溶溶今

閥

幾

鄉(xiāng)

田何

上湟爰悅抑一梯

翠帶

煙僥

長

叫把釣人未

未

淉漓DFL西寧海東河湟新區(qū)項目概念方案設計所具備的優(yōu)勢：需克服的問題：1.1.2.3.地處緊鄰湟水、景觀資源豐宮用地相對規(guī)整，

土地利用效率高近郊樓盤，

如何提升產兄競爭力場地南北高差大，

地塊內部如何轉化北臨高速，

東臨機場，

睬音干擾較大2.3.

周邊多個別墅盤，

區(qū)位資源優(yōu)質項目研究規(guī)范解讀

建筑間距一、平行向建筑間距二、山墻建筑間距(一)住宅建筑平行布置時1.多層、低層住宅建筑的山墻間距應滿足消防要求，多層住宅建筑最小間距≥6米，低層住宅建筑≥4米。朝

向建筑日照間距系數(shù)南北向或偏東向0°—15°（含）15°—30°（含）30°—45°（含）45°—60°（含）>60°舊城區(qū)規(guī)劃新區(qū)1.622.高層建筑與高、多、低層住宅建筑垂直布置時的間距不宜小于13米。山墻間距按防火間距的規(guī)定控制，但山墻有居室的，其間距不宜小于13米。1.431.291.141.291.361.461.301.46高層建筑1.54多層建筑低層建筑(二)住宅建筑垂直布置時1.南北向的間距，在舊城區(qū)≥南側建筑高度的0.6倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.7倍。2.東西向的間距，垂直建筑位于南端的，在舊城區(qū)其間距≥垂直建筑高度的0.6倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.7倍；垂直建筑位于北端的，在舊城區(qū)其間距≥垂直建筑高度的0.4倍，在規(guī)劃新區(qū)≥0.5倍。3.垂直布置的住宅建筑的山墻寬度不得大于15米，山墻寬度大于15米的，其間距按平行布置的住宅建筑控制；小于15米的，應進行日照陰影分析，保證受遮擋的住宅建筑有效日照時間滿足規(guī)范要求。(三)其他1.高層建筑（含高層住宅建筑）與住宅建筑的間距應進行日照陰影分析，保證受遮擋的住宅建筑的居室舊城區(qū)有效日照時間不少于大寒日日照一小時、規(guī)劃新區(qū)有效日照時間不少于冬至日日照一小時的標準。設計策略任務解讀用地面積容積率150370.3幼兒園占地商業(yè)占地配套占地1300250010004800幼兒園面積商業(yè)面積配套面積40034900230011203用地面積容積率150370.3幼兒園占地商業(yè)占地配套占地13002500幼兒園面積商業(yè)面積配套面積400349001.011.2130%建筑密度計容面積30%建筑密度計容面積100048002300151874.003181948.06311203住宅占地40311住宅理論面積140671住宅占地40311住宅理論面積170745建筑類型

套數(shù)占比

面積段

分項套數(shù)

單價總面積

單位容積率

總占地總貨值建筑類型套數(shù)占比

面積段

分項套數(shù)

單價

總面積

單位容積率

總占地總貨值小高（15F）小高（15F）疊加（4F）35%35%10%95483.7483.7138.20.55

45951.50.55

60462.514.514.53.463169.14169.85392.225273.3333254.3816791.3三疊（6F）兩疊（4F）40%31%1101354040.80.9444405.423.468199.335552125135313.142268.512216.3

38041.650.91.31865711056聯(lián)排雙拼11%6%160180160180350111.160.660.650.510.110101.31.61.81.82177761090896962.22.22.12.128080.04958.24617.14328.61767.523108.817452.817452.816362聯(lián)排5%5%16018069.169.12.22.25025.55653.614372.819900.8雙拼3F1.61.812438110566%5%4%1%16018035069.155.2813.822.12.125264.84738.32418.519900.817910.729674合院3F合院3F5%90901.8

