較強的至少應與流動負債相持平，這樣才能夠確保企業能夠在短期內償還債務。S房地產企業從2016年到2020年這五年里S房地產企業每年的總庫存都占了總流動資產的一半以上。而剩下的變現能力較強的流動資產大概各占總流動負債的0.43，0.53，0.57，0.66和0.59。企業短時間內清還債務的業務能力比較高且其速動比率一般會達到1，這樣才能夠比較容易的去籌集到我們企業日常所運營的活動中所需要的資金。反之，企業的速動比率就會顯得其償債水平比較弱，公司也就會瀕臨著償債風險較高的危險且被動的局面。速動比率過高有可能表明企業當前賬上的現金、應收賬款這兩項數額占據了企業的大量資金總額。S房地產企業2016年至2020年的速動比率總體上看并不高，其中2016年到2019年的速動比率都呈上升階段，2017年到2018年這兩年的上升速度較為緩慢，2019年到2020年又呈下降的態勢。而且S房地產企業近五年來的速動比率最高才為65.63%，表明其這幾年流通性較強的資產變現的能力較弱，從上述的數據和簡要的概括分析中可以看出S房地產企業的短時間的償債能力比較差。特別是現金比率反映了公司當前的總流動負債中有多少是屬于現金余額所占的份額，這是用于分析企業短期償債能力高低的重要指標。S房地產企業2016年到2020年的現金比率總體趨勢是呈上升狀態，但在這期間2017年至2018年，2019年至2020年這兩年期間稍微有些下降。但是S房地產企業的現金比率還是不高，現在房地產行業的大概平均水平已達到了25%左右。同樣作為企業的償債能力指標分析，我們在進行細致分析其數據和比例將會產生風險的同時，最好還是要將一年內可以償還債務的能力和需要一年以上才能夠清償所有短期或長期中籌資所發生的債務區分開來，長期發生的債務我們由于不受時間的限制，可以利用時間這一優勢來獲得更多籌集活動資金的方式然后再償還債務，一般我們可以用兩個指標來進行分析，分別是資產負債率和產權比率。表22016–2020年S房地產企業長期償債能力分析表年份20202019201820172016資產負債率(%)77.7977.9777.28 74.7675.95產權比率(%)336.25336.08322.68270.67296.73在國際上房地產的資產負債率的平均水準在65%左右，而我們由表2的數據發現2016年以來S房地產企業的資產負債率的平均水平卻高于國際水準甚至達到了70%以上，而往往過高的資產負債率會導致企業面臨財務發展風險危機發生的可能性并加重其風險負擔。但是它在開發房地產項目上需要大量的資金，所以需要經常依靠融資來進行貸款。然而S集團所發生的不合理的資產負債率也會同時影響著資金結構的不合理性，若企業的正常資金狀況這條鏈子都連接不上，甚至還發生斷裂的狀況，控制不住所發生的財務管理狀況風險，這對企業的持續健康穩定發展都會有很大的影響。所以有不合理的資產負債率這種狀況的企業需要高度重視這種情況。企業自身資本結構近些年來房地產行業發展較為快速，而且很多房地產企業的籌資模式是高度依賴于銀行貸款的，企業的資產負債率過高也會受這種籌資模式的影響。S房地產企業也和大多數房地產企業情況相同，企業的籌資渠道窄，資金來源少，致使企業的資金流動不順暢，影響企業自身的資本結構合理性。表32016–2020年S房地產企業資本結構分析表年份20202019201820172016長期借款（萬元）17，207，23318，187，395 14，765，3856，886，655 6，641，174長期負債（萬元）比率(%)股東權益比率(%)23，888，70687.6822.2123，875，28687.4722.0323，415，83786.1222.7220，398，62422，795，14684.3585.8525.2424.05S房地產企業近五年的長期借款占長期負債的比重總體呈上升趨勢，而且所占比重平均在80%以上，所占比重較大。表3的產權比重呈上升趨勢，數據表明S房地產企業的長期償債能力下降，側面暗示S房地產企業內部存在不合理的資本結構。資金營運的合理性營運資金作為流動資產的重要組成部分，同時也是用來分析企業短期償債能力的方法。企業在經營過程中由于供產銷等方面的不穩定因素影響企業的資金流動速度降低，由此造成企業資金營運的財務風險。因為企業的償債能力與自身盈利能力是相互影響的，所以企業的資金營運能力不高會影響企業日后的收益，進而會影響企業進一步獲得籌資的機會。