南京市物業收費管理實施辦法?一、總則（一）目的與依據為了加強本市物業服務收費管理，規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國民法典》、《江蘇省物業管理條例》、《江蘇省物業服務收費管理辦法》等法律法規，結合本市實際，制定本辦法。

（二）適用范圍本辦法適用于本市行政區域內的物業服務收費行為及其監督管理活動。

本辦法所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內的房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序，向業主所收取的費用。

（三）基本原則物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

二、物業服務收費的定價形式（一）政府指導價1.普通住宅前期物業服務收費實行政府指導價。2.實行政府指導價的物業服務收費，由市、區價格主管部門會同物業行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，并定期向社會公布。具體收費標準由業主與物業服務企業在規定的基準價及其浮動幅度內協商確定，并在物業服務合同中約定。

（二）市場調節價1.非普通住宅以及業主大會成立后的普通住宅物業服務收費實行市場調節價。2.實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業服務企業根據服務內容、服務質量、服務成本等因素，在物業服務合同中約定。

三、物業服務收費的構成物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：1.人員費用，是指管理服務人員工資、社會保險和按規定提取的福利費等；2.物業共用部位、共用設施設備日常運行、維護費用；3.綠化養護費用；4.清潔衛生費用；5.秩序維護費用；6.辦公費用；7.物業管理企業固定資產折舊；8.物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；9.經業主同意的其他費用。

物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

四、普通住宅前期物業服務收費標準（一）物業服務等級劃分普通住宅前期物業服務等級分為一級、二級、三級、四級和五級，具體標準按照《南京市普通住宅物業服務等級標準》執行。

（二）各等級收費標準1.一級物業服務：基準價為每月每平方米[X]元，浮動幅度為上下[X]%。2.二級物業服務：基準價為每月每平方米[X]元，浮動幅度為上下[X]%。3.三級物業服務：基準價為每月每平方米[X]元，浮動幅度為上下[X]%。4.四級物業服務：基準價為每月每平方米[X]元，浮動幅度為上下[X]%。5.五級物業服務：基準價為每月每平方米[X]元，浮動幅度為上下[X]%。

物業服務企業可以根據物業服務合同約定，按照物業服務等級標準提供相應服務，并按照規定的收費標準收取費用。但不得只收費不服務或者多收費少服務。

五、物業服務收費的計費方式物業服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

（二）酬金制酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。

業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業服務企業應當及時答復。

六、物業服務收費的收取與繳納（一）收取主體物業服務收費由物業服務企業按照物業服務合同的約定向業主收取。

（二）繳納時間業主應當按照物業服務合同約定的時間和方式按時足額繳納物業服務費用。

業主與物業使用人約定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

（三）預收期限物業服務企業可以預收物業服務費用，但預收期限不得超過一年。

（四）逾期繳費處理業主逾期不繳納物業服務費用的，物業服務企業可以督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業服務企業可以依法追繳，并按照合同約定收取違約金。

經書面催交，業主無正當理由拒絕繳納或者在催告的合理期限內仍未繳納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

七、物業服務收費的變更與調整（一）變更條件物業服務合同有效期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。但出現下列情形之一的，物業服務企業可以與業主委員會協商，并經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，適當調整物業服務收費標準：1.因政府指導價標準調整的；2.因物業服務成本變動超過[X]%的；3.因物業服務內容、服務等級發生變化的；4.法律、法規規定的其他情形。

（二）調整程序物業服務企業應當在擬調整物業服務收費標準前，將調整理由、項目、標準、方式等內容在物業管理區域內顯著位置公示，公示期不少于[X]日。

公示期滿后，物業服務企業應當將調整方案書面告知業主委員會，并按照規定報價格主管部門和物業行政主管部門備案。

業主委員會應當就調整方案征求業主意見，并將征求意見情況及時反饋給物業服務企業。

八、物業服務收費的監督管理（一）部門職責1.價格主管部門負責對物業服務收費行為進行監督檢查，依法查處價格違法行為。2.物業行政主管部門負責對物業服務企業服務質量進行監督檢查，規范物業服務企業行為。3.其他有關部門按照各自職責，依法做好物業服務收費的相關監督管理工作。

（二）監督檢查內容1.物業服務企業是否按照物業服務合同約定的內容和標準提供服務；2.物業服務收費是否符合規定的收費標準和計費方式；3.物業服務企業是否按照規定實行明碼標價；4.物業服務企業是否將服務內容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況在物業管理區域內顯著位置公示；5.物業服務企業是否存在只收費不服務或者多收費少服務等行為；6.其他違反物業服務收費管理規定的行為。

（三）投訴處理業主、業主大會、業主委員會或者物業使用人對物業服務企業的服務質量、收費標準等有異議的，可以向物業服務企業提出意見，也可以向業主委員會、物業行政主管部門或者價格主管部門投訴。

接到投訴的部門應當及時進行調查處理，并將處理結果告知投訴人。

九、其他規定（一）停車收費1.物業管理區域內的機動車停放服務收費實行政府指導價或市場調節價。2.利用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放汽車的，應當由業主大會決定是否收取停車費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取停車費的，停車費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取，單獨列賬。3.對業主擁有產權或使用權的車庫、車位，物業服務企業可以收取停車管理服務費，具體收費標準由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

（二）代收費用物業服務企業接受委托代收水、電、氣、通訊、有線電視等費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。

（三）裝飾裝修管理服務收費物業服務企業可以按照約定向業主或者物業使用人收取裝飾裝修管理服務費用，具體收費標準由雙方在物業服務合同中約定。

物業服務企業應當在業主或者物業使用人辦理裝飾裝修手續前，將裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業主或者物業使用人，并與其簽訂裝飾裝修管理服務協議。

（四）特約服務收費物業服務企業可以根