物業管理制度之工程維養部?一、工程維養部概述工程維養部是物業管理公司中至關重要的部門，負責物業區域內各類設施設備的維護、保養、維修以及運行管理工作，確保設施設備的正常運行，為業主提供安全、舒適、便捷的居住和工作環境。其工作質量直接關系到物業的整體品質和業主的生活滿意度。二、人員配置與崗位職責（一）部門架構工程維養部設經理一名，全面負責部門的管理工作；下設主管若干，分別負責不同專業領域的技術管理和現場指揮；維修人員根據專業分工分為強電、弱電、暖通、給排水、電梯等工種，確保對各類設施設備進行全方位的維護和維修。（二）崗位職責1.工程維養部經理負責制定工程維養部的工作計劃、目標和規章制度，并組織實施。組織編制部門年度預算，合理控制維修成本，確保各項工作在預算范圍內完成。協調與其他部門的工作關系，及時解決設施設備運行過程中出現的問題，保障物業正常運行。負責對部門員工進行培訓、考核和績效評估，提高員工業務水平和工作效率。參與物業項目的前期規劃和驗收工作，提出專業意見和建議，確保設施設備設計合理、便于維護。2.工程主管協助經理制定和執行部門工作計劃，負責現場維修工作的組織和協調。對分管專業的設施設備進行定期巡檢，及時發現和處理設備故障隱患，制定維修保養方案并監督實施。負責維修材料和工具的管理，合理控制庫存，確保維修工作的順利進行。組織本專業的技術培訓和技術交流活動，提高維修人員的專業技能。負責維修工作的質量監督，對維修項目進行驗收，確保維修質量符合標準要求。3.強電維修人員負責物業區域內高低壓配電系統、照明系統、動力系統等強電設施設備的日常維護、保養和維修工作。嚴格遵守安全操作規程，確保強電作業安全，對電氣故障進行快速診斷和修復。負責電表抄錄、電費核算等相關工作，協助處理電力突發事件。參與強電系統的改造和升級工作，提出合理化建議，提高供電可靠性。4.弱電維修人員承擔物業區域內弱電系統，如監控系統、門禁系統、對講系統、網絡系統等的維護、保養和維修任務。對弱電設備進行定期巡檢，檢查設備運行狀態，及時處理故障報警信息。負責弱電線路的敷設、檢修和改造工作，確保弱電系統的正常運行和信息安全。協助處理弱電系統的突發事件，保障物業區域的安全防范工作。5.暖通維修人員負責物業區域內供暖、通風、空調等暖通系統的維護、保養和維修工作。對暖通設備進行日常巡檢，檢查設備運行參數，及時調整和處理異常情況。維修和更換暖通系統的故障部件，確保供暖、制冷效果良好，通風正常。參與暖通系統的節能改造工作，降低能耗，提高能源利用效率。6.給排水維修人員負責物業區域內給排水系統，包括生活用水系統、污水排放系統、雨水排水系統等的維護、保養和維修工作。定期檢查給排水管道、閥門、水泵等設備的運行情況，及時處理漏水、堵塞等問題。對給排水設施設備進行維修和更換，確保水質衛生達標，排水暢通無阻。協助處理給排水系統的突發事件，如水管爆裂等，保障業主正常生活用水。7.電梯維修人員按照國家相關規定和技術標準，負責物業區域內電梯的日常維護、保養和維修工作。對電梯進行定期巡檢，檢查電梯運行狀況，確保電梯安全保護裝置靈敏可靠。及時處理電梯故障報警，快速到達現場進行維修，確保電梯正常運行，保障乘客安全。負責電梯機房的日常管理，保持機房整潔，設備運行良好。協助相關部門進行電梯的年檢和定期安全評估工作。三、設施設備管理（一）設施設備臺賬建立對物業區域內的所有設施設備進行詳細登記，建立完善的設施設備臺賬。臺賬內容包括設備名稱、型號規格、購置日期、安裝位置、技術參數、維修保養記錄等，確保對每一臺設備的信息都有準確記錄，便于管理和查詢。（二）設施設備檔案管理為每臺重要設施設備建立獨立的檔案，檔案資料包括設備的原始資料（如產品說明書、合格證、安裝圖紙等）、運行記錄、維修保養記錄、故障處理記錄、改造記錄等。