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消防設施設備維護管理實施細則

（2019年版）

為加強臺、集團所屬建筑物內消防設施的管理，保障建筑消防設

施正常運行，預防和減少火災危害，保護單位員工人身和公私財產安

全，根據《中華人民共和國消防法》、《上海市消防條例》、《建筑消防

設施的維護管理》等法律法規和國家標準的相關規定，結合本單位實

際情況，制定本實施細則。

一、總則

（一）單位、部門職責

1、臺、集團辦公室是消防設施維修保養、檢測的監管職能部門；

2、文廣實業公司以及簽約的建筑物業委托運營管理單位（外圍

單位聘用）是消防設施日常的運營管理單位；

3、臺、集團資產管理部是臺、集團新建、改建、擴建、內裝修

工程項目相關消防設施“三同時”投入的監管職能部門；

4、簽約的消防技術服務機構是消防設施維修、保養、檢測的具

體實施單位（以下簡稱“維保單位”）；

5、上述的單位、部門以下簡稱“各相關單位部門

（二）建筑消防設施的維護管理包括值班、巡查、檢測、維修、

保養、建檔等工作；

（三）消防設施日常的運營管理單位應明確建筑消防設施的維護

管理歸口部門、管理人員及其工作職責，建立健全建筑消防設施值班、

巡查、檢測、保養、建檔等制度，確保建筑消防設施設備正常運行；

（四）消防設施日常的運營管理單位應按照維保合同要求，監督

維保單位落實合同約定的工作，并及時接受維保單位等關于消防設施

設備應急操作，日常管理監測的教育培訓，確保相關管理人員掌握符

合消防法律法規要求的基本技能；

（五）建筑消防設施投入使用后，應處于正常工作狀態。建筑消

防設施的電源開關、管道閥門，均應處于正常運行位置，并標示出

“開”、“關”狀態；對需要保持“常開”或“常閉”狀態的閥門，應

采取鉛封、標識等限位措施；對具有信號反饋功能的閥門，其狀態信

號應反饋到消防控制室；

（六）不應擅目關停消防設施設備。各相關單位部門在值班、巡

查、檢測時發現故障，應立即報告并及時組織修復；

（七）涉及停用消防設施使用功能的維修保養，不得擅自實施，

必須報臺、集團辦公室和相關委托運營管理單位，經允許并落實相應

保護措施后方可進行操作；

（A）各相關單位部門在落實消防設施維保過程中，碰到實際問

題需要協商的，由臺、集團辦公室負責牽頭；

（九）各相關單位部門在落實消防設施維保過程中，每次檢查、

維修保養的具體系統、設施及項目，應制定方案計劃并按步驟實施，

同時應作好記錄，以備查驗；

（十）臺、集團及下屬各單位擁有消防設施的，每年應組織聘請

具有資質的第三方消防技術服務機構對本單位的消防設施設備進行

年度檢測并出具書面檢測報告，督促相關委托運營管理單位和維保單

位按合同及本實施細則落實工作；

（十一）臺、集團所屬各單位、部門，若符合《上海市火災高危

單位消防安全管理規定》相關標準的，應當按照本市有關技術標準，

定期對電氣線路及其設備進行檢測，并對用火、用氣、用油及輸送易

燃易爆危險品的設備及其管線（路）進行定期或不定期檢查。

二、火災自動報警系統的檢查和維護管理

（一）報警系統初步檢查

1、外觀檢查

（1）檢查所有設備（如探測器底座、接線端子箱、手動按鈕及

報警控制器）是否已全部安裝布線，接線到位。

（2）系統的接地應符合規范提出的各項接地要求：

A、各系統接地裝置的接地電阻值采用專用接地裝置時，接地電

阻值不應大于4。；

B、系統專用接地線應采用銅質絕緣導線，其芯線截面積不應小

于25平方毫米，專用接地干線宜穿硬質塑料管埋設至接地體；

C、由消防控制室接地板引至各消防電子設備的專用接地線應選

用銅芯塑料絕緣導線，其芯線截面積不應小于4平方毫米；

D、查探測器外觀是否有損壞；

E、查報警控測器的各種旋鈕、開關、插座、插件等外型和結構

是否完好。

2、報警控制器檢查

（1）通過火災報警控制器上的手動檢查裝置，檢查報警控制器

的各項功能是否正常（包括火警、各類故障監控功能、消音功能是否

