珠海市斗門區73

地塊項目ZHUHAIDOUMENDISTRICT73PLOT

PROJECT概念設計方案C 規PLANNIN

G劃 條 件C

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SD 方 案 推 導DESI

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N DERIVATIO

N目錄CONTENTSA 效 果 表 現E N D E R I N G SB 場 地 條 件I T E C O N D I T I O N SE 規P

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G劃 詳 解E

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

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G C

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SD 方 案 推 導DESI

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NE 規 劃 詳 解PLANNI

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N總體示意圖

-1總體示意圖

-2總體示意圖

-3B 場 地 條 件S I T EC O N D I T I O N S目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SC 規 劃 條 件PLANNI

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G C

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SD 方 案 推 導DESI

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N DERIVATIO

NE 規 劃 詳 解PLANNI

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O NB場 地 條 件區位分析SITE

CONDITIONS本項目位于斗門區湖心路板塊，處于西部中心城啟動區,

為珠海市富有濱江田園特色的生態宜居示范新區，規劃定位高，未來發展潛力大；金灣區香洲區10KM20KM30KM金灣機場香洲港中山深圳斗門區澳門20min2h項目基地項目基地20min40min30minJianfa

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地塊項目概念設計方案

8交通分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS項目位于珠海版圖幾何中心位置，交通路網發達，宏觀交通配套完善，高速、口岸、機場齊備，四通八達。現有道路規劃道路珊湖路翠湖路騰福路騰逸路湖心路基地Jianfa

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地塊項目概念設計方案

9景觀分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS本項目位于珠海市斗門區，景觀資源經由城市規劃，有著良好的景觀資源。城市綠道城市綠道城市綠道城市綠道景觀主軸城市綠道景觀節點城市公園綠地城市綠道城市綠道城市綠道基地城市綠道Jianfa

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地塊項目概念設計方案

10周邊配套分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS地塊位于珠海市斗門區，是珠海市西部的核心區域，擁有良好的配套設施。白藤湖中學白藤湖小學同和醫院西江月幼兒園超市紅旗醫院市場住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地現有配套教育配套商業用地住宅＋商業住宅＋商業住宅＋商業服務設施加油加氣公園綠地小學基地Jianfa

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地塊項目概念設計方案

11片區市場分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS珠海市住宅房價呈中心城區高，越靠近市中心房價遞增的趨勢。項目所處的斗門位于珠海的西部核心，客戶多為首次購房或二次購房。斗門區北板塊住宅：14000-16000元

/m2香洲區板塊住宅：30000-32000元

/m2斗門中心板塊住宅：18000-19000元

/m2金灣區板塊住宅：18000-20000元

/m2斗門區西板塊住宅：12000-14000元

/m2項目基地村落農田待開發區域Jianfa

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地塊項目概念設計方案

12客群分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS核心客戶以斗門區的剛需型客戶群為主。故重點挖掘斗門區及香洲區的剛需及剛改客戶，并吸引深圳市、廣州市和中山市等投資型客戶。項目基地香洲區斗門區金灣區中山，廣州等深圳Jianfa

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地塊項目概念設計方案

13周邊開發情況B場 地 條 件SITE

CONDITIONS斗門區湖心路地區各大樓盤駐地開售。目前大部分項目仍在持銷。目前處于穩定銷售期的項目共15個，規劃項目1

個。2017規劃項目 持銷 項目基地德昌盛景家和城美湖灣泰和苑麗苑五洲家園萬威森林園西江月雅園西江月小區時代香海彼岸綠庭十里香緹項目基地香海美景城豐新園藤業翠灣湖星水岸華庭金碧麗江Jianfa

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地塊項目概念設計方案

14周邊競品分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS時代香海彼岸美湖灣項目位置珠海斗門湖心路項目位置湖心路白藤七路建筑面積370000

平方米建筑面積81000

平方米占地面積120000

平方米占地面積33000

平方米容積率2.50容積率2.0均價16000元

/m2均價17500元

/m2德昌盛景家和城項目位置湖心路1299

號項目位置湖心路1098

號建筑面積250000

平方米建筑面積360000

平方米占地面積73530

平方米占地面積170000

平方米容積率3.40容積率2.45均價20000元

/m2均價19000元

/m2項目基地2KM1KM美湖灣德昌盛景家和城時代香海彼岸Jianfa

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地塊項目概念設計方案

15用地現狀本項目地塊形較為規則；靠近湖心路主干道南側規劃中騰逸路，眺望海倫堡項目；東側靠開發中的德昌盛景項目；地塊北側規劃路。6B場 地 條 件SITE

CONDITIONS123 654項目基地珊湖路翠湖路騰逸路湖心路騰福路3.600612354Jianfa

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地塊項目概念設計方案

16SWOT

分析B場 地 條 件SITE

CONDITIONS機遇市場趨勢良好城市配套逐步完善劣勢現狀配套不完善威脅周邊地塊競爭激烈應發揮項目地塊區位、交通、景觀、等優勢，抓緊時間，迎合市場良好的趨勢，同時完善、發展片區配套以吸引客戶。優勢區位優越交通便利景觀資源優越教育資源良好SWO TJianfa