檔案資料應及時更新，保證其完整性和準確性，為設施設備的管理和維護提供有力依據。（三）設施設備標識管理在設施設備上張貼清晰、規范的標識牌，標明設備名稱、型號、責任人、運行狀態等信息。標識牌應定期檢查和維護，確保其清晰可見，便于操作人員和管理人員識別設備，了解設備運行情況。（四）設施設備巡檢制度制定詳細的設施設備巡檢計劃，明確巡檢周期、巡檢內容和巡檢標準。維修人員按照巡檢計劃對設施設備進行定期巡檢，及時發現設備運行中的異常情況，如溫度異常、聲音異常、振動異常等，并做好巡檢記錄。對于巡檢中發現的問題，應及時分析原因，采取相應的措施進行處理，確保設備安全運行。（五）設施設備維護保養計劃根據設施設備的使用年限、運行狀況和技術要求，制定科學合理的維護保養計劃。維護保養計劃應包括日常維護保養、一級保養、二級保養、年度保養等不同級別的保養內容和要求。維修人員按照維護保養計劃對設施設備進行定期保養，更換磨損的零部件，調整設備運行參數，確保設備性能良好，延長設備使用壽命。（六）設施設備維修管理1.維修申請業主或物業工作人員發現設施設備故障后，可通過填寫維修申請表的方式向工程維養部提出維修申請。維修申請表應注明故障設備名稱、故障現象、發現時間等信息。2.維修派工工程維養部接到維修申請后，根據故障情況和維修人員的技能水平進行維修派工。維修人員接到派工任務后，應及時與申請人聯系，了解故障情況，并攜帶必要的工具和材料前往現場進行維修。3.維修過程管理維修人員在維修過程中應嚴格遵守安全操作規程，采取有效的安全防護措施，確保維修工作安全進行。同時，應認真記錄維修過程中的每一個環節，包括故障原因分析、維修方法、更換的零部件等信息。對于維修難度較大的故障，應及時向上級匯報，組織技術人員進行會診，制定合理的維修方案。4.維修驗收維修工作完成后，維修人員應進行自檢，確認維修質量符合要求后，填寫維修驗收單。維修驗收單應由申請人或相關部門負責人進行驗收簽字。驗收合格后，維修人員應清理維修現場，將維修工具和剩余材料整理歸位。對于驗收不合格的維修項目，維修人員應及時進行返工，直至驗收合格為止。四、安全管理（一）安全管理制度建立健全工程維養部安全管理制度，明確安全管理職責和安全操作規程。加強對員工的安全教育培訓，提高員工的安全意識和安全技能，確保維修工作安全進行。（二）安全檢查與隱患排查定期對維修工作現場進行安全檢查，重點檢查電氣設備、登高作業、動火作業等環節的安全措施落實情況。同時，加強對設施設備運行安全的隱患排查，及時發現和消除安全隱患，防止安全事故的發生。（三）安全應急預案制定完善的安全應急預案，包括電氣火災應急預案、電梯困人應急預案、給排水管道爆裂應急預案等。定期組織員工進行應急演練，提高員工應對突發事件的能力，確保在安全事故發生時能夠迅速、有效地進行處理，減少事故損失。五、質量管理（一）質量目標工程維養部應制定明確的質量目標，如設施設備完好率達到[X]%以上，維修及時率達到[X]%以上，維修質量合格率達到[X]%以上等。質量目標應分解到各個崗位和具體工作環節，確保部門全體員工共同努力實現質量目標。（二）質量控制措施1.維修過程質量控制維修人員在維修過程中應嚴格按照維修工藝和質量標準進行操作，確保維修質量。維修主管應加強對維修過程的質量監督，定期對維修項目進行抽檢，發現問題及時糾正。2.維修質量驗收建立嚴格的維修質量驗收制度，維修工作完成后必須經過驗收合格方可交付使用。驗收人員應按照質量標準對維修項目進行認真檢查，確保維修質量符合要求。對于驗收不合格的維修項目，應責令維修人員重新維修，直至驗收合格為止。3.質量數據分析與改進定期對維修質量數據進行收集、分析和總結，找出影響維修質量的主要因素，采取針對性的改進措施，不斷提高維修質量水平。