正常）；

（2）切斷交流電源，觀察備用電源自動投入工作情況，各項功

能是否正常；

（3）觀察各電壓表、電流表的指示值；

（4）所有指示燈、開關，按鈕應無損壞及接觸不良情況；

（5）通過手動檢查裝置檢查報警控制器的功能性時，自動滅火,

輸出控制接點等均不應動作，時鐘亦不應停止計時。

（二）報警系統的激發性能檢查

1、進行探測器的實效模擬試驗時，觀察報警控制器的聲光顯示

報警是否正常，探測區域號與建筑部位的對應是否正確；

2、擰下任何一只火災探測器時，控制器上應有故障顯示。

（三）系統周期性檢查維護

1、每日檢查內容：

值班人員每日應檢查集中報警控制器和區域報警器的功能（火警

功能、故障功能、復位、消音等）是否正常，有關指示燈和打印機是

否損壞，值班人員應將每日的檢查、處理問題情況記錄在日登記表中。

2、每周檢查內容：

進行主、備電源自動轉換試驗。

3、每季度檢查內容：

（1）對探測器進行加煙（溫）分期分批進行試驗，測試探測器

的動作是否正常，確認燈顯示是否清晰。試驗發現故障或失效的應及

時拆換；

（2）試驗火災報警裝置的聲、光顯示是否正常，在實際操作試

驗時，可一次多部進行試驗，也可部分試臉；

（3）自動噴淋滅火系統管網上的水流指示器、壓力開關等電動

報警裝置應測試功能、信號顯示是否正常；

（4）備用電源進行1至2次充電試驗，1至2次主電源和備用

電源自動轉換試驗，查其功能是否正常。具體試驗方法：切斷主電源,

是否是主電源轉換到備用電源供電，備用電源指示器是否亮燈，4小

時后，再恢復主電源供電，是否自動轉換，再檢查一下備用電源是否

正常充電；

（5）有聯動控制功能的系統，應用自動或手動檢查下列消防控

制設備的顯示功能是否正常：

A、防排煙設備、防火閥、防火卷簾的控制設備；

B、室內消火栓、自動噴水滅火系統，預作用、雨淋等系統的控

制設備；

C、氣體滅火系統的控制設備；

D、火災事故廣播、事故照明；

E、強制消防電梯迫降首層功能；

F、消防電話和電話插孔的通話試驗；

G、門禁系統聯動失電試驗。

4、年度檢測與維修

（1）點型感煙火災探測器投入運行2年后，應每隔3年至少全

部清洗一遍；

（2）每一個點型感煙火災探測器至少每年檢測一次。

三、水滅火系統的檢查與維護管理

（一）室內消火栓系統的檢查

1、消火栓水槍、消防水帶、消防水喉是否齊備完好，有無生銹、

漏水，接口墊圈是否完整無缺；

2、消防泵啟泵測試要求：

（1）以自動直接啟動或手動直接啟動消防水泵時，消防水泵應

在55s內投入正常運行，且無不良噪聲和振動；

（2）以備用電源切換方式或備用泵切換啟動消防水泵時，消防

水泵應分別在Imin或2min內投入正常運行；

（3）當采用機械應急啟動時，水泵應在5分鐘內（包括（1）、

（2）動作時間）正常啟動供水。

3、報警按鈕、指示燈及報警控制燈功能是否正常，有無故障；

4、消火栓箱內的配件有無損壞；

5、遠程啟泉裝置是否有效。

6、在試驗區域內任意選定的消火栓欠動作遠程起動按鈕、控制

中心有顯示，并能作為啟動消防泵的報警信號之一正常輸出和反饋；

7、消防泵主、備泵應能自動切換。

（二）自動水噴淋滅火系統的檢查與維護

1、自動噴水滅火系統設備狀態檢查

對組成系統的噴淋頭、報警控制閥、閘閥報警控制器、附件、管

網接頭等作觀檢查，是否損壞、銹蝕、滲漏啟閉位置不當等情況存在,

一經發現應立即采取適當的維修，校正措施，使其恢復完好狀態。

2、自動噴水滅火系統系統功能檢查

（1）每季度應對水流指示器進行一次功能試驗，利用管網末端

測試水裝置排水，水流指示器應動作，控制中心應有信號顯示；

（2）每季度應對報警閥進行一次功能試驗，打開系統側試驗閥

放水，報警閥瓣開啟，延時器底部有水排，并延時5s—90s內報警裝

置開始連續報警，水力警鈴應發出響亮的報警聲（距水力警鈴3米處

的聲壓級不應低于70dB）,壓力開關應接通電路報警，控制中心有顯

示并啟動消防水泵；