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地塊項目概念設計方案

17

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

19C 規PLANNIN

G劃 條 件C

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S目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SD 方 案 推 導DESI

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NE 規 劃 詳 解PLANNI

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N二類服務設施

+

商業混合用地用地面積：7776.65㎡容積率：1.2計容建筑面積：9331.98㎡一級建筑覆蓋率：≤

40%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥30%建筑限高：3層二級鄰里中心配套設施：1）社區衛生服務中心:300

㎡2）社區市民藝術中心:1500

㎡3）社區體育公園:3000

㎡4）家庭綜合服務中心:750

㎡5）鄰里管理中心:350

㎡6）社區農貿市場:500

㎡7）公共廁所:80

㎡8）垃圾收集站:40

㎡二類住宅+商業混合用地用地面積：11892.19㎡容積率：2.5計容建筑面積：29730.49

㎡商業建筑面積：10%-20%一級建筑覆蓋率：≤

30%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

35%建筑限高：80

米宗地規劃條件C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS公共綠地公共綠地S1

地塊S2

地塊S3

地塊S4

地塊二類服務設施用地（幼兒園）用地面積：3685.95㎡容積率：1.0計容建筑面積：3685.95㎡一級建筑覆蓋率：≤

30%綠地率：≥35%建筑限高：24米其中，幼兒園獨立占地，有獨立院落和出入口二類住宅+商業混合用地用地面積：21115.20㎡容積率：2.5計容建筑面積：52788.01

㎡商業建筑面積：10%-20%一級建筑覆蓋率：≤

30%二級建筑覆蓋率：≤

20%綠地率：≥

35%建筑限高：80

米S3

地塊S2

地塊S1

地塊S4

地塊Jianfa

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地塊項目概念設計方案

19建筑要素建筑高度重點規劃條件C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①居住小區建筑主調色系為暖淺色系。②建筑高度小于36

米的居住建筑必須采用坡屋頂形式。③高度超過24

米的新建住宅應底層架空。公共空間①地塊S1、S4應設不小于綠地面積15%

的開敞空間，建議開敞空間沿錦湖路設置。②體育公園需在S2區域紅線內的西北側設置一處社區體育公園，用地面積3000

平方米，需與其他公共設施集中配置。①地塊S4

西北側臨近幼兒園及鄰里中心區域，建筑高度應低于54

米。車行路口數量與位置①

1) 可開設車行路口

3

個，車行主出入口在逸庸路開設，其它車行路口可設在翠湖路、滕福路。建筑布局形式①

1) 避免形成大面積同一高度的建筑群體，建筑群宜形成梯級高度變化。②

2) 對S4

西北側、S1、S2

地塊東南側設置強制性商業騎樓要求Jianfa

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地塊項目概念設計方案

20規劃設計條件建筑設計條件有利規劃條件C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①本地塊項目南側的地塊規劃為公園綠地，具有一定的景觀資源②S1地塊與S4

地塊容積率可以互相平衡，商業面積按各自地塊計容建筑面積的10%

去設置。①陽臺進深不受限制：陽臺計容建筑面積的計算規定:每戶住宅陽臺（包含所有類型的陽臺）水平投影總面積占戶型水平投影面積（每戶住宅分戶墻中線、外墻外輪廓線及陽臺欄桿外輪廓線的圍合面積）比例不超過15%

的部分按其水平投影面積的一半計算計容建筑面積，超出15%的部分按其水平投影面積計算計容建筑面積；其中，未限制陽臺進深尺寸，可盡量利用贈送陽臺的規定。②飄窗：在滿足一定條件時，可做全面寬飄窗，飄窗建筑面積計算規定詳《珠海市城市規劃技術標準與準則（2017版）》附錄E

計算規則（8）。③連續公共開放空間的結構外圍水平投影面積不小于150平方米，架空層層高不低于4.5米，則不計入計容建筑面積。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

21指標量化分析C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONSS3

面積容量計容建筑面積3685.95100%占比面積（㎡）項目3685.95100%其中 幼兒園容量S2

面積容量項目面積（㎡）占比計容建筑面積9331.98100%其中商業產品容量5779.9861.94%公共配套容量3552.0038.06%S1+S4

面積容量項目面積（㎡）占比計容建筑面積82518.50100%其中住宅產品容量74266.6381%商業產品容量8251.8510%配建住房容量7426.679%S3

