即墨水流韻墨——地產集團北區設計部方案競賽北區中心組

2018年11月8日化

璨根

明脈

珠，

，即墨神

齊

—州

國—古

大

雄縣

邑

踞翹

通

齊楚

都

魯。

，

，青

膠島

東文

璀即墨文化縮影膠曠柳

東妙

世之花，柳腔繞梁經卷：宋代金銀書腔法蓮華經觀屋宇鑲邊刀幣青磚黛瓦妙

抽化

刀之品

紗瑰

行寶

業的安

幣邦

鑄法風工

采鬼

，斧

神壹貳叁肆伍陸相地——區位分析韜略——規劃分析布局——規劃方案築樓——產品設計示範——示范區篇形制——立面意向目錄相地壹第章區位分析區位及交通分析區位分析DistrictAnalysis地北區位：主要人流方向沿藍鰲路自東向西：項目基地位于即墨主城區西側。即墨北站住宅地塊商業地塊主城區主要人流方向交通：內外交通便利，通達性極高：項目周邊路網完善、緊鄰城市主干道藍鰲路，距即墨北站僅1.4km，可快速通達外部交通。即墨立交收費站周邊配套分析區位分析DistrictAnalysis地北即墨小商品城周邊配套：即墨服裝批發市場馬山質地公園即墨商貿城學區優勢：周邊教育資源配置較為豐富，在3km范圍內有多所即墨市重點中小學。住宅地塊商業地塊自身商業及周邊醫療、商貿等豐富配套資源：周邊居住氛圍濃厚，臨近3km范圍有兩所醫院，東北部有商貿市場聚集。即墨中醫院學德馨小學即墨中心幼兒園學學學學華山路小學即墨二十八中萃英中學即墨第三人民醫院不利因素分析區位分析DistrictAnalysis地北不利因素：即墨商貿城人流嘈雜，空氣污染，大貨車等不利因素：項目北邊距商貿城較近，東北方鄰近青島新源熱電，西面為城市干道，貨運車輛較多。住宅地塊青島新源熱電商業地塊項目SWOT分析區位分析DistrictAnalysis地優勢：劣勢：?

地塊平整：內部基本已經拆遷完成，可以隨時開工建設。?

位于城市邊緣地帶：地塊位于即墨城西，客群導入受影響。?交通完善：周邊路網完善，藍鰲路和石林路均為主干道，臨近高鐵北站、高速出口及汽車站等多個站點。?

學區優勢明顯：周邊有小學、初中、高中等多個即墨市重點學校。?

靠近熱電廠：對居住環境、空氣質量有負面影響?

噪音等有不利影響：地塊附近有物流園、服裝批發市場，人流量，車流量大。?

自身廣場優勢：人流聚集，配套補充，提升地塊價值。SWOT分析機遇：挑戰：?

產品差異化：市場改善產品較多，本?

市場競爭較為激烈：項目周邊市場已有藍城、禹洲、招商等多個品牌開發項目，對項目未來入市存在一定威脅。項目定位剛需剛改產品。?區域未來規劃西部商貿區：隨著中學醫院等配套相繼落位，會加快該區域的發展。韜略貳第章規劃分析項目定位策略分析StrategicAnalysis略項目因素：客群因素：1.位于城市邊緣地帶1.板塊地緣性客戶2.小商品城等個體經營戶3.學區安置客戶2.項目地塊自身商業及周邊學校、醫療、交通等配套資源剛需剛改樓盤，低總價，去化速度快用地分析用地分析AnalysisofLandUse略A地塊：商住地塊用地面積容積率98819㎡≤2.0148畝28.4834.29依據《建設用地規劃條件》依據《建設用地規劃條件》商鋪面積

不少于2.07萬㎡

依據簽批文件38.80規劃限高≤54米A居住地塊A地塊須考慮566個大商業車位主要出入口位于藍鰲北一路約510M約290MAB地塊中間道路為市政確定道路售樓處位置已確定（如圖所示）B商業地塊戶型要求25.8535.0230.32面積段90㎡100㎡115㎡135㎡住宅東地塊住宅西地塊戶型要求10%0%20%30%40%