（3）使用環境檢查：泵房間溫度符合相關要求；泵房間整潔無

堆物，且設施設備不積灰、無銹蝕。

（三）系統周期性檢查維護

1、每年應對消防水系統進行一次模擬聯動試驗；

2、每年應對消防水源的供水能力進行一次測定；

3、每季度應監測市政給水管網的壓力和供水能力；

4、每季度應對消防水泵的出流量和壓力進行一次試驗；

5、每月應對消防水池、高位消防水箱等消防水源設施的水位等

進行一次檢測；

6、每月應手動啟動消防水泵運轉一次，并檢查供電電源情況；

7、每周應模擬消防水泵自動控制的條件自動啟動消防水泵運轉

一次，并做記錄；

8、每日應對柴油機消防水泵的啟動電池的電量進行檢測，每周

應檢查儲油箱的儲油量，每月應手動啟動柴油機消防水泵運行一次；

9、每月應對自動噴水滅火系統噴頭完好狀況、備用量及異物清

除等進行檢查；

10、每月應對水滅火系統、自動噴水滅火系統所有閥門狀態及

其鉛封、鎖鏈完好狀態進行檢查；

11、每月應對水泵接合器完好性進行檢查。

四、氣體滅火系統檢查和維護管理

（一）日常檢查和保養

1、每月系統巡檢工作：

（1）檢查設備有無泄漏，管道及附件等有無損壞，滅火劑和驅

動氣瓶的壓力均不得小于設計的90%；

（2）控制開關調定位置是否妥當，方有元件是否完好無損；

2、每季度系統巡檢工作：

（1）防護區的開口情況，應符合設計；

（2）儲存裝置間的設備、滅火劑輸送管道和支、吊架的固定，

應無松動；

（3）各噴嘴空口應無堵塞，

3、每年系統巡檢工作：

維保單位每年應至少檢修、試驗氣體滅火系統一次，檢查情況應

報送相關建筑消防設施日常運營管理單位；

檢查系統項目內容包括且不限于：

（1）滅火劑容器；

（2）容器閥；

（3）容器組合配管系統和安全閥；

（4）選擇閥；

（5）噴嘴；

（6）氣體驅動裝置；

（7）氣體系統的報警控制器；

（8）附屬設備。

五、機械防、排煙系統的檢查程序

（一）在風機房手動直接啟動風機，啟動后是否運轉正常；

（二）檢查風機的最末端配電裝置、風機應采用消防電源，并在

最末端配電裝置上做切換功能試驗；

（三）手動打開排煙風口，啟閉應靈活，關閉復位后，密封良好、

無縫隙、排煙風口，送風風口安裝應牢固可排；

（四）通過控制中心開啟排煙風機，進風風機，排煙量送風量應

達到規范要求；

（五）在送風口處或排煙口處手動打開送風口或排煙口并聯動風

機啟動，控制中心應有反饋信號進入；

（六）條件許可必須用風速儀測送風口的風速，其送風口風速不

得大于7m/s,排煙口風速不得大于10m/s；

（七）通過火災自動報警探測器聯動排煙口或送風口以及排煙風

機或送風機，風機必須運行正常，控制中心有信號輸入，在控制中心

手動停止風機運行，風口手動復位正常。

六、管理要求

（一）本實施細則未詳細說明，但臺、集團及所屬單位、部門的

建筑物內已經設置安裝的消防設施設備系統，應嚴格按照《建筑消防

設施維護管理》（GB25201-2010）、《建筑消防設施檢測技術規程》

（GA503-2004）.《上海市建筑消防設施管理規定》（上海市人民政府

令80號）、《上海市建筑消防設施管理規定實施細則》等相關法律法

規和政策文件的要求進行日常管理、檢查、維護和檢測；

（二）臺、集團及所屬各單位、部門的建筑物內安裝消防設施物

聯網系統的，應要求簽約服務單位落實日常維保工作，確保物聯網系

統的有效；

（三）臺、集團所屬各單位可參考本實施細則組織制定符合本單

位實際的消防設施設備維護保養制度體系，但相關要求標準應不低于

上述法律法規和政策要求；

（四）臺、集團所屬各單位可參考本實施細則附件內相關“值班、

巡檢查、檢測和維保等記錄表”，編制符合自身實際的消防設施維保

操作表單，并要求建筑相關委托運營管理單位、簽約的消防技術服務

機構和檢測單位依法依規嚴格落實有關工作并如實填寫，以備查驗；

（五）設施維護管理檔案

1、建筑消防設施檔案應包括建筑消防設施基本情況和動態管理

情況。

基本情況包括建筑消防設施的驗收文件和產品、系統使用