萬科集團工程管理手冊2024.4,17?本工程管理手冊旨在規范萬科集團各工程項目的管理流程、標準和方法，確保工程質量、進度、安全和成本目標的實現，提升客戶滿意度。手冊涵蓋了從項目策劃到竣工驗收的全過程管理要求，是萬科集團工程管理人員的工作指南。二、項目策劃與前期準備（一）項目定位與目標設定1.市場調研深入分析項目所在區域的市場需求、競爭態勢、客戶偏好等，為項目定位提供依據。2.項目定位結合市場調研結果，確定項目的產品類型、檔次、目標客戶群體等定位要素。3.目標設定明確項目的質量、進度、安全、成本、客戶滿意度等方面的目標，并確保目標具有可衡量性和可實現性。（二）項目團隊組建1.組織架構根據項目規模和特點，建立合理的項目組織架構，明確各部門和崗位的職責分工。2.人員配備選拔具備相應專業知識和經驗的人員組成項目團隊，確保人員數量和素質滿足項目管理需求。3.團隊培訓開展項目團隊培訓，提升團隊成員的專業技能和管理能力，使其熟悉項目管理流程和標準。（三）項目前期手續辦理1.土地獲取協助完成土地獲取相關手續，確保土地產權清晰，無糾紛。2.規劃報建負責辦理項目的規劃許可證、建設工程許可證等報建手續，確保項目建設符合規劃要求。3.施工許可證辦理按照相關規定辦理施工許可證，為項目正式開工做好準備。三、工程設計管理（一）設計委托與合同管理1.設計單位選擇通過招標、比選等方式選擇具備相應資質和經驗的設計單位，簽訂設計委托合同。2.合同管理對設計合同進行嚴格管理，明確雙方的權利和義務，監督設計單位按照合同要求開展設計工作。（二）設計任務書編制1.任務書內容編制詳細的設計任務書，明確項目的設計要求、技術標準、功能指標等內容，作為設計單位的設計依據。2.審核與確認組織相關部門對設計任務書進行審核，確保任務書內容準確、完整，符合項目定位和目標要求。（三）設計過程管理1.設計溝通與協調建立與設計單位的定期溝通機制，及時解決設計過程中出現的問題，確保設計進度和質量。2.設計變更管理對設計變更進行嚴格控制，按照規定的流程進行審批，評估變更對項目進度、質量和成本的影響。（四）設計成果審核1.審核流程組織相關部門對設計成果進行審核，包括初步設計、施工圖設計等，確保設計成果符合設計任務書和相關規范要求。2.審核意見反饋及時將審核意見反饋給設計單位，要求其進行修改完善，直至設計成果通過審核。四、工程招標與采購管理（一）招標計劃制定1.招標范圍確定根據項目進度計劃，確定需要進行招標的工程內容、設備材料等范圍。2.招標計劃編制制定詳細的招標計劃，明確招標時間、招標方式、評標標準等內容，并報相關部門審批。（二）招標過程管理1.招標文件編制編制招標文件，明確招標項目的技術要求、商務條款、評標標準等內容，確保招標文件的公正性和合法性。2.招標公告發布按照規定的渠道發布招標公告，吸引潛在投標人參與投標。3.開標、評標與定標組織開標、評標會議，按照評標標準進行評標，確定中標候選人，并報相關部門審批后確定中標單位。（三）采購合同管理1.合同簽訂與中標單位簽訂采購合同，明確雙方的權利和義務，確保合同條款符合法律法規和項目要求。2.合同執行監督對采購合同的執行情況進行監督，確保供應商按照合同約定提供貨物或服務，及時解決合同執行過程中出現的問題。五、工程施工管理（一）施工組織設計編制與審批1.施工組織設計內容施工單位編制施工組織設計，包括工程概況、施工部署、施工進度計劃、施工方法及技術措施、質量保證措施、安全保證措施等內容。2.審批流程項目管理團隊對施工組織設計進行審核，提出修改意見，施工單位修改完善后報監理單位和建設單位審批。（二）施工進度管理1.進度計劃制定根據項目總進度計劃，編制詳細的月、周進度計劃，并分解到各施工單位和各專業工種。2.進度跟蹤與監控定期對施工進度進行跟蹤檢查，對比實際進度與計劃進度的差異，分析原因，采取相應的措施進行調整。3.進度協調與溝通及時協調解決影響施工進度的各種問題，如設計變更、材料供應、交叉施工等，確保施工進度順利進行。（三）施工質量管理1.質量計劃制定施工單位制定質量計劃，明確質量目標、質量控制措施、質量檢驗標準等內容，并報項目管理團隊審核。2.質量檢驗與驗收建立質量檢驗制度，對原材料、構配件、設備等進行檢驗，對各分項工程、分部工程進行質量驗收，確保工程質量符合標準要求。3.質量問題處理對施工過程中出現的質量問題，及時進行分析處理，采取整改措施，防止問題再次出現。（四）施工安全管理1.安全管理制度建立建立健全施工安全管理制度，明確安全管理目標、安全責任、安全措施等內容。2.安全教育培訓對施工人員進行安全教育培訓，提高施工人員的安全意識和安全技能。3.安全檢查與隱患排查定期進行安全檢查和隱患排查，及時發現和消除安全隱患，確保施工安全。4.