地塊S2

地塊S1

地塊S4

地塊Jianfa

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地塊項目概念設計方案

22

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

24D 方DESIG

N案 推 導DERIVATIO

N目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

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SE 規 劃 詳 解PLANNI

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N項目整體定位B場 地 條 件SITE

CONDITIONS以引領共享“景觀、配套、教育”等區域資源的風尚，打造西城核心的標桿品質社區項目。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

24綠地綠地綠地用地價值分析一級居住價值區綠地二級居住價值區影響用地價值因素：

①與城市道路的關系 ②與綠地的關系 ③與配套區的關系用地商業價值分析判斷標準：人流量越大商業價值越高用地居住價值分析判斷標準：臨近綠地和地塊規整的區域居住價值越高D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION翠湖路翠湖路騰福路騰逸路騰庸路翠湖路翠湖路騰福路騰逸路騰庸路一級居住價值區二級居住價值區公園景觀一級商業價值區二級商業價值區三級商業價值區體育公園鄰里中心一級商業價值區三級商業價值區一級商業價值區三級商業價值區三級商業價值區商二級業價值區二級商業價值區二級商業價值區防洪綠地防洪綠地Jianfa

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地塊項目概念設計方案

25強排原則D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION住宅產品價值最大化Jianfa

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地塊項目概念設計方案

26規劃布局最優化商業配套價值最優化建筑形象最優化住宅強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION住宅強排推導過程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價值分析Jianfa

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地塊項目概念設計方案

27a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉初步研判標準：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質和景觀資源最大化。S1+S4

地塊二類住宅+

商業混合用地用地面積：33007.39

㎡綜合容積率：2.5其中，①塔樓（住宅+

人才住房）部分：住宅建筑面積：74266.63

㎡配建住房面積：7426.67㎡即，塔樓建筑面積：81693.30

㎡二級覆蓋率：20%塔樓極限基底面積：6601.48

㎡②裙樓部分：商業建筑面積：8251.85㎡一級覆蓋率：30%裙樓極限基底面積：9902.22㎡商業厚度：10-12m全首層商業長度區間：990m-825.19m③限高：80m④產品組合：高層住宅+

小高層住宅+

底層商業S1

地塊S4

地塊住宅強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION83.6mJianfa

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地塊項目概念設計方案

2892.8m92.2m83.8m210.0m210.0m73.6m72.8m商業裙房極限界面長度：918.80mD方 案 推 導DESIGN

DERIVATION住宅強排方向一：景觀與朝向最優Jianfa

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地塊項目概念設計方案

29住宅強排研究方向方向二：空間最優a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉D方 案 推 導住宅強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉③住宅南向+沿街布置+

商業滿鋪②住宅南向+沿街退讓+

商業斷邊方向一：景觀與朝向最優住宅：景觀好，朝向佳。商業：商業首層最大，但部分區域商業價值低。形象：入口形象不佳。住宅：景觀好，朝向佳。商業：局部二層商業，但部分區域商業價值低。形象：入口結合二層商業，入口形象佳。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

30D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION住宅強排a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉③住宅西南向+沿街布置+

商業滿鋪④住宅西南向+沿街退讓+

商業斷邊方向二：空間最優住宅：中庭大花園，庭院空間規則。商業：商業首層最大，但部分區域商業價值低。形象：入口形象不佳。住宅：中庭大花園，庭院空間規則。商業：局部二層商業，但部分區域商業價值低。形象：下沉會所結合二層商業，入口形象佳。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

31D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION住宅強排總結a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉產品層面規劃層面強排方案產品貨值總結形象層面方向一：景觀與朝向最優方向二：空間最優5

星5

星5

星5

星√√××方案①5

星4

星5

星4

星方案②3

星4

星4

星4

星方案③3

星3

星3

星3

星方案④Jianfa

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地塊項目概念設計方案

32S3

地塊商業強排目標D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION覆蓋率最大化Jianfa

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地塊項目概念設計方案

33首層商業最大化街區形象最優化S3

地塊商業強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION商業強排推導過程a.

類型研判b.

方案窮舉c.