30%50%

20%2房2+1房3房3+1房商業價值分析用地分析AnalysisofLandUse略沿街商業價值較高藍鰲路為主要人流方向道路，商業價值最高，交通便利，人流量大;藍鰲北一路石林二路住宅東、西地塊沿內部規劃路商業、藍鰲北一路沿街商業為價值較高區域。商業地塊（沿石林三路、石林二路規劃不允許布置商業）幼兒園地塊藍鰲路主要人流方向商業價值由高到低住宅價值分析用地分析AnalysisofLandUse略住宅產品價值內聚藍鰲北一路地塊內部區域居住價值最高，內部私密性高、景石林二路觀資源好;地塊沿街區域居住價值較低。外部臨街、鄰商業，人流車流噪音大，灰塵多。商業地塊幼兒園地塊藍鰲路主要人流方向住宅價值由高到低商業落位方案推演SchemeDeduction略商業沿街布置：商業依據商業價值分析和集團簽批文件要求進行布置，受當地規定限制，石林二路、石林三路未布置商業。住宅落位方案推演SchemeDeduction略住宅采用外部圍合：為內部營造品質及大景觀空間，同時減少騎壓商業網點的單元數量，保證商業的品質。住宅落位方案推演SchemeDeduction略新源熱電東側布置小戶型產品：受新源熱電影響，小戶型產品根據合理間距布置在東側。面對當今市場與客戶如何打造項目“內芯”？解決方案方案推演SchemeDeduction略三種解決方案方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)18F小高層產品18F小高層產品11F洋房產品18F小高層產品11F洋房產品三方案對比方案推演SchemeDeduction替三方案貨值對比方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)設計數值

貨值（㎡）

（億元）設計數值

貨值（㎡）

（億元）設計數值

貨值（㎡）

（億元）項目項目項目18F住宅11F住宅商鋪171622-25.74-4.592.242.3530.3318F住宅11F住宅商鋪1300424158020700894719.516.864.592.242.3530.9618F住宅11F住宅商鋪1130325859020700894716.959.674.592.242.3531.2120700894711753其中單層鋪一拖二總貨值（億元）其中單層鋪一拖二總貨值（億元）其中單層鋪一拖二總貨值（億元）1175311753單價

住宅：18F高層：1.5w/㎡

11F洋房：1.65w/㎡商業：單層鋪：2.5w/㎡

一拖二：2w/㎡三方案對比方案推演SchemeDeduction略三方案綜合對比方案一（全18F方案）方案二（18F+11F洋房）

方案三(18F+11F洋房最大化)去化最快平衡業態貨值最大優勢：空間形態好樓間距較大優勢：空間形態較好貨值較高劣勢：中央景觀較小去化速度較慢優勢：貨值最高劣勢：空間形態較差中央景觀較小去化率慢超大尺度中央景觀去化速度快單戶總價低劣勢：貨值偏低布局叁第章規劃分析規劃方案規劃方案局ProposalA地塊經濟技術指標計量單位項目設計數值988192837711976391716221716225317用地面積總建筑面積地上建筑面積m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2居住建筑面積18F住宅配套其中沿街商鋪207008947單層鋪一拖二鋪其中11753861322.00地下建筑面積容積率建筑密度綠地率15%35%住宅建筑高度控制最大值住宅戶數m54套輛輛輛1512停車數量2641地上停車數量其中207地下停車數量2432備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal產品分布規劃方案局Proposal西地塊商品房戶型配比表類型100戶數14026872戶數比

規劃要求

差值29.17%55.83%15.00%100%30%50%20%100%-0.83%5.83%-5.00%115135合計480東地塊商品房戶型配比表戶數

戶數比

規劃要求

差值類型9010820810.47%20.16%41.47%27.91%100%10%20%40%0.47%0.16%1.47%100115135合計42828830%

-2.09%100%103285㎡戶型95㎡戶型115㎡戶型135㎡戶型商業消防流線分析規劃方案局Proposal消防車流線登高撲救場地地下車庫出入口景觀軸線規劃方案局Proposal東方禪禮，水云天境兩軸八園，東方生活，夢想棲居歸禮苑春曉苑華亭苑擷云苑屏影藏幽170m*50m超大尺寸中央景觀水聆苑琴心映月丹楓綠島清“

