工業地產概念完全解讀概念解讀工業地產概況市場特征開發風險及趨勢工業地產之消費者主要客戶為公司、企業和個體經營者，而不等同于住宅工程中的個人、老百姓。工業地產之功能涵蓋行政管理、生產加工、形象展示、物流配送、商務效勞、商業效勞、金融效勞、生活效勞、人才效勞、科研活動、會展活動、休閑活動、會晤功能、銷售功能等一切能產生經濟效益的效勞功能。指在新經濟、新型工業化背景下，以產業為依托、地產為載體的工業物業總稱。工業地產的定義根據工業地產建筑體規模大小的差異，將其劃分為兩大類，即工業廠房和工業園區。標準廠房定制廠房工業廠房工業園區綜合工業園科技園區物流園區專業園區企業總部基地工業地產標準工業廠房是具有廣泛通用性的、用于生產的工業用途物業。定制廠房是為使用者量身定做的工業用途物業，建成后，一般出租給使用者5到10年時間。主要由標準廠房及定制廠房組成，功能多樣化的工業產業園區。物業類別主要有研發中心、信息科技單位、土地、企業加速中心等。物流園主要是服務于物流行業，滿足其使用要求的工業園區。對設備及廠址有特殊要求的園區。總部基地ABP以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。工業地產分類標準工業廠房的兼容性好，適合成片開發，物業形式多為單層、多層、聯排及疊加為主聯排單層疊加廠房多層廠房單層工業廠房——標準廠房標準廠房的優勢此類在中國還處于探索實踐階段，以滿足客戶特定要求為主，效勞對象多為跨國公司定制并出租廠房的好處IBM亞太地區總部國內案例數量較少；租金較高，使用率高；物業形式主要為單層、多層；客戶一般為跨國公司，且多從事高科技制造業和物流業。定制廠房主要特點德國飛煌世亞電子公司蘇州工業園工業廠房——定制廠房涵蓋廣泛，主要為各類工業產業園區、總部基地等，物業形式為各類工業物業的集合多層停車場貨運電梯綜合產業園功能復合：如新加坡面向輕工業的園區TechplaceI，主要產業為電子、精密加工、信息產業及研發等。北京嘉捷科技園北京經開科技園科技園、孵化器園區物業類別以科技、信息為主，包括研發中心、信息科技單位、軟件設計與開發，信息科技等。工業園區工業園區物業形式一般為多層，租金較純辦公樓相對廉價，一般為混凝土結構，注重綠化，外觀形象科技化。物流園主要是效勞于物流行業的工業園區，如新加坡樟宜空港物流園區。專業物流園對設備及廠址有特殊要求的園區。如大亞灣石油化工專業園區。總部基地以智能化、低密度、生態型的總部樓群，形成集辦公、科研、中試、產業于一體的企業總部聚集基地。可以為企業提供良好的中樞式運營管理氣氛，以高效、多能、全屏化優勢為企業創立開展的高速通道，以中心級輻射全國乃至全球的“中心外圍效應〞為企業鋪設前瞻式空間路徑。工業園區政策主導性強、專業性強工業地產受地方政府、經濟、產業發展、政策等影響很大；工業地產和產業緊密聯系，不同工業地產必須滿足不同產業發展需求及功能要求；

區域性強由于工業發展具有很強的聚集效應，同區域具有不同的主導產業，區域市場對工業地產需求一致性較強；致使工業地產在同區域的功能差別很小。

投資大、投資回收期長

工業地產項目規模大，前期投入大；資金占用周期長，投資回收期限大于住宅房地產與商業地產；

項目增值性發展第三產業，實現二三產業聯動，拓展項目收入來源；加強教育業、醫療衛生、文化業、科技和體育等行業的發展；優化產業配置，打造產業群；都將促使項目價值提升特點一特點二特點三特點四工業地產特點中國工業地產經歷了粗放經營、逐步標準、集約化使用三個階段，伴隨著國內經濟建設穩健快速開展。07年后開發區名義“圈地〞土地集中整頓階段03年2月至03年底04年05年至06年整頓深化，監管力度加強短暫休克療法持續整頓，取得階段性成果政策效果穩固整頓成果合理規劃引導開展經濟高速開展需要，逐步放行階段強化集約用地積極盤活存量土地鼓勵產業結構優化升級鼓勵向“多功能綜合性產業區〞開展土地出讓金收支管理逐步實施工業用地招拍掛經濟開展曲線粗放經營階段：圈地；整頓標準經營階段：放行；管理集約使用階段：綜合；優化工業地產開展歷程企業總部向一線城市“遷徙〞；制造基地向二、三線城市轉移北京、上海等一線城市土地價格一直在攀升，因此國外一些跨國企業開始把制造基地向二、三線城市轉移。中國的國際貿易市場的核心競爭仍然是廉價的勞動力和土地，這也是制造基地往二三線城市轉移的一個重要原因人民幣的不斷升值也成為國外資本眷顧中國工業地產的一個重要原因。把中國工業地產放到全球來看，價格低廉，十分誘人的，升值的空間巨大，再加上人民幣匯率的收益，國際資本可以贏得雙份利益。