表42016–2020年S房地產企業營運能力分析表年份20202019201820172016存貨周轉率（次）0.290.290.270.370.30流動資產周轉率（次）0.280.280.270.380.34總資產周轉率（次）應收賬款周轉率（次）0.25122.530.25100.760.2584.410.360.3265.1138.03從表4反映的S企業存貨周轉率分析表來看，S房地產企業的存貨周轉率、流動資產周轉率和總資產周轉率在這2018年至2020年里的數據變化幅度不明顯，較為穩定。但是與前兩年相比呈下降狀態。2017年的數據在這五年里是最高的。2018到2019年的數據緩慢增加，2019年至2020年保持不變。說明S房地產企業在2016年到2017年企業營運水平在上升，2017年是近五年里營運的最好的一年，到了2018年營運水平開始有所下降，且近三年的營運水平較為平均。S房地產企業這五年來的應收賬款周轉率有大幅度的提升，有這么良好的態勢應該是得益于S房地產企業在近幾年采取了較為完善的應收賬款風險管理制度。但是存貨周轉率和資產周轉率還是較低，S房地產企業的資金營運水平還是不高，側面也反映出S房地產企業的短期內的償債能力低下。企業成長和未來發展能力企業的成長和未來發展能力也是外界衡量該企業籌資風險的指標之一，主要受企業的資產增長和利潤率的影響。當企業向外界尋求籌資的機會時，外界首先會考慮該企業值不值得去投資，它未來有沒有長期穩定的發展能力。特別是房地產行業主要依賴銀行的貸款作為主要籌資方式，這時銀行就會全方面評估企業的發展能力，才會考慮是否批準企業的貸款。表52016–2020年S房地產企業主要盈利指標分析表年份20202019201820172016主營業務收入增長率(%)21.2932.95-5.4625.3813.18總資產增長率(%)22.0621.5448.8215.8910.41凈資產收益率(%)銷售凈利率(%)23.0715.9217.8613.4433.9913.4521.5820.1211.0313.63從表5S房地產企業的盈利指標分析表中可以看出S房地產企業三年里的主營業務發展不穩定，總資產增長率和凈資產收益率走勢起伏較大，銷售凈利率增長速度較為平穩。2018年S房地產企業的主營業務增長率為-5.46%，但是總資產增長率卻達到48.82%。這表明2018年S房地產企業調整了該企業一些發展規劃，在主營業務這方面的投資適當減少，改為增加其他業務的發展。S房地產企業籌資風險存在的原因企業的資產負債較高我國房地產企業往往財務風險管理的意識淡薄。在房地產發展過程中，企業的財務結構會因為決策者一個決策的失誤或者在融資過程中操作不當也而失去平衡，導致企業的資產與負債的財務結構不合理。然而這種情況也會導致企業自身的償債能力的下降，最終還可能喪失了償還債務的能力，由此就產生了企業的財務風險。S房地產企業在企業發展過程中和大多數房地產企業一樣，往往只關心如何去籌集更多的資金，偏向注重怎么讓現有的資金總額再往上漲，但是卻不知道怎么才能明智合理的籌集資金，怎么合理的利用和管理這些資金。這表明企業的財務風險管理意識較為淡薄。S企業為了獲得短期的融資，可能在融資過程中會把負債結構忽視，在籌資風險方面缺乏管控意識，導致資產和負債這一杠桿失衡，最后導致企業的資產負債過高。企業資本結構不合理S房地產企業的長時間負債影響著其收入和支出相減后其利潤的高低，而S房地產企業的籌資活動中出現的財務管控風險則會受到短時間內所發生的負債的影響。而長期所背負的債務能夠為企業帶來時間上的優點，企業不必急于償還債務，也降低了企業籌集資金的壓力，利用時間長的優勢去籌集資金的所產生的風險比短期內的風險要低不少。現今S房地產企業的流動負債較高，2016年至2020年里流動負債占總負債的比例為72.33%、71.68%、67.44%、67.41%和74.62%，基本在百分之七十的水平上下浮動。其中流動負債的占比較高，而長期負債的占比大概為百分之三十左右，比例較低。這側面表明了S房地產企業的籌集資金的方式比較偏向籌資成本低，但這一方式的償還壓力大，那么這樣企業的資本結構就顯得不太合理。因為流動負債的償還期限在1年內，限期較短，如果S房地產企業沒有規劃好短期負債的償還，很容易造成企業資金的斷流。