“觀

享煙

輕水

禮之

之境

境，

，望

賞曲

青水

草流

依云

依”

”暉苑蘭屏苑微瀾鶴影方壺勝境荷風苑日照分析規劃方案局Proposal?日照準則:

住宅至少一個居住空間滿足大寒日2小時??分析軟件:眾智日照12.0日照分析結論:本方案滿足日照要求（部分樓座一層

做配套用房）1小時2小時3小時4小時5小時6小時地庫分析規劃方案局Proposal小區主入口小區主入口商業區域為最大限度滿足地上停車指標，商業退線12m，滿足商業垂直停車的要求。地下車庫滿鋪一層，由于含大商業停車指標，因此東西區需連通做整體車庫。小區次入口小區次入口地上車位數：207輛地下車庫面積：86132㎡地下車位數：2432輛（其中含大商業停車566輛）地上停車范圍地下車庫出入口地下車庫輪廓豎向控制規劃方案局Proposal在設計中，結合現狀地形高差，合理設計土地整理的高程。挖方和填方大體一致，保證基本土方平衡。28.4834.2938.828.4838.0034.2938.831.00（25.80）(31.80)36.0033.00i=1%30.0028.00i=2%i=1%35.00（29.80）25.8530.3235.0230.3235.02現狀高程規劃高程挖方區域回填區域38.00

土地整理后高程(31.80)（地庫底板高程）豎向控制規劃方案局Proposal1-1社區中央景觀社區中央景觀商業街商品房38.032.837.838.031.033.532.828.025.8地庫-1F地庫-1F地庫-1F石林二路石林三路1-1

A1地塊規劃路1-1

A2地塊280M60M10M

10M240M9

M10M

10M

40M豎向控制規劃方案局Proposal2-23-3社區中央景觀社區中央景觀商業街29.031.025.8地庫-1F30.5428.0藍鰲路廣場藍鰲北一路2-2

A1地塊社區中央景觀商業街商業街38.036.335.029.836.030.832.8地庫-1F地庫-1F地庫-1F藍鰲路藍鰲北一路3-3

A2地塊60M10M

12M290M30M方案二規劃方案局ProposalA地塊經濟技術指標計量單位項目設計數值用地面積總建筑面積地上建筑面積m2m2m2m2m2m2m2m2m2m2m298819283010197639171622130042415805317居住建筑面積18F住宅9-11F洋房住宅配套其中沿街商鋪單層鋪207008947其中一拖二鋪地下建筑面積11753853712.00容積率建筑密度綠地率16%35%住宅建筑高度控制最大值住宅戶數m54套輛輛輛1492停車數量2617地上停車數量205其中地下停車數量2410備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal產品分布規劃方案局Proposal西地塊商品房戶型配比表類型100戶數14026872戶數比

規劃要求差值29.17%55.83%15.00%100%30%50%20%100%-0.83%5.83%-5.00%115135合計480東地塊商品房戶型配比表類型90戶數108戶數比

規劃要求差值0.67%-0.43%-0.67%0.43%10.67%19.57%39.33%30.43%100%10%20%40%30%100%100115135合計198398308101285㎡戶型95㎡戶型115㎡戶型135㎡戶型商業方案三規劃方案局ProposalA地塊經濟技術指標-方案一（全18F）項目計量單位m2設計數值98819282325197639171622113032585905317用地面積總建筑面積地上建筑面積m2m2居住建筑面積m218F住宅11F洋房住宅配套m2m2其中m2沿街商鋪單層鋪m2207008947m2其中一拖二鋪m211753846862.00地下建筑面積容積率m2建筑密度綠地率17%35%住宅建筑高度控制最大值住宅戶數m54套輛輛輛1474停車數量2595地上停車數量其中203地下停車數量2391備注：地上停車數為住宅總套數10%加商業停車總數10%，地下停車數量其中566輛為大商業停車。方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal方案鳥瞰圖規劃方案局Proposal產品分布規劃方案局Proposal西地塊商品房戶型配比表戶數