價值分析Jianfa

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地塊項目概念設計方案

34a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉初步研判標準：做滿容積率、覆蓋率的前提下，保證空間品質和景觀資源最大化。S3

地塊二類服務設施+

商業混合用地用地面積：7776.65㎡綜合容積率：1.2計容建筑面積：9331.98㎡其中，①體育公園面積：3000.00

㎡②鄰里中心(3F)

建筑面積：3552.00㎡鄰里中心基底面積：1184

㎡③商業：商業建筑面積：5779.98㎡一級覆蓋率：40%建筑極限基底面積：3110.66㎡商業建筑極限基底面積：1926.66

㎡④限高：24m⑤產品組合：獨棟商業S3

地塊商業強排DJianfa

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地塊項目概念設計方案

35方 案 推 導DESIGN

DERIVATIONS3

地塊D方 案 推 導S3

地塊商業強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉①一字型布局②L型布局

1③L型布局

2③U

型布局步驟一：布置體育公園商業的占地面積不足，需要滿鋪才能滿足容積率要求。商業的占地面積不足，商業需要做集中式商業。商業的占地面積不足，商業需要做集中式商業。體育公園環繞商業，商業舒適，商業可以實現獨棟布置。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

36D方 案 推 導S3

地塊商業強排D方 案 推 導DESIGN

DERIVATIONa.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉①外向型布局方式②內向型布局方式步驟二：布置鄰里中心鄰里中心外向布置，商墅產品環境安靜，居住價值提高。鄰里中心內向布置，成為目的性場所，拉動商業區的人流；商墅外向布置，商業價值提高。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

37D方 案 推 導DESIGN

DERIVATIONS3

地塊商業強排總結產品層面規劃層面強排方案總結形象層面5

星4

星3

星方案①5

星4

星4

星方案②a.

類型研判c.

價值分析b.

方案窮舉商業價值最大Jianfa

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地塊項目概念設計方案

38居住價值最大D方 案 推 導DESIGN

DERIVATION強排總結住宅產品價值最大化Jianfa

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地塊項目概念設計方案

39規劃布局最優化商業配套價值最優化建筑形象最優化

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

41目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

N

G C

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N

D

I

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SD 方 案 推 導DESI

G

N DERIVATIO

NE 規P

L

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N

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N

G劃 詳 解E

X

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NF 產 品 表 達DESI

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N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O NE規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION設計目標國際教育星級配套品質住區智慧人居城市綠道街區公園配套好Jianfa

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地塊項目概念設計方案

41生態好居住好打造出珠海市“三好生活”居住示范區國際·經典案例英國·倫敦海德公園中國·上海翡翠公園國內·項目案例對標案例EJianfa

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地塊項目概念設計方案

42規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION沿街界面充滿活力，內部居住環境靜謐、生態。業態分布沿主要城市道路設置開放花園，漫步其中暫別城市。開放公園住區內部均有私享花園，與街心公園呼應。景觀綠化英國·倫敦 海德公園花園城市綠軸延伸對標案例商住分區EJianfa

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地塊項目概念設計方案

43規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION中國·上海 翡翠公園花園城市綠軸延伸商業、居住組團分隔，商業組團熱鬧居住組團嫻靜。通過開放公園與城市界面連開放、私享花園呼應鏈接，接，形成城市與花園的切換。 創造城市中的大花園。復合化街道開放化社區城市界面設計對標案例商住分區EJianfa

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地塊項目概念設計方案

44規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION海德公園·翡翠公園--

案例總結配套外置住宅內置形成自然宜人界面內外花園遙相呼應業態分區明顯營造花園城市綠軸生長延生案例總結EJianfa

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地塊項目概念設計方案

45規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION設計重點復合社區規劃目標開放街區街區目標臨園而居居住目標提升溢價產品目標營造場景，完善生活配

套，

展示復合型成熟社區。兼容配套、商業、住區，營造多元街區，實現十分鐘全業態生活圈。植入公園住宅設計理念，

實現臨園而居的居住體驗。提升多層產品占比，用足套內贈送挑空，挖掘各層溢價點。EJianfa

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地塊項目概念設計方案

46規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION規劃生成E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區屬性組團定位功能分配Jianfa

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地塊項目概念設計方案

47規劃生成地塊劃分及屬性城市軸線及界面街區屬性組團定位功能分配E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION110m120m120m90m65m245m65m60mJianfa

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地塊項目概念設計方案

48規劃生成E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區屬性組團定位功能分配城市軸線及界面人文風情軸生態健康軸城市界面城市界面內部界面內部界面內部界面內部界面城市界面城市界面街區界面街區界面街區界面街區界面Jianfa

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地塊項目概念設計方案

49規劃生成E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區屬性組團定位功能分配城市軸線及界面風情商業環體育健康環社區活力核生態健康軸人文生態環開放街區開放街區開放街區人文風情軸Jianfa

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地塊項目概念設計方案

50規劃生成E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區屬性組團定位功能分配城市軸線及界面私密空間公共空間公共空間公共空間公共空間公共空間私密空間私密空間Jianfa

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地塊項目概念設計方案

51規劃生成E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION地塊劃分及屬性街區屬性組團定位功能分配城市軸線及界面公園綠地小學公園綠地風情商業Jianfa