工業地產開展現狀概念解讀工業地產概況市場特征開發風險及趨勢工業地產市場特征特征二：工業土地存量缺乏，工業土地日益稀缺。經濟快速開展，市場需求量大市場供給面積小工業地產升溫，全國大局部地區現有開發區土地存量缺乏。上海、重慶等地的工業園區同樣面臨無地的困境。上海市松江、青浦、嘉定等主要工業園區已根本無地可售，市場上對工業用地的爭奪到了劇烈的程度，甚至出現了200家客戶爭奪100畝的土地的場景。工業地產市場特征特征三：工業土地供求結構變化導致土地價格快速上漲。2000-2021年全國重點城市各類地價指數從2003年起，國家就開始清理工業園區，嚴控工業用地，各類違歸工業園區數量驟減。經過了2007年，工業地產依靠廉價土地進行市場運作的時代根本結束，2000-2021年的十年間，工業用地價格上升近50%。工業地產市場特征特征四：工業地產概念不斷延展，涵蓋范圍不斷擴大。工業地產的概念不斷延展，由廠房—科技園、物流園、總部基地等——文化產業園、工業設計創業園等，不斷地擴大其涵蓋的范圍。簡單的工廠用房產業集群；科技園、物流園、專業園區、企業總部基地等工業地產市場特征2000年以前2000-2021年2021年以后概念解讀工業地產概況市場特征開發風險及趨勢十二五規劃對工業的利好影響國家“十二五”規劃產業發展同步推進工業化、城鎮化和農業現代化。堅持工業反哺農業、城市支持農村和多予少取放活方針，充分發揮工業化、城鎮化對發展現代農業、促進農民增收、加強農村基礎設施和公共服務的輻射帶動作用，夯實農業農村發展基礎，加快現代農業發展步伐。堅持走中國特色新型工業化道路，適應市場需求變化，根據科技進步新趨勢，發揮我國產業在全球經濟中的比較優勢，發展結構優化、技術先進、清潔安全、附加值高、吸納就業能力強的現代產業體系改造提升制造業。優化結構、改善品種質量、增強產業配套能力、淘汰落后產能，發展先進裝備制造業，調整優化原材料工業，改造提升消費品工業，促進制造業由大變強。培育發展戰略性新興產業。以重大技術突破和重大發展需求為基礎，促進新興科技與新興產業深度融合，在繼續做強做大高技術產業基礎上，把戰略性新興產業培育發展成為先導性、支柱性產業。推動能源生產和利用方式變革。堅持節約優先、立足國內、多元發展、保護環境，加強國際互利合作，調整優化能源結構，構建安全、穩定、經濟、清潔的現代能源產業體系。湖南“十二五”規劃GDP到2015年，全省GDP達到2.5萬億元，工業增加值對經濟增長的貢獻率達到55%產業發展全面推進“四化兩型”建設，大力推進新型工業化，構建現代產業體系，把發展戰略性新興產業和園區經濟放在重要位置。將長沙建設為戰略性新興產業基地和國家級的自主創新開發基地。推動主體功能區建設，引導人口向城鎮聚集，產業向園區聚集“十二五〞對工業的規劃重點在于，大力改造提升制造業、培育開展戰略性新興產業、推動新能源生產和利用，引導產業向園區聚集。“十二五〞規劃中，重點扶持的行業與企業改造提升制造業：優化結構、改善品種質量、增強產業配套能力、淘汰落后產能，開展先進裝備制造業，調整優化原材料工業，改造提升消費品工業，促進制造業由大變強。重點扶持企業：以汽車、鋼鐵、水泥、機械制造、電解鋁、稀土、電子信息、醫藥等行業為重點。推動新能源的生產和利用：堅持節約優先、立足國內、多元開展、保護環境，加強國際互利合作，調整優化能源結構，構建平安、穩定、經濟、清潔的現代能源產業體系。重點扶持企業：積極開展太陽能、生物質能、地熱能等其他新能源。概念解讀工業地產概況市場特征開發風險及趨勢經營風險：區域市場供給情況，供大于求造成的市場經營難度，形成的風險。市場風險：產業轉移導致區域競爭力下降，引起對工業物業需求的減少；產業升級及產業結構調整引起對物業需求變化。開發風險開發風險分析工業地產開發區域不斷擴大、開發模式不斷創新，邁入新一輪高速開展期；傳統工業地產開發正向產業地產方向開展。工業地產逐步向產業地產升級過渡，工業地產開發將進入“產業型新城開發時代〞。趨勢一趨勢二趨勢三趨勢四工業地產未來開展趨勢工程定位與營銷策略基本概念解讀開發模式及形態湖南工業園發展情況寧鄉工業地產現狀開發模式及形態工業地產開發模式工業園區形態分類工業地產開發通常包括的四種開發模式：工業地產開發模式工業地產商模式房地產開發企業在工業園區內或其他地方獲取工業土地,建設根底設施或廠房、倉庫等,然后以租賃、轉讓或合資等方式經營管理工程。主體企業引導模式實力企業獲取工業用地開發相對獨立的工業園區,自身進駐且占主導，通過土地出讓、工程租售等方式引進同類企業。工業園區開發模式通過政府行為，劃區域規劃開展集群產業。該模式為中國目前各級地方政府最常使用的工業地產開發模式，同樣也是我國工業地產市場的主要載體。綜合運作模式上述三種模式的混合運用。工業地產開發模式以政府開發為主導，規劃各種開發區、產業園，示范帶動區域經濟全面開展地方政府是我國目前工業地產市場的主要載體，工業園開發模式也是各級地方政府最常使用的工業地產開發方式。開發主體操作手段具備外部條件模式一：工業園區開發模式總體規劃園區建設園區管理園區升級區域經濟研究園區開發定位行業開展規劃園區招商定位園區開發策略園區招商策略開發財務規劃概念性規劃控制性規劃根底設施規劃詳細規劃非盈利性根底設施建設盈利性根底設施建設共用設施建設國內招商國外招商客戶管理物業管理土地容積率產業升級工業園區開發模式流程政府完全主導的開發模式工業園區開發模式以政府規劃的工業區、科技園區的建設為主導，吸引符合條件的企業進駐，完成工業園區開發建設。松山湖屬丘陵地貌，地處東莞幾何中心，規劃控制面積72平方公里，有近8平方公里的淡水湖和豐富的植被。截至2007年6月，已完成130多公里高標準道路、100多萬平方米生產生活設施、500多萬平方米綠化面積。

