白銀市物業管理暫行辦法?第一章總則第一條目的與依據為了規范物業管理活動，維護業主、物業使用人和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。第二條適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業管理活動。本辦法所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。第三條基本原則物業管理應當遵循業主自治、專業服務、政府監管相結合的原則，實行業主大會、業主委員會制度，鼓勵采用新技術、新方法，提高物業管理和服務水平。第四條職責分工市、縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會選舉工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。社區居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理相關工作。發展改革、公安、民政、財政、自然資源、生態環境、市場監管、城市管理等有關部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。第二章業主及業主大會第五條業主定義房屋的所有權人為業主。基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的，在物業管理活動中享有業主權利，承擔業主義務。第六條業主權利與義務業主在物業管理活動中，享有下列權利：（一）按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；（二）提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議；（三）提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；（四）參加業主大會會議，行使投票權；（五）選舉業主委員會成員，并享有被選舉權；（六）監督業主委員會的工作；（七）監督物業服務企業履行物業服務合同；（八）對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；（九）監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金（以下簡稱專項維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規規定的其他權利。業主在物業管理活動中，履行下列義務：（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；（五）按時交納物業服務費用；（六）法律、法規規定的其他義務。第七條業主大會的成立一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照有利于實施物業管理的原則確定。符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會會議：（一）交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之五十以上；（二）首次交付房屋之日起滿兩年且交付的房屋專有部分面積達到建筑物總面積百分之三十以上。業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。第八條業主大會職責業主大會履行下列職責：（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；（三）選聘和解聘物業服務企業；（四）籌集和使用專項維修資金；（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；（六）決定有關共有和共同管理權利的其他重大事項。第九條業主委員會業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會會議選舉產生，由五至十一名單數成員組成。業主委員會委員應當是物業管理區域內的業主，并符合下列條件：（一）具有完全民事行為能力；（二）遵守國家有關法律、法規；（三）遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務；（四）熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；（五）具有一定的組織能力；（六）具備必要的工作時間。業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。業主委員會履行下列職責：（一）執行業主大會的決定和決議；（二）召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；（三）與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；（四）及時了解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；（五）監督管理規約的實施；（六）督促業主交納物業服務費及其他相關費用；（七）組織和監督專項維修資金的籌集和使用；（八）調解業主之間因物業使用、維護和管理產生的糾紛；（九）業主大會賦予的其他職責。第三章前期物業管理第十條前期物業服務合同建設單位應當在銷售物業之前，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。投標人少于三個或者住宅規模較小的，經物業所在地的縣（區）人民政府住房和城鄉建設主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。第十一條臨時管理規約建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。第十二條承接查驗在前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；（四）物業管理所必需的其他資料。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時，將上述資料移交給業主委員會。物業服務企業承接物業時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，并與建設單位簽訂承接查驗協議。第四章物業服務第十三條物業服務企業資質物業服務企業應當依法取得相應等級的資質證書，并在資質等級許可的范圍內從事物業管理活動。本市實行物業服務企業信用檔案管理制度，住房和城鄉建設主管部門應當建立健全物業服務企業信用信息系統，對物業服務企業的服務質量、經營活動等情況進行記錄，并向社會公布。第十四條物業服務合同業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。第十五條物業服務內容與標準物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供下列服務：（一）物業共用部位的維修、養護和管理；（二）物業共用設施設備的運行、維修、養護和管理；（三）物業管理區域內的環境衛生清掃、保潔及綠化養護；（四）物業管理區域內的公共秩序維護、安全防范等事項的協助管理；（五）物業裝飾裝修管理服務；（六）物業服務合同約定的其他服務。物業服務標準應當符合國家和本市有關規定，并在物業服務合同中明確約定。第十六條物業服務費用物業服務費用由業主按照物業服務合同的約定支付。物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式。實行包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。實行酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。物業服務企業應當按照價格主管部門的規定，在物業管理區域內顯著位置公示物業服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況。第十七條物業服務企業的禁止行為物業服務企業不得有下列行為：（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人；（二）挪用專項維修資金；（三）擅自改變物業管理用房用途；（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營；（五）物業服務合同終止時，不按照規定移交有關資料；（六）不履行物業服務合同，擅自提高收費標準或者降低服務標準；（七）法律、法規禁止的其他行為。第五章物業的使用與維護第十八條物業使用規定業主、物業使用人應當按照規劃用途使用物業，不得擅自改變物業使用性質。業主、物業使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業，并遵守物業服務企業的提示和要求，不得從事影響房屋結構安全、破壞房屋外貌、損害公共利益和他人合法權益的裝飾裝修活動。第十九條物業共用部位、共用設施設備管理物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造費用，按照下列規定承擔：（一）專有部分由業主承擔；（二）部分業主共有的，由相關業主按照各自擁有的物業建筑面積比例承擔；（三）全體業主共有的，由全體業主承擔；（四）專項維修資金不足的，由業主按照各自擁有的物業建筑面積比例分攤。物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，涉及尚未售出的物業的，建設單位應當按照尚未售出物業的建筑面積，分攤維修、更新、改造費用。第二十條專項維修資金管理專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造。專項維修資金的繳存、使用、管理，按照國家和本市有關規定執行。業主轉讓房屋所有權時，其名下的專項維修資金余額隨房屋所有權同時過戶。第二十一條停車位與車庫管理物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足業主的需要。建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，可以將車位、車庫出租給業主、物業使用人停放車輛，但不得出售給業主以外的單位或者個人。利用物業共用部位、共用設施設備設置的停車位，屬于全體業主共有，其收益歸全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。第六章法律責任第二十二條業主、物業使用人違法行為責任業主、物業使用人違反本辦法規定，有下列行為之一的，由相關部門依法予以處理：（一）擅自改變物業使用性質的，由自然資源、城市管理等部門按照職責分工依法查處；（二）違法裝飾裝修房屋的，由城市管理等部門依法查處；（三）不按照規定交納物業服務費用、專項維修資金等費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院提起訴訟。第二十三條物業服務企業違法行為責任物業服務企業違反本辦法規定，有下列行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，并處以罰款；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任：（一）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；（二）挪用專項維修資金的；（三）擅自改變物業管理用房用途的；（四）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的；（五）物業服務合同終止時，不按照規定移交有關資料的；（六）不履行物業服務合同，擅自提高收費標準或者降低服務標準的。第二十四條建設單位違法行為責任建設單位違反本辦法規定，有下列行為之一的，由住房和城鄉建設主管部門責令限期改正，并處以罰款：（一）未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批準，擅自采用協議方式選聘物