Group建發珠海市斗門區73

地塊項目概念設計方案

52風情商業風情商業高層住宅高層住宅高層住宅低密度組團高層組團人文教育組團生態健康軸人文風情軸社區活力核一核兩軸三環四組團結構分析E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION人文風情軸生態健康軸風情商業環體育健康環人文生態環Jianfa

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地塊項目概念設計方案

53

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

55目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

N

G C

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N

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SD 方 案 推 導DESI

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N DERIVATIO

NE 規P

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G劃 詳 解E

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NF 產 品 表 達DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

56總體示意圖

-1

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

57總平面圖珠海斗門區73地塊項目指標分項（含規劃要求）方案1-A總指標用地面積（㎡）

44469.9947364.13其中S1地塊11892.1911892.19S2地塊7776.657776.65S3地塊3685.953685.95S4地塊21115.2021115.20容積率1.0＜β≤2.02.04其中S1地塊2.5002.70S2地塊1.2001.20S3地塊1.0001.00S4地塊2.5002.40總建筑面積（㎡

）

120841其中地上建筑面積96491其中地上可售面積88653地上不可售面積7838地下建筑面積24350其中機動車庫面積（含設備用房）23460非機動車庫面積390計入產權的住宅地下室面積0地下會所面積500地下人防面積3730建筑占地面積12634綠地面積17525建筑密度≤30%27%綠地率≥30%37%住宅總套數714規劃總人數（每戶按3.0人計）2142機動車位個數（按規劃條件要求設置）766其中地上（約占總車位的10%)76地下690非機動車位個數（按規劃條件要求設置）318其中地上58地下260面積分指標住宅地上總建筑面積（㎡

）

74473其中高層74473住宅地下計入產權的總面積（㎡

）

0其中高層0商業地上總建筑面積（㎡

）（要求做到規劃下限）14180配套地上總建筑面積（㎡

）（按規劃條件設置）7838其中幼兒園3686物業管理用房300社區衛生服務中心300社區市民藝術中心1500家庭綜合服務中心750鄰里管理中心350社區農貿市場500開閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛等452技核術準性任務書契合度日照滿足退界滿足戶型配比（各自的±5%）滿足戶型面積段（±3%）滿足任務書要求的各項其他條件滿足可售戶型配比高層配比戶型編號面積段面積配比要求面積套數套數配比A8518.8%1394116022.4%B9531.7%2155222231.1%C10518.7%1333712717.8%D12021.3%1895715722.0%E1409.5%6686486.7%地上總面積74473總套數714經濟技術指標表E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION珠海斗門區73地塊項目指標分項（含規劃要求）方案1-A總指標用地面積（㎡

）

44469.9947364.13其中S1地塊11892.1911892.19S2地塊7776.657776.65S3地塊3685.953685.95S4地塊21115.2021115.20容積率1.0＜β≤2.02.04其中S1地塊2.5002.70S2地塊1.2001.20S3地塊1.0001.00S4地塊2.5002.40總建筑面積（㎡

）

120841其中地上建筑面積96491其中地上可售面積88653地上不可售面積7838地下建筑面積24350其中機動車庫面積（含設備用房）23460非機動車庫面積390計入產權的住宅地下室面積0地下會所面積500地下人防面積3730建筑占地面積12634綠地面積17525建筑密度≤30%27%綠地率≥30%37%住宅總套數714規劃總人數（每戶按3.0人計）2142機動車位個數（按規劃條件要求設置）766其中地上（約占總車位的10%)76地下690非機動車位個數（按規劃條件要求設置）318其中地上58地下260面積分指標住宅地上總建筑面積（㎡

）

74473其中高層74473住宅地下計入產權的總面積（㎡

）

0其中高層0商業地上總建筑面積（㎡

）（要求做到規劃下限）14180配套地上總建筑面積（㎡

）（按規劃條件設置）7838其中幼兒園3686物業管理用房300社區衛生服務中心300社區市民藝術中心1500家庭綜合服務中心750鄰里管理中心350社區農貿市場500開閉所、配電房、公廁、垃圾房、門衛等452技核術準性任務書契合度日照滿足退界滿足戶型配比（各自的±5%）滿足戶型面積段（±3%）滿足任務書要求的各項其他條件滿足可售戶型配比高層配比戶型編號面積段面積配比要求面積套數套數配比A8518.8%1394116022.4%B9531.7%2155222231.1%C10518.7%1333712717.8%D12021.3%1895715722.0%E1409.5%6686486.7%地上總面積74473總套數714Jianfa

Group建發珠海市斗門區73

地塊項目概念設計方案

57結構分析人文風情軸線生態健康軸線社區活力核風情商業環人文生態環體育健康環精品居住組團尊享居住組團

特色商業組團國際教育組團一核兩軸三環四組團E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION人文風情軸風情商業環生態健康軸人文生態環體育健康環Jianfa