9950.4獨棟3F24837獨棟3F1%35357070合計100%138217萬35831.7

15.7億合計100%14萬44167.0

15.3億1.01容積率情況下，根據(jù)提供的戶配，按照常規(guī)產品的單位容1.21容積率情況下，貨值基本一致，建筑成本增加約4萬方（含地下）積率，密度超出設計條件要求設計策略單位容積率圖示：露臺52㎡贈送地下室？11M11M11M11M88㎡客廳挑空36㎡40㎡露臺8M8M8M8M10.590.45以最小戶型180聯(lián)排或合院戶型為例，不考慮地下室贈送，占地面積88㎡，實際面積215㎡，單位容積率值為2.04。值越高容積率越大，但贈送越少，競爭力降低。設計策略單位容積率傳統(tǒng)別墅類產吊六層疊加四層疊加雙拼合院、、、--，，夕＾，,,,、、、、、III、、、、,I，4z占地：

so占地：

80而占地：

85可占地：

85可計容面積：

400而戶型：

140+130+130單位容積率：

5.0計容面積：

275

可戶型：

145+130單位容積率：

3.46計容面積：

1單位容積率：

2.

1計容面積：

180可單位容積率：

2.

1設計策略強排測算沿地塊法線排布比正南北排布效率高全6F疊加全5F疊加全4F疊加套數(shù)：1026套數(shù)：864套數(shù)：940容積率：1容積率：0.85密度：0.26貨值：10.5億容積率：0.92密度：0.23貨值：10.2億密度：0.21貨值：10.5億全6F疊加全4F疊加全5F疊加套數(shù)：1496套數(shù)：1194套數(shù)：920容積率：1.12密度：0.22容積率：1.03密度：0.24容積率：0.9密度：0.26貨值：11.2億貨值：12.6億貨值：11.5億產品4層疊墅5-7層疊墅合院單價9000全合院全聯(lián)排8000套數(shù)：650套數(shù)：7161800016000130005500容積率：0.85密度：0.4容積率：0.86密度：0.39貨值：15.4億雙拼聯(lián)排貨值：21.1億小高層設計策略貨值推導極限強排

平均單容積

單棟占別墅容積率（平均層數(shù)）3.46產品總面積

單價貨值總占地

密度套數(shù)920套面積135率結：六疊+合院4疊5疊1242001432801570801170001181400.90.80.81.81.3111780

0.90114624

1.03125664

1.12210600

0.85153582

0.86345003184028985552505370026%24%22%40%39%119414966501204.50產品最出量，貨值最高6疊1055.42合院聯(lián)排15F1802.12716165752.202035112.5

228937.5

0.55

125915.6

1.60118

16008.67

14%14.3建筑類型

套數(shù)占比

面積段分項套數(shù)單價0.550.551.31.61.81.81.82總面積

單位容積率

總占地總貨值小高（15F）小高（15F）聯(lián)排41%41%0%95792792075251.414.514.52.22.22.12.12.105189.8

41388.276828.6

54458.25理論極限值（容積率1.6）125135160180160180350990150000000小高+合院雙拼0%0000%0合院3F9%174174027820.831298.4013248.0

50077.4414904.0

56337.129%0%00100%1932233385.640170.4

202261建筑類型

套數(shù)占比

面積段分項套數(shù)單價0.80.91.31.61.81.82總面積

單位容積率

總占地總貨值16287.6

70623.170.02023.2

5786.352三疊（6F）兩疊（4F）聯(lián)排74.8%0%105135165180160180350841088278.9605.423.462.22.22.12.12合理極限值（容積率1.0）02.4%0%2704451.040六疊+合院+聯(lián)排+雙拼雙拼0.00.0000%00合院3F獨棟3F合計22.2%0.6%100%250744915.042360.4140005.421388.1

80847.071180.2

4720.840879.1

1619771124設計策略方案一總圖建筑類

套數(shù)占

面積單位容積率套數(shù)

