偉業(yè)

商業(yè)商業(yè)地產(chǎn)全案籌劃流程——蔡宇翔商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)分享

——偉業(yè)操作工程精選奧林匹克公園商業(yè)工程?hào)|華國(guó)際廣場(chǎng)西環(huán)廣場(chǎng)深圳中信城市廣場(chǎng)北辰綠色家園遠(yuǎn)洋山水本工程是中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)住宅工程，工程位于長(zhǎng)安街西延長(zhǎng)線玉泉路與魯谷路交叉路口東南角

商業(yè)局部總建筑面12萬(wàn)平方米鼎能南中軸路新東安市場(chǎng)北京有三大外資店中店購(gòu)物中心，新東安市場(chǎng)是其中的一個(gè)，它是由新鴻基地產(chǎn)開展開發(fā)，位于北京王府井的大型商業(yè)工程，1998年竣工開業(yè)。逸城東苑泰躍房地產(chǎn)開發(fā)和平新城強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)泰躍房地產(chǎn)開發(fā)太陽(yáng)園會(huì)所電控陽(yáng)光房地產(chǎn)開發(fā)酒仙橋項(xiàng)目（暫定名）繁榮投資有限公司信通大廈浙江國(guó)字頭企業(yè)

電力集團(tuán)下屬企業(yè)富陽(yáng)廣場(chǎng)南京夫子廟南京四方建設(shè)實(shí)業(yè)秦皇島金街秦皇島金祥房地產(chǎn)開發(fā)武漢SHOPPINGMALL中商集團(tuán)投資開發(fā)沈陽(yáng)新時(shí)代女人世界香港港銀實(shí)業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)全案籌劃流程目錄一、商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念開發(fā)目的工程建設(shè)類型商業(yè)工程分類二、商業(yè)物業(yè)籌劃流程市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷推廣市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念1.從開發(fā)商開發(fā)物業(yè)目的講開發(fā)、工建、銷售，以套現(xiàn)并贏得利潤(rùn)建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目增加開發(fā)亮點(diǎn)，以帶動(dòng)住宅的品質(zhì)。（引申：商業(yè)可提高住宅的品質(zhì)）返回大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念2.從工程建設(shè)類型角度講待建：前期有分析與估算，但沒有確定具體開發(fā)形式未建：已有明確的開發(fā)形式，同時(shí)有業(yè)態(tài)及產(chǎn)品規(guī)劃已建：已經(jīng)建成的物業(yè)返回商業(yè)物業(yè)開發(fā)概念3.從商業(yè)工程的分類講傳統(tǒng)商業(yè)概念性商業(yè)返回上海新天地目的性消費(fèi)、營(yíng)造氣氛商業(yè)物業(yè)籌劃流程一、市場(chǎng)調(diào)研宏觀市場(chǎng)分析返回經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析其他因素分析消費(fèi)者調(diào)研分析市場(chǎng)容量消費(fèi)力目標(biāo)消費(fèi)群消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)商戶調(diào)研分析行業(yè)分析業(yè)態(tài)分析招商進(jìn)程商業(yè)物業(yè)籌劃流程返回商圈分析商圈分類及范圍主要商圈與重點(diǎn)區(qū)域分析主要商圈次要商圈輻射商圈商圈圈定方法影響因素工程外部工程內(nèi)部位置規(guī)模性質(zhì)業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)方式經(jīng)營(yíng)狀況目標(biāo)消費(fèi)群主要商圈與重點(diǎn)區(qū)域分析供給總量與需求總量分析區(qū)域供求狀況分析區(qū)域商業(yè)供求趨勢(shì)分析市場(chǎng)時(shí)機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)分析商業(yè)物業(yè)籌劃流程二、市場(chǎng)定位返回市場(chǎng)定位工程總體定位目標(biāo)客群定位經(jīng)營(yíng)商戶定位目標(biāo)客群定位工程功能定位分區(qū)定位分層定位工程品牌定位智能化定位工程價(jià)格定位租售策略分析定價(jià)原那么本案最終價(jià)格定位租售租售結(jié)合定價(jià)方法租賃價(jià)格租售價(jià)格年收益分析商業(yè)物業(yè)籌劃流程三、產(chǎn)品定位返回a.產(chǎn)品總體定位〔體量、檔次〕b.工程自身產(chǎn)品設(shè)置建議外立面出入口電梯道路組織中央空調(diào)電子商務(wù)系統(tǒng)休息處硬件櫥窗指示牌內(nèi)部景觀感觀效果〔視覺、色彩、色調(diào)〕聽覺效果〔背景音樂(lè)〕廣告設(shè)置建議工程形象標(biāo)志建議停車場(chǎng)設(shè)計(jì)建議車輛停放車流引導(dǎo)產(chǎn)品功能劃分，店鋪業(yè)態(tài)分割建議物業(yè)管理建議商業(yè)物業(yè)籌劃流程四.營(yíng)銷推廣返回a.確定目標(biāo)商戶類別根底〔主力〕商戶非根底商戶流動(dòng)商戶b.制定招商〔營(yíng)銷〕策略價(jià)格招商目的與目標(biāo)準(zhǔn)備條件運(yùn)作時(shí)機(jī)c.營(yíng)銷〔招商〕組織時(shí)間安排階段目標(biāo)招商處的設(shè)立d.營(yíng)銷〔招商〕工作進(jìn)程導(dǎo)入期強(qiáng)銷期調(diào)整期收尾期總結(jié)e.廣告〔推廣〕目的：按功能、業(yè)態(tài)進(jìn)行推廣，營(yíng)造商業(yè)氣氛、提升物業(yè)價(jià)值特點(diǎn)：〔形象廣告多、商業(yè)廣告少〕原那么：客戶積累、十分重要商業(yè)地產(chǎn)案例運(yùn)作分析