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地塊項目概念設計方案

58精品居住組團尊享居住組團特色商業組團國際教育組團功能分析住宅沿街商業鄰里中心學校E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSIONJianfa

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地塊項目概念設計方案

59交通分析市政道路車行流線人行流線商業流線住宅出入口車庫出入口車行出入口人行出入口小區次入口小區主入口E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION騰逸路翠湖路騰福路錦湖路Jianfa

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地塊項目概念設計方案

60景觀分析城市景觀公園景觀庭院景觀E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION公園景觀Jianfa

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地塊項目概念設計方案

61視線分析庭院景觀公園景觀城市景觀E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION間距：50m12m間距：50m間距：50m間距：50m高度：50m高度：50m高度：50mJianfa

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地塊項目概念設計方案

62消防分析消防車入口消防車道市政道路消防登高面E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION騰逸路翠湖路騰福路錦湖路Jianfa

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地塊項目概念設計方案

63日照分析計算軟件：天正日照軟件計算條件：珠海市①住宅日照分析：大寒日：8:00~16:00受影響高度：5.4m計算結果：滿足大寒日滿窗日照3

小時②幼兒園日照分析：冬至日：9:00~15:00受影響高度：0.9m計算結果：滿足冬至日滿窗日照3

小時0

小時3

小時6

小時1

小時4

小時7

小時2

小時5

小時8

小時E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSIONJianfa

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地塊項目概念設計方案

64分期分析E規 劃 詳 解PLANNING

EXPRESSION1期

2期

3期

1期

2期

3期

2期

Jianfa

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地塊項目概念設計方案

651期

目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導DESI

G

N DERIVATIO

NE 規 劃 詳 解PLANNI

N

G E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產DESIG

N品 表 達EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N產品定位思路C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS①抓主流面積設定上，抓住市場主流需求適合走量快速銷售的產品類型擴大產品總價區間覆蓋面，顧全基數增大，總價

300

萬以下住宅需求客戶把握市場發展趨勢，結合項目特點，提高首改緊湊型小三居供應量鞏固高端產品形象，產品配比上保持大戶型的總比例不低于

20%高層；小、中、大面積戶型應有盡有創新設計戶型、精裝修、高贈送④擴大覆蓋面②推空白⑤保檔次③豐富產品線⑥求差異Jianfa

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67①住宅最大化且去快化 ②商業配套合適即可產品定位C規 劃 條 件PLANNING

CONDITIONS產品要求產品設計原則①盡量南北通透，梯戶比不小于1:2，建議T4為主，T3

為輔，大戶型可采用T2樓型。在戶型選型與設計時考慮海口在8.5

度區，要充分考慮結構問題。②保證實用性的前提下，利用花架、結構連板、陽臺等形式增加贈送面積（陽臺進深可做到2.4米，考慮陽臺贈送的同時也要考慮日后降低改建成本的原則）；③各面積段戶型要考慮級配設置，每個戶型尺寸合理，結構盡量對齊，同時均要考慮玄關的設置，盡可能雙陽臺設置，140平米以上戶型適當考慮衛生間四件套；（具體尺寸要求詳見附件）④得房率爭取控制在80%

以上，核心筒要有充分采光，其他住宅定位需求詳見營銷輸入條件。Jianfa

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地塊項目概念設計方案

68戶型編號贈送后戶型產權面積（M2）贈送比例下限（%）(僅為下限，鼓勵多做）所占比例（%）面積比A三房兩廳一衛859%18.8%B三房兩廳兩衛959%31.7%C三房兩廳兩衛1059%18.7%D四房兩廳兩衛（緊湊）1209%21.3%E四房兩廳兩衛（舒適）1408%9.5%住宅產品策略F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品設計要點剛需型預計總價預計總價最終產品最終產品可變性高品質降低總價天花板，提高產品溢價小面積，

輕豪宅高贈送 成本可控南北通透建筑間距最大景觀朝向最優花園面積最優結構規整材料經濟書客 餐客 書主二人世界 三代同堂陽臺贈送挑空贈送飄窗贈送架空贈送改善型高品質可變性提升戶型品質，提高產品溢價中面積，

奢豪宅大面寬 奢景觀書客 餐客 書主二人世界 三代同堂Jianfa

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地塊項目概念設計方案

69公園景觀超大景觀陽臺庭院景觀全戶型奢華景觀私家空中會所景觀朝向最優南北通透建筑間距最大增加朝南開間 增大景觀面減小進深 縮短建筑間距85

㎡

（3

房

2

廳

1

衛）120

㎡

（4

房

2

廳

2

衛）95

㎡

（3

房

2

廳

2

衛）140

㎡

（4

房

2

廳

2

衛）153

萬元（1.8w/㎡）240萬元（2w/

㎡）171

萬元（1.8w/㎡）280萬元（2w/

㎡）產品分析F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSIONS1地塊戶型配比面積段（㎡）套數面積（㎡）面積比851601392022.4%952222153431.1%1051271333517.8%120157672022.0%1404867206.7%小結71474349100%Jianfa