東莞松山湖片區開展的兩大核心支撐點1、北部工業城：位于松山湖科技產業園區的北部，占地面積約10平方公里，分成A、B、C、D、E五個工業分區和一個城市核心區。城市核心區內配備小學、幼兒園、高級公寓、商業中心、文體廣場、汽車客運站等生活設施，滿足了區內人員的日常生活需要。另外，各工業分區均設員工生活區，配套飯堂、便利店、自動柜員機、運動場等設施，企業可租用、購置或購地自建員工宿舍。開發案例——東莞松山湖工業園企業名稱主要業務中大南海海洋生物技術工程中心利用現代先進的生物技術進行海洋生物制品、海洋藥物、特種飼料、水產添加劑、工業用酶等海洋生物技術的研發和產業化通快集團（1）鈑金加工機床和鈑金電動工具；（2）激光技術和系統，電子技術；（3）醫療技術。東莞住礦電子漿料有限公司電子漿料，生產電阻、導帶、介質漿料等產品。美達王板和精密金屬（東莞）專門經營不銹鋼加工銷售業務。東莞新能源科技有限公司主要生產和銷售鋰離子電池、鋰聚合物電池、超級電容器、燃料電池與動力電池等高新能源產品并提供售后服務艾利和電子科技（中國）主要生產和銷售數字音、視頻編解碼設備（MP3、CARA/V）。廣東生益科技股份有限公司主要從事敷銅板和高多層印制電路板用的系列半固化片等電子材料的制造與銷售天弘（東莞）科技有限公司產品主要包括打印機、游戲機和計算機。招商進駐主要企業2007年松山湖實現工業總產值110億元，比上年增長45%；本級可支配財政收入4.5億元，比上年增長125%；工商稅收5.07億元，比上年增長195%.園區大中型科研機構到達29家，世界500強企業9家，跨國公司企業18家。另外，全年共引進大中型工程36個，協議引進資金130億元。2007年，松山湖專利申請和授權總量分別到達83件和53件，被確定為“廣東省知識產權試點園區〞和“廣東省版權興業示范基地〞。開發案例——東莞松山湖工業園政府支持，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游企業參加園區建設。地方政府是我國目前工業地產市場建設的主導，主體企業引導模式是工業園開發模式的衍生模式，也是各級地方政府經常使用的工業地產開發方式。開發主體操作手段具備外部條件模式二：主體企業引導模式初步規劃主體企業規劃建設園區管理園區升級國內招商國外招商客戶管理物業管理土地容積率產業升級政府完成初步規劃及配套建設吸引知名企業進駐，同時通過土地出讓、租賃等方式引入同類企業完善產業鏈。根本配套建設政府土地出讓、租賃方式引進同類企業，實現整個產業鏈的打造與完善。擴大招商區域經濟研究行業開展規劃園區招商定位園區開發策略園區招商策略道路、交通公共設施配套廠房其它設施主體企業開發模式流程適當包裝及推廣政府引導，企業帶動的開發模式主體企業引導模式依靠諾基亞的品牌帶動效應，吸引眾多的著名零配件和效勞商跟隨而至，實現工業園區快速開展。星網工業園是諾基亞全球生產的最重要基地之一，新廠房占地5.6萬㎡。到目前為止，已有20多家國內外著名零配件和效勞供給商入駐；2006年星網工業園產值突破千億；2006年5月，諾基亞中國區總部和北京研發中心遷入亦莊，成為第一個在亦莊設立總部的跨國公司。NO專業國家公司1EMS/PCBassembly中國/美國BeijingGKI2電池日本Sanyo3PCB’s日本BeijingIbidenElectronicLtd4Keynats日本SunarrowLimited5外殼芬蘭Perlos6天線英國Centroren7物流英國EXEL8Interconnection美國Molex9外殼臺灣Foxconn10充電器德國Friwo11鍍膜芬蘭Savcor12半導體美國RFMicroDevices物流配送中心手機零部件工廠集聚區NOKIA開發案例——北京諾基亞工業園地產商運用住宅開發的模式，開發建設工業地產，并通過出租、出售，獲取利潤。此種開發模式與本案所具備的條件最為吻合。房地產開發企業是該模式的開發主體，工業地產商通過市場化的開發模式來完成工業地產的從開發、銷售〔租賃〕、管理等活動。根據區域產業開展的趨勢及未來工業市場的需求狀況，通過市場化的取地方式來獲得土地，繼而進行工業物業的開發，以出租或出售方式實現效益。開發主體操作手段具備外部條件模式三：工業地產商模式按地產開發模式進行，從取地開始，到施工建設，最后通過轉讓、租賃、合作經營等方式回收資金，實現利潤。土地獲取收益獲取工業地產商開發模式流程施工建設工業園區獲得工業土地其它途徑獲得道路、綠化建設根底設施建設廠房、倉庫、研發租賃、轉讓合資經營合作經營類似于住宅開發模式詳細了解區域產業開展現狀及趨勢適當包裝及推廣前期工作工業地產商主導開發模式工業地產商模式依托工業園區開展的趨勢，運用市場開發運作的模式建成的科技園區，企業入住情況較好。北京騰飛國際高科技園的客戶

