碧桂園集團投資拓展工作管理辦法試行12-5頒布舊版本?（一）目的為規范碧桂園集團投資拓展工作流程，提高投資決策科學性和效率，有效防范投資風險，實現集團戰略目標，特制定本辦法。（二）適用范圍本辦法適用于碧桂園集團及所屬各區域公司、項目公司的投資拓展工作。（三）基本原則1.戰略導向原則投資拓展工作應緊密圍繞集團戰略目標，確保投資項目符合集團整體發展方向。2.效益優先原則注重投資項目的經濟效益和社會效益，追求投資回報最大化。3.風險可控原則對投資項目進行全面風險評估，采取有效措施控制風險，確保投資安全。4.規范運作原則嚴格按照國家法律法規和集團內部規定開展投資拓展工作，確保程序合規、操作規范。二、投資拓展組織架構與職責（一）集團投資拓展中心1.負責制定集團投資拓展戰略、政策和制度。2.統籌規劃集團投資布局，篩選和儲備優質投資項目。3.組織開展重大投資項目的前期調研、可行性分析和投資決策。4.指導和監督各區域公司投資拓展工作，協調解決投資拓展過程中的重大問題。（二）區域公司投資拓展部1.貫徹執行集團投資拓展戰略、政策和制度。2.根據集團投資布局，負責本區域內投資項目的拓展、篩選和初步調研。3.組織開展區域內投資項目的可行性研究報告編制，進行項目風險評估。4.協助集團投資拓展中心進行重大投資項目的談判、簽約等工作。5.負責與當地政府部門、合作伙伴等溝通協調，建立良好的合作關系。（三）項目公司投資拓展相關職責配合區域公司做好項目投資拓展的相關輔助工作，提供項目所在地的市場信息、政策動態等。三、投資拓展流程（一）項目信息收集1.信息來源渠道政府部門發布的土地出讓、城市規劃等信息。房地產中介機構、行業協會提供的項目轉讓、合作開發等信息。合作伙伴、業內人士推薦的項目信息。公司內部員工發現的潛在項目信息。網絡、媒體等公開渠道獲取的項目信息。2.信息收集要求收集的項目信息應真實、準確、完整，包括項目基本情況、土地性質、規劃指標、周邊配套、市場價格等。對收集到的信息進行分類整理，建立項目信息庫，并及時更新。（二）項目初步篩選1.篩選標準符合集團投資戰略和區域布局要求。具備良好的市場前景和經濟效益，預計投資回報率達到集團設定標準。土地性質合法合規，不存在權屬糾紛。項目所在地基礎設施完善，交通便利，人口密度和購買力符合項目定位。2.篩選流程區域公司投資拓展部對收集到的項目信息進行初步篩選，填寫《項目初步篩選表》，提出是否進一步跟進的建議。對于初步篩選通過的項目，建立項目跟蹤檔案。（三）項目盡職調查1.盡職調查內容土地情況：包括土地出讓合同、土地權屬證書、土地規劃條件、土地使用年限等。市場情況：當地房地產市場供需狀況、價格走勢、競爭態勢等。項目規劃：項目的總體規劃、詳細規劃、建筑設計方案等。財務狀況：項目的成本預算、資金來源、預期收益等。法律風險：項目是否存在法律糾紛、訴訟案件、行政處罰等。2.盡職調查方式實地考察：對項目所在地進行實地走訪，了解項目現狀和周邊環境。資料查閱：查閱項目相關文件、合同、報表等資料。訪談調研：與當地政府部門、土地所有者、合作方、業內專家等進行訪談，獲取相關信息。數據分析：對市場數據、財務數據等進行分析，評估項目可行性。3.盡職調查團隊組成由區域公司投資拓展部牽頭，會同法務、財務、工程等相關部門人員組成盡職調查團隊，必要時可聘請外部專業機構協助開展調查。（四）項目可行性研究報告編制1.編制要求根據盡職調查結果，由區域公司投資拓展部組織編制項目可行性研究報告，報告應包括項目概述、市場分析、項目規劃、開發建設方案、投資估算與資金籌措、財務評價、風險分析與對策等內容。2.報告審核區域公司投資拓展部將編制完成的可行性研究報告提交區域公司管理層審核，審核通過后報集團投資拓展中心。