單價

總面積總占地

總貨值型比段三疊（6F）74.8%

105

841

0.8

88278.962.4%

165

27

1.3

4451.045.42

16287.6

70623.17聯(lián)排2.22.122023.2

5786.35221388.1

80847.07合院3F

22.2%

180

250

1.8

44915.04獨棟3F

0.6%

350合計

100%722360.41180.24720.81124140005.440879.1

16.2億設計策略單位容積率綜合用地：150370.3㎡綜合容積率：1.01建筑密度：30%最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X最大建筑占地面積：45111.1別墅最大占地面積：X計容面積：150370.3㎡住宅占地：39811.09㎡住宅理論面積:140671.003㎡疊加最大占地面積：Y疊加最大占地面積：Y疊加最大占地面積：YX+Y=39811.09㎡X*2.0+Y*5.42=140671.003㎡X=22400.24㎡X+Y=39811.09㎡X*2.4+Y*5.42=140671.003㎡X=25367.15㎡X+Y=39811.09㎡X*2.8+Y*5.42=140671.003㎡X=29240.01㎡以上貨值測算為極限貨值，不考慮日照、間距、土地使用效率，測得Y=17410.85㎡Y=14443.94㎡Y=10571.09㎡別墅最大建筑面積：22400.24*2.0=44800.47㎡占比32.19%別墅最大建筑面積：25367.15*2.4=60881.17㎡占比43.75%別墅最大建筑面積：29240.01*2.8=81872.09㎡占比58.83%別墅單位容積率每增加0.4理論貨值對應增加約1.9億疊加最大建筑面積：17410.85*5.42=94366.83㎡占比67.81%疊加最大建筑面積：14443.94*5.42=78286.13㎡占比56.25%疊加最大建筑面積：10571.09*5.42=57295.29㎡占比41.17%理論最大貨值：理論最大貨值：理論最大貨值：4.48萬㎡*1.8萬元+9.44萬㎡*0.8萬元=15.62億6.09萬㎡*1.8萬元+7.83萬㎡*0.8萬元=17.23億8.19萬㎡*1.8萬元+5.73萬㎡*0.8萬元=19.33億設計溢價點合院占地對比;，z,4560/、;、z/35/、、

、、/、I'、，、III

lI'6555

:、`/、、，＇，，、、

,，占地最大，

多客廳挑空，

大露臺贈送占地減小，

挑空和露臺贈送減小占地最小，

小露臺，

無挑空占地：單棟90占地80占地

65單棟面單棟單位容積率2.0單位容積率

2.4單位容積率

2.8、/65,

I

I

I

I

I

I

I/密度拔高度別墅占地最小，

贈送內庭院、

露臺及四層閣樓占地面積：計容面積：2.8單位容積率：設計溢價點合院策略3.5F合院體塊示意3.

5F露臺贈送面積合院策略：L偷密度：在占地65可的基礎上，

虐加兩層挑空面積，

贈送面積加大的同時密度保持不變。3F露臺贈送面積2.

拔忘度：

豎向拔戀，

做到3.

5層，

—四層贈送露臺，

虐加產品溢價。2F挑空部分偷密度IIlF挑空部分偷密度設計策略分析結論通過拔掉一個單元，形成合院組團內部的小組團用足間距與密度設計溢價點6F疊

策略墅6+1層8戶6.5F客廳挑空5F客廳挑空6F疊墅策略：6.5F1.

6—66F疊做8戶：常規(guī)6疊產昂

個單元四面寬

戶，我們突被傳統(tǒng)戶型，

優(yōu)化為四面寬8戶，

并壓縮戶型面積，

單位容積率由5.0提升至5.46。5F2.

忘贈送：最大化客廳挑空，

露臺贈送4F3F客廳挑空2F客廳挑空3F2FIF下疊中疊中上疊上疊設計策略貨值推導住宅最大占地面積：398111.01容積率住宅最大計容面積：1391673F別墅計容面積：X

單位容積率：2.83F別墅占地面積為：X÷2.8我們的目標6F疊拼計容面積：Y

單位容積率：5.426F疊拼占地面積為：Y÷5.423層別墅最大化X+Y=139167

㎡X/2.8+Y/5.42=39811㎡別墅計容面積

X=81872㎡占比58.83%貨值接近19.33億疊加計容面積

Y=57295㎡占比41.17%理論極限貨值：8.19萬㎡*1.8萬元+5.73萬㎡*0.8萬元=19.33億規(guī)劃方案設計生成，，容積率1.0＇,'，丿氣，、＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿，，I，，2.