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地塊項目概念設計方案

70F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達成本可控A-2B-2B-2A-2超大建筑間距中央大花園B-2

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積69.94

㎡建筑面積96.95

㎡實用率72.00％A-2

戶型數據類型三房二廳一衛套內面積62.57

㎡建筑面積87.07

㎡實用率72.00％1T4(97+87)

戶型改造前平面圖Jianfa

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地塊項目概念設計方案

71F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達A-2B-2B-2A-2B-2

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積69.94

㎡建筑面積96.95

㎡實用率72.00％A-2

戶型數據類型三房二廳一衛套內面積62.57

㎡建筑面積87.07

㎡實用率72.00％1T4(97+87)

戶型改造前平面圖面積全贈送面積半贈送贈送面積：7.37

㎡贈送率：7.6%贈送面積：7.07

㎡贈送率：8.1%Jianfa

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72B-2A-2F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達A-1C-1B-1A-1超大建筑間距中央大花園成本可控B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％C-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積77.76

㎡建筑面積105.12

㎡實用率73.76％A-1

戶型數據類型三房二廳一衛套內面積64.18

㎡建筑面積87.23

㎡實用率73.76％B-1

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積72.24

㎡建筑面積97.81

㎡實用率73.76％1T4(105+87+97)

戶型改造前平面圖Jianfa

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地塊項目概念設計方案

73F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達面積全贈送面積半贈送A-1C-1B-1A-1B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％C-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積77.76

㎡建筑面積105.12

㎡實用率73.76％A-1

戶型數據類型三房二廳一衛套內面積64.18

㎡建筑面積87.23

㎡實用率73.76％B-1

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積72.24

㎡建筑面積97.81

㎡實用率73.76％1T4(105+87+97)

戶型改造前平面圖贈送面積：7.92

㎡贈送率：7.5%贈送面積：8.89

㎡贈送率：10.2%贈送面積：7.49

㎡贈送率：7.7%Jianfa

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地塊項目概念設計方案

74C-1A-1B-1F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達高品質B-3B-3C-2D-1超大建筑間距中央大花園1T4(105+96+120)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％C-2

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積73.91

㎡建筑面積104.71

㎡實用率70.76％B-3

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積68.12

㎡建筑面積96.27

㎡實用率70.76％D-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積84.69

㎡建筑面積119.15

㎡實用率70.76％Jianfa

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地塊項目概念設計方案

75F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達面積全贈送面積半贈送B-3B-3C-2D-11T4(105+96+120)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％C-2

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積73.91

㎡建筑面積104.71

㎡實用率70.76％B-3

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積68.12

㎡建筑面積96.27

㎡實用率70.76％D-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積84.69

㎡建筑面積119.15

㎡實用率70.76％贈送面積：7.37

㎡贈送率：7.0%贈送面積：7.37

㎡贈送率：7.7%贈送面積：7.37

㎡贈送率：6.2%Jianfa

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76C-2B-3D-1F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達D-2C-3E-1超大建筑間距中央大花園高品質1T3(120+105+140)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％Jianfa

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77D-2

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積76.38

㎡建筑面積120.06

㎡實用率63.70％C-3

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積68.29

㎡建筑面積105.06

㎡實用率63.70％E-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積94.77

㎡建筑面積140.84

㎡實用率63.70％F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達面積全贈送面積半贈送D-2C-3E-11T3(120+105+140)

戶型改造前平面圖B-2

戶型數據戶數

/

戶數比 100/5.8%類型

三房二廳二衛套內面積 69.94

㎡建筑面積 97.07

㎡實用率 77.54％D-2

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積76.38

㎡建筑面積120.06

㎡實用率63.70％C-3

戶型數據類型三房二廳二衛套內面積68.29

㎡建筑面積105.06

㎡實用率63.70％E-1

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積94.77

㎡建筑面積140.84

㎡實用率63.70％贈送面積：11.54

㎡贈送率：9.6%贈送面積：9.58

㎡贈送率：9.1%贈送面積：9.44

㎡贈送率：6.8%Jianfa

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地塊項目概念設計方案

78D-2C-3E-1F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達奢享140

㎡（別墅視野）奢享140

㎡（普通模式）奢享140

㎡（三代同堂）功能齊全，奢享大面寬景觀靈活可變，適應不同生命周期橫廳布置，視野開闊Jianfa

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地塊項目概念設計方案

79F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達奢享140

㎡（通透餐客）奢享140

㎡（奢華主臥）奢享140

㎡（餐廚美學）餐客寬廳，空間開闊奢華主臥，盡享精致生活南北通透，綠色節能Jianfa

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地塊項目概念設計方案

80F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達D-4D-3超大建筑間距中央大花園D-3

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積86.94

㎡建筑面積119.01

㎡實用率78.51％D-4

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積86.91

㎡建筑面積120.06

㎡實用率78.51％1T2(120+120)