戶數比

規劃要求

差值類型1001402686629.54%56.54%13.92%100%30%50%-0.46%6.54%-6.08%11513520%合計474100%東地塊商品房戶型配比表戶數

戶數比

規劃要求

差值``類型9010817210.80%17.20%41.80%30.20%100%10%20%40%30%100%0.80%-2.80%1.80%0.20%100115135合計418302100085㎡戶型95㎡戶型115㎡戶型135㎡戶型商業築樓肆第章產品篇競品分析產品篇ProductReviews樓中冶德賢公館建筑面積：29.79萬㎡容積率：2.0產品類型：小高層高層均價：待定篩選具有代表性案例6個項目地塊0.1KM篩選依據：1.篩選項目基地周邊3KM內的樓盤；2.篩選項目中容積率2.00左右的樓盤。1KM藍城玉蘭公館1KM建筑面積：8.6萬㎡容積率：1.5產品類型：小高層高層均價：20000元/㎡招商公園18721.8KM建筑面積：27萬㎡容積率：1.9產品類型：小高層均價：15000元/㎡1.5KM2.3KM禹洲朗廷府海爾產城創翡翠公園海爾產城創東方學府建筑面積：15.6萬㎡容積率：1.6產品類型：小高層均價：14500元/㎡建筑面積：21.8萬㎡容積率：1.6產品類型：洋房、小高層均價：15700元/㎡建筑面積：4.6萬㎡容積率：3.2產品類型：小高層高層均價：15000元/㎡競品總結產品篇ProductReviews樓競品對標戶型當地競品總體特點海爾產城創東方學府89㎡中冶賢德公館90戶型89㎡2房1衛3房1衛禹洲朗庭府104㎡3房1衛海爾翡翠公園103㎡100戶型中冶賢德公館108㎡3房1衛3房2衛海爾產城創東方學府114㎡115戶型禹洲朗庭府120㎡3房2衛海爾翡翠公園118㎡招商公園1872125㎡3房2衛3房2衛3房1衛海爾產城創東方學府125㎡135戶

中冶賢藍城玉蘭公館135㎡招商公園1872德公館型139㎡3房2衛140㎡3房2衛3房2衛3房2衛競品特點1、主要面積段為100-140㎡，大戶型偏多2、競品多為小高層和高層，少部分樓盤存在洋房產品3、90㎡為2面寬，2房2廳1衛；100㎡為3面寬，3房2廳1衛，雙開間

3.功能：傳統房型功能，動靜分區陽臺；115-125㎡以上3面寬，3房2廳2衛，主臥套間，雙開間陽臺

4.特點：形體規整，體型系數小1.贈送:

凸窗、陽臺贈送2.空間：空間方正，無特殊創新空間產品篇樓ProductReviews客戶群體客戶來源置業目的學齡兒童家庭客戶來源周邊個體經營戶剛需、剛改主城外溢、鄉鎮進城人員客戶來源學區房置業目的置業目的剛需樓盤位置低總價高溢價客戶敏感點

學區劃片低總價高溢價客戶敏感點客戶敏感點房源快速流通產品篇樓ProductReviews產品設計思考在疫情影響下市場成交量嚴重下滑，周邊大牌房產競爭激烈的大背景下，我們的產品如何設計？產品篇樓ProductReviews產品設計策略去化快——低總價，高競爭力差異化——定位剛需面積段，區別周邊改善樓盤，彌補市場空白高溢價——高得房率，高贈送，大尺度景觀交通核形式選擇產品篇ProductReviews樓標準化交通核1存在問題：消防疏散不能穿越前室。標準化戶型不滿足消防規范。僅14F連廊消防疏散不能穿越樓梯間。標準化戶型不滿足消防規范。X修正后交通核1僅14F連廊疏散流線√交通核形式選擇產品篇ProductReviews樓標準化交通核2存在問題：消防疏散不能穿越樓梯間，疏散樓梯需設防煙前室。標準化戶型不滿足消防規范。消防疏散不能穿越前室。標準化戶型不滿足消防規范。X修正后交通核2疏散流線√交通核形式選擇產品篇ProductReviews樓標準化交通核3存在問題：需設4部電梯。√存在問題：標準化交通核4連廊緊貼建筑主體，不符合消防規范。僅14F連廊X交通核形式選擇產品篇ProductReviews樓名稱圖示指標（以115+100+100+115戶型為例）選擇修正后交通核1交通核面積電梯數量樓梯數量中間戶北通透機械加壓送風得房率（經濟性）連廊（㎡）√70.5277.36%22僅14F