遠(yuǎn)洋山水建外SOHO萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)77街仁者樂(lè)山智者樂(lè)水財(cái)富通天下山水相連OCEANLANDSCAPE市場(chǎng)調(diào)研市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位營(yíng)銷推廣名稱公主墳西單王府井CBD燕莎相對(duì)位置東側(cè)東側(cè)東側(cè)東側(cè)東北側(cè)距離5km10.4km13.7km18km18.8檔次中檔中檔中檔高檔高檔區(qū)域環(huán)境分析整個(gè)工程?hào)|區(qū)三面臨路:東臨玉泉路南接西便門豁口外路北臨魯谷村路與長(zhǎng)安街沿線石景山路平行相隔。區(qū)域環(huán)境分析750M320M115M中鐵建宿舍北京機(jī)械運(yùn)輸公司北京市第八汽車運(yùn)輸公司商業(yè)物業(yè)功能定位綜合服務(wù)中心自身商業(yè)配套購(gòu)物中心主要商圈次要商圈輻射商圈

商圈劃分商業(yè)物業(yè)沃爾瑪華聯(lián)易初蓮花麥德龍家世界經(jīng)營(yíng)形式超市超市超市超市超市距離5.53.06.52.65檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔商業(yè)物業(yè)旺市百利家樂(lè)福世紀(jì)城公主墳蘋果園經(jīng)營(yíng)形式超市超市購(gòu)物中心商業(yè)區(qū)商業(yè)區(qū)距離1.96.76.64.96.9檔次中高檔中檔中高檔中檔中檔大型購(gòu)物場(chǎng)所工程周邊大型商業(yè)物業(yè)分布表C.東區(qū)商場(chǎng)的建設(shè)既有足夠的消費(fèi)力支撐購(gòu)物中心發(fā)展可行性分析購(gòu)物中心開發(fā)之可行性論證A.周邊商業(yè)現(xiàn)狀：多為臨街店鋪，無(wú)大中型品牌商場(chǎng)B.北京商場(chǎng)開展格局：由市區(qū)向外擴(kuò)張方案一總體規(guī)劃方案一購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、酒店、寫字樓兼?zhèn)淇傮w規(guī)劃方案二購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)方案二技術(shù)指標(biāo)建筑形式規(guī)模5000-6000平方米左右位置臨玉泉路商場(chǎng)南側(cè)之臨街鋪位；東區(qū)西部北側(cè)及臨近京西奧園之臨街鋪位；東區(qū)南部西北側(cè)之物業(yè)建筑形式社區(qū)底商物業(yè)建筑布局為兩條直線商業(yè)街，玉泉路之臨街商鋪面積約為3000平方米，魯谷路北側(cè)之商鋪面積約為1200平方米，南側(cè)西北部物業(yè)約800平方米。樓層布局建議均為一層物業(yè)社區(qū)商業(yè)建筑形式統(tǒng)計(jì)表方案二總體規(guī)劃方案三該方案商業(yè)物業(yè)類型單一均為社區(qū)商業(yè)，規(guī)模為1.5萬(wàn)平米方案三景觀商業(yè)+歡樂(lè)便利