1維薩拉公司

2葛蘭素史克

3必帝

4西門子醫療設備

5先靈制藥

6LamResearch7BOSCH8P&G高科技標準廠房開發成本：2,000元/平米研發/企業總部/多功能樓開發成本：3,500元/平米項目內部回報率：15％投資回收期：6年一期完成日期：2007年12月總投資：4億人民幣目標客戶：電子，生物，醫藥，汽車.開發案例——北京騰飛國際工業園工業園、主體企業、工業地產商三種操作模式綜合使用的開發模式。開發主體不再單一，不同階段開發主體存在差異，屬于多主體共同開發模式。開發主體操作手段具備外部條件模式四：綜合開發模式總體規劃園區建設園區管理園區升級區域經濟研究園區開發定位行業開展規劃園區招商定位園區開發策略園區招商策略開發財務規劃概念性規劃控制性規劃根底設施規劃詳細規劃綜合開發模式的流程由于規模大、經營范圍廣，需以政府規劃為根底并引入社會各方力量共同完成區域工業地產建設。主導企業進駐，施工建設，帶動其它相關企業進駐工業地產商介入，施工建設，出租、出售給進駐企業國內招商國外招商客戶管理物業管理土地容積率產業升級根底設施建設綜合開發模式諾基亞工業園主體企業引導模式嘉捷工業園工業地產商開發模式百盛物流園工業地產商開發模式工業地產開發模式小結√符合標準通過對四種不同開發模式的比照分析后判斷，本案的各項條件更符合以工業地產商的模式進行開發。開發模式及形態工業地產開發模式工業園區形態分類孵化園創業園產業園孵化園科技企業孵化器根本特征：企業孵化器一般應具備四個根本特征：一是有孵化場地，二是有公共設施，三個是能提供孵化效勞，四個是面向特定的效勞對象－新創辦的科技型中小企業。主要作用：在企業家創業過程中節省時間、少走彎路、營造創業者聚集效應，提高創業成功率；

全國案例1---北京中關村國際孵化器北京中關村國際孵化器—特點北京中關村國際孵化器—特點全國案例2--天河生物園成都生物與醫藥產業孵化園〔天河園〕是在四川省政府、成都市政府的醫藥產業開展導向下，集本地區的人才、資源、產業優勢而建立的。優勢：專業化效勞。根本：市場化運作建設目標：“規模化、專業化、市場化、國際化〞天河生物園—三大優勢天河生物園—六大功能功能五：國際交流與合作功能引進國際一流生物與醫藥企業，提升本地區生物與醫藥企業的技術水平和競爭能力；拓展國際交流與合作渠道，組織企業參加會議、培訓、參觀等國際交流活動，促進中醫藥產品進入市場。

