房地產(chǎn)企業(yè)采購管理辦法?一、總則（一）目的為規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)采購行為，加強采購管理，降低采購成本，提高采購效率和質(zhì)量，確保項目順利進(jìn)行，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于公司及所屬各項目公司的各類工程物資、設(shè)備、服務(wù)等采購活動。（三）基本原則1.合規(guī)性原則：采購活動必須遵守國家法律法規(guī)和公司相關(guān)規(guī)定。2.效益性原則：在保證質(zhì)量的前提下，降低采購成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。3.公開透明原則：采購過程應(yīng)公開、公平、公正，接受監(jiān)督。4.擇優(yōu)選擇原則：選擇優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商，確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。二、采購組織與職責(zé)（一）采購決策機構(gòu)公司設(shè)立采購決策委員會，負(fù)責(zé)對重大采購事項進(jìn)行決策。采購決策委員會由公司高層領(lǐng)導(dǎo)、相關(guān)部門負(fù)責(zé)人等組成。（二）采購管理部門公司設(shè)采購管理部，負(fù)責(zé)采購活動的組織、協(xié)調(diào)和管理工作。其主要職責(zé)包括：1.制定采購管理制度和流程。2.編制采購計劃和預(yù)算。3.組織供應(yīng)商選擇和管理。4.實施采購招標(biāo)、談判等采購活動。5.協(xié)調(diào)采購合同的簽訂、執(zhí)行和變更。6.負(fù)責(zé)采購文件的整理和歸檔。（三）需求部門各項目公司及相關(guān)部門為采購需求部門，負(fù)責(zé)提出采購需求，參與采購過程，協(xié)助采購管理部完成采購任務(wù)。其主要職責(zé)包括：1.根據(jù)項目進(jìn)度和實際需求，提出準(zhǔn)確的采購申請。2.提供采購技術(shù)要求和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。3.參與供應(yīng)商考察和評估。4.配合采購管理部簽訂采購合同。5.負(fù)責(zé)采購物資和服務(wù)的驗收工作。三、采購計劃與預(yù)算（一）采購計劃編制1.各需求部門應(yīng)在項目啟動初期，根據(jù)項目總體進(jìn)度計劃，編制詳細(xì)的采購計劃，明確采購物資和服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、時間等要求。2.采購計劃應(yīng)經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核后報采購管理部。采購管理部匯總各部門采購計劃，結(jié)合公司庫存情況，編制公司年度采購計劃。3.年度采購計劃應(yīng)報采購決策委員會審批后執(zhí)行。如項目進(jìn)度或需求發(fā)生變化，需求部門應(yīng)及時調(diào)整采購計劃，并按規(guī)定程序報批。（二）采購預(yù)算編制1.采購管理部根據(jù)采購計劃，結(jié)合市場價格行情，編制采購預(yù)算。采購預(yù)算應(yīng)包括采購物資和服務(wù)的預(yù)計金額、資金來源等。2.采購預(yù)算應(yīng)經(jīng)財務(wù)部門審核后報采購決策委員會審批。審批后的采購預(yù)算作為采購資金控制的依據(jù)。3.在采購過程中，如因特殊原因需要調(diào)整采購預(yù)算，應(yīng)按規(guī)定程序重新報批。四、供應(yīng)商管理（一）供應(yīng)商選擇1.采購管理部應(yīng)建立供應(yīng)商信息庫，收集、整理供應(yīng)商基本信息、資質(zhì)證明、業(yè)績情況等資料。2.對于重要物資和服務(wù)的采購，采購管理部應(yīng)組織需求部門、技術(shù)部門等相關(guān)人員組成考察小組，對供應(yīng)商進(jìn)行實地考察和評估。考察內(nèi)容包括供應(yīng)商的生產(chǎn)能力、質(zhì)量控制、售后服務(wù)、價格水平等。3.根據(jù)考察結(jié)果，采購管理部對供應(yīng)商進(jìn)行綜合評價，選擇合格的供應(yīng)商列入合格供應(yīng)商名錄。合格供應(yīng)商名錄應(yīng)定期更新。4.