區(qū)域社區(qū)商業(yè)主題概念詮釋方案一主題概念詮釋方案二大型外向型主題商業(yè)為主另配以局部社區(qū)商業(yè)為輔的商業(yè)形式。整體出售只租不售先租后售售后回租本案之租、售方案以銷售為主先租后售租售結(jié)合以租促售導(dǎo)入階段開盤期強(qiáng)銷期調(diào)整期收尾階段建外SOHO位置：

建外SOHO位于長(zhǎng)安街上，北京建國(guó)門外大街4號(hào)，國(guó)貿(mào)中心正南面，是目前CBD中面積最大的建筑工程.規(guī)模：

占地面積：12.28萬(wàn)平米；東西長(zhǎng)約760米；建筑面積：約70萬(wàn)平方米；商業(yè)面積：10萬(wàn)〔包括商業(yè)街以及底層商鋪〕建筑組成以及結(jié)構(gòu)：

由18棟公寓、2棟寫字樓、4棟SOHO小型辦公房及大量裙房組成，配套設(shè)施包括幼兒園和會(huì)所等。其所有商鋪分布在建筑的一、二、三層，一、二層全部臨街開門，三層那么乘滾梯直達(dá)。功能定位：

商業(yè)、商住綜合社區(qū)。

商圈距離：

位于國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)核心，據(jù)燕莎商圈3.5公里。東聯(lián)王府井商圈。商業(yè)地理位置優(yōu)越。

周邊人口：

工程社區(qū)人口5萬(wàn)人。由于位于CBD核心區(qū)，流動(dòng)人口量大。消費(fèi)人群層次高，數(shù)量大。道路交通：

現(xiàn)有的城市交通主干路包括：建外大街、建國(guó)路、東三環(huán)路、京通快速路、東四環(huán)路。12條公交線路在此設(shè)站，一線地鐵國(guó)貿(mào)站距小區(qū)僅120米；規(guī)劃中的濱河快速路〔東便門-通縣〕經(jīng)過(guò)小區(qū)南側(cè)，串起海淀、朝陽(yáng)、豐臺(tái)三區(qū)的地鐵十號(hào)線也將在小區(qū)設(shè)立站點(diǎn)。工程價(jià)格住宅起價(jià)：11500元/平米。均價(jià)：13500元/平米。純寫字樓均價(jià)1.8萬(wàn)元(毛坯房)物業(yè)費(fèi)為25元/平米/月

公寓均價(jià)1.38萬(wàn)元物業(yè)費(fèi)為5元/每平米招商進(jìn)駐情況

租金價(jià)格

北京萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)

地理位置

位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)與東四環(huán)之間建國(guó)路〔長(zhǎng)安街東延長(zhǎng)線〕北側(cè)北京市中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕核心地段與著名的國(guó)貿(mào)大廈、京廣中心毗鄰工程規(guī)模工程總規(guī)劃用地面積10，648公頃，規(guī)劃總建筑面積48萬(wàn)平方米。高檔生態(tài)智能寫字樓〔地上21層，建筑面積34088平方米〕超五星級(jí)國(guó)際酒店〔地上34層，高121.70米，建面63539平方米〕

萬(wàn)達(dá)國(guó)際公寓建筑面積30萬(wàn)平方米

建筑形式與功能定位

國(guó)際商務(wù)港為主的商務(wù)使用區(qū)

五星級(jí)酒店和5A級(jí)寫字樓

城市綜合體商業(yè)物業(yè)商圈距離：

緊靠CBD，據(jù)燕莎商圈3.5公里。

道路交通

建國(guó)路、一線地鐵等交通要道經(jīng)過(guò)，約20路公車在此設(shè)有車站。向東可直接上東四環(huán)。交通較為便利。

銷售價(jià)格

寫字樓、公寓價(jià)格：10000元/平米。底商價(jià)格已賣到均價(jià)近四萬(wàn)元左右

租售策略

面向長(zhǎng)安街的近20萬(wàn)平米的商場(chǎng)、五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓。銷售：剩余少量商鋪銷售，銷售面積在1萬(wàn)平左右。只租不售：地理位置優(yōu)越，處于最繁華的西單商圈核心區(qū)

業(yè)態(tài)分布合理，特色經(jīng)營(yíng)較為突出本工程分為地下兩層，B2為餐飲、服裝等業(yè)態(tài)，B3為主賣場(chǎng)，包括服裝、飾品、鞋包、化裝品業(yè)態(tài)。總建筑面積約為1.2萬(wàn)平米，共劃分