集團投資拓展中心組織相關部門對報告進行會審，提出修改意見，區域公司投資拓展部根據會審意見對報告進行修改完善。（五）項目投資決策1.決策機構集團投資決策委員會是集團投資拓展項目的最高決策機構，負責對重大投資項目進行審議和決策。2.決策流程區域公司投資拓展部將修改完善后的可行性研究報告及相關資料提交集團投資決策委員會。投資決策委員會委員對項目進行審議，根據審議結果進行表決。表決通過的項目，由集團投資拓展中心下達投資決策批復；表決未通過的項目，終止投資程序。（六）項目談判與簽約1.談判準備根據投資決策批復，區域公司投資拓展部制定項目談判方案，明確談判目標、策略和人員分工。收集談判所需資料，了解對方情況和訴求。2.談判過程由區域公司投資拓展部牽頭，會同法務、財務等相關部門人員與項目對方進行談判。談判過程中，要堅持原則，靈活應對，爭取達成有利于公司的合作協議。3.簽約談判達成一致意見后，簽訂正式合作協議。合作協議應明確雙方權利義務、項目開發進度、資金支付方式、違約責任等條款。簽約后，將合作協議報集團投資拓展中心備案。（七）項目實施與后續管理1.項目實施項目公司按照合作協議和項目開發計劃組織項目實施，確保項目按時、按質、按量完成。區域公司投資拓展部負責對項目實施過程進行監督和協調，及時解決項目實施過程中出現的問題。2.后續管理項目交付使用后，區域公司投資拓展部應跟蹤項目運營情況，收集客戶反饋，總結經驗教訓，為后續投資拓展工作提供參考。同時，對項目的投資收益進行核算和評估，確保實現投資目標。四、投資風險管理（一）風險識別與評估1.風險識別在投資拓展過程中，對可能面臨的風險進行全面識別，包括市場風險、政策風險、法律風險、財務風險、經營風險等。2.風險評估采用定性與定量相結合的方法，對識別出的風險進行評估，確定風險發生的可能性和影響程度，劃分風險等級。（二）風險應對措施1.市場風險應對加強市場調研和分析，及時掌握市場動態，合理制定項目定位和營銷策略，降低市場波動對項目的影響。2.政策風險應對密切關注國家和地方政策法規變化，及時調整投資策略，確保項目符合政策要求。積極與政府部門溝通協調，爭取政策支持。3.法律風險應對在項目盡職調查、談判簽約等過程中，充分發揮法務部門作用，對項目進行全面法律審查，防范法律風險。簽訂合同前，確保合同條款合法合規、明確清晰，避免法律糾紛。4.財務風險應對加強項目財務預算管理，合理安排資金，確保項目資金鏈安全。對項目的融資方案進行優化，降低融資成本。嚴格控制項目成本，提高資金使用效率。5.經營風險應對建立健全項目公司運營管理體系，加強團隊建設，提高項目運營管理水平。制定完善的項目開發計劃和應急預案，及時應對項目實施過程中出現的各種問題。（三）風險監控與預警1.建立風險監控機制定期對投資項目進行風險排查，及時發現風險變化情況。對風險監控過程中發現的問題，及時采取措施進行處理。2.風險預警設定風險預警指標和閾值，當風險指標達到預警值時，及時發出預警信號。相關部門根據預警信號，迅速采取應對措施，降低風險影響。五、投資拓展工作考核與激勵（一）考核指標1.投資項目數量考核區域公司投資拓展部完成的新投資項目數量。2.投資項目質量從項目的市場前景、經濟效益、風險控制等方面對投資項目質量進行考核。3.投資回報率考核投資項目實現的實際投資回報率。4.項目推進進度考核投資項目從信息收集到簽約、實施等各階段的推進進度。（二）考核方式1.定期考核集團投資拓展中心每年對區域公司投資拓展部進行一次定期考核，考核時間為次年年初。2.不定期抽查集團投資拓展中心不定期對區域公司投資拓展工作進行抽查，檢查工作執行情況和項目進展情況。（三）激勵措施1.對投資拓展工作成績突出的區域公司投資拓