若企業陷入資金斷流的危險，這個時候就更需要快速進行籌資，企業的快速籌資可能會因時間的緊迫而作出錯誤的投資決策，進而加重企業的負債壓力。企業籌資和發展壓力并存受國家這些年來“限售”和“房住不炒”的相關政策的影響，S房地產企業存貨銷售的情況不好，其次房地產市場變化莫測，S房地產企業的銷售規劃和市場變化互不匹配，就造成了S房地產企業營運壓力較大。S房地產企業的存貨積壓較大，導致S房地產企業不能通過企業自身的項目置換內部資金，當自己不能滿足自己的需求時，S房地產企業就只能向外界尋求幫助，從外界籌集資金。S房地產企業的盈利能力與S房地產企業的營運能力相互影響，企業的盈利能力降低，資金的流動速度就會減慢。當資金的流速變慢時，企業又需要重新籌集更多的資金去支持企業的發展項目，而且籌集資金的成本也高，S房地產企業的開發項目開發周期長，在這過程中需要不斷大量的資金支持，這樣又會增加S房地產企業的籌資壓力。企業內部籌資風險管理不完善不合理的財務發展風險管理機構大量的存在于房地產企業中，且他們企業往往將其管理權和監督權合一，使得股權和管理結構失衡，導致“一人獨大”的管理現象。S房地產企業也存在著股權和管理結構不合理的問題，并且S房地產企業內部管理水平較低，企業內部人員的對于籌資風險的內部控制意識薄弱。房地產行業興起的時間不算長，因此S房地產企業內部人員對房地產行業的財務風險認識不深刻，其次財務風險的內部控制所產生的效果不是立馬就能顯現的，所以S房地產企業將企業的重點主要放在了對自身房地產項目的開發和如何較快銷售存貨的方向上，進而忽略了內部財務風險的控制和管理的重要性和嚴重性。S房地產企業籌資風險防范對策發展多渠道的籌資和優化資本結構當前S房地產企業的主要籌資渠道還是依靠利用獲得土地使用權向銀行進行貸款，再者是用發行股票或者債券公開募集的方式。企業欠缺多渠道籌資方式在很大程度上影響著S房地產企業往更好的方向上發展的可能性。S房地產企業可以在原有籌資方式的基礎上進行多元化渠道的拓寬，例如典當融資，質押或者抵押企業一些自有固定資產的方式，企業能夠獲得短期而且快速便捷的資金從典當行中。再者將社會較散的資金通過一定方式或者手段集中起來供自身企業使用依靠聚集市場上沒有特定方向的投資者利用投資信托和私募的方式。這不僅有利于企業自身，還有利于投資者獲得相當的報酬，實現投資者與被投資者互利的共同分享。還有可以引入海外的投資帶來一筆資金和在海外市場發行債券等方式，減輕S房地產企業本身對銀行貸款的過度依賴的問題，從而降低S房地產企業自身的財務風險。關注政策的導向在這大環境改變的條件下，S房地產企業需要面對更多的挑戰，但同時也擁有了許多發展機遇。S房地產企業應當及時關注并迅速掌握國家政策的大方向，深度精準的解讀相關政策的意義，把握好當前的機遇順流而上，做好市場的調研工作，根據調研結果及時調整自身結構的不合理的方面，也要不斷完善公司內部的籌資風險管理的制度。在面對機遇時要把握好機會，但同時也要做好面對危機的準備。提高企業營運能力有利于企業長久穩定發展S房地產企業的存貨囤積的情況比較嚴重，從這個問題可以看的出來S房地產企業的銷售工作情況不太理想。由此，S房地產企業應對采取更加靈活的銷售方式促進銷售情況回轉。比如采取多元化的銷售模式，對現有的銷售模式進行改善。S房地產企業首先要結合當前房產銷售的情況掌握當前發銷售發展動態，區分出房產銷售的旺季和淡季，并且制定相關且有針對性的政策應對旺季和淡季的銷售情況。在淡季時可以使用多種多樣的促銷活動吸引顧客，比如若舊客戶介紹新的客戶在S房地產企業購買相關產品，給予其適當的優惠。又或者從顧客入住后的情況給予一定的優惠，例如規定一段時期客戶入住后能得到免費的物業管理，或者停車位適當降低等措施；在旺季時，S房地產企業可以適當放慢企業項目開發的腳步，在某些受歡迎的產品上，根據市場大環境的情況可以適當提高一下價格進行出售，由此換取企業更高的利潤，可以緩解企業當前財務壓力。如果當前企業沒有好的投資項目時，企業可以減慢銷售節奏來給企業預留出更多時間去尋找下一個可行性更高的項目。這種靈活的銷售模式不僅可以使企業在第一時間調整現有的銷售節奏，而且還可以適當降低企業在營運這一環節上的財務風險，有利于企業提高自身的營運能力，還有利于企業更加長久穩定的發展。完善風險制度的管理，加強籌資風險控制房地產企業要完善企業內部風險制度的管理和加強籌資風險的控制，提升房地產企業財務內部人員的素質為首要目標。房