是（14F除外）否僅14F連廊交通核修正后交通核2電梯數量（經濟性）交通核面積樓梯中間戶北機械加壓送風得房率連廊數量通透X（㎡）75.8977.29%12層層設置否否單樓梯交通核標準化交通核3電梯數量（經濟性）交通核面積樓梯數量中間戶北通透機械加壓送風得房率連廊X（㎡）82.5775.14%24否是是T2雙拼交通核產品量級產品篇ProductReviews樓項目衛生間個數全明戶型陽光餐廳主臥套間步入式面積段面積89戶型面寬3居室3名稱衣帽間中冶賢德公館3房2廳1衛1是否否否90任務書902+1房2廳1衛32+11是本方案893房2廳1衛331是否否否中冶賢德公館1083房2廳2衛332是否是否100任務書1003房2廳1衛331是本方案993房2廳2衛332是否是否招商公2廳2衛3房2廳2衛333322是是否是否115135任務書本方案115

3+1房2廳2衛（寬廳）3.532是是是否中冶賢德公館1391353房2廳2衛（寬廳）3房2廳2衛（寬廳）443320是是是是否任務書4房2廳2衛（可寬廳3+1房）本方案135432是是是是戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

90戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T4:89.58㎡

改造前本方案

T4:

98.46㎡

改造后周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）次臥產品名稱面積贈送面積贈送率開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)開間(mm)進深(mm)改造前改造后89.58㎡98.46㎡8.78㎡3.93㎡10.00%4.07%3700370056006400320032004100410028002800270035003200320035003500特殊戶型戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

90戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T3/4-3M-95-3房本方案

T4:89.58㎡3周邊競品21333戶型拼接3餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)37003600進深(mm)64006700開間(mm)

進深(mm)90m290m2本案320033004100410028003000350035003200310035003600標準化（95）特殊戶型戶型差異:1、當地要求飄窗出挑長度不應超過600mm。2、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。3、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。通用說明:1、標準版計算方式：90.23㎡。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算北設備平臺，未計算大公攤）2、本項目面積計算，陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。3、標準版按本項目面積計算實際值：100.63㎡。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

90戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T4:89.58㎡中冶賢德公館89㎡

3房1衛周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)進深(mm)6400開間(mm)

進深(mm)90m289m2本案中冶賢德公館370036003200320041004500280028003500300032002950350026005600特殊戶型本案戶型優勢:南向雙陽臺，贈送北陽臺，房間開間和進深尺度更優。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

90戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T3/4-3M-95-3房中冶賢德公館89㎡

3房1衛周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)3600進深(mm)6700開間(mm)

進深(mm)90m289m2標準化（95）中冶賢德公館33003200410045003000280035003000310029503600260036005600特殊戶型標準化戶型優勢:南向雙陽臺，贈送北陽臺，房間開間尺度更優，空間更舒適。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

100戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T4:98.54㎡

改造前本方案

T4:102.26㎡

改造后周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）次臥產品名稱面積贈送面積贈送率開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)開間(mm)進深(mm)特殊戶型改造前改造后98.54㎡102.26㎡9.15㎡4.08㎡9.46%4.06%4200420056006400330033006500650032003200270035002800280028002800戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

100戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T4-3M-105-3房本方案

T4:98.54㎡4周邊競品314432戶型拼接4餐客廳開間(mm)4200主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱進深(mm)6400開間(mm)

進深(mm)99m2本案330036006500430032003000350037002800340028003800100m2標準化（105）39007100特殊戶型戶型差異:1、增設主衛。通用說明:1、標準版計算方式：100.03㎡。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算大公攤）2、當地要求飄窗出挑長度不應超過600mm。3、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。4、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。2、本項目面積計算:陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。3、標準版按本項目面積計算實際值：110.13㎡。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

100戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館

108㎡

3房2衛本方案

T4:98.54㎡周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)進深(mm)6400開間(mm)

進深(mm)99m2108m2本案中冶賢德公館420038003300330065007700320029003500350028003050280027007700特殊戶型本案戶型優勢:主臥套間，雙衛，贈送北陽臺，壓縮進深，面寬更優，空間更舒適。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

100戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比中冶賢德公館

108㎡

3房2衛標準化戶型

T4-3M-105-3房周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)3900進深(mm)7100開間(mm)

進深(mm)100m2108m2標準化（105）中冶賢德公館36003300430077003000290037003500340030503800270038007700特殊戶型標準化戶型優勢:贈送北陽臺，房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

115戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T4:114.27㎡

改造前本方案

T4:127.05㎡

改造后周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）次臥產品名稱面積贈送面積

贈送率開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)改造前改造后114.27㎡127.05㎡12.86㎡8.63㎡11.33%6.95%5400540068007600340034006600660030003000270035003000280028002800特殊戶型戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

115戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T4-3M-115-3房本方案

T4:114.27㎡51周邊競品455243戶型拼接5餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱本案開間(mm)54004100進深(mm)7600開間(mm)

進深(mm)114m2115m2340036006600820030003100350038002800240028003100標準化（115）8200特殊戶型戶型差異:1、入戶花園調整為設備平臺。2、客廳調整為寬廳。通用說明:1、標準版計算方式：115.04㎡。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算大公攤）3、當地飄窗出挑長度不應超過600mm，主臥調整為撞轉角飄窗。4、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深。5、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。2、本項目面積計算:陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。3、標準版按本項目面積計算實際值：123.86㎡。（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

115戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗庭府

120㎡

3房2衛本方案

T4:114.27㎡周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)進深(mm)7600開間(mm)

進深(mm)114m2120m2本案禹洲朗庭府540040003400330066007400300030003500370028003000280027006900特殊戶型本案戶型優勢:寬廳，贈送北陽臺，面寬更優，空間更舒適。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

115戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比禹洲朗庭府

120㎡

3房2衛標準化戶型

T4-3M-115-3房周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)進深(mm)8200開間(mm)

進深(mm)115m2120m2標準化（115）禹洲朗庭府410040003600330082007400310030003800370024003000310027006900特殊戶型標準化戶型優勢:贈送入戶花園、設備平臺，面寬進深更優，空間更舒適

。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

135戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T2:134.98㎡

改造后本方案

T2:140.14㎡

改造后周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）次臥產品名稱面積134.98㎡

13.45㎡140.14㎡

8.54㎡贈送面積

贈送率開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)改造前改造后10.10%6.16%7500750066007400380038008100810031503150380038002900310030003000特殊戶型戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

135戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T2-3M-125-3房本方案

T2:134.98㎡544周邊競品2551343戶型拼接5餐客廳開間(mm)7500主臥開間(mm)

進深(mm)次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱本案進深(mm)74007500135m2130m2380036008100790031503000380031002900310030003100標準化（125）6650特殊戶型戶型差異:1、調整次臥（南）位置。通用說明:1、標準版計算方式：129.72㎡。（陽臺計半面積，不含外保溫，未計算大公攤）2、本項目面積計算:陽臺銷售計半面積，外保溫計容，含大公攤。2、廚房倒扣調整為廚房、餐廳并列布置，餐廳通透。3、當地飄窗出挑長度不應超過600mm，主臥調整為撞轉角飄窗。4、根據當地規定，調整贈送的開敞陽臺開間和進深，增加設備平臺。3、標準版按本項目面積計算實際值：135.13㎡。5、根據實際面積調整面寬和進深，滿足銷售需要。

（含外保溫，大公攤按本項目計算后面積）。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

135戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比本方案

T2:134.98㎡中冶賢德公館139㎡

3房2衛周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)進深(mm)7400開間(mm)