對于新的采購項目，采購管理部應(yīng)優(yōu)先從合格供應(yīng)商名錄中選擇供應(yīng)商。如名錄中無合適供應(yīng)商，可通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判等方式尋找新的供應(yīng)商。（二）供應(yīng)商考核1.采購管理部應(yīng)建立供應(yīng)商考核制度，定期對供應(yīng)商的供貨質(zhì)量、交貨期、售后服務(wù)等進(jìn)行考核。2.考核方式包括定期評價、項目評價、客戶反饋等?？己私Y(jié)果分為優(yōu)秀、良好、合格、不合格四個等級。3.對于考核結(jié)果為優(yōu)秀的供應(yīng)商，在后續(xù)采購中可給予一定的優(yōu)惠政策；對于考核結(jié)果為不合格的供應(yīng)商，應(yīng)及時進(jìn)行整改，如整改仍不合格，應(yīng)從合格供應(yīng)商名錄中刪除。（三）供應(yīng)商激勵與淘汰1.采購管理部應(yīng)建立供應(yīng)商激勵機制，對表現(xiàn)優(yōu)秀的供應(yīng)商給予獎勵，如表彰、優(yōu)先合作、增加采購份額等。2.對于出現(xiàn)嚴(yán)重質(zhì)量問題、交貨期延誤、售后服務(wù)不到位等情況的供應(yīng)商，應(yīng)及時進(jìn)行淘汰，并在公司內(nèi)部進(jìn)行通報。五、采購方式（一）招標(biāo)采購1.對于達(dá)到招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)的采購項目，應(yīng)采用招標(biāo)采購方式。招標(biāo)限額標(biāo)準(zhǔn)按照國家和地方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2.招標(biāo)采購應(yīng)按照《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法》等相關(guān)法律法規(guī)和公司招標(biāo)管理制度的要求進(jìn)行。采購管理部應(yīng)編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)項目的技術(shù)要求、商務(wù)條款、評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。3.招標(biāo)采購應(yīng)通過公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)等方式進(jìn)行。公開招標(biāo)應(yīng)在指定的媒體上發(fā)布招標(biāo)公告；邀請招標(biāo)應(yīng)向不少于三家符合條件的供應(yīng)商發(fā)出投標(biāo)邀請書。4.采購管理部應(yīng)組織開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)等工作。評標(biāo)委員會應(yīng)按照評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)對投標(biāo)文件進(jìn)行評審，推薦中標(biāo)候選人。采購決策委員會根據(jù)評標(biāo)委員會的推薦意見確定中標(biāo)人。（二）談判采購1.對于不適合招標(biāo)采購的項目，如技術(shù)復(fù)雜、獨家供應(yīng)、緊急采購等，可采用談判采購方式。2.談判采購應(yīng)選擇不少于三家符合條件的供應(yīng)商進(jìn)行談判。采購管理部應(yīng)制定談判方案，明確談判的目標(biāo)、策略、程序等內(nèi)容。3.談判過程中，采購管理部應(yīng)與供應(yīng)商就價格、質(zhì)量、交貨期、售后服務(wù)等條款進(jìn)行充分溝通和協(xié)商，爭取達(dá)成最優(yōu)的采購協(xié)議。4.談判結(jié)束后，采購管理部應(yīng)編寫談判報告，記錄談判過程和結(jié)果，報采購決策委員會審批。（三）詢價采購1.對于采購金額較小、市場價格比較透明的物資和服務(wù)，可采用詢價采購方式。2.詢價采購應(yīng)向不少于三家符合條件的供應(yīng)商發(fā)出詢價函，要求供應(yīng)商報價。采購管理部應(yīng)收集、整理供應(yīng)商的報價資料，進(jìn)行比較和分析。3.根據(jù)詢價結(jié)果，采購管理部選擇報價合理、信譽良好的供應(yīng)商簽訂采購合同。（四）單一來源采購1.符合下列情形之一的，可以采用單一來源采購方式：只能從唯一供應(yīng)商處采購的。發(fā)生了不可預(yù)見的緊急情況不能從其他供應(yīng)商處采購的。