落位幼兒園、

商業(yè)、

售樓處3.

沿北側及西側布置疊加L場地條件分析4.

交通景觀軸布置5.

細化合院組團6.

概念方案生成規(guī)劃方案方案總平面經(jīng)濟技術指標單位項目總用地面積總建筑面積容積率數(shù)量備注(計算規(guī)則等）1.0＜R≤1.6150370.3231327.291.01㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上計容總建筑面積住宅151874.00140980.0066400.009200.002400.0017820.0045160.004664.004000.002230.00310.00合院雙拼其中

獨棟4層疊加6層疊加商業(yè)幼兒園社區(qū)配套其中其中

物業(yè)管理用房社區(qū)管理和服務用房按地上建筑面積的0.2%比例配置20平米/百戶

≥150㎡200.00300.00㎡㎡社區(qū)居家養(yǎng)老涉及公廁20平米/百戶

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0079453.2965725.091978.2011750.0045045415803465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱電配電房來及收集站門衛(wèi)地下非計容總建筑面積普通車庫面積其中非機動車庫面積人防車庫面積建筑占地面積1.8㎡/輛按照規(guī)劃總建筑面積的5%修建住宅占地面積商業(yè)及配套占地面積其中其中可售面積住宅可售面積145644.00140980.004664商業(yè)可售面積可售比綠地率建筑密度62.96%30（地上可售面積/總建筑面積）%≥30≤3029.96%93633%住宅總戶數(shù)4層疊加6層疊加戶臺臺-電梯數(shù)其中4810%地上機動車位占比機動車總停車位地面停車數(shù)量地下停車數(shù)量其中

非人防區(qū)人防區(qū)地面停車不大于總車位10%102230輛輛輛輛輛992682309限高不大于45米數(shù)量

非機動車停車位：機動車停車位：住宅計算規(guī)則計算規(guī)則0.5車位/戶6車位/100㎡1車位/戶0.7車位/100㎡1.0車位/100㎡93616468134467配套用房商業(yè)4710車位/100㎡20車位/100教職工，3車位/100學生20車位/100教職工，3車位/100學生幼兒園合計233010221099規(guī)劃方案方案總平面戶型配比表面積段（分類別）產品合院套數(shù)套數(shù)比甲方要求比例差額戶型面積面積比180200160200400130140135110110115合計360838.46%0.85%648001600045.96%1.13%0.00%6.53%1.70%6.09%6.55%9.22%7.49%7.49%7.83%100%10%29.32%聯(lián)排雙拼獨棟00.00%10%5%-10.00%-0.09%4664.91%9200240085809240130001056010560110401409800.64%4-6套

根據(jù)需求定制6666969696969367.05%4疊40%30%-25.90%7.05%10.26%10.26%10.26%10.26%100.00%6疊11.03%3.42%規(guī)劃方案鳥瞰圖規(guī)劃方案鳥瞰圖設計溢價點規(guī)劃結構地塊規(guī)劃結構

：

—軸三帶兩心規(guī)劃分析業(yè)態(tài)分析6F疊加4F疊加3F合院3F雙拼3F獨棟（6套）商業(yè)幼兒園及配套規(guī)劃分析組團間距分析＿．組團生成．一＿＿??

一1肌理提取巨］已B三已三組團肌理生成提取簡化規(guī)劃分析豎向設計21302134南北高差較大，

臺地主要集中與北側與西側規(guī)劃分析方案二總平面（1.21容積率）經(jīng)濟技術指標項目總用地面積總建筑面積容積率數(shù)量單位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡備注(計算規(guī)則等）1.0＜R≤1.6150370.3275510.511.21地上計容總建筑面積住宅181948.06170895.0064255.008800.007980.002280.0017820.0020200.0049560.004713.064000.002340.00370.00合院雙拼聯(lián)排其中

