房地產工程管理制度以及實施細則?一、總則1.目的為加強房地產工程項目管理，確保工程質量、進度、安全和成本目標的實現，規范項目運作流程，提高項目管理水平，特制定本管理制度及實施細則。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產開發工程項目，包括新建、改建、擴建等各類項目。3.基本原則遵循國家和地方有關工程建設的法律法規、標準規范。以項目目標為導向，強化過程控制，確保各項目標協同實現。實行項目責任制，明確各部門和人員職責，加強溝通協作。注重成本效益，優化資源配置，降低工程成本。二、項目前期管理1.項目立項市場調研部門負責對擬開發項目進行市場調研，分析市場需求、競爭狀況等，形成市場調研報告。根據市場調研報告，結合公司發展戰略和投資計劃，提出項目立項申請，報公司決策層審批。立項申請獲批后，成立項目籌備組，負責項目前期各項準備工作。2.規劃設計項目籌備組組織設計單位進行項目規劃設計招標，選擇具有相應資質和經驗的設計單位。與設計單位簽訂設計合同，明確設計任務、要求、進度、費用等條款。向設計單位提供項目基礎資料，包括地塊現狀、周邊環境、市場需求等，參與設計方案的研討和評審，提出修改意見，確保設計方案滿足項目定位和功能要求。組織相關部門對設計成果進行審核，重點審查規劃布局、建筑設計、結構安全、設備選型、節能設計等方面，形成審核意見，反饋給設計單位進行修改完善。3.項目報建安排專人負責項目報建工作，熟悉報建流程和相關政策法規。根據項目進度，及時辦理項目立項、規劃許可、施工許可、預售許可等各類報建手續，確保項目合法合規建設。收集、整理報建過程中的各類文件資料，建立報建檔案，以備查閱。三、工程招標管理1.招標范圍工程建設項目的勘察、設計、施工、監理、重要設備材料采購等達到招標規模標準的，必須進行招標。對于單項合同估算價低于招標規模標準，但項目總投資額較大或對項目整體影響較大的項目，也可根據實際情況進行招標。2.招標方式公開招標：通過國家指定的報刊、信息網絡或者其他媒介發布招標公告，邀請不特定的法人或者其他組織投標。邀請招標：向三個以上具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發出投標邀請書。對于涉及國家安全、國家秘密、搶險救災或者屬于利用扶貧資金實行以工代賑、需要使用農民工等特殊情況，不適宜進行招標的項目，按照國家有關規定可以不進行招標。3.招標程序編制招標文件：根據項目特點和要求，編制招標文件，明確招標范圍、技術規格、評標標準、合同條款等內容。發布招標公告或投標邀請書：按照規定的方式發布招標信息，吸引潛在投標人參與投標。資格預審（如有）：對潛在投標人進行資格預審，審查其資質、業績、信譽、財務狀況等，確定合格投標人名單。發售招標文件：向合格投標人發售招標文件，并收取招標文件費用。組織踏勘現場和答疑：根據需要組織潛在投標人踏勘項目現場，解答投標人對招標文件的疑問。開標、評標、定標：按照規定的時間和地點開標，組織評標委員會進行評標，根據評標結果確定中標人，并向中標人發出中標通知書。簽訂合同：中標人確定后，在規定時間內與招標人簽訂合同，明確雙方權利義務。四、工程合同管理1.合同簽訂合同承辦部門負責起草合同文本，合同文本應包括合同雙方基本信息、工程內容、價格條款、付款方式、質量標準、工期要求、違約責任等主要條款。合同承辦部門組織相關部門對合同文本進行審核，重點審查合同條款的合法性、完整性、準確性、嚴密性等，提出修改意見，修改完善后報公司領導審批。合同經公司領導審批同意后，由法定代表人或其授權代表與對方簽訂合同。2.合同執行合同承辦部門負責合同的執行和跟蹤，按照合同約定及時履行己方義務，督促對方履行合同義務。建立合同執行臺賬，記錄合同執行情況，包括工程進度、質量驗收、款項支付、變更簽證等信息，定期對合同執行情況進行檢查和分析。如發現合同執行過程中出現問題或糾紛，合同承辦部門應及時報告，組織相關部門進行協商解決，必要時通過法律途徑維護公司合法權益。3.合同變更與解除合同履行過程中，如因客觀情況發生變化需要變更合同內容的，合同承辦部門應及時與對方協商，簽訂合同變更協議，并按照合同簽訂程序進行審批。如因不可抗力或其他原因需要解除合同的，合同承辦部門應及時通知對方，辦理合同解除手續，并對已履行部分進行結算和清理。4.合同歸檔合同簽訂后，合同承辦部門負責收集、整理合同相關資料，包括招標文件、投標文件、合同文本、補充協議、變更簽證、往來函件等，建立合同檔案。合同檔案應按照項目和類別進行分類存放，便于查閱和管理。合同檔案保存期限應符合國家有關規定和公司要求。五、工程施工管理1.