必須保證原有采購項目一致性或者服務(wù)配套的要求，需要繼續(xù)從原供應(yīng)商處添購，且添購資金總額不超過原合同采購金額百分之十的。2.單一來源采購應(yīng)按照公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審批。采購管理部應(yīng)與單一供應(yīng)商進(jìn)行協(xié)商，確定采購價格和合同條款。六、采購流程（一）采購申請1.需求部門根據(jù)項目進(jìn)度和實際需求，填寫采購申請表，詳細(xì)說明采購物資和服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、技術(shù)要求、交貨時間等內(nèi)容。2.采購申請表應(yīng)經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審核簽字后報采購管理部。（二）采購審批1.采購管理部收到采購申請表后，對采購申請的必要性、合理性、合規(guī)性等進(jìn)行審核。2.對于金額較小的采購申請，采購管理部審核后直接辦理采購手續(xù)；對于金額較大的采購申請，采購管理部審核后報采購決策委員會審批。（三）采購實施1.根據(jù)采購審批結(jié)果，采購管理部按照確定的采購方式組織實施采購活動。2.招標(biāo)采購應(yīng)按照招標(biāo)文件規(guī)定的程序進(jìn)行開標(biāo)、評標(biāo)、定標(biāo)；談判采購應(yīng)按照談判方案與供應(yīng)商進(jìn)行談判；詢價采購應(yīng)收集、比較供應(yīng)商的報價；單一來源采購應(yīng)與單一供應(yīng)商進(jìn)行協(xié)商。3.在采購過程中，采購管理部應(yīng)與供應(yīng)商保持密切溝通，及時解決采購過程中出現(xiàn)的問題。（四）合同簽訂1.采購活動結(jié)束后，采購管理部應(yīng)與中標(biāo)供應(yīng)商或成交供應(yīng)商簽訂采購合同。采購合同應(yīng)明確采購物資和服務(wù)的名稱、規(guī)格、數(shù)量、價格、交貨時間、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)等條款。2.采購合同應(yīng)經(jīng)法律部門審核后，由公司授權(quán)代表簽字蓋章。（五）采購驗收1.采購物資和服務(wù)到貨后，需求部門應(yīng)組織相關(guān)人員進(jìn)行驗收。驗收內(nèi)容包括物資的數(shù)量、規(guī)格、質(zhì)量、性能等是否符合采購合同要求。2.驗收合格后，需求部門應(yīng)填寫驗收報告，并簽字確認(rèn)。驗收報告應(yīng)作為支付貨款的依據(jù)之一。（六）貨款支付1.采購管理部應(yīng)根據(jù)采購合同和驗收報告，及時辦理貨款支付手續(xù)。2.貨款支付應(yīng)按照公司財務(wù)管理制度的要求進(jìn)行審批，確保支付的準(zhǔn)確性和合規(guī)性。七、采購風(fēng)險管理（一）風(fēng)險識別與評估1.采購管理部應(yīng)定期對采購活動進(jìn)行風(fēng)險識別和評估，分析可能存在的風(fēng)險因素，如供應(yīng)商違約、質(zhì)量問題、價格波動、法律風(fēng)險等。2.根據(jù)風(fēng)險識別和評估結(jié)果，確定風(fēng)險等級，制定相應(yīng)的風(fēng)險應(yīng)對措施。（二）風(fēng)險應(yīng)對措施1.對于供應(yīng)商違約風(fēng)險，應(yīng)在采購合同中明確違約責(zé)任條款，加強對供應(yīng)商的監(jiān)督和管理，定期對供應(yīng)商進(jìn)行考核。2.對于質(zhì)量問題風(fēng)險，應(yīng)加強對采購物資和服務(wù)的質(zhì)量檢驗，選擇質(zhì)量可靠的供應(yīng)商，在采購合同中約定質(zhì)量保證條款。3.對于價格波動風(fēng)險，應(yīng)關(guān)注市場價格動態(tài)，合理安排采購時間和數(shù)量，采用套期保值等方式進(jìn)行價格風(fēng)險管理。4.對于法律風(fēng)險，應(yīng)加強對采購合同的審核，確保合同條款符合法律法規(guī)要求，咨詢專業(yè)法律意見，防范法律風(fēng)險。八、監(jiān)督與檢查（一）內(nèi)部監(jiān)督1.公司內(nèi)部審計部門應(yīng)定期對采購活動進(jìn)行審計監(jiān)督，檢查采購管理制度的執(zhí)行情況、采購流程的合規(guī)性、采購合同的履行情況等。2.采購