功能六：基礎設施和物業服務功能園區占地面積81畝，孵化面積5萬平方米，大面積園林綠化。辦公區高凈空、大開間，寬敞明亮。配置大型停車場，三菱景觀電梯，閉路安全監控和網絡通訊系統；園內設商務會議中心、休閑中心、應急服務中心、銀行等；專業的物業管理機構提供全方位的物管服務。天河生物園—六大功能湖南案例——長沙國家生物產業基地〔瀏陽〕長沙國家生物產業基地是2006年10月由國家發改委批準認定的、以湖南瀏陽生物醫藥園區為核心區的國家級生物產業基地，是中西部地區惟一的國家級生物產業基地。長沙國家生物產業基地——主要特點長沙國家生物產業基地—入駐企業情況凡在創業中心成功注冊的企業都可享受基地相關政策稅收優惠從獲利年度起，三年內上繳的企業所得稅和增值稅地方留成部分由管委會財政獎勵企業用于發展。科研經費支持基地財政科技三項經費中每年安排300萬元對中心內重點項目進行配套支持，根據情況可提供必要的擔保。獎勵政策凡經基地支持獲得新藥證書的，獲得省級、國家科技成果獎的，都將得到不同程度及規格的獎勵。共享平臺政策搭建了化學合成藥物實驗室、抗體實驗室等專業技術公共服務平臺，配備了多種專業實驗設備，提供開放式專業技術服務。成功孵化企業案例——湖南永清環保股份湖南永清環保股份創立于2004年，是為高污染、高耗能工業企業提供煙氣排放綜合解決方案的環保工程公司。成立之初進入長沙巨星麓谷工業園進行產業孵化，是湖南孵化器培育成功并上市的典型企業案例之一。湖南永清環保股份—開展歷程2004年，湖南永清脫硫成立2021年，湖南永清環保股份上市同年入駐湖南巨星麓谷創業基地進行孵化湖南永清環保股份—成功之處巨星麓谷創業基地為入園企業所提供的支持效勞湖南永清環保股份—資質榮譽開發模式及形態工業地產開發模式工業園區形態分類孵化園創業園產業園創業園創業園創業園全國案例1—北京市留學人員海淀創業園北京市留學人員海淀創業園是北京市人力資源和社會保障局〔原北京市人事局〕與中關村科技園區海淀園創業效勞中心共同創辦的北京市第一家留學人員創業園。位置：中關村科技園區上地信息產業基地，處于北京著名的文化旅游區。宗旨：“針對特殊人群，培育明星企業和優秀企業家〞三大孵化基地：留學人員創業園、留學人員開展園、中關村生物醫藥園。機構職能：辦公室、企業開展部、工程物業部和方案財務部。全國案例2—大連創業園地理位置：大連高新區七賢嶺產業化基地內。理念：“鼓勵創業，寬容失敗〞的孵化理念，創業園充分發揮孵化器的作用，以日臻完善的專業化、多樣化的孵化手段，為高科技企業的創新創業提供有力保障。開發模式及形態工業地產開發模式工業園區形態分類孵化園創業園產業園產業園概念:產業園是由于生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式，初期的聚集所帶來的相關功能需求和衍生經濟行為，造成了園區不同開展階段的聚集方式和空間特征。它包含文化產業園、創意產業園、軟件園以及高新科技園等，其中高新科技園是主要的開展趨勢。生產要素聚集開展階段產業主導特征創新突破階段現代科技都市產業園的開展趨勢趨勢四：由單純的土地運營向綜合的“產業開發〞和“氣氛培育〞轉變產業園區的開展，未來必然應該從孤立的工業地產開發走向綜合的產業開發，通過土地、地產工程的產業入股等方式，將土地、園區物業與產業開發結合起來；同樣也從片面的環境建設走向全方位的氣氛培育，在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氣氛、創新機制、管理效勞等軟環境的建設。趨勢五：由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型現代的產業開展不同于傳統工業開展模式的特性——智力資源密集、規模較小、信息網絡化，決定了新的產業區功能的綜合性，不是單純的工業加工、科技產品制造區，還包括配套效勞的各種商業效勞、金融信息效勞、管理效勞、醫療效勞、娛樂休憩效勞等綜合功能。產業園的開展趨勢全國案例1—重慶西微電子產業園重慶西微電子產業園—效勞平臺全國案例2—濟南化工產業園區濟南化工產業園區位于濟南市黃河北部地區桑梓店鎮，南起308國道，北到天橋區界，東起桑梓店鎮環社東路，西到規劃京滬高速鐵路，總用地面積21.8平方公里，可規劃用地面積20.2平方公里。規劃：起步區規劃主要功能以二類〔主要是思泰勒水處理廠等企業,用地面積約56公頃〕、三類〔起步區的主要用地，主要是裕興化工、濟南化工新材料〔PTA〕、明湖熱電等化工、大中型機械制造、冶金建材工業企業。用地面積約323公頃。〕工業用地為主，兼顧公共設施及市政設施用地。職能：促進黃河北部地區經濟開展的快速通道；全市工業向北輻射開展、濟南市“北跨〞戰略實施的橋頭堡和起跳點；承接市區工業企業騰籠換業，效勞“中疏〞企業搬遷的重要載體。規模：總用地21.8平方千米。濟南化工產業園區—特設效勞機構類別概念優勢主要涉及產業開發風險孵化園偏重于產業的培養扶持配備高技術企業和團隊，給予入駐企業在技術、硬件設施、政策、包裝等方面扶持。生物醫藥、環保、新能源、高新科技、數碼電子等較高創業園偏重于留學生、博士畢業生等自主創業的扶持科學技術孵化和高科技成果商品化及產業化發展兩大功能，可提供全程創業服務電子信息、生物醫藥，新材料，以及節能環保和其它行業中高產業園某種產業為主導，由于生產行為和交易行為帶來的一種空間聚集模式多數知名企業云集，產業鏈成熟，產業聚集度高，由傳統產業向高新技術產業不斷的轉型機械重工、汽車、醫藥、加工業、有有色金屬、高新科技等較低工業園概念比照分析工程定位與營銷策略基本概念解讀開發模式及形態湖南工業園發展情況寧鄉工業地產現狀湖南主要城市工業園開展情況湖南主要城市的工業園根本都以產業園性質為主，入駐的企業以輕工業為主，存活情況都比較好；創業及孵化型工業園在湖南省內相對較少。湖南主要城市工業園開展情況典型案例——株洲栗雨工業園主導產業：交通裝備、生物醫藥和健康食品、先進制造結構布局：“一核、一軸、一環、八果〞，一核，是位于園區中心地段的公共效勞中心；一軸是從園區中心穿過的株洲大道等道路；一環是連接園區各產業組團的高科環線；八果是環繞核心區和公共效勞帶的八個產業組團。產值：2021年1至9月份，栗雨工業園實現工業產值35億元，較去年同期增長28%。經營模式：出租或買地自建廠房形式，租金大概在16-17元/㎡/月左右。株洲栗雨工業園—入駐企業情況園區目前已有千金藥業、太子奶、協力藥業、開暢服飾、康美爾樂、耀華電器、香港力嘉、上海三湘、匯隆包裝、北汽控股、湖南創科等50余家企業。千金藥業歐格瑞唐人神株洲栗雨工業園—園區特征及優勢特征：園區結構布局采用的：“一核、一軸、一環、八果〞。一核，是位于園區中心地段的公共效勞中心；一軸是從園區中心穿過的株洲大道等道路；一環是連接園區各產業組團的高科環線；八果是環繞核心區和公共效勞帶的八個產業組團。優勢：地段：西臨京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大門。北臨湘江，位于湖南省正在建設中的風景走廊“湘江經濟風光帶〞株洲段的西岸。東與株洲市的城市快速環道相接。原那么：園區堅持“生產方便、生活豐富、生態優美〞相協調的原那么，栗雨科技工業園新、改、擴建工程環保審批率達100%。產業：園區內有以先進制造、電子信息、生物醫藥和健康食品為主導產業的八個工業組團，高綠化率：市級標準的根底設施，完善的社會效勞，以及35%以上的保存山體和綠地。典型案例——湘潭九華工業園九華經濟區位于長株潭城市群國家“兩型社會〞綜合配套改革試驗區的核心區，是湘潭市“兩型社會〞建設的先行區。產值：2021年，實現工業總產值32.5億元，實現財政收入2.56億元；2021年，預計可實現工業總產值65億元,財政收入4億元；2021年，工業總產值到達120億元以上，財政收入超過8億元；方案到2021年，工業總產值過1000億元，財政收入過60億元，到達再造一個湘潭經濟總量的目標。湘潭九華工業園—入駐企業情況規模：總控制面積110平方公里。主導產業：先進制造、電子信息、新材料新能源、生物醫藥四大產業。經濟開展情況：經過多年的開展，全區經濟已經積蓄比較強勁的開展實力，近三年來主要產業經濟指標一直保持25%以上的增長，財政總收入增長速度在30%以上。產值：2021年全區完成技工貿總收入1500億元，實現總產值1340億元，其中麓谷科技產業新城〔岳麓山高科技園〕完成總收入752億元，總產值660億元，實現規模工業總產值520億元。先進制造領域以中聯重科、中冶長天、HITACHI、Danone、夢潔家紡、華泰重工、中標實業、洪格液壓、華能自控、三德科技、海利化工、有色重機、金嶺機床、湖大海捷、湘電東洋等為代表。電子信息領域以威勝電子、湖南信息產業集團、中電軟件園、長城信息、神州數碼、Nokia、Motolora、Schlumberger、Cisco、湘郵科技、三辰卡通、新藍科技、拓維信息、五強集團等企業為代表。新材料新能源領域形成了以電池材料及動力電池系列、超硬材料及復合材料系列為特色的新材料產業，并成為全國首批科技興貿及出口創新基地之一。神舟科技研發的鎳氫動力電池和杉杉科技的鋰離子動力電池等動力電池開展的兩大主導工程加快開展。新能源領域中電集團第48研究所、神州光電、瀟湘神光等重點工程聚集生物醫藥領域以九芝堂、雙鶴醫藥、惠霖干細胞、方盛制藥、安淳科技、金沙藥業、中和制藥、康爾佳制藥、德邦醫藥、圣湘生物等為代表。效勞外包