獨棟4層疊加6層疊加高層商業(yè)幼兒園其中社區(qū)配套其中

物業(yè)管理用房社區(qū)管理和服務用房按地上建筑面積的0.2%比例配置20平米/百戶

≥150㎡250.00300.00㎡㎡社區(qū)居家養(yǎng)老涉及公廁20平米/百戶

≥300㎡50.0050.001200.00100.0020.0093562.4577531.552250.9013780.0044280408153465㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡%消控弱電配電房來及收集站門衛(wèi)地下非計容總建筑面積普通車庫面積其中非機動車庫面積人防車庫面積建筑占地面積1.8㎡/輛按照規(guī)劃總建筑面積的5%修建住宅占地面積商業(yè)及配套占地面積其中其中可售面積住宅可售面積175608.06170895.004713.0663.74%30商業(yè)可售面積可售比綠地率建筑密度（地上可售面積/總建筑面積）%≥30≤3029.45%121533%住宅總戶數(shù)4層疊加6層疊加戶臺臺臺-電梯數(shù)其中2122高層地上機動車位占比機動車總停車位地面停車數(shù)量地下停車數(shù)量其中

非人防區(qū)人防區(qū)10%1302地面停車不大于總車位10%輛輛輛輛輛301272909363限高不大于45米數(shù)量

非機動車停車位：機動車停車位：住宅計算規(guī)則計算規(guī)則0.5車位/戶6車位/100㎡1車位/戶0.7車位/100㎡1.0車位/100㎡121517608141472配套用房商業(yè)4710車位/100㎡20車位/100教職工，3車位/100學生20車位/100教職工，3車位/100學生幼兒園合計233013021251規(guī)劃分析方案二總平面（1.21容積率）戶型配比表比例差額面積段產品套數(shù)套數(shù)比甲方要求戶型面積面積比（分類別）185343428.23%0.33%3.62%0.49%5.43%5.43%3.46%3.46%3.46%3.46%3.13%24.69%14.81%100.00%6345580037.13%0.47%5.15%1.33%5.02%5.41%3.22%2.95%2.83%2.83%4.67%17.20%11.80%100%合院10%18.56%-1.38%200雙拼獨棟20038013014013012011511521098445%880022808580924055005040483048307980294002016017089564-6套

根據(jù)需求定制664疊10%0%0.86%6642426疊13.83%4242聯(lián)排高層3810%70%-6.87%3001801215-30.49%112合計規(guī)劃分析業(yè)態(tài)分布分析＼03F獨棟(6套）0

3F雙拼LI

3F合院呵四疊廣0

3F聯(lián)排D15F商層D六疊商業(yè)D

幼兒園及配套規(guī)劃方案方案二鳥瞰圖產品篇

02產品設計設計思考產品分析西寧海東河湟新區(qū)項目產吊設計合院

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16。49.5650.04報批面積(m')

挑空面積(m')

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78贈送比例76%產吊設計，1從心，，1

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AREA=135m2下疊—層I挑空面積(m')3房2廳2衛(wèi)I『了石?積(m')贈送比例61.

4%報批面積(m')陽臺面積(m')13515.

1213.

320產吊設計11從心6F疊墅

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281贈送比例21.

2%報批面積(m·)1109.

967.

745.

580產吊設計1

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AREA=llOm"3房2廳2衛(wèi)。6.66。院

積(m分贈送比例13.0%報批面積(m分110挑空面積Cm分陽臺面積(m分7.74露臺面積Cm分庭面實得面積121.4產吊設計1

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(m分24.69產品設計六層疊加疊加產品通過屋頂退臺減少建筑間距，增加疊加總套數(shù)。多層建筑間距要求建筑南北向或者偏東向15°—30°（含），45°—60°（含），規(guī)劃新區(qū)建筑建按照建筑高度的1.46倍控制5.6m頂層退臺，減少間距，增加贈送6.2m地下室地下室30.7＞7X3X1.46=30.66m車位車道5.3m5.5m7F6F5F4F3F2F1F7F6F5F4F3F2F1F5.1m5.1m車位車位27.0m5.5m5.3m車道車位27.0＞5X3X1.46=21.90m5.6m6.2mB1B1地下室地下室5.3m5.5m5.1m

5.1m

5.5m5.3m產吊設計4F疊墅

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AREA=230m"5房2廳5衛(wèi)。41.

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AREA=98㎡