施工組織設計施工單位中標后，應根據合同要求和工程實際情況編制施工組織設計，包括工程概況、施工總體部署、施工進度計劃、施工方法及技術措施、質量保證措施、安全保證措施、環境保護措施等內容。監理單位對施工組織設計進行審核，提出審核意見，施工單位根據審核意見進行修改完善。建設單位對施工組織設計進行備案審查。2.施工圖紙會審工程開工前，建設單位組織設計單位、施工單位、監理單位等相關人員進行施工圖紙會審。施工單位對施工圖紙進行詳細審查，提出圖紙中存在的問題和疑問，由設計單位進行解答和交底。形成施工圖紙會審紀要，各方簽字確認，作為施工和結算的依據。3.工程開工報審施工單位完成施工準備工作后，向監理單位提交工程開工報審表，申請工程開工。監理單位對施工單位的施工組織設計、施工人員資質、施工設備進場情況、工程材料構配件質量證明文件等進行審查，符合要求后簽署意見，報建設單位批準。建設單位批準后，施工單位方可正式開工。4.工程進度管理施工單位按照施工進度計劃組織施工，定期向監理單位和建設單位報送工程進度報表，報告工程實際進展情況。監理單位對工程進度進行跟蹤檢查，分析進度偏差原因，采取相應措施進行調整，確保工程按時完成。建設單位協調解決影響工程進度的外部因素，如拆遷、市政配套等問題。5.工程質量管理建立質量管理體系，明確質量管理目標、質量責任、質量控制流程等。施工單位嚴格按照施工質量驗收規范和標準進行施工，加強質量檢驗檢測，確保工程質量符合要求。監理單位對工程質量進行全程監督，對關鍵工序、隱蔽工程等進行旁站監理，對原材料、構配件等進行見證取樣送檢。建設單位定期組織工程質量檢查，對發現的質量問題及時督促施工單位整改，整改完成后進行復查。6.工程安全管理施工單位建立安全生產管理制度，制定安全操作規程，設置安全生產管理機構，配備專職安全生產管理人員。對施工人員進行安全教育培訓，提高安全意識和操作技能。施工現場設置明顯的安全警示標志，配備必要的安全防護用品和消防器材。監理單位對施工現場安全進行監督檢查，發現安全隱患及時要求施工單位整改，對重大安全隱患應立即責令停止施工，并向建設單位報告。建設單位定期組織安全檢查，確保施工現場安全。7.工程成本管理建立成本管理制度，明確成本控制目標和責任。施工單位根據合同約定和施工圖紙編制工程預算，作為成本控制的依據。建設單位和監理單位對工程成本進行監控，審核工程變更、簽證等費用，控制工程成本支出。定期進行成本分析，及時發現成本偏差原因，采取措施進行調整，確保工程成本控制在預算范圍內。8.工程變更管理施工過程中，如因設計變更、現場條件變化等原因需要變更工程內容的，由施工單位提出工程變更申請，經監理單位審核后報建設單位批準。建設單位組織設計單位、施工單位、監理單位等相關人員對工程變更進行論證，確定變更方案和費用。工程變更實施后，施工單位應及時辦理變更簽證手續，作為工程結算的依據。9.工程竣工驗收工程完工后，施工單位進行自檢，自檢合格后向監理單位提交工程竣工報驗單，申請工程竣工驗收。監理單位組織對工程質量進行預驗收，對發現的問題要求施工單位整改，整改完成后進行復查。建設單位組織設計單位、施工單位、監理單位等相關人員進行工程竣工驗收，對工程質量、工程資料等進行全面檢查。工程竣工驗收合格后，各方簽署工程竣工驗收報告，建設單位辦理工程竣工驗收備案手續。六、工程監理管理1.監理單位選擇通過招標等方式選擇具有相應資質和經驗的監理單位，簽訂監理合同，明確監理服務內容、范圍、期限、費用等條款。2.監理工作要求監理單位應按照監理規范和合同約定，組建項目監理機構，配備專業齊全、數量滿足要求的監理人員。監理人員應熟悉工程情況，嚴格履行監理職責，對工程質量、進度、安全、成本等進行全面監督管理。監理單位應定期向建設單位提交監理月報、季報、總結報告等，及時匯報工程進展情況和存在的問題。3.監理工作考核建設單位對監理單位的工作進行考核，考核內容包括監理工作質量、工作效率、服務態度等方面。根據考核結果，對監理單位進行獎懲，如支付獎勵費用、扣減監理費用、更換監理單位等。七、工程資料管理1.資料分類工程資料包括工程前期文件、施工過程文件、竣工驗收文件等，具體分類如下：工程前期文件：項目立項文件、規劃設計文件、報建文件、招標文件、投標文件、合同文件等。施工過程文件：施工組織設計、施工圖紙會審紀要、工程開工報審表、工程進度報表、工程質量檢驗報告、工程安全檢查記錄、工程變更文件、工程簽證文件、材料構配件質量證明文件等。竣工驗收文件：工程竣工報驗單、工程竣工驗收報告、工程質量保修書、工程竣工結算文件等。2.資料收集與整理各部門和單位按照職責分工，負責收集、整理本部門和本單位形成的工程資料，確保資料真實、完整、有效。工程資料應及時整理歸檔，按照分類標準進行分類存放，便于查閱和管理。3.資料歸檔與保管工程資料歸檔