以中軟國際、美國佩羅、湖南科創、湖南優創、長海、新宇、三辰卡通、山貓卡通等為代表。工程機械領域主要以三一重工、山河智能、中聯重科以及威重化工等企業為主。汽車及零部件主要以德國博世、廣汽長豐獵豹汽車、湖南偉邦汽車涂料等企業為主。電子信息及家電領域主要有伊萊克斯電器股份、LG曙光電子公司、長沙鎂鎂科技等企業。食品飲料食品飲料主要以百事可樂、中糧可口可樂、娃哈哈等企業為主。輕印包裝主要有星沙包裝廠、金沙利彩印、湖南向維彩印包裝等企業湖南工業園開展情況小結工業是湖南省的重要支柱型產業，門類齊全，已初步形成以冶金、機械、汽車配件、電子、生物、食品、能源、建材等工業為主體的產業結構體系。目前，湖南省內工業園根本都是以產業園形式存在，入駐企業多以輕工業為主，存活情況大多較好。隨著企業制造基地從一線城市轉向二、三線城市的趨勢日益加大，湖南作為離沿海興旺城市最近的中部省市地區，未來工業地產的開展必將廣闊無限。基本概念解讀開發模式及形態湖南工業園發展情況寧鄉工業地產現狀客戶定位與營銷策略寧鄉工業地產寧鄉城市概況工業園開展情況城市概況寧鄉，地處湘中東北部、湖南“五區一廊〞金三角地帶，是長沙通往湘中、湘北之要沖，具有良好的區位優勢和便捷的交通條件城市經濟--GDP2006-2021年經濟繼續保持平穩較快增長。2021年，全縣生產總值〔GDP〕達489.58億元，比上年增長16.5%。單位：億元城市經濟—人均GDP單位：元人均GDP保持增長趨勢，經濟環境越來越好。寧鄉縣人均GDP保持高速增長，近兩年來增長速度均超過25%。按常住人口計算，2021年人均GDP達37089元，比上年增長26.5%，人均GDP的快速增長將支持房地產持續開展。城市經濟—產業結構特征產業結構特征：第二產業占主導并持續快速增長，第一產業大幅下降，第三產業波動不大，說明寧鄉縣尚處于工業化進程中第一階段，未來城市經濟還有非常大的開展空間。寧鄉三次產業結構有2006年的19.5:52.2:28.3開展為2021年的12.6:65.8:21.6，第一產業比重不斷下降，第二產業比重不斷增加，工業主導地位進一步增強，新型工業化水平不斷提高。2021年第一產業增加值8.75億元，增6.1%；第二產業增加值102.78元，增長22.6%；第三產業增加值10.5億元，增長7.8%。注：以上數據來源于?長沙統計信息網?及2006-2021年政府統計數據城市經濟—工業開展情況工業平穩快速增長，工業經濟在危機考驗下彰顯活力，縣域工業進入加速擴張和結構優化的良性軌道，主體園區聚集能力提升。