進深(mm)135m2139m2本案中冶賢德公館750070003800390081005700315031003800440031003000300030006400特殊戶型本案戶型優勢:贈送北陽臺，主臥衣帽間，房間開間和進深尺度更優，空間更舒適。戶型對比產品篇ProductReviews樓標準戶型戶型對比

135戶型本項目實施戶型與標準版戶型差異對比標準化戶型

T2-3M-125-3房中冶賢德公館139㎡

3房2衛周邊競品戶型拼接餐客廳主臥次臥（南）開間(mm)

進深(mm)

開間(mm)

進深(mm)次臥面積產品名稱開間(mm)6650進深(mm)開間(mm)

進深(mm)130m2139m2標準化（125）中冶賢德公館750064003600390079005700300031003100440029003000310030007000特殊戶型標準化戶型優勢:贈送設備平臺，主臥衣帽間，房間進深尺度更優，空間更舒適。戶型呈現產品篇ProductReviews樓標準戶型90戶型戶型拼接115+90+90+115標準層平面圖周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115+90+90+115整棟特殊戶型陽臺投影面積與套內建筑面積比例公共公攤后面積陽臺投影面積套內線（不

套內投影

銷售陽臺戶型編號戶型戶數

建筑面積套內面積

公攤面積

得房率贈送面積

贈送率加陽臺）面積面積115903+1房2廳2衛（寬廳）3房2廳1衛363672113.4887.78115.2889.5887.0067.4626.4820.3276.75%76.75%76.75%17.4414.8032.2420.05%21.94%78.2860.0695.7274.868.727.4012.868.7811.33%10.00%本棟樓計容合計7245.367374.965560.561684.80138.34戶型呈現產品篇ProductReviews樓標準戶型100戶型戶型拼接115+100+100+115標準層平面圖周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115+100+100+115整棟特殊戶型公共公攤后面積陽臺投影

陽臺投影面積與套

套內線（不

套內投影

銷售陽臺

贈送面戶型編號戶型戶數

建筑面積套內面積

公攤面積得房率贈送率面積內建筑面積比例加陽臺）面積面積積1151003+1房2廳2衛（寬廳）3房2廳2衛363672112.4796.74114.2798.5486.9874.8725.4921.8777.36%77.36%77.36%17.4415.4232.8620.05%20.60%78.2667.1695.7082.588.727.7112.869.1511.43%9.46%本棟樓計容合計7531.567661.165826.601704.96145.42戶型呈現產品篇ProductReviews樓標準戶型100戶型戶型拼接115+90+90+100標準層平面圖周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115+90+90+100整棟特殊戶型公共公攤后面積陽臺投影

陽臺投影面積與套內

套內線（不

套內投影

銷售陽臺戶型編號戶型戶數

建筑面積套內面積

公攤面積

得房率贈送面積

贈送率面積17.4415.4214.8047.66建筑面積比例加陽臺）面積95.7286.5774.86面積8.727.717.40115100903+1房2廳2衛（寬廳）3房2廳204103.4388.20115.84105.2390.0087.0078.8627.0424.5776.36%76.36%76.36%76.36%20.05%78.2812.8611.688.7811.28%11.29%9.95%19.55%71.153房2廳1衛67.4620.7421.94%60.06本棟樓計容合計5228.025325.223994.561233.46209.49戶型呈現產品篇ProductReviews樓標準戶型115戶型戶型拼接115*4標準層平面圖周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表115*4整棟特殊戶型公共公攤后面積陽臺投影

陽臺投影面積與套

套內線（不

套內投影

銷售陽臺戶型編號戶型戶數

建筑面積套內面積

公攤面積

得房率贈送面積

贈送率面積內建筑面積比例加陽臺）面積面積邊戶115

3+1房2廳2衛（寬廳）中間戶115

3+1房2廳2衛（寬廳）本棟樓計容合計363672112.34110.438019.72114.14112.238149.3286.9485.5025.4024.9377.41%77.41%17.4417.4434.8820.06%20.40%78.2276.7895.6694.228.728.7212.7510.2211.35%9.25%6207.841811.88

77.41%155.00戶型呈現產品篇ProductReviews樓標準戶型135戶型戶型拼接135*2標準層平面圖周邊競品戶型拼接可售面積表/建筑計容面積表特殊戶型公共公攤后面積陽臺投影