戶型改造前平面圖高品質Jianfa

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地塊項目概念設計方案

81D-4D-3F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達面積全贈送面積半贈送贈送面積：15.05

㎡贈送率：12.7%贈送面積：15.83

㎡贈送率：13.2%D-3D-4D-3

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積86.94

㎡建筑面積119.01

㎡實用率78.51％D-4

戶型數據類型四房二廳二衛套內面積86.91

㎡建筑面積120.06

㎡實用率78.51％1T2(120+120)

戶型改造前平面圖Jianfa

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地塊項目概念設計方案

82F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION住宅產品平面表達尊享120

㎡（通透餐客）尊享120

㎡（奢華主臥）尊享120

㎡（餐廚美學）南北通透，綠色節能餐客寬廳，空間開闊Jianfa

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地塊項目概念設計方案

83奢華主臥，盡享精致生活入戶體驗F產 品 表 達PRODUCT

EXPRESSION一級入戶系統（社區級）四級入戶系統（單元級-

大堂）二級入戶系統（地下入戶大堂）三級入戶系統（單元級-

入口）五級入戶系統（入戶級）Jianfa

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地塊項目概念設計方案

84

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區

73

地塊項目 概念設計方案

86目錄CONTENTSA 效 果 表 現R E N D E R I N G SB 場 地 條 件S I T E C O N D I T I O N SC 規 劃 條 件PLANNI

N

G C

O

N

D

I

T

I

O

N

SD 方 案 推 導DESI

G

N DERIVATIO

NE 規 劃 詳 解PLANNI

N

G E

X

P

R

E

S

S

I

O

NF 產 品 表 達DESI

G

N EXPRESSIO

NG 成 本 策 略C O S T S T R A T E G YH 備 選 方 案B A C K U P O P T I O N成本控制策略F成 本 策 略COST

STRATEGY一般而言，雖然建筑方案本身的費

用

只

占

2%~3%的份

額，但它對項目成本和項目盈利的決定作用則高達

75%。例：建筑方案的確定，結構成本確定了60%~70%結構方案優化和結構精細化設計占30%~40%建筑方案的確定，基本決定了其他專業的成本前期策劃建筑設計規劃設計外飾控制市場定位物業類型項目時間產品配比風格選擇規劃布局評價性指標示范區范圍豎向標高控制戶型規整化核心筒標準化結構形式選擇控制體型系數控制建筑層高控制窗地比建筑造型立面簡潔材料部品降低外立面率優化設計工藝精細化節點設計地下車庫交通系統物管系統Jianfa

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地塊項目概念設計方案

86

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區73

地塊項目住宅與商業分區開發，提前啟動住宅建設，優先開放利于營銷。提前啟動設計，

建筑、景觀、室內設計交叉進行，大大壓縮設計周期。住宅、地下室柱網規整，節省開發時間。在報建階段盡量在可控內進行設計，減少

在規范上的突

破。時間成本概念設計方案

87

Jianfa

Group 建發珠海市斗門區73

地塊項目4.1003.8003.5303.4003.4003.6005.1005.1003.4003.5003.6005.1005.1005.1003.6003.6003.6003.8003.6003.600豎向設計概念設計方案

88地庫開發原則最大化設置地面停車利用地面空間合理設置生態停車位二層地下室造價高，盡可能只設置一層地下室地庫成本FJianfa

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地塊項目概念設計方案

89成 本 策 略COST

STRATEGY盡量只設一層地下室充分利用地面廣場等空間，最大化設置地面生態停車位。盡可能只設置一層地下

室，整體抬升1.5m，·減少土方開挖量。地庫策略F成 本 策 略COST

STRATEGY地面生態停車位指示圖地下室范圍指示圖生態停車位地下一層 地庫面積：24350.00

㎡Jianfa

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地塊項目概念設計方案

90戶型規整化、核心筒標準化、結構形式選擇、控制體形系數、控制窗地比、

盡量拉齊縱墻、橫墻，做整戶型對齊結構，節省主體成本。縱墻軸線 橫墻軸線 縱墻軸線 橫墻軸線戶型設計成本F成 本 策 略COST

STRATEGYJianfa

Group建發珠海市斗門區7