區位優勢明顯的縣城交通便捷興旺的縣城；經濟較強縣；近年來工業有突飛猛進的開展，未來開展的空間及前景仍然較大。城市經濟與規劃為寧鄉工業的開展奠定了很好的根底，未來開展空間較大。隨著城市建設的加速投入，以及外向交通的建設，將有利于工業的持續開展。城市優勢分析寧鄉工業地產寧鄉城市概況工業園開展情況寧鄉工業園情況寧鄉縣以寧鄉經濟開發區為龍頭，華夏中小企業園為重點，以夏鐸鋪機械工業園、城郊再生紙業園、白馬橋食品工業園等鄉鎮工業小區為依托，形成了眾星拱月的工業園區開展新格局，產值增長速度快，存活情況大多較好。典型案例——寧鄉經濟開發區寧鄉經開區為長沙西線工業走廊的重要組成局部，位于國家級長株潭“環境友好型、資源節約型〞綜合配套改革試驗區核心區——長沙大河西先導區的規劃區。其中，本工程地塊就位于寧鄉經濟開發區之內。規模：總面積60平方公里〔約9萬畝〕。主導產業：食品、機電、新能源新材料、現代效勞業、服飾。存活情況：目前，園區企業總數260家，規模企業到達233家。產值：2021年，寧鄉經開區完成工業總產值266.2億元，實現工商稅收10.7億元，年出口總額4.88億美元，累計利用外資10.36億美元，各項主要經濟指標增幅在40%以上。長沙市寧鄉縣城寧鄉經開區本案寧鄉經濟開發區—入園企業情況目前園區企業總數260家，規模企業到達233家。青島啤酒、臺灣宏全、湘電集團、杉杉股份、三一重工、加加集團、圣得西、忘不了、遠大住工、飛翼股份、楚天科技、法國樂福來食品、意大利馬克菲爾等知名企業落戶園區三一重工青島啤酒圣得西寧鄉工業園開展小結基本概念解讀開發模式及形態湖南工業園發展情況寧鄉工業地產現狀工程定位與營銷策略工程開發目標核心目標工業地產領軍者根本目標國際企業孵化先行者工程目標：占據工業園地產領導者地位，旨在樹立湖南省乃至全國工業園地產新興標桿工程。企業目標：巨星集團進軍工業園地產的里程碑工程，通過本工程奠定企業開展轉折，塑造工業地產品牌形象。銷售目標：突破市場競爭，高價高速銷售工程，爭取工程利潤最大化，獲得市場與企業存活成功雙贏。本工程營銷以核心目標為重心，進而實現根本目標工程本體分析——根本概況本案將打造成為巨星集團在婁底、坪塘、麓谷三個創業基地之后的又一大型產業孵化園——妙盛國際企業孵化港，目前已開始進入施工階段。場地內地勢平坦，交通便利，水、電、氣、通訊等根底配套設施比較完善，為廠區的開發建設提供了良好的外部環境。工程本體分析——地塊四至工程本體分析——地塊交通工程本體分析——周邊環境用地范圍內主要建筑是以高層綜合樓〔及孵化器〕、多層廠房、綜合樓、物流中心及其相應的為生產、生活配套用房組成。工程本體分析——園區規劃整體用地共劃分為三個區；北面臨新康大道為一個區〔含有孵化器、物流中心及綜合樓〕東面及南面為多層廠房區〔含大學生創業園和留學生創業園〕中間及西側為工字型多層廠房區，并按區域的劃分來設計主要人車流線。一期北南西東工程本體分析——道路設施配套用地內部環狀道路，在便捷了車流的同時將各個區域緊密聯系，保持各個區域的暢通。生產區主要道路寬12米，次要道路寬7米，便于生產設備和產品的運輸便捷。綜合樓和物流中心、生產區主要出入口布置于北側，該區位于有較好的交通條件，既可以效勞基地內部又可以效勞對外，較大地發揮了利用價值。開展方向研判鑒于開發商前期已經確定本案未來開展方向為妙盛國際企業孵化港，因此以下將對孵化園進行分析及研判。

