附件2XX集團固定資產投資可行性研究報告（長租公寓項目）編制單位（公章）：2024年8月12日一、項目概況（一）項目區位項目位于XX區XX街道XXX133號，毗鄰地鐵3號線XXX地鐵站（直線距離約30米），經測試到市區內一環路約需30分鐘。公司通過法院裁定取得的抵債資產，共計XXX套房屋，其中公寓XXX套，其余為小區配套附屬商鋪。項目位置如下圖所示：項目方圓1km內有永輝超市（規模較大約2000㎡）、萬達電影院、藥店、屈臣氏、肯德基、加油站、農業銀行等生活配套。（二）項目樓棟分布小區1至5號樓為住宅，6至7號樓為公寓，A、B、C號樓為獨棟商業。經實地核查，6至7號樓公區已裝修，水、電、氣均通，并有住戶已入住，交付標準為清水。項目樓棟分布情況如下圖：本次擬運營的房屋位于7號樓5-9樓。（三）資產現狀該項目中的XX套公寓房源相對集中，單戶平均建筑面積為38.87㎡，總建筑面積為7074.53㎡,具體分布情況如下：序號棟號樓層房間數量16棟5層14套26棟6層13套36棟7層14套46棟8層13套56棟9層3套66棟24層14套76棟25層14套86棟26層14套96棟27層13套107棟5層14套117棟6層14套127棟7層14套137棟8層14套147棟9層14套15合計182套（四）運營方案現項目首期擬將該抵入公寓7棟70套房源經投入資金裝修改造后，運營為長租公寓。由自有管理團隊按照市場化原則運營。二、項目實施必要性和可行性分析實施的可行性：（一）按照財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）文件附件《營業稅改征增值稅試點實施辦法》“第十條

銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。”可知企業為自有員工提供住房租賃服務及配套管理服務屬于非經營活動，基本不違背我國現有法律法規，不存在非法經營的風險。同時經咨詢屬地稅務部門，企業為自有員工提供住房租賃服務，僅需繳納房產稅，收取的租金不繳納增值稅，本項目在合規風險和稅務策劃上具有優勢。（二）前期通過微信公眾號、易拉寶、展板等方式在集團內開展了第一批次的前期推廣，推廣開展不足30天已完成實名承租意向登記XX人。因此認為本項目市場前景較好，具備較大可行性。實施的必要性：（一）經與多家包租公司及房產中介洽談，若將該公寓整體打包出租，每套收益僅為400—600元/月；若將該項目公寓打造為長租公寓并自行運營，則每套收益預計在800元/月以上，收益可提高50%至100%，可顯著實現國有資產保值增值。三、資產情況及合規性分析本項目涉及的XX套公寓系公司通過XX省XX市區人民法院XXXX號執行裁定書合法取得的房產。同時，在裁定書中已解除對應土地上的抵押登記及XX市各法院對其土地使用權的查封，已辦理不動產權屬證書，該資產有效合規。四、投資方案本項目擬由X裝飾公司進行設計裝修，目前已出具設計方案、初步效果圖，預算已報經公司審核，首期裝修費用預計為XXX萬元,合XX萬元/套。將按照拎包入住的交付標準進行裝修，配備電熱水器、洗衣機、空調等家電，工期預計2-3個月。項目投資總額不超過280萬元，計劃在2024年12月項目交付入住前完成全部支付，投資資金來源為華西十二公司自籌或通過華西金控借款。五、投資收回周期及經濟效益測算（一）運營成本測算1.現該小區已有開發商指派的前期物業公司入駐，公寓物業費2.2元/㎡/月，走廊、電梯廳等公區部分由前期物業進行打掃，我司不需另行配備保潔，該費用由承租人自行承擔。2.擬配備2名公寓管家及一名兼職水電維修工，以上人員薪酬及辦公費用總支出預計XXX元/月，年支出合計XXX元。3.套內水電擬采用一戶一表由租住職工自行繳納，公區電費總支出預計1000/月（第一期共5層每層每月按200元計算）。年支出合計12000元。4.日常維護維修X000元/月計算，年支出合計24000元。5.稅金：按照財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）文件附件《營業稅改征增值稅試點實施辦法》“第十條

銷售服務、無形資產或者不動產，是指有償提供服務、有償轉讓無形資產或者不動產，但屬于下列非經營活動的情形除外：（三）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。”可知企業為自有員工提供住房租賃服務及配套管理服務屬于非經營活動。經咨詢屬地稅務部門，企業為自有員工提供住房租賃服務，僅需繳納房產稅，收取的租金不繳納增值稅；房產稅系法律規定持有資產必須繳納的稅費，與運營無關，因此房產稅不應納入運營成本中。6.資產折舊該資產運營盤活后，財務可做投資性房地產科目，無需進行折舊。7.合理利潤根據《中國華西企業股份有限公司第十二建筑工程抵債資產運營收益管理辦法》，物業公司從租金中提取的管理費即為運營利潤，不再另行考慮利潤。綜上“善建家新派客”項目每年運營總成本預計為XXX萬元。（二）運營收入測算計劃將第一期XX套公寓中的1間一套作公寓管家辦公室、資料室及休息室，剩余XX套均作出租用房。租金定價：目前，項目在房產信息服務平臺掛出的在租房源較少，同類型在租房源在貝殼網僅有兩套，裝修簡漏，家具配備較少，租金單價約為1300-1400元/月。掛牌價格與實際成交價格一般存在100-200元/月的差異，預估項目的月租金實際成交市場價約為1200元/間，個別采光較差房間租金適當下浮，項目第一期年租金收入預計約XXXX萬元。（三）投資收回周期測算項目預計年凈利潤=運營收益-運營成本=XX萬元經咨詢評估公司，改造裝修完成后投資資產增值約裝修投資總額的50%，即投資完成可通過資產增值立即收回50%合XXXX萬元。剩余XXX萬元投資按年息X%計算資金成本，則預計XX個月可收回全部投資本息（四）經濟效益本項目70套公寓若按市場價以清水房狀態直接出租，預計月租金收入為500元/套，年租金預計收入為XX萬元，扣除13%增值稅后，預計年凈收入為XXX萬元。現按照本方式進行固定資產投資后，項目預計年凈利潤XXX萬元，資產租金預計收益提高XXX萬元，增幅約100%，顯著實現國有資產保值增值。該項目70套公寓產權年限還剩余約XXX年，裝修有效期按XX年計算，則扣除收回投資的XXX個月后剩余XXX年，可實現項目凈收入增加約XXX萬元。（五）社會效益本項目系集團內首個長租公寓運營管理項目，若能實現預期