安全事故處理對發生的安全事故，按照規定的程序進行報告和處理，分析事故原因，采取防范措施，防止類似事故再次發生。（五）施工成本管理1.成本預算編制根據項目合同價和施工圖紙，編制項目成本預算，明確成本控制目標。2.成本控制措施采取成本控制措施，如優化施工方案、控制工程變更、合理安排材料采購等，確保項目成本不超過預算。3.成本核算與分析定期進行成本核算和分析，對比實際成本與預算成本的差異，分析原因，采取相應的措施進行調整。六、工程監理管理（一）監理單位選擇與合同簽訂1.監理單位選擇通過招標、比選等方式選擇具備相應資質和經驗的監理單位，簽訂監理委托合同。2.合同管理對監理合同進行嚴格管理，明確監理單位的職責和權利，監督監理單位按照合同要求開展監理工作。（二）監理工作內容與要求1.質量監理對工程質量進行全過程監理，包括原材料檢驗、施工過程質量控制、分項分部工程驗收等，確保工程質量符合標準要求。2.進度監理對工程進度進行監理，審核施工單位的進度計劃，跟蹤檢查進度執行情況，及時協調解決影響進度的問題。3.安全監理對工程安全進行監理，審查施工單位的安全管理制度和安全措施，監督安全檢查和隱患排查工作，確保施工安全。4.成本監理對工程成本進行監理，審核工程計量和支付申請，監督成本控制措施的執行情況，確保項目成本不超過預算。（三）監理工作考核與評價1.考核指標設定制定監理工作考核指標，如工程質量、進度、安全、成本控制等方面的指標。2.考核方式定期對監理單位的工作進行考核評價，通過現場檢查、資料審查、聽取匯報等方式進行。3.評價結果應用根據考核評價結果，對監理單位進行獎懲，對表現優秀的監理單位給予表揚和獎勵，對存在問題的監理單位提出整改要求，直至解除合同。七、工程竣工驗收管理（一）竣工驗收準備1.資料整理施工單位整理工程竣工資料，包括工程技術資料、質量保證資料、安全資料等，確保資料齊全、真實、有效。2.自查自糾施工單位進行自查自糾，對工程質量、進度、安全等方面進行全面檢查，發現問題及時整改。3.預驗收項目管理團隊組織相關部門對工程進行預驗收，對預驗收中發現的問題，要求施工單位限期整改。（二）竣工驗收組織1.驗收申請施工單位向建設單位提交竣工驗收申請報告，申請報告應包括工程概況、施工情況、驗收準備情況等內容。2.驗收組織建設單位組織設計單位、施工單位、監理單位等相關部門組成竣工驗收小組，對工程進行竣工驗收。3.驗收程序竣工驗收小組按照規定的程序進行驗收，包括聽取匯報、查看現場、查閱資料、分組討論等環節，形成竣工驗收意見。（三）竣工驗收備案1.備案資料準備建設單位按照規定的要求準備竣工驗收備案資料，包括工程竣工驗收報告、規劃許可證、施工許可證、質量監督報告等。2.備案申請建設單位向當地建設行政主管部門提交竣工驗收備案申請，申請報告應包括工程竣工驗收情況、備案資料清單等內容。3.備案審查建設行政主管部門對備案資料進行審查，對符合要求的工程予以備案，對不符合要求的工程要求建設單位限期整改后重新申請備案。八、工程保修管理（一）保修責任界定1.保修范圍確定明確工程保修的范圍，包括工程質量問題、施工缺陷等方面。2.保修責任劃分根據合同約定和相關法律法規，明確建設單位、施工單位、監理單位等各方的保修責任。（二）保修期限規定1.法定保修期限按照國家和地方相關規定，明確工程各部分的法定保修期限。2.合同約定保修期限在合同中明確約定工程的保修期限，保修期限應不低于法定保修期限。（三）保修工作流程1.保修通知建設單位或業主發現工程質量問題后，向施工單位發出保修通知，通知應包括問題描述、維修要求等內容。2.維修方案制定施工單位接到保修通知后，制定維修方案，維修方案應包括維修措施、維修時間、維修人員等內容，并報建設單位審核。3.維修實施施工單位按照維修方案進行維修，確保維修質量，維修過程中應做好記錄。4.維修驗收維修完成后，建設單位組織相關部門對維修質量進行驗收，驗收合格后，填寫維修驗收記錄。（四）保修費用管理1.保修費用承擔根據保修責任劃分，明確保修費用的承擔方。2.費用結算保修費用結算應按照合同約定和相關規定進行，確保費用結算的合理性和公正性。九、工程檔案管理（一）檔案分類與歸檔要求1.檔案分類按照工程建設項目的不同階段和內容，將工程檔案分為項目前期文件、設計文件、施工文件、監理文件、竣工驗收文件等類別。2.歸檔要求明確各類檔案的歸檔范圍、歸檔時間、歸檔格式等要求，確保檔案資料的完整性和規范性。（二）檔案整理與保管1.檔案整理對收集到的檔案資料進行整理，包括分類、編號、裝訂等工作，確保檔案資料便于查閱和保管。2.檔案保管建立檔案保管制度，配備必要的檔案保管設施，對檔案資料進行妥善保管，防止檔案資料損壞、丟失。（三）檔案查閱與利用1.查閱流程制定檔案查閱流程，明確查