孵化園條件本案作為孵化型工業園的優勢1地方政府政策扶持人才：全職引進碩士以上學位或高級職稱以上人才，工作滿5年以上，獎勵企業5-10萬；有突出貢獻者，獎個人5萬。科技：對獲得國家或省質量管理獎，馳名、著名等名牌商標，且年度稅收1000-2000萬以上企業，獎5-50萬不等。稅費：土建投資在5000萬以上享受零收費，建設期行政性收費和政府基金全免，事業性規費減半征收；企業投產后兩年內，免收除工本費外的行政收費和政府基金，服務費優惠收取。2園區給予的扶持措施技術：配有2名博士后，從研發方面給予全程指導，從中篩選出成功的產品、工業模式及技術；幫助形成獨立的知識產權，建立獨特的專利網、知識產權網金融：提供按揭、貸款等融資服務，若有良好的技術將對其進行投資或者參股包裝：幫助申請專利，包裝上市，負責辦理工商、稅務等一切手續3成功的孵化經驗曾經成功建成了三個創業孵化基地，包括巨星麓谷創業基地、巨星婁底創業基地和巨星坪塘創業基地，四年孵化出一家上市公司——永清環保4園區配套設施首次創造性發明了“現澆砼空心無梁樓蓋體系”，生產區主要道路寬12米，次要道路寬7米，便于生產設備和產品的運輸便捷，并且園區內將建設五星級酒店全國典型孵化園主導產業比照目前國內比較成功的典型科技孵化器，其主導產業多以輕工業為主，包括食品、高科技軟件、生物醫藥、電子信息、新能源新材料、環保等多項國家重點推進的新興產業。合作模式均為出租，對入園企業在廠房租金方面大多給予一定優惠。產業結構定位鑒于國內典型科技孵化器的成功案例，以及未來我國工業開展的方向，結合工程所在的寧鄉經濟開發區以新興產業為主導的產業集群效應，將本案主導產業定位在食品、機電、新能源新材料等幾大方面。主導產業入駐企業類型數量占比值食品腸衣、食品加工、啤酒、飲料、零食等7家8%機電重工機械、電器、電子材料、電力設備、電機科技、長泵鑄造、液壓、散熱器等35家29%新能源新材料金屬粉體、塑料建材、鋁業、防水、新材料、貴金屬、催化劑、工業設備、塑膠、生物化工、新型建材、新型高科技37家31%現代服務業生鮮超市、擔保、房產公司、酒店、學校、倉儲物流等等11家10%其他產業包裝、燃氣、生物化肥、熱電、材料、燈箱、供水、物業公司、服裝、獸藥等26家22%寧鄉經濟開發區幾大主導性產業比照情況寧鄉經濟開發區的幾大主導產業中，以機電、新能源新材料以及其他產業的開展勢頭最好，企業進駐率高，本工程可將產業重點與園區產業重點相結合，將新材料新能源作為核心開展方向，針對中小型企業進行孵化培育。110客戶定位思考園區客戶分析定位之一——

產業定位主導產業引進企業類型對廠房面積的需求本案建議比重小型企業中型企業食品食品加工、糧食、添加劑、飲料、乳制品、糕點、調料等0.3-1.5萬㎡1.8-3.5萬㎡30%機電電器、電子材料、電力設備、電機科技、長泵鑄造、液壓、散熱器等1.5-2萬㎡2-4萬㎡10%新能源新材料太陽能、生物質能、地熱能、超導材料、能源材料、超導材料、磁性材料、納米材料、新型建材、新型高科技、節能環保等0.8-1.5萬㎡1.5-2.7萬㎡45%其他產業包裝、電子、熱電、貿易、服裝等0.6-1.2萬㎡1.2-2萬㎡15%本案主導產業定位建議及客戶需求分析112中型民營企業高新科技、合資企業跨國型大型企業頂尖客群，對工業園的形象品質、區域環境、物業管理、辦公配套及環境都有極高要求，購置力很強，需求面積大，但通常多為自己圈地修建。

結論：

中型民營企業、高新科技合資企業、中小型企業以及食品機電服裝等中小企業，將成為全區的主要客戶。園區客戶分析定位之二——

客戶分類定位113客戶類型消化面積價格承受能力數量比例營銷特征客戶特點大客戶整棟購買強小被動股東決策重長期投資重資金預算決策周期長