同時，鼓勵員工提出合理化建議，對質量改進工作做出貢獻的員工給予獎勵。六、成本管理（一）成本預算編制根據工程維養部的工作計劃和設施設備維護保養需求，編制年度成本預算。成本預算應包括維修材料費用、人工費用、設備購置費用、外包費用等各項支出，確保預算的合理性和準確性。（二）成本控制措施1.維修材料管理加強維修材料的采購、庫存和使用管理，建立維修材料采購審批制度，選擇優質、低價的供應商，降低采購成本。合理控制維修材料庫存，避免積壓和浪費，定期對庫存材料進行盤點，確保賬實相符。同時，加強對維修材料使用的監督，嚴格按照維修需求領用材料，杜絕浪費現象。2.人工成本控制根據維修工作任務和員工技能水平，合理安排人員，優化人員配置，提高工作效率，避免人力資源浪費。加強對員工的績效考核，將績效與薪酬掛鉤，激勵員工提高工作質量和工作效率，降低人工成本。3.維修成本核算建立維修成本核算制度，對每一項維修工作進行成本核算，分析維修成本構成，找出成本控制的關鍵點。定期對維修成本進行統計和分析，與預算進行對比，及時發現成本偏差并采取措施進行調整，確保維修成本控制在預算范圍內。七、培訓與考核（一）培訓計劃制定根據部門員工的技能水平和工作需求，制定年度培訓計劃。培訓計劃應包括培訓目標、培訓內容、培訓方式、培訓時間等內容，確保培訓工作有針對性、系統性和計劃性。（二）培訓內容與方式1.專業技能培訓針對不同工種的維修人員，開展專業技能培訓，包括設施設備的原理、構造、操作方法、維修技巧等方面的培訓。培訓方式可采用內部培訓、外部培訓、現場實操培訓等多種形式，提高員工的專業技能水平。2.安全知識培訓定期組織員工進行安全知識培訓，包括電氣安全、消防安全、登高作業安全、動火作業安全等方面的知識培訓。培訓方式可采用安全講座、觀看安全視頻、安全演練等形式，增強員工的安全意識和安全防范能力。3.質量管理培訓開展質量管理培訓，使員工了解質量管理的重要性和質量控制的方法、手段。培訓內容包括質量標準、維修工藝、質量驗收等方面的知識，通過培訓提高員工的質量意識和維修質量水平。（三）考核制度建立完善的員工考核制度，對員工的工作表現、專業技能、安全意識等方面進行全面考核。考核方式包括定期考核、不定期考核、項目考核等多種形式。考核結果與員工的薪酬、晉升、獎勵等掛鉤，激勵員工積極工作，不斷提高自身素質。八、應急管理（一）應急預案制定針對物業區域內可能出現的各類突發事件，如電氣火災、電梯困人、給排水管道爆裂、自然災害等，制定相應的應急預案。應急預案應包括應急組織機構、應急響應程序、應急處置措施、應急物資保障等內容，確保在突發事件發生時能夠迅速、有效地進行應對。（二）應急演練定期組織員工進行應急演練，檢驗應急預案的可行性和有效性，提高員工應對突發事件的能力。應急演練應包括桌面演練、實戰演練等多種形式，演練結束后應及時對應急預案進行修訂和完善。（三）應急物資管理建立應急物資儲備制度，儲備必要的應急物資，如滅火器、急救藥品、防汛物資、照明設備等。對應急物資進行定期檢查和維護，確保應急物資完好有效，隨時能夠投入使用。同時，應建立應急物資臺賬，記錄應急物資的種類、數量、存放位置、使用情況等信息，便于管理和調配。九、與其他部門的協作工程維養部應與物業管理公司的其他部門密切協作，共同做好物業管理工作。（一）與客服部門的協作客服部門負責收集業主的維修需求信息，并及時反饋給工程維養部。工程維養部應及時響應客服部門的需求，安排維修人員進行維修，并將維修情況及時反饋給客服部門，由客服部門向業主進行溝通和反饋，形成良好的服務閉環。（二）與安保部門的協作在進行設施設備維修、改造等工作時，工程維養部應提前通知安保部門，確保施工過程中的安全。安保部門應加強對施工現場的安全監督，協助工程維養部維護施工秩序，防止發生安全事故。同時，在