陽臺投影面積與套

套內線（不

套內投影

銷售陽臺戶型編號135戶型戶數建筑面積套內面積

公攤面積

得房率贈送面積

贈送率面積15.2615.26內建筑面積比例加陽臺）面積面積4房2廳2衛（可寬廳3房2廳2衛）7272133.18134.98100.9832.2075.82%75.82%15.11%93.35108.617.6313.4510.10%本棟樓計容合計9588.969718.567270.562318.4093.35示範伍第章示范區專篇展示中心、示范區選址示范區專篇DemonstrationArea範展示中心選址：東地塊西南角拐角商鋪選址理由：昭示性良好，門口前場空間大。藍鰲路總平面圖示范區專篇DemonstrationArea範停車場123456789特色景墻林下通廊9107迎賓前場精神堡壘售樓處8611禪意草坪景觀雕塑風雨連廊下沉洽談空間樣板區452311011示范區景觀面積：2000㎡參觀動線示范區專篇DemonstrationArea範多層次景觀空間體驗停車場林下通廊特色水景售樓處禪意草坪開敞草坪迎賓前場四象庭光——禪意草坪風雨連廊售樓處售樓處樣板間三象抱水——迎賓前場二象空覺——林下通廊一象樂鳴——停車場示范區主要強調高品質生活的體驗感，豐富看房流線的趣味性。車行流線人行進售樓處流線人行主入口車行主入口售樓處平面示范區專篇DemonstrationArea範二層平面圖一層平面圖原方案平面及內裝限制示范區專篇DemonstrationArea範外立面通透，同時需考慮后期商鋪分隔。VIEWVIEW受平面影響，考慮沙盤區與洽談區及水吧需要通透性的空間及視線，外立面多為玻璃等通透材質。展示中心立面設計原則示范區專篇DemonstrationArea範保持內裝方案不變商業分鋪使用方便立面改動最小化示范區專篇DemonstrationArea範CONCEPTION設計生成概念溯源形象展示細節說明方案一

齊國竹簡範概念溯源即墨：始載于《戰國策》《史記》等典籍，春秋戰國時期為齊國名邑，秦代置縣，隋朝建城，即墨大夫剛直不阿、田單破燕、田橫五百士、郭琇三疏等典故

讓即墨昭彰史冊。燕中山趙齊魏魯秦宋韓楚方案一

齊國竹簡範形象展示方案一

齊國竹簡範形象展示方案一

齊國竹簡範形象展示方案一

齊國竹簡範形象展示方案二

古城飛瓦範概念溯源即墨古城：即墨故城又稱朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾為膠東國都，是齊國東部著名的政治、經濟、文化中心。古城建筑屋頂，古瓦層層疊疊，有青苔襯與縫隙。方案二

古城飛瓦範形象展示方案二

古城飛瓦範形象展示方案二

古城飛瓦範形象展示方案三

城磚紀事範概念溯源即墨古城：即墨故城又稱朱毛城、康王城，因古墨水河得名即墨，曾為膠東國都，是齊國東部著名的政治、經濟、文化中心。古城為甕城，城墻厚重，城磚斑駁，

記錄著歷史過往。方案三

城磚紀事範形象展示方案三

城磚紀事範形象展示方案三

城磚紀事範形象展示方案四

馬山石林範概念溯源馬山石林：馬山石林位于山東省青島市即墨區城西約7公里的馬山，山之西南部因巖漿冷凝，均勻收縮，形成四方柱狀節理，株體截面直徑約1米左右，高約30余米，筆直挺拔，排列緊密，恰似一片密林，蔚為壯觀，令人望而生畏，故名“馬山石林”。馬山石林方案四

馬山石林範形象展示方案四

馬山石林範形象展示方案四

馬山石林範形象展示方案五

如翚斯飛範概念溯源如翚斯飛：翚，大飛也，形容宮室的飛檐；如翚（hui）斯飛，形容宮室壯麗。語出《詩經·小雅》“如鳥斯革，如翚斯飛。